Rb. Overijssel, 22-11-2013, nr. C/08/141776 / KG ZA 13-273

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 7 augustus 2013 met producties 1 tot en met 9;

- de fax van [eiser] van 3 september 2013 met producties 10 tot en met 14, waarvan productie 13 een akte vermeerdering van eis betreft;

- de brief van gedaagden van 6 november 2013 met producties 1 t/m 7;

- de fax van [eiser] van 6 november 2013 met producties 14 t/m 17, waarvan productie 14 een akte wijziging van eis betreft;

- de fax van [eiser] van 7 november 2013 met productie 18;

- de fax van gedaagden van 7 november 2013 met producties 8 t/m 10;

- de mondelinge behandeling op 8 november 2013;

- de pleitnota van [eiser];

- de pleitnota van gedaagden tevens eis in reconventie.

Het vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

Op of omstreeks 31 augustus 2008 hebben [eiser] en gedaagden een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte, plaatselijk bekend als Hanzepoort 25, 7575 DB Oldenzaal (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt thans na indexering € 13.787,04 per maand inclusief servicekosten en btw.

Gedaagden hebben de huur over de maanden juni, juli en augustus 2013 niet betaald. Voor aanvang van de geplande zitting hebben gedaagden deze huur alsnog betaald.

Gedaagden hebben vervolgens de huur over de maanden september, oktober en november 2013 niet aan [eiser] voldaan maar op de derdengeldrekening van hun advocaat overgemaakt.

Overeenkomstig artikel 2.1 van de huurovereenkomst maken de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst kantoorruimte (hierna: de algemene bepalingen) deel uit van de huurovereenkomst. Ingevolge het bepaalde in artikel 18.1 van de algemene bepalingen is opschorting van de betaling van de huurpenningen uitgesloten.

[eiser] vordert -na eiswijziging- om gedaagden bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan hem van het bedrag van € 41.361,12, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 1 september 2013 met betrekking tot de per

1 september 2013 verschuldigde huur van € 13.787,04, vanaf 1 oktober 2013 met betrekking tot de per 1 oktober 2013 verschuldigde huur van € 13.787,04 en vanaf 1 november 2013 met betrekking tot de per 1 november 2013 verschuldigde huur van € 13.787,04 tot aan de dag der algehele voldoening. Tevens vordert [eiser] hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de kosten van dit geding en de nakosten.

[eiser] stelt daartoe dat gedaagden de huur over de maanden september, oktober en november 2013 ter hoogte van ieder € 13.787,04 onbetaald hebben gelaten. Gedaagden zijn ten aanzien van deze betalingsverplichting uit hoofde van de huurovereenkomst in gebreke en in verzuim. Voor zover gedaagden een beroep hebben gedaan op opschorting van de huurpenningen sluit artikel 18.1 van de algemene bepalingen deze opschorting uit. Bovendien gebruiken gedaagden een onjuiste grondslag voor de opschorting van de huurpenningen nu alle kwesties inmiddels zijn opgelost of niet aan de orde waren.

Gedaagden hebben de vorderingen van [eiser] gemotiveerd betwist en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Gedaagden stellen dat zij reeds vele jaren klagen over de staat van het gehuurde. Het gehuurde is volgens hen in slechte staat en de luchtverversing, de top-cooling en de verwarming werken onvoldoende. Ook is er sprake van matig tot slecht onderhoud. Er is onder meer sprake van achterstallig schilderwerk en op verschillende plekken is sprake van ernstige lekkage, waardoor de plafonds, de muren en de vloerbedekking zijn aangetast. [eiser] verschaft geen huurgenot. Ondanks dat gedaagden keer op keer hebben geklaagd, verandert er volgens hen niets en functioneren de installaties onvoldoende. Uiteindelijk hebben gedaagden er voor gekozen om de huurpenningen niet langer aan [eiser] over te maken, maar deze op de derdengeldrekening van hun advocaat te storten in de hoop dat dit [eiser] zou stimuleren om de problematiek eindelijk wel op te lossen.

Gedaagden hebben hiermee de huur niet opgeschort, maar hebben de huur feitelijk betaald; de huurpenningen zijn ook uit het vermogen van gedaagden geboekt. De problematiek is door [eiser] niet opgelost.

De voorzieningenrechter laat de fax van gedaagden van 7 november 2013 met producties 8 t/m 10 en de fax van [eiser] van 7 november 2013 met productie 18 bij de beoordeling van onderhavige vorderingen wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing. Voorts weigert de voorzieningenrechter de eerst bij pleitnota ter zitting ingediende reconventionele vordering van gedaagden wegens strijd met de goede procesorde. De voorzieningenrechter heeft hierbij in aanmerking genomen dat deze vordering noch bij de voorzieningenrechter noch bij gedaagden was aangekondigd, terwijl gedaagden reeds op 7 augustus 2013 zijn gedagvaard . Een en ander is op de zitting beslist en aan partijen medegedeeld.

De gevorderde huurachterstand strekt tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is slechts dan plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat.

De gevorderde huurachterstand is door gedaagden niet weersproken, zodat de verschuldigdheid van gedaagden daarvan in beginsel vast staat. Dat gedaagden de huurprijs fors vinden doet hieraan niet af, nu partijen de huurprijs contractueel zijn overeengekomen. Voorts staat als onweersproken vast dat gedaagden voor deze vorderingen hoofdelijk aansprakelijk zijn. Gelet hierop staat de betalingsverplichting van gedaagden van het hiervoor onder 3.1 genoemde totaalbedrag in beginsel dan ook vast.

Gedaagden hebben er voor gekozen om de huurpenningen niet langer aan [eiser] over te maken, maar deze op de derdengeldrekening van hun advocaat te storten omdat [eiser] volgens hen geen huurgenot verschaft. De voorzieningenrechter is van oordeel dat gedaagden hiermee een beroep op hun opschortingsrecht hebben gedaan. Tegenover de verplichting van [eiser] om huurgenot te verschaffen, staat immers de verplichting van gedaagden om huur te betalen aan [eiser] en gedaagden schorten deze verplichting op omdat [eiser] volgens hen in gebreke blijft met zijn verplichting. Dat gedaagden feitelijk de huur hebben betaald door deze op de derdengeldrekening van hun advocaat te storten, is hun eigen keuze en doet hieraan niet af.

Ten aanzien van het opschortingsrecht van gedaagden heeft [eiser] allereerst gesteld dat artikel 18. 1 van de algemene bepalingen een beroep hierop uitsluit. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter hebben gedaagden echter voldoende relevante feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan geconcludeerd kan worden dat het onaanvaardbaar is te achten om artikel 18.1 van de algemene bepalingen (waarbij aan hen het beroep op het doen van een opschortingsrecht wordt onthouden) onverkort van toepassing te achten.

Vervolgens moet worden bezien of de bodemrechter zal oordelen dat het beroep van gedaagden op hun opschortingsrecht gerechtvaardigd is.

Gedaagden hebben de gestelde gebreken aan het gehuurde onderbouwd met onder meer een tweetal adviezen van Jakon Air B.V. en verklaringen van werknemers. [eiser] heeft deze gestelde gebreken betwist en onder meer (een samenvatting van) een rapportage van Technolab overgelegd. De voorzieningenrechter is van oordeel dat uit deze stukken voorshands niet gebleken is van zodanige gebreken aan het gehuurde dat de bodemrechter zal oordelen dat algehele opschorting van de huur gerechtvaardigd is. Wel zijn er indicaties dat er mogelijk gebreken zijn aan het gehuurde, maar deze rechtvaardigen naar het oordeel van de voorzieningenrechter hoogstens een partiële opschorting van de betalingsverplichting door gedaagden.

Het voorgaande brengt mee dat kan worden aangenomen dat de bodemrechter zal oordelen dat gedaagden een gedeelte van de huurprijs dienen te voldoen. Tegen die achtergrond ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de geldvordering ten dele bij wijze van voorschot toe te wijzen. De voorzieningenrechter acht het redelijk om gedaagden te veroordelen tot voldoening van een voorschot op de betaling wegens huurachterstand van € 35.000,00. Daarbij is in aanmerking genomen dat een restitutierisico gesteld noch gebleken is.

Gedaagden zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit geding worden veroordeeld.

De voorzieningenrechter:

I. Veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] bij wijze van voorschot te betalen het bedrag van € 35.000,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.

II. Veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 934,82 aan verschotten en € 816,00 aan salaris van de advocaat.

III. Veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, in de nakosten van deze procedure ten bedrage van respectievelijk € 131,00 zonder betekening en € 199,00 in geval van betekening, indien en voor zover gedaagden niet binnen een termijn van veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis hebben voldaan, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, gedaagden daarover de wettelijke rente zijn verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening.

IV. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

V. Wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.M. Verhoeven, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 november 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.