Hof 's-Hertogenbosch, 18-11-2014, nr. HD 200.127.744, 01

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

Partijen hebben op 4 april 2009 een huurovereenkomst gesloten ingaande 1 mei 2009 waarbij [geïntimeerde] van [appellanten] de woning (hierna: de woning) aan [het adres] te [plaats] tegen een maandelijkse huurprijs van € 1.200,00 heeft gehuurd voor de duur van twee jaar. De huurovereenkomst tussen partijen is gesloten via bemiddeling van [directeur makelaardij], directeur van [makelaardij] Makelaardij O.Z. B.V. Op deze huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing. Art. 13.3 van deze algemene bepalingen luidt als volgt:

Het is huurder niet toegestaan:

(…)

c. hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde te telen (…). Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt,

Op of omstreeks 12 april 2010 heeft de politie in de woning een hennepkwekerij opgerold. [geïntimeerde] is aangehouden als verdachte. Bij mondeling vonnis van 2 juli 2010 is [geïntimeerde] door de politierechter veroordeeld wegens het medeplegen van opzettelijk handelen in strijd met een in artikel 3 onder B van de Opiumwet gegeven verbod en diefstal door twee of meer verenigde personen vanwege het illegaal aftappen van stroom ten behoeve van de hennepkwekerij. Daarmee staat vast dat [geïntimeerde] in de woning hennep heeft geteeld.

Bij brief van 13 april 2010 is namens [appellanten] de huur met onmiddellijke ingang opgezegd. Voorts bevat deze brief de volgende sommatie tot herstel van de geconstateerde schade:

Wij hebben direkt poolshoogte genomen en geconstateerd dat er in de woning de nodige vernielingen zijn aangericht en de ruit in de voordeur ook is vernield.

(…)

Wij verzoeken en sommeren U zonodig de woning terstond te verlaten, weer aan ons ter beschikking te stellen, de rotzooi op te ruimen en de schade te herstellen.

Verder hebben wij geconstateerd dat de electra-meter is verdwenen en gaan er daarom van uit dat U illegaal electra heeft verbruikt.

Wij geven U de gelegenheid tot 17 april a.s. om aan onze sommatie te voldoen bij gebreke waarvan wij de woning laten ontruimen en herstellen.

Alle kosten hiervan komen voor Uw rekening alsook alle andere kosten die door U zijn veroorzaakt.

[geïntimeerde] heeft met deze opzegging ingestemd. [geïntimeerde] heeft geen herstelwerkzaamheden verricht.

Bij brief van 11 augustus 2010 van [directeur makelaardij] namens [appellanten] wordt aan de (toenmalige) advocaat van [geïntimeerde] onder meer het volgende geschreven:

(…)

Ook is er aanzienlijke schade door huurder veroorzaakt:

(…)

Voorlopig begroten wij de schade als volgt:

Na aftrek van de borgsom resteert te betalen € 10.336,25 plus pm.

Ik mag U wel verzoeken dit bedrag door Uw cliënt aan ons over te laten maken op rekening (…)

Als wij dit bedrag binnen 14 dagen niet hebben ontvangen zal mijn cliënt dit langs gerechtelijke weg afdwingen.

De bank heeft jegens [appellanten] het recht van hypotheek uitgeoefend en op 23 maart 2012 is de woning via een openbare veiling verkocht voor een bedrag van € 164.00000. Inmiddels, zo stelt de kantonrechter vast, staat deze woning te koop voor een bedrag van € 224.500,00.

In de onderhavige procedure in eerste aanleg vordert [appellanten], bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, althans een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens [appellanten] door zijn handelwijze als in de inleidende dagvaarding omschreven;

II. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] aansprakelijk te houden is voor de schade, waaronder huurderving van [appellanten] en schade aan hun eigendom, als hiervoor omschreven;

III. veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van alle door [appellanten] geleden schade ten bedrage van € 60.600,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW daarover vanaf 13 april 2010, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. veroordeling van [geïntimeerde] in de (na)kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen dezen na het in deze te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

Aan deze vordering heeft [appellanten], kort samengevat, ten grondslag gelegd, dat [geïntimeerde] door het exploiteren van een hennepkwekerij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, en meer speciaal de algemene voorwaarden, dan wel dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld.

De schade die is ontstaan is door verschillende aannemers begroot op € 45.000,00. Als gevolg van de beschadigingen heeft de woning bij de openbare veiling ongeveer € 45.000,-- minder opgebracht. Verder stelt [appellanten] schade te hebben geleden in de vorm van gederfde huur over de periode 14 april 2010 tot en met 30 april 2011 ad € 15.080,00. Aan achterstallige huur is [geïntimeerde] € 520,00 verschuldigd en aan wettelijke rente € 4.963,37.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van € 520,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid van dat bedrag tot de dag der voldoening. De andere vorderingen van [appellanten] heeft de kantonrechter afgewezen, een en ander onder compensatie van proceskosten.

[appellanten] heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd. [appellanten] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog integraal toewijzen van zijn vorderingen.

Tegen de veroordeling tot betaling van € 520,-- vermeerderd met wettelijke rente zijn geen (incidentele) grieven gericht, zodat deze beslissing niet aan het oordeel van het hof onderworpen is.

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. De nadere stellingen van partijen komen, voor zover relevant, hierna aan de orde.

Met grief 1 richt [appellanten] zich tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellanten] de schade niet dan wel in volstrekt ontoereikende mate heeft onderbouwd.

Het hof zal, gelet op de devolutieve werking van het appel, allereerst het in eerste aanleg door [geïntimeerde] gevoerde verweer behandelen dat geen sprake is van een tekortkoming of onrechtmatige daad op grond waarvan hij is gehouden tot betaling van schadevergoeding.

Het hof stelt vast dat [geïntimeerde] in strijd met art. 13.3 van de overeengekomen algemene bepalingen woonruimte een hennepkwekerij heeft geëxploiteerd. [appellanten] heeft, onder overlegging van foto’s, genoegzaam aangetoond dat sprake is van schade aan het gehuurde als gevolg van de hennepkwekerij. Aldus is [geïntimeerde] op grond van art. 7:218 lid 1 BW aansprakelijk voor de schade, waarbij op grond van art. 7:218 lid 2 lid BW alle schade (behoudens aan de buitengevel) wordt vermoed door het houden van de hennepkwekerij te zijn ontstaan.

Toepassing van art 7:224 lid 2 BW leidt niet tot een ander oordeel. In dat kader overweegt het hof het volgende:

[appellanten] was, gelet op het hiervoor overwogene, gerechtigd om de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn te beëindigen. Met die beëindiging per 13 april 2010 heeft [geïntimeerde] ingestemd. Aldus ontstond voor [geïntimeerde] de verplichting om de woning op te leveren in de staat waarin deze zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst. Er is niet gesteld of gebleken dat bij de aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van de woning is opgemaakt. De huurder wordt dan, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst is.

Vaststaat dat [geïntimeerde] een hennepkwekerij in de woning heeft geëxploiteerd. Door [appellanten] is onder overlegging van foto’s gemotiveerd gesteld dat beschadigingen zijn aangebracht als gevolg van de aangelegde hennepkwekerij.

Daarmee heeft [appellanten] het wettelijk vermoeden dat [geïntimeerde] de woning heeft opgeleverd in de staat waarin hij deze heeft ontvangen voldoende weerlegd. Zulks geldt te meer nu [geïntimeerde] niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist dat het gehuurde is beschadigd als gevolg van de hennepkwekerij .

De slotsom is dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade aan de woning (als gevolg van de exploitatie van de hennepkwekerij).

Daarmee staat echter niet vast dat alle door [appellanten] gevorderde schadeposten voor vergoeding in aanmerking komen. Op [appellanten] rust de stelplicht en -bij betwisting- de bewijslast ten aanzien van de geleden schade.

Wijze van schadebegroting

Het hof dient de schade te begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. In het algemeen wordt de schade als gevolg van de waardevermindering van een zaak begroot op de naar –objectieve maatstaven berekende- kosten van herstel (abstracte schadeberekening).

In dit geval is de schade op één lijn te stellen met de schade die de verhuurder lijdt omdat de huurder niet voldoet aan zijn verplichting om het gehuurde correct op te leveren. Volgens vaste rechtspraak dient dergelijke schade concreet berekend te worden.

Bewijs van de schade en hoogte van de schadevergoeding

[appellanten] heeft foto’s overgelegd (bijlage 6 bij dagvaarding). Voorts heeft [appellanten] bij dagvaarding aangevoerd dat als gevolg van de exploitatie van de hennepkwekerij de volgende schade is ontstaan:

- vernielde meterkast door het illegaal aftappen van stroom;

- vernielde CV-installatie;

- vernielde keuken;

- vernielde sloten;

- beschadigde vloeren, wanden en plafonds (en de bedekking daarvan) door geboorde gaten, lekkages en inwerking van chemicaliën.

[appellanten] heeft deze schade in eerste aanleg becijferd op € 45.000,--, stellende dat de executie-opbrengst € 45.000,-- hoger zou zijn geweest, zonder de beschadigingen. In hoger beroep heeft [appellanten] verwezen naar een als bijlage 1 overgelegde schadeberekening die sluit op een bedrag van € 62.206,13 onder overlegging van een aantal facturen en offertes.

Het hof stelt onder verwijzing naar 3.6.4. voorop dat de daadwerkelijk door [appellanten] gemaakte herstelkosten (daaronder begrepen kosten van afvoer van materialen) alsmede de verminderde executie-opbrengst voor zover toe te rekenen aan de beschadigingen aan de woning als gevolg van de geëxploiteerde hennepkwekerij toewijsbaar zijn.

Ten aanzien van feitelijk gemaakte kosten heeft [appellanten] drie facturen in het geding gebracht:

Dat deze facturen betrekking hebben op werkzaamheden aan de woning en verband houden met het herstel van gebreken/opruimen van de woning acht het hof voldoende bewezen. Zo ziet de eerste factuur op de plaatsing van een container bij de woning en op afvoer van bedrijfsafval. De tweede factuur is afkomstig van een installatiebedrijf voor elektro-gas-water-sanitair en ziet op geleverde materialen en uitgevoerde werkzaamheden aan de woning en de derde factuur ziet op de levering van een aggregaat gedurende een dag. Alle facturen zien op werkzaamheden/diensten die in dezelfde periode (begin januari) zijn verricht.

Deze kosten zal het hof bij eindarrest toewijzen. Van overige schade in verband met daadwerkelijk herstel van de woning is niet gebleken; zo stelt [appellanten] dat zij herstelwerkzaamheden niet heeft laten uitvoeren omdat de woning voortijdig is verkocht via een openbare executieveiling.

Vervolgens resteert de vraag of er sprake is geweest van een verminderde executie-opbrengst als gevolg van de beschadigingen in de woning. [appellanten] heeft aangeboden die schade te bewijzen.

In dat kader dient [appellanten] allereerst een nauwkeurige opgave te verstrekken van de beschadigingen aan de woning ten tijde van de executie. Vervolgens mag [geïntimeerde] daar op reageren.

Het hof acht het geraden om een nadere zitting te houden om te bezien of vervolgens nadere bewijslevering moet plaatsvinden, dan wel de schade zou kunnen worden begroot, dan wel een deskundige (makelaar/taxateur) moet worden benoemd die aan de hand van de overgelegde foto’s en eventueel door het hof nog vast te stellen beschadigingen begroot of de executieopbrengst van de woning hoger zou zijn geweest zonder die beschadigingen en zo ja, hoeveel hoger. Daarbij tekent het hof aan dat eventuele herstelkosten van beschadigingen als onder 3.6.5. aangegeven doorgaans beperkt van invloed zijn op de verkoopprijs; dat geldt -naar de ervaring leert- te meer bij een openbare verkoopexecutieveiling

Partijen dienen zich, voor het geval een deskundigenonderzoek wordt gelast, tevens uit te laten over de persoon/personen van de eventueel te benoemen deskundige(n) en de vraagstelling aan de deskundige(n).

Het hof geeft partijen, mede gelet op het geschetste nadere procesverloop en de in dit arrest genomen beslissingen over de wijze van schadeberekening, in overweging om met elkaar in overleg te treden over een minnelijke oplossing. Ook dat zal tijdens de zitting aan de orde komen.

Gederfde huur

De kantonrechter heeft dit onderdeel van de vordering (€ 15.080,-- ter zake gederfde huuropbrengst) afgewezen en daartoe het volgende overwogen:

Ten aanzien van de gevorderde gederfde huur overweegt de kantonrechter als volgt. Eisers hebben de huur bij brief van 13 april 2010 opgezegd. In zijn conclusie van antwoord voert gedaagde aan dat zijn toenmalige gemachtigde op het schrijven heeft gereageerd en dat zonder andersluidend bericht ervan uit zou worden gegaan dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd per 13 april 2010. Hiertegen is door eisers geen stelling genomen, zodat van de juistheid hiervan in rechte wordt uitgegaan. Nu de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd bestaat er geen verplichting tot vergoeding van schade door gedaagde als gevolg van gederfde winst. In dit verband had het op de weg van eisers gelegen ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen dan wel buitengerechtelijke te ontbinden op de voet van artikel 7:231, lid 2, BW. Bij ontbinding is er immers sprake van een tekortkoming en als gevolg daarvan behoort vergoeding van schade tot de mogelijkheden. Verder hebben eisers ook niet aangetoond dat zij schadebeperkend hebben opgetreden en dat alle pogingen om de woning weer te verhuren tot niets hebben geleid.

Tegen deze overweging is geen grief gericht, zodat bij eindarrest evenmin anders zal worden beslist.

Er zal een zitting worden gelast als bedoeld in overweging 3.6.8. en 3.6.9.. Partijen zijn verplicht in persoon te verschijnen. Gelet op de woonplaats van [appellanten] merkt het hof op dat zij zich ook kan laten vertegenwoordigen door een gemachtigde mits in het bezit van een schriftelijke volmacht en indien deze bevoegd is namens hen een regeling te treffen.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.