Hof 's-Gravenhage, 29-05-2008, nr. 06/846, nr. 105.005.058/01

Bij exploot van dagvaarding van 20 juni 2006 is [de huurster] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank 's‑Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, tussen partijen gewezen vonnis van 17 mei 2006. [de huurster] heeft bij memorie van grieven (met producties) 12 grieven aangevoerd, die door [de verhuurder] zijn bestreden bij memorie van antwoord (met producties). Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

De twee voornaamste geschilpunten betreffen de gestelde herhaalde huurachterstanden. Met name gaat het hierbij om

Vast staat dat [de huurster] twee maanden huur (augustus en september 2005) niet heeft betaald. Zij heeft zich daarbij beroepen op de verrekenmogelijkheid van artikel 7:206 lid 3 BW. [de huurster] heeft daartoe gesteld dat er sprake was van ernstige, van boven/buiten komende wateroverlast in het gehuurde, waardoor het systeemplafond in de winkel op de begane grond was aangetast en vervangen moest worden. [de verhuurder] reageerde niet op verzoeken van [de huurster] om tot vervanging over te gaan, zodat [de huurster] dit uiteindelijk zelf heeft laten doen en de kosten heeft verrekend met twee maanden huur.

[de verhuurder] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en het volgende gesteld.

Niet in geschil is dat er sprake was van aantasting van het systeemplafond en dat herstel, ook in de visie van de Voedsel- en Warenautoriteit, nodig was.

Anders dan [de verhuurder] stelt valt een dergelijk omvangrijk herstel in beginsel onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Er is geen sprake van kleine herstellingen in de zin van art. 7:217 BW, terwijl de stelling van [de verhuurder] dat de herstellingen onder art. 9.2.1 ev algemene bepalingen huurovereenkomst vallen, onvoldoende is onderbouwd.

Op grond van het bepaalde in art. 7:206 lid 2, slot, BW is de verhuurder evenwel niet tot herstel verplicht van gebreken die een gevolg zijn van een handelen of nalaten waarvoor de huurder zelf aansprakelijk is. De stellingen van [de verhuurder], zoals weergegeven in r.o. 4 (onder 2, 8 en 9) hebben kennelijk hierop betrekking.

Op grond van art. 7:218 lid 2 BW worden de gebreken aan (zoals in dit geval) het systeemplafond, behoudens tegenbewijs, vermoed door een tekortschieten van huurder te zijn ontstaan. Op [de huurster] rust dus de last dit vermoeden te ontzenuwen, waarbij gedacht zou kunnen worden aan het aannemelijk maken dat (niet door haar toedoen veroorzaakte) waterschade de gebreken heeft doen ontstaan.

[de huurster] heeft dit vermoeden ontzenuwd door aannemelijk te maken dat wateroverlast de schade heeft veroorzaakt. Het hof wijst daarbij op de foto's die zijn overgelegd (prod 14 mvgr), waarop diverse (vocht)kringen zichtbaar zijn, in samenhang met een aantal schriftelijke verklaringen (prod. 4 t/m 8 mvgr). De stelling van [de verhuurder] dat de walm van de bakplaten de aantasting van het plafond heeft veroorzaakt legt daartegenover onvoldoende gewicht in de schaal, nu deze stelling niet strookt met de foto's en verder niet is toegelicht en/of deugdelijk te bewijzen aangeboden. Aangenomen mag toch worden dat, zo de bakwalm aantastingen heeft veroorzaakt, deze aantastingen zich gelijkmatig over het plafond zouden hebben verdeeld, althans eventueel boven de bakplaten. Blijkens de foto's bevinden zich echter geen bakplaten onder de kringen. Daar komt bij dat de gestelde waterschade een veel logischer verklaring vormt voor de op de foto's zichtbare kringen, welke kringen — dit is van algemene bekendheid — door vocht kunnen zijn veroorzaakt.

De stelling dat Multi-klus geen schade heeft gezien maakt dit niet anders. [de huurster] heeft immers onweersproken aangevoerd dat Multi-klus deze locatie niet heeft onderzocht.

Het voorgaande betekent dat uitgangspunt is gebleven dat de herstelverplichting in beginsel op [de verhuurder] als verhuurder rust. De bewijslast dat dit anders is rust inmiddels op [de verhuurder]. Hij heeft terzake echter geen bewijs aangeboden dat voldoet aan de daaraan in hoger beroep te stellen eisen van concreetheid en specificiteit, zodat het hof daaraan voorbij gaat. .

Beoordeeld moet worden of [de huurster] gerechtigd was de herstelkosten in mindering te brengen op de verschuldigde huur. Partijen zijn het er terecht over eens dat artikel 7:206 lid 3 BW van dwingend recht is. Hiervan kan niet contractueel worden afgeweken.

Anders dan [de verhuurder] stelt is de verhuurder reeds in verzuim, indien hij herstel van de voor zijn rekening komende gebreken nalaat. Een ingebrekestelling in de zin van art. 6:82 BW is hiervoor niet vereist (HR 06-06-1998; NJ 1998, 128). Dit betekent dat [de huurster] in beginsel tot verrekenen bevoegd is.

Wél eist de redelijkheid en billijkheid dat de verhuurder van het gebrek op de hoogte is en in de gelegenheid wordt gesteld de gebreken zo snel mogelijk te herstellen.

Vast staat dat [de verhuurder] in ieder geval in de zomer van 2005, voordat het plafond in opdracht van [de huurster] werd gerepareerd, wist dat herstel/vervanging van het plafond nodig was. Gesteld noch gebleken is dat [de verhuurder] enige bereidheid heeft getoond om tot herstel over te gaan en/of anderszins enige bijdrage aan de oplossing van het betreffende probleem te leveren. Aldus is [de verhuurder] toerekenbaar tekort gekomen in zijn verplichtingen als verhuurder. Tenminste had van [de verhuurder] gevergd mogen worden dat hij had gereageerd op de inhoud van de brief van [de huurster] van 3 augustus 2005 (prod. 3a cva/ 11 mvgr), hetgeen hij aldus de onbetwiste stelling van [de huurster] niet heeft gedaan.. Dit klemt temeer nu [de huurster] in die brief had aangegeven dat de matige staat van het plafond was veroorzaakt door waterschade, zoals veelvuldig aan [de verhuurder] was gemeld, en had aangekondigd de kosten van herstel op [de verhuurder] te verhalen. De omstandigheid dat deze brief geen expliciete sommatie aan het adres van [de verhuurder] bevatte om tot herstel over te gaan, maakt dit niet anders. Er is immers geen enkele aanwijzing dat [de verhuurder] door [de huurster] niet in de gelegenheid zou zijn gesteld de gebreken te verhelpen.

De conclusie van het voorgaande is dat [de verhuurder] met herstel in verzuim was en dat [de huurster] gerechtigd was de herstelkosten in mindering te brengen op de huur.

[de verhuurder] heeft bij conclusie van repliek (nrs 22 en 23) en de memorie van antwoord (nr 38) de hoogte van de herstelkosten en meer in het bijzonder de overgelegde rekening (van [de aannemer], prod. 3 mvgr) betwist. [de verhuurder] heeft bij conclusie van repliek aangevoerd dat de factuur geen BTW-nummer en KvK-nummer bevat. [de verhuurder] heeft daarom het vermoeden dat [de huurster] en de haren ergens een tweede hands plafond op de kop hebben getikt en vervolgens hebben geïnstalleerd. Volgens [de verhuurder] is de juistheid van deze factuur twijfelachtig.

[de huurster] is hier (bij conclusie van repliek of memorie van grieven) niet nader op in gegaan, maar heeft bij memorie van grieven (onder 10) herhaald dat het vervangen van het plafond door aannemer [de aannemer]€ 4.042,50 kostte. Aldus heeft zij op haar beurt het verweer tegen de hoogte van de herstelkosten niet deugdelijk besproken, zodat de conclusie gerechtvaardigd is dat de factuur bijstelling behoeft. Het hof zoekt deze bijstelling in een korting op het arbeidsloon, nu de onbestreden stellingen van [de verhuurder] een aanwijzing vormen dat de herstelwerkzaamheden niet door een officieel bedrijf zijn verricht. Het hof zal het opgevoerde arbeidsloon in redelijkheid en billijkheid verminderen met een bedrag van € 1000,--. Voor verdere korting wordt geen grond gezien. [de verhuurder] heeft niet betwist dat het plafond is vervangen (en er dus werkzaamheden zijn verricht) en dat de in de betreffende factuur genoemde materialen zijn gebruikt, terwijl hij onvoldoende heeft aangevoerd om de conclusie te dragen dat de berekende materiaalkosten niet kloppen. Het voorgaande leidt ertoe dat [de huurster] de herstelkosten niet tot een bedrag van € 4.042,50 in mindering had mogen brengen op de huursom, maar (slechts) tot een bedrag van € 3.042,50.

Voorop wordt gesteld dat [de huurster] op grond van de huurovereenkomst verplicht is de maandelijkse huur bij vooruitbetaling, althans uiterlijk op de 1ste van de maand, te voldoen. Er is sprake van wanprestatie wanneer zij daarmee te laat is. Een eventuele stornering komt in beginsel voor haar risico.

[de huurster] heeft aangevoerd dat de te late huurbetalingen veelal veroorzaakt zijn door de rommelige manier waarop de automatische incasso van de huurbetalingen heeft plaatsgevonden en dat zij daarop geen invloed heeft. [de verhuurder] heeft erkend dat zijn beheerder beschikt over de mogelijkheid van automatische incasso, maar dat dit [de huurster] niet helpt, nu in 2005 en 2006 de huur na automatische incasso maar liefst 13 keer is gestorneerd. [de verhuurder] heeft bij memorie van antwoord verder een aantal dagafschriften overgelegd waarop een groot aantal storneringen staat vermeld. [de huurster] heeft hier nog niet op kunnen reageren. Het hof zal [de huurster] hiertoe alsnog de gelegenheid bieden (zie r.o. 13 en volgende).

Veronderstellenderwijs aannemende dat de informatie in deze dagafschriften juist is, moet geoordeeld worden dat in ieder geval een flink aantal malen de huur te laat werd betaald. Dit reeds levert wanprestatie op van [de huurster]. Het verweer van [de huurster] dat de huur via een automatische afschrijving werd betaald, wat hier ook van zij, maakt dit niet anders, nu de storneringen er op wijzen dat [de huurster] geen zorg heeft gedragen voor een toereikend saldo op haar rekening.

De afgegeven bankgarantie is niet bedoeld om te voldoen aan de huurbetalings-verplichtingen, zodat het beroep van [de huurster] op het inroepen van de bankgarantie (mvgr 36) haar tekortkomingen niet ongedaan maakt.

Dit alles, in samenhang met de niet betwiste te late betalingen in het verleden, die in ieder geval over de jaren 2000 t/m 2002 vast staan, en de onterechte verrekening van een bedrag van € 1000,-- (zie r.o. 9, slot) vormen in beginsel een toereikende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Het geval van art. 6:265 lid 1, slot, BW doet zich in de veronderstelde situatie niet voor terwijl er dan evenmin reden is voor het verlenen van een terme de grace.

Uit het voorgaande vloeit voort dat het hof nog niet definitief kan beslissen over de ontbindingsvordering zolang [de huurster] niet in de gelegenheid is gesteld om te reageren op de bij memorie van antwoord overgelegde producties (zie r.o 11).

Om proceseconomische redenen heeft het hof wél reeds geoordeeld dat ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel gerechtvaardigd is, er veronderstellenderwijs van uitgaande dat ook in 2005 en 2006 sprake was van te late betalingen.

Mochten deze te late betalingen komen vast te staan, dan zal de ontbindings- en onruimingsbeslissing worden bekrachtigd. Bedrag a. in het petitum van het bestreden vonnis zal in het licht van hetgeen in r.o. 9 is overwogen moeten worden verminderd. De gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten zullen in dat geval worden gecompenseerd.

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen om [de huurster] in de gelegenheid te stellen opnieuw procureur te stellen en bij akte ter rolle te reageren op de overgelegde dagafschriften (zie r.o. 11). Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

De griffier van dit hof wordt opgedragen om een afschrift van dit tussenarrest toe te zenden aan (ook):

Mocht [de huurster] niet behoorlijk reageren, verzoekt het hof [de verhuurder] om het hof bij akte ter rolle kort te informeren over de laatste stand van zaken, waarbij opnieuw arrest kan worden gevraagd.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Het hof:

Dit arrest is gewezen door Mrs M.A.F. Tan-de Sonnaville, Th.W.H.E. Schmitz, en R. van der Vlist en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 mei 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.