Rb. Arnhem, 19-12-2007, nr. 158708 / HA ZA 07-1214

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Blijkens een onderhandse akte die door de partijen is ondertekend op 12 april 2001 hebben [gedaagde 1] c.s. als verkopers en [eiser 1] c.s. als kopers op 16 maart 2001 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot ‘het vrijstaande woonhuis met bedrijfsgebouwen, ondergrond erf en tuin’ staande en gelegen aan de [a-straat] [1] te [plaats] voor een prijs van f 1.050.000,- (€ 476.469,-) en overigens op voorwaarden als in die akte staan vermeld.

In art. 8 (Gebruik) van de koopakte is onder andere bepaald:

Voorts is in art. 17 (Bodemonderzoek) onder andere bepaald:

Een deel van het bij het verkochte behorende terrein was voorzien van een aan de oppervlakte zichtbare verharding met gebroken puin. In het zich bij de stukken bevindende rapport van Enviroplan gedateerd 20 april 2001 staat hierover onder andere:

op pagina 1:

op pagina 3:

op pagina 6:

De levering heeft plaatsgevonden bij notariële akte van 17 december 2001.

[eiser 1] c.s. vordert de veroordeling van [gedaagde 1] c.s. tot betaling van € 42.806,62, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 februari 2007. [eiser 1] c.s. heeft aan die vordering ten grondslag gelegd dat het verkochte niet de eigenschappen bezit die hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten en dat daarom sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] c.s.. Ten eerste omdat gebleken is dat er onder de oppervlakteverharding met gebroken puin een grote hoeveelheid grof puin in de bodem zit en ten tweede omdat dat grove puin tevens verontreinigd blijkt met asbest. In dit verband heeft hij gesteld dat het nodig was al het (grove) puin te verwijderen om een parkeerplaats te kunnen aanleggen ten behoeve van een door hem in het bedrijfsgebouw gevestigde groothandel. Terzake van het doen verwijderen van het puin met asbest vordert hij € 29.648,62 ten titel van schadevergoeding en wegens bedrijfsstagnatie en buitengerechtelijke kosten € 15.000,- respectievelijk € 1.158,-.

[gedaagde 1] c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Tussen de partijen staat vast dat er een grote hoeveelheid grof puin in de bodem zat onder de oppervlakte van gebroken puin. Ook staat vast dat dat puin er ten tijde van de verkoop aan [eiser 1] c.s. al in zat en dat [gedaagde 1] c.s. dat ook wist. Hij heeft het puin dat afkomstig was uit de sloop van een steenfabriek destijds zelf aan laten brengen ter ophoging van het perceel.

[gedaagde 1] c.s. stelt zich in de eerste plaats op het standpunt dat [eiser 1] c.s. dit voor het sluiten van de koopovereenkomst wist omdat hij, [gedaagde 1], hem dat heeft verteld en dat het ook zichtbaar was omdat er enkele grote platen door het gebroken puin heen staken, waarop hij [eiser 1] c.s. ook heeft gewezen. Volgens hem vond [eiser 1] c.s. dat geen probleem. [eiser 1] c.s. betwist dat een en ander. In de tweede plaats stelt [gedaagde 1] c.s. zich op het standpunt dat het grove puin in de bodem niet aan normaal gebruik in de weg staat. Volgens hem kan dat grove puin zonder probleem dienen als ondergrond voor een parkeerplaats (waarvoor het verharde terrein vóór de verkoop door hem, naast opslag, ook werd gebruikt). [eiser 1] c.s. had slechts een bovenlaag hoeven te verwijderen, een laagje zand hoeven aan te brengen en er daarna platen op kunnen leggen. [gedaagde 1] c.s. betwist dat er asbest tussen het puin zat, stelt dat hij daarvan in ieder geval niets wist en ook dat dat, indien aanwezig, zonder probleem tussen het puin had kunnen blijven zitten, indien een parkeerplaats was aangelegd op de door hem genoemde wijze.

Bij de comparitie is op verzoek van de partijen afgesproken dat eerst ingegaan zal worden op de vraag of het puin in de bodem aan normaal gebruik in de weg staat en daarnaar een deskundigenonderzoek te laten verrichten. Vooropgesteld moet worden dat [eiser 1] c.s. voor het sluiten van de koop wist dat er een verharding van het terrein was met gebroken puin. Verder moet worden aangenomen dat hij kort nadien ervan op de hoogte was dat die verharding tot een meter diep ging. Dat blijkt uit het rapport van Enviroplan waarover [eiser 1] bij de comparitie heeft verklaard dat hij dat ongeveer 20 april 2001 heeft gekregen en dat hij daarin toen heeft gezien dat de gebroken puinlaag een meter dik was. Dat die laag een meter dik bleek, was voor [eiser 1] c.s., ervan uitgaande dat het gebroken puin betrof, kennelijk geen punt, want hij heeft er jegens [gedaagde 1] c.s.verder niets meegedaan. Ook in de onderhavige procedure maakt [eiser 1] c.s. er geen zelfstandige grondslag van de vordering van dàt die hoeveelheid puin in de bodem zat, maar is het bezwaar uitsluitend gericht tegen het feit dat het grof puin was. Onder deze omstandigheden heeft als uitgangspunt te gelden dat er geen reden is om aan te nemen dat de aanwezigheid van een grote hoeveelheid puin in de bodem in het verharde gedeelte van het terrein op zichzelf al maakt dat het verkochte niet aan de overeenkomst beantwoordde.

De stelling van [eiser 1] c.s. is dat hij ervan uitging dat het om gebroken puin ging wat kennelijk voor hem acceptabel was, maar dat hij geen grof puin hoefde te verwachten. Dat laatste is in beginsel juist. Gezien de oppervlakteverharding van gebroken puin en de mededeling in het rapport van Enviroplan dat er een laag gebroken puin van 1 meter dik in de bodem zat, behoefde [eiser 1] in beginsel niet te verwachten dat hij grof puin zou krijgen. Tenzij hij, zoals [gedaagde 1] c.s. stelt, dat wist omdat hem dat verteld was of reden had dat te vermoeden op grond van eigen waarneming. Wellicht moet hieromtrent in een later stadium nog getuigenbewijs geleverd worden. Dat doet de vraag rijzen wie dat bewijs dan zou moeten leveren. Op degene die een vordering instelt op de grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst rusten op grond van de hoofdregel van art. 150 Rv in beginsel de stelplicht en de bewijslast van de inhoud van de overeenkomst. In het geval dat een koper die vordering grondt op de stelling dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt omdat die niet de eigenschappen bezit die hij mocht verwachten, wordt datgene wat de koper mocht verwachten verder bepaald door art. 7:17 lid 2 BW. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de afwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Daarmee wordt de inhoud van de overeenkomst deels vooraf door de wet bepaald. Indien de verkoper de juistheid van die inhoud betwist met de stelling dat hij mededelingen heeft gedaan waaruit volgt dat de koper in een bepaald opzicht de hiervoor bedoelde verwachting, in afwijking van het normale geval, niet mocht hebben, dan is het in het algemeen aan die verkoper daarvan bewijs te leveren in de vorm van tegenbewijs tegen de in beginsel gegeven verwachtingen die de koper door toedoen van de wet aan de overeenkomst mag ontlenen. Dit betekent dat [gedaagde 1] c.s. zonodig te zijner tijd bewijs zal moeten leveren waaruit afgeleid kan worden dat [eiser 1] c.s. door mededeling wist of reden had te begrijpen dat hij een laag grof puin zou krijgen. Gelet op het verzoek van de partijen zal er voorshands veronderstellenderwijs van worden uitgegaan dat [eiser 1] c.s. niet wist en niet behoefde te verwachten dat er grof puin in de bodem zat.

Dan rijst de vraag of de aanwezigheid van het grove puin aan normaal gebruik in de weg stond. Als gebruik van het verkochte is in de overeenkomst voorzien: zelfbewoning met bedrijfsruimte. Binnen dat kader behoort tot normaal gebruik dat op het reeds verharde terrein zonder problemen een parkeerplaats aangelegd kan worden met behulp van een oppervlakteverharding van betonplaten zonder dat daarvoor het terrein noodzakelijkerwijs tot een meter diep over de gehele oppervlakte ontdaan moet worden van grof puin. Over het antwoord op de vraag of dat laatste nodig was, verschillen de partijen van mening. Daarover is voorlichting door een deskundige nodig. De rechtbank denkt daarbij aan een deskundige op het gebied van weg- en waterbouw. De vraag aan hem moet zijn of het mogelijk is op een dikke laag grof puin zoals die in dit geval aanwezig is zonder problemen een oppervlakte verharding van betonplaten aan te brengen zonder daarvoor de gehele laag te verwijderen en zo ja op welke wijze dat had gekund en welke werkzaamheden daarvoor nodig zouden zijn. De deskundige zal dan tevens worden gevraagd welke kosten er gemoeid zouden zijn geweest met de zijns inziens nodige werkzaamheden om de laag grof puin geschikt te maken voor verharding. Ook zal hem moeten worden gevraagd of die kosten hoger zouden zijn geweest —en hoeveel hoger— dan de kosten die nodig zouden zijn geweest om een zelfde laag gebroken puin geschikt te maken voor een oppervlakte verharding met betonplaten. Ten slotte zal de deskundige in dit verband worden gevraagd welke kosten redelijkerwijs door een bonafide aannemer in rekening gebracht zullen worden voor het afgraven en afvoeren van en hoeveelheid grof puin en het weer opvullen van de ontgraving, rekening houdend ook met de aanwezigheid van asbest tussen het grove puin.

De zaak zal zoals met de partijen besproken naar de rol worden verwezen. De partijen wordt verzocht een eensluidend voorstel te doen voor een te benoemen deskundige. Zij kunnen zich tevens over de vraagstelling uitlaten.

De rechtbank

verwijst de zaak naar de rol van woensdag 9 januari 2008 voor uitlating door beide partijen in voege als hiervoor vermeld.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2007.