Hof Arnhem, 29-07-2008, nr. 104.004.299

[appellant] heeft zich op dwaling beroepen en de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd, omdat hem niet is medegedeeld dat het zomerhuisje zonder bouwvergunning was gebouwd (en hij daarom ook geen bouwvergunning voor een verbouwing zal verkrijgen) en hem niet is medegedeeld dat hij geen eigendoms- of opstalrecht zou kunnen verwerven omdat [geïntimeerde] zelf daarover (ook) niet beschikte. Als hij had geweten van ‘de illegale toestand’ zou hij nimmer de koopovereenkomst zijn aangegaan, althans onder andere voorwaarden. Daarnaast heeft [appellant] zich op het standpunt gesteld dat hij de koopovereenkomst buitengerechtelijk wenst te ontbinden (proces-verbaal comparitie na antwoord d.d. 27 juni 2006). Hij heeft tevens schadevergoeding gevorderd van [geïntimeerde] voor vergeefs gemaakte verbouwingskosten.

Met de inleidende dagvaarding van 3 maart 2006 heeft [appellant] [geïntimeerde] in rechte betrokken voor de rechtbank Almelo. Bij tussenvonnis van 10 mei 2006 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast die op 27 juni 2006 gehouden is en voortgezet ter plaatse van [naam 1] op 5 september 2006. Daarna hebben partijen nog stukken gewisseld en heeft de rechtbank op 6 juni 2006 eindvonnis gewezen, waarbij — kort gezegd — de vordering van [appellant] is afgewezen.

In hoger beroep heeft [appellant] zijn vordering niet alleen gebaseerd op (primair) dwaling en (subsidiair) een toerekenbare tekortkoming, doch eveneens op onrechtmatig handelen en handelen in strijd met redelijkheid en billijkheid door [geïntimeerde].

De kern van het betoog en daarmee de grieven II, III en IV zien op de stelling van [appellant] dat hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst heeft gedwaald ten aanzien van de juridische status van het zomerhuisje, namelijk dat het zonder bouwvergunning was gebouwd. [appellant] behoefde daar niet eigener beweging onderzoek naar te doen, omdat [geïntimeerde] hem daarover had behoren in te lichten ook als zij niet wist dat het zomerhuisje zonder bouwvergunning was gebouwd. In het laatste geval kan er namelijk ook sprake zijn van wederzijdse dwaling, aldus nog steeds [appellant].

Allereerst dient vastgesteld te worden wat zich tussen partijen heeft afgespeeld ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Uit het proces-verbaal van comparitie van 27 juni 2006 blijkt het navolgende. Namens [geïntimeerde] waren haar zoons ter comparitie aanwezig en zij hebben namens verklaard dat [geïntimeerde] er niet van op de hoogte was dat een bouwvergunning vereist was voor het zomerhuisje en dat dat ook nooit ter sprake is gekomen met de campingbeheerder [naam 3]. [geïntimeerde] heeft hierover ook nooit gesproken met de vorige eigenaar, [naam 2]. Ook toen de aanbouw door [geïntimeerde] werd geplaatst (drie jaar na de aankoop) is er niet gesproken over een bouwvergunning. Er is nooit een aanschrijving geweest van de gemeente en [geïntimeerde] wist niet of en dat het zomerhuisje in strijd was met het bestemmingsplan. Namens [geïntimeerde] heeft [zoon geïntimeerde] onderhandeld met [appellant] over de (ver)koop van het zomerhuisje. [appellant] heeft toen aangegeven dat hij het zomerhuisje wilde verbouwen. Hij is samen met [zoon geïntimeerde] naar [naam 3] gegaan om na te vragen of het mogelijk was dat het zomerhuisje verbouwd werd; hij heeft [naam 3] toen ook de verbouwingsplannen voorgelegd. [naam 3] ging akkoord met de verbouwing. Er is toen niet gesproken over een bouwvergunning.

Het proces-verbaal is door partijen, [geïntimeerde] vertegenwoordigd door haar zoons, ondertekend.

De (summiere) koopovereenkomst (zie rov. 3.1) vermeldt enkel dat verkocht wordt ‘een houten opstal met een plaatstalen dakbedekking zonder ondergrond. De ondergrond wordt jaarlijks gehuurd…’.

Het hof gaat er veronderstellenderwijs vanuit, mede op grond van de inhoud van de brief van de gemeente van 30 september 2005, dat toen het zomerhuisje werd gebouwd in de jaren '60 daarvoor een bouwvergunning vereist was. In beginsel kan de gemeente handhavend optreden bij overtreding van de toepasselijke wettelijke regeling(en), waaronder ook het bestemmingsplan wordt begrepen. Dat is hier kennelijk niet gebeurd, mede omdat hierop door de gemeente toen nog geen (stacaravan)beleid was ontwikkeld. Uit de stellingen en stukken van partijen leidt het hof eerder het tegendeel af (onder andere uit de brief van [naam 3] van [naam 1] van 13 oktober 2004; prod. 3 cva): in beginsel werden alle illegale bouwwerken door de gemeente gedoogd, totdat het nieuwe bestemmingsplan ontwikkeld werd en daarop aansluitende het (nieuwe) stacaravanbeleid tot stand kwam.

Verder is niet gesteld of gebleken dat de gemeente [a-plaats] en/of de gemeente [gemeente] vóór 17 oktober 2001 aan [geïntimeerde] en/of [naam 1] en/of algemeen kenbaar had gemaakt dat op dit onderdeel beleid ontwikkeld zou gaan worden. Het stacaravanbeleid van de gemeente [gemeente] is (pas) op 22 september 2005 in werking getreden. Volgens hoofdstuk 3.1 van het stacaravanbeleid geldt voor alle ‘geïnventariseerde objecten’ die niet onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan vallen en niet voldoen aan het vastgestelde caravanbeleid en voor de startdatum van de inventarisatie (17 november 2003) zijn geplaatst, in beginsel niet handhavend zal worden opgetreden. ‘De in dit geval met het bestemmingsplan strijdige situatie zal in beginsel worden gedoogd.’ Het hof leidt hieruit af dat het onderhavige zomerhuisje onder het gedoogbeleid van de gemeente [gemeente] viel.

Gezien de hiervoor geschetste feiten en omstandigheden moet het hof ervan uitgaan dat zowel [geïntimeerde] als [appellant] ten tijde van de (ver)koop van het zomerhuisje niet wisten dat het zomerhuisje zonder bouwvergunning was gebouwd. [appellant] heeft aangevoerd (sub 39 mvg) dat hij van de koop zou hebben afgezien wanneer hem tijdig bekend was gemaakt dat het zomerhuisje zonder bouwvergunning was gebouwd, niet voor legalisatie in aanmerking zou komen, niet uitgebreid zou mogen worden en dus, volgens hem, feitelijk onverkoopbaar zou zijn. Het ging hem om (verkrijging van) een zomerhuisje ‘waar hij nog geruime tijd plezier van zou kunnen hebben en dat hij vervolgens door had kunnen verkopen.’ (mvg sub 29). [appellant] stelt dat [geïntimeerde] hem daarover had moeten inlichten en de vraag die in dit verband rijst is of dat van [geïntimeerde] in deze omstandigheden rechtens verlangd had mogen worden.

[appellant] beroept zich zowel op de dwalingssituatie genoemd in art. 6:228 lid 1 sub b BW (de dwaling is te wijten aan het zwijgen van de wederpartij) als op die van 6:228 lid 1 sub c BW (de wederzijdse dwaling).

[appellant] kocht het zomerhuisje op 17 oktober 2001, toen er nog geen stacaravanbeleid was en er van gemeentewege nog geen inventarisatie was geweest van alle, met het bestemmingplan strijdige, gebouwde objecten. Zijn rechtsvoorgangers [geïntimeerde] en [naam 2] hebben al die jaren van het zomerhuisje, dat weliswaar zonder bouwvergunning was gebouwd en verbouwd en op gehuurde grond stond, het rustig genot gehad. Toen het zomerhuisje door [geïntimeerde] aan [appellant] verkocht werd, verkreeg [appellant] een zomerhuisje dat hij van de eigenaar c.q. beheerder van de grond waarop het zomerhuisje stond ([naam 3] voornoemd van camping [naam 1]), mocht verbouwen en waarvan hij ook na zijn verbouwing het rustig genot zou kunnen hebben, omdat in die periode (17 oktober 2001 tot 17 november 2003) er ook nog geen gemeentelijk handhavingsbeleid was ten aanzien van (zomer)huisjes en/of stacaravans op kampeerterreinen. Indien [appellant], zoals zijn plannen aanvankelijk waren, direct na aankoop van het zomerhuisje was overgegaan tot verbouwen — hetgeen toen niet van gemeentewege belemmerd werd door enig handhavingsbeleid — dan zou het verbouwde zomerhuisje onder de gedoogregeling zijn gevallen. [appellant] heeft wel direct na de aankoop een begin gemaakt met de verbouwing, doch heeft gedurende drie jaren geen verdere uitvoering gegeven aan die verbouwingsplannen. Toen [appellant] zich in april 2005 tot de gemeente wendde in verband met zijn verbouwingsplannen voor het zomerhuisje, vernam hij (eerst bij brief van 15 april 2005 en nadien van 30 september 2005) van de gemeente dat deze verbouwing niet (meer) mogelijk was, gelet op het stacaravanbeleid. Deze (toekomstige) omstandigheid van gewijzigd beleid komt voor rekening van [appellant] en kan niet aan [geïntimeerde] worden tegengeworpen. Er zijn verder onvoldoende aanknopingspunten die de stelling van [appellant] kunnen dragen dat een (zomer)huisje dat onder de gedoogregeling valt feitelijk onverkoopbaar is of dat het onderhavige zomerhuisje om die reden onverkoopbaar is.

Gezien al deze feiten en omstandigheden faalt het betoog van [appellant] dat hij van de koop zou hebben afgezien. Het beroep op dwaling kan daarom niet slagen en dat leidt er toe dat de grieven II, III en IV falen.

Met grief V stelt [appellant] dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst omdat het zomerhuisje zonder bouwvergunning was gebouwd en dat zij daarnaast niet de eigendom van het zomerhuisje aan hem heeft overgedragen. Uit de toelichting bij grief V begrijpt het hof dat [appellant][geïntimeerde] verwijt dat hij niet de eigendom van het zomerhuisje heeft verworven omdat het zomerhuisje op gehuurde grond staat en hij ook geen opstalrecht (ex art. 5:101 BW) heeft verkregen.

Het hof oordeelt hierover als volgt.

Uitgaande van de veronderstelling (van [appellant]) dat het zomerhuisje door natrekking eigendom is van [naam 1], acht het hof het verwijt dat [appellant][geïntimeerde] maakt, niet juist.

[appellant] wist en kon weten op grond van de inhoud van de koopovereenkomst (zie rov. 3.1) dat hij de ondergrond (jaarlijks) huurde van camping [naam 1]. Degene die hem het opstalrecht had kunnen verschaffen was niet [geïntimeerde], die niet heeft verklaard dat zij een opstalrecht verkocht, doch [naam 1] als eigenaar van de grond. Op grond van de koopovereenkomst kon en mocht [appellant] dus niet verwachten dat hij van [geïntimeerde] de eigendom van het zomerhuisje zou verkrijgen; [appellant] verkreeg door de koop het gebruiksrecht van het zomerhuisje dat op gehuurde grond stond. Dat [appellant] instemde met de omstandigheid dat hij een huisje op gehuurde grond verwierf, blijkt daaruit dat hij ook toestemming gevraagd en verkregen heeft door middel van een huurovereenkomst met [naam 1]. [appellant] wist en kon aldus weten dat hij, zonder dat sprake was van een opstalrecht, van [geïntimeerde] een zomerhuisje verkreeg dat op gehuurde grond stond; in die zin is er geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van de zijde van [geïntimeerde].

Niet gesteld of gebleken is dat er voor de huurders van de grond van [naam 1] belemmeringen waren om de bij hen in gebruik zijnde opstal aan een derde te verkopen en de huur van de grond over te dragen aan die derde. In die zin is er geen sprake van een belemmering in gebruiksmogelijkheden of verlies van economische waarde (mvg sub 49).

Wat de gestelde tekortkoming betreft van [geïntimeerde], namelijk dat er sprake is van non-conformiteit (ex art. 7:17 BW) omdat het zomerhuisje gebouwd is zonder bouwvergunning, oordeelt het hof als volgt.

[appellant] heeft aangevoerd dat het de bedoeling was dat hij een zomerhuisje verkreeg waarvan hij nog geruime tijd plezier zou kunnen hebben en dat hij vervolgens had kunnen doorverkopen (mvg sub 29). Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] deze rechten, verbonden aan het zomerhuisje, ook verkregen. Het zomerhuisje valt onder het gedoogbeleid van de gemeente, zodat hij van gemeentewege niet zal worden belemmerd in het gebruik en genot van het zomerhuisje. Van een toerekenbare tekortkoming van de zijde van [geïntimeerde] is dan ook naar het oordeel van het hof geen sprake, zodat ontbinding op die grondslag niet gehonoreerd kan worden.

Grief V faalt eveneens.

Wat de door [appellant] in hoger beroep aangevoerde nieuwe grondslagen van de vordering betreft, oordeelt het hof als volgt. Naar [appellant] stelt heeft [geïntimeerde] onrechtmatig gehandeld omdat zij onjuiste en/of onvolledige inlichtingen heeft verstrekt (waardoor [appellant] in dwaling de koopovereenkomst heeft gesloten); een en ander is in strijd met de maatschappelijke betamelijkheid, aldus nog steeds [appellant].

Het hof volgt dit betoog niet. Het hof heeft in rechtsoverweging 4.5 al aangenomen dat (ook) [geïntimeerde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet wist dat het zomerhuisje zonder bouwvergunning was gebouwd. Zij had hem daarover dus ook niet kúnnen inlichten. Daar waar het hier gaat om een zomerhuisje op een camping, welk huisje zij van haar rechtsvoorganger onder dezelfde voorwaarden heeft gekocht en geleverd heeft gekregen en waarvan zij 19 jaar het genot heeft gehad, is er ook geen plicht gebaseerd op het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer (dan wel op gronden van redelijkheid en billijkheid) dat zij [appellant] had behoren in te lichten omtrent het ontbreken van een bouwvergunning. Het hof brengt in dit verband in herinnering hetgeen in rechtsoverweging 4.4 is overwogen over het gedoogbeleid van de gemeente tot november 2003 en het ontbreken van enig gebruiksbeperkend beleid op dit punt; er was aldus ook geen enkele aanleiding voor [geïntimeerde] om (ten tijde van de verkoop) enig onderzoek te verrichten naar ‘de juridische status’ (de aanwezigheid van een bouwvergunning) van het zomerhuisje.

Het hof ziet gelet op het voorgaande ook geen aanknopingspunten om te oordelen dat [geïntimeerde] in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld.

Dit betekent dat er ook geen grondslag is voor schadevergoeding op basis van de door [appellant] aangevoerde nieuwe grondslagen van de vordering.

De grieven I en VI missen zelfstandige betekenis en behoeven geen bespreking.

Aan het door [appellant] aangeboden (getuigen)bewijs komt het hof niet toe nu bewijs van die stellingen niet kan leiden tot een ander oordeel dan hierboven is gegeven; in die zin is het bewijsaanbod niet relevant.