Hof Amsterdam, 29-11-2007, nr. 106.011.128/01, nr. 638/07

Partijen worden hierna de vereniging en [geïntimeerde] genoemd.

De vereniging is bij beroepschrift met producties, ontvangen ter griffie van dit hof op 31 mei 2007, in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter te Haarlem van 11 april 2007, in deze zaak onder zaak/rek.nr. 329480/AL VERZ 06-3190 gegeven tussen [geïntimeerde] als verzoeker en de vereniging als verweerster.

Het beroepschrift strekt ertoe dat het hof bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, de beschikking waarvan beroep zal vernietigen en alsnog de verzoeken in prima van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

Op 5 september 2007 is ter griffie van het hof een verweerschrift met producties van [geïntimeerde] ingekomen. Hij verzoekt daarin, primair, om de vereniging niet-ontvankelijk te verklaren in haar hoger beroep en, subsidiair, om de beschikkig waarvan beroep in stand te laten, met veroordeling van de vereniging in de kosten van — naar het hof begrijpt — het hoger beroep.

De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 27 september 2007. Bij die gelegenheid heeft de vereniging het beroep doen toelichten door mr. N.L.J.M. Rijssenbeek, advocaat te Haarlem. Namens [geïntimeerde] heeft mr. S.P. Dalmolen, advocaat te Amsterdam, het woord gevoerd, zulks aan de hand van aan het hof overgelegde aantekeningen.

Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten en medegedeeld dat uitspraak zal volgen.

Kort weergegeven gaat deze zaak over het volgende.

[geïntimeerde] is eigenaar van het appartementsrecht [a-straat] [1] te [plaats]. Het appartementsrecht van [geïntimeerde] maakte aanvankelijk deel uit van een in zeven appartementen (één bedrijfsruimte en zes woningen) gesplitst complex (hierna: de oudbouw).

In de loop van de jaren negentig heeft [X] Vastgoed B.V. (hierna: [X]) op de grond en opstallen die zich naast de oudbouw bevinden een nieuw appartementencomplex (hierna: de nieuwbouw) gebouwd.

Bij notariële akte van 20 april 2001 is de gemeenschap van de oudbouw opgeheven. Op die datum is een notariële akte ‘toedeling appartementsrechten’ verleden die betrekking heeft op zowel de oudbouw als de nieuwbouw. In deze akte zijn de door [X] ontwikkelde éénenvijftig appartementen (de nieuwbouw) aan [X] toebedeeld en de appartementen van de oudbouw zijn aan de respectievelijke eigenaren ervan, onder wie [geïntimeerde], toebedeeld. Voorts is op 20 april 2001 een splitsingsakte verleden die betrekking had op het gehele complex, waarbij onder meer de vereniging is opgericht.

Tussen [geïntimeerde] en de vereniging is een geschil ontstaan over de vraag voor wiens rekening de kosten moeten komen van onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan de kozijnen aan de achterzijde van het appartement van [geïntimeerde]. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep is gebleken dat het hierbij gaat om schilderwerk, waarmee een bedrag van circa € 1.050,- is gemoeid. De achterstalligheid van het onderhoud en de noodzaak tot het doen schilderen van de kozijnen zijn op zichzelf door de vereniging niet bestreden.

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] de kantonrechter (primair) verzocht om hem op grond van artikel 5:121 BW vervangende machtiging te verlenen om de noodzakelijke onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan de kozijnen aan de achterzijde van zijn appartement op kosten van de vereniging te verrichten. Aan zijn verzoek heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat in de toedelingsakte van 20 april 2001 is bepaald dat de appartementsrechten zijn overgegaan in de staat waarin zij zich bevinden en dat in de splitsingsakte van 20 april 2001 is bepaald dat de kozijnen en de deuren van de appartementen tot de gemeenschappelijke zaken behoren waarvan de onderhoudskosten voor rekening van de vereniging komen. Nu die noodzaak voor het onderhoud vaststaat, heeft de vereniging zonder redelijke grond haar toestemming geweigerd, aldus [geïntimeerde].

De vereniging heeft zich verweerd tegen het verzoek van [geïntimeerde], stellende — kort gezegd — dat [geïntimeerde] in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep toekomt op de splitsingsakte, omdat de achterstalligheid van het onderhoud al dateert van vóór 20 april 2001. Onder de oude vereniging waren de kosten van het schilderwerk voor de individuele eigenaar. Volgens de vereniging heeft [geïntimeerde] welbewust gewacht met het uitvoeren van het schilderwerk en voorts de vervanging van de (houten) kozijnen door kunstof exemplaren — waartoe onder regime van de oude vereniging al was besloten om die op eigen kosten te laten geschieden — op zijn beloop gelaten totdat er een nieuwe vereniging was met een andere regeling met betrekking tot de onderhoudskosten aan (onder meer) de kozijnen.

In de uitspraak waarvan beroep heeft de kantonrechter het (primaire) verzoek van [geïntimeerde] toegewezen. Van die beslissing is de vereniging in hoger beroep gekomen.

[geïntimeerde] heeft zich in zijn verweerschrift allereerst op het standpunt gesteld dat de vereniging niet-ontvankelijk is in haar hoger beroep, omdat de volgens de splitsingsakte (artikel 41 lid 4) noodzakelijke toestemming van de vergadering van appartementseigenaars tot het instellen van het hoger beroep ontbreekt. Gelet op het verstrekkende karakter van dat verweer zal het hof dat als eerste bespreken.

In de splitsingsakte van 20 april 2001 is het volgende bepaald:

Partijen zijn verdeeld over de uitleg die aan deze bepaling moet worden gegeven. De vereniging heeft aangevoerd dat zij in eerste aanleg verwerende partij was, dat het hoger beroep beschouwd moet worden als een voortzetting van de procedure in eerste aanleg en zij derhalve geen machtiging van de vergadering van eigenaars behoeft voor het instellen van appel. Daartegenover heeft [geïntimeerde] betoogd dat het instellen van hoger beroep gelijk moet worden gesteld aan het instellen van een rechtsvordering, zodat daarvoor de genoemde machtiging is vereist.

Bij de uitleg van de splitsingakte komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die partijbedoeling moet, met toepassing van redelijkheid en billijkheid in de omstandigheden van het concrete geval, naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving van de betreffende bepaling, gelezen in de context van de gehele akte, en de wijze waarop de bevoegdheden binnen de vereniging is geregeld.

Met betrekking tot de wijze waarop in de splitsingsakte en in de wet de bevoegdheden van de verschillende organen van de vereniging zijn geregeld, geldt het volgende. Op grond van artikel 5:125, eerste lid, BW komen aan de vergadering van eigenaars (hierna: de vergadering) alle bevoegdheden toe die niet door wet of statuten aan andere organen zijn opgedragen. De taak van het bestuur, zo volgt uit artikel 5:131, derde lid, BW, alsook uit artikel 41 lid 3 van de splitsingsakte, beperkt zich tot het beheer van de middelen van de vereniging en de tenuitvoerlegging van besluiten van de vergadering. Verder berust op grond van artikel 38 lid 2 van de akte de beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten bij het bestuur, tenzij de kosten van de daarmee gemoeide werkzaamheden een bedrag van twee promille van de verzekerde waarde van het gebouw te boven gaan. Gesteld noch gebleken is dat elders in de akte of in enige statuten meer of andere bevoegdheden aan het bestuur zijn opgedragen. Gelet op deze taak- en bevoegdheidsverdeling moet de vergadering van eigenaars als het hoogste orgaan binnen de vereniging worden aangemerkt.

Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de aan het bestuur toegekende bevoegdheid in artikel 41 — nu de letterlijke tekst van die bepaling niets vermeldt over het instellen van hoger beroep — restrictief moet worden uitgelegd en dat onder het in eerste aanleg voeren van verweer niet mede kan worden begrepen het als verzoekende partij opkomen tegen een in eerste aanleg gegeven uitspraak. Dit komt immers neer op het instellen van een rechtsvordering in hoger beroep en het op die wijze aanhangig maken van een geding in hoger beroep. Het is dus aan de vergadering van eigenaars om een besluit tot het instellen van hoger beroep te nemen, en niet aan het bestuur. Aangezien het uitgangspunt is dat de bevoegdheid tot het nemen van besluiten bij de vergadering ligt en de akte noch de statuten uitdrukkelijk vermelden dat het bestuur bevoegd is tot het instellen van hoger beroep, is het hof van oordeel dat zo'n besluit bij uitsluiting aan de vergadering toekomt.

Vast staat dat ten tijde van het indienen van het beroepschrift door de vereniging een daarop gericht besluit van de vergadering niet aanwezig was. Dit betekent dat het hoger beroep van de vereniging niet bevoegdelijk is ingesteld.

Onder omstandigheden kan een dergelijk gebrek worden hersteld, bijvoorbeeld door middel van bekrachtiging van het ingestelde appel door de vergadering. Dat is in dit geval evenwel niet gebeurd. Op 11 juli 2007 is een Algemene Ledenvergadering van de vereniging gehouden en uit de daarvan opgemaakte notulen, waarvan de inhoud tussen partijen niet in geschil is, blijkt dat in die vergadering weliswaar uitdrukkelijk de vraag aan de orde is geweest of het bestuur toestemming nodig had van de vergadering voor het instellen van het hoger beroep maar dat als standpunt van het bestuur is medegedeeld dat die toestemming niet is vereist en een dergelijk besluit dan ook niet is genomen; ook niet zekerheidshalve. Voorts is gesteld noch gebleken dat de vergadering anderszins heeft ingestemd met het ingestelde hoger beroep.

De vereniging heeft subsidiair aangevoerd dat het, gelet op de in acht te nemen termijnen bij het instellen van hoger beroep, vaak niet of nauwelijks mogelijk zal zijn om tijdig een vergadering uit te schrijven teneinde de leden te raadplegen. Dit strookt echter niet met de feiten in dit geschil gelet op de wél gehouden vergadering van 11 juli 2007. De vereniging heeft desondanks verzocht haar in de gelegenheid te stellen alsnog een vergadering bijeen te doen roepen en de benodigde toestemming in het geding te brengen.

Aan dit subsidiaire verzoek van de vereniging gaat het hof voorbij. Vast staat immers dat op 11 juli 2007 een vergadering is gehouden — hetgeen nog binnen de beroepstermijn was — doch dat het bestuur er niet voor heeft gekozen om het aanhangig gemaakt appel (zekerheidshalve) ter besluitvorming aan de vergadering voor te leggen. Er is zo bezien de gelegenheid geweest het gebrek te herstellen, maar van die mogelijkheid is geen gebruik gemaakt. Gelet hierop zal het hof de vereniging niet alsnog in de gelegenheid stellen een vergadering te doen uitschrijven en de benodigde toestemming in het geding te brengen. In dit stadium van de procedure zou dat in strijd zijn met een goede procesorde.

Hetgeen hiervoor is overwogen leidt ertoe dat de vereniging niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar hoger beroep. Gelet op deze uitkomst heeft de vereniging de kosten van het hoger beroep te dragen.

Ten overvloede wordt over de zaak ten gronde nog het volgende overwogen. Ook indien het hof zou zijn toegekomen aan de vraag of aan [geïntimeerde] de door hem verzochte vervangende machtiging kan worden verleend, zou het hof die vraag, gelijk de kantonrechter dat heeft gedaan, bevestigend hebben beantwoord. Een beroep op de splitsingsakte kan onder bijzondere omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Hetgeen de vereniging in eerste aanleg en in hoger beroep heeft aangevoerd, kan, alle feiten en omstandigheden zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang bezien, niet de gevolgtrekking rechtvaardigen dat het beroep van [geïntimeerde] op het bepaalde in de splitsingsakte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen:

De vereniging heeft geen feiten en omstandigheden gesteld — en deze zijn evenmin gebleken — die tot een ander oordeel nopen.

Derhalve zou, ook indien de vereniging wel zou zijn ontvangen in haar hoger beroep, de uitkomst van de procedure in appel geen andere zijn geweest dan die in eerste aanleg.

Het hof:

verklaart de vereniging niet-ontvankelijk in haar hoger beroep;

veroordeelt de vereniging in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 251,- aan griffierecht en € 1.788,- aan salaris procureur.

Deze beschikking is gegeven door mrs. L.C. Heuveling van Beek, P.G. Wiewel en A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 november 2007.

[mr. J.H. Huijzer]