Rb. Gelderland, 23-11-2022, nr. C/05/397180 / HA ZA 21-615

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 2 maart 2022 en de daarin genoemde processtukken

- de conclusie van antwoord in reconventie

- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 juni 2022.

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.

Deze zaak gaat over de verdeling van de gemeenschappelijke woning van partijen. Partijen twisten over de vraag of al een verdeling tot stand is gekomen en de vrouw moet meewerken aan de levering van de woning aan de man ter uitvoering daarvan. Dat is niet het geval. Er is geen verdeling tot stand gekomen en er moet alsnog worden verdeeld. De rechtbank zal de wijze van de verdeling gelasten. Daarbij zal de man in de gelegenheid worden gesteld de woning over te nemen tegen de huidige marktwaarde en onder de voorwaarde dat de vrouw zal worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de op de woning rustende hypothecaire geldlening. Indien de man daartoe niet in staat is, zal de woning moeten worden verkocht.

De vrouw en de man hebben een affectieve relatie met elkaar gehad, die medio 2020 is geëindigd. Partijen hadden de intentie om te gaan samenwonen, maar daarvan is het niet gekomen.

In december 2018 hebben partijen voor bedrag van € 118.810,01 een perceel bouwgrond in eigendom verkregen waarop zij vervolgens door een aannemer een woning hebben laten bouwen tegen een aanneemsom van € 206.189,99. De woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) is medio mei 2020 opgeleverd. Geen van partijen woont thans in de woning.

Voor de financiering van de bouw van de woning hebben partijen bij ABN Amro Bank N.V. (hierna: de bank) in januari 2020 een hypothecaire lening afgesloten voor een bedrag van € 180.000,00. Partijen zijn daarvoor hoofdelijk aansprakelijk.

Partijen hebben [makelaarskantoor] benaderd in verband met een eventuele verkoop van de woning aan derden. Namens [makelaarskantoor] heeft de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) op 29 juli 2020 partijen bericht dat de marktwaarde bij verkoop van de woning na het afmaken van enkele werkzaamheden rond de € 440.000,00 ligt.

Bij e-mail van 27 augustus 2020 heeft de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ) namens de vrouw aan de man, voor zover hier van belang, het volgende geschreven:

“Uit efficiency overwegingen is [de vrouw] [de vrouw, rb] bereid voor een bedrag van EUR 35.000 netto haar aandeel in het OG [adres] alsmede de hypotheken [nummers hypotheken] aan jou over te dragen onder de volgende (opschortende) voorwaarden:

1 rente en aflossing van de AA hypotheken [nummers hypotheken] augustus 2020 en september 2020 zijn voor jouw rekening, 2 datum overdracht uiterlijk 1 oktober 2020, 3 ontslag [de vrouw] uit haar hoofdelijke aansprakelijkheid jegens ABN-AMRO en alle andere verplichtingen hoe dan ook genaamd m.b.t. [adres] per datum overdracht, 4 terugbetaling aan [de vrouw] van de 2x EURO 10.000 = EUR 20.000 overgemaakt op 8 en 9 november 2018 op jouw rekening [bankrekeningnummer] voor 1 september 2020, 5 kosten notaris en bank inzake de overdracht voornoemd zijn voor jouw rekening. 6 verder geen verrekeningen van welke aard en hoe genaamd dan ook.

Graag verneem ik voor maandag 31 augustus 2020 om 12:00 of je met bovenstaande akkoord gaat.

Indien je niet akkoord kan gaan met het voorstel vervalt het voorstel aanstaande maandag 12:00 en behoud [de vrouw] zich alle rechten voor.”

De man heeft daarop per e-mail als volgt gereageerd:

“Als er nog iets aan onderbouwing van het voorstel is, dan ontvang ik dat graag.

En het autootje maakt geen onderdeel uit van de afspraken neem ik aan?”

Bij e-mail van 28 augustus 2020 heeft [naam 2] heeft daarop, voor zover relevant, geantwoord:

“Indien nodig dus genoeg stof voor nadere discussies.[de vrouw] heeft daar geen zin in en besloten akkoord te gaan met een bedrag van EUR 35.000 onder de voorwaarden zoals genoemd.”

De man heeft [naam 2] per e-mail voor zover relevant geantwoord:

“Ook ik heb geen zin in vruchteloze discussies en zou de zaak zo snel als mogelijk willen afronden”.

[naam 2] heeft de man daarna onder meer het volgende bericht:

“De verrekening ( [de vrouw] betaalt de rente & aflossing augustus 2020 ter compensatie van het “restant autootje”) kan je beschouwen als addendum op punt 6 van mijn mail van donderdag 27 augustus 2020 14:10."

Op 30 augustus 2020 heeft de man bij e-mail hierop als volgt gereageerd:

“Ben akkoord met het voorstel van 27 augustus plus de wijziging daarop (zie hieronder) waar we het eerder over eens werden (door jou ‘addendum’ genoemd).”

De man heeft op 31 augustus 2020 € 20.000,00 naar de bankrekening van de vrouw overgemaakt.

De man heeft de vrouw op 16 september 2020 een e-mail met bijlage gestuurd met als onderwerp “overeenkomst tbv bank en notaris”. Daarin staat:

“Bijgaand document is bestemd voor de bank en later ook de notaris.Als je iets vreemds ziet, let me know.”

[naam 2] heeft naar aanleiding hiervan de man op 23 september 2020 om 08.00 uur een e-mail gestuurd met, voor zover relevant, de volgende inhoud:

“Op verzoek van [de vrouw] in de bijlage met rood mijn commentaar (waarvan de uitleg voor zicht spreekt) op jouw “overeenkomst ten behoeve van bank en notaris”.

Ik heb [de vrouw] geadviseerd de “overeenkomst” niet te tekenen omdat:1 je voor de bank en de notaris kan volstaan met de overeengekomen afspraken in mijn mail van 27 augustus 2020,2 het document feitelijke onjuistheden bevat,3 het document de bestaande afspraken (zie printscreens van de betreffende mails in de bijlage op 27 augustus en 30 augustus 2020) over jouw overname van [de vrouw] haar aandeel in het OG [adres] onjuist weergeven (waaronder maar niet beperkt het ingebouwde financieringsvoorbehoud en mogelijke uitstel en/of afstel afname tot na 1 oktober 2020).Met de door jou opgenomen (aanvullende) bepalingen loopt [de vrouw] het risico weer in de positie “terug bij af” te geraken en dat is nu juist wat [de vrouw] niet wil.

Samengevat houdt [de vrouw] je aan de overeengekomen afspraak om haar aandeel in het OG [adres] uiterlijk 1 oktober a.s. tegen de overeengekomen prijs over en af te nemen.”

De man heeft [naam 2] om 09:01 uur voor zover relevant als volgt geantwoord:

“De hypotheeklasten neem ik met ingang van deze maand voor mijn rekening.Ook ben ik bereid om [de vrouw] voor 1 oktober de resterende 35.000 uit te betalen. Maar de feitelijke afwikkeling gaat voor 1 oktober niet lukken. Het tempo wordt bepaald door de bank en notaris en die heb ik niet aan een touwtje. Ik ga de financiering zeker rondkrijgen (ben alleen nog een bepaalde optie aan het onderzoeken), dus het financieringsvoorbehoud kan ook vervallen.”

[naam 2] heeft de man om 09:57 uur voor zover relevant geantwoord:

“Zie onderstaand in rood mijn opmerkingen bij jouw tekst.

In beginsel heb ik met je onderstaande aanvullingen [de e-mail van de man aan [naam 2] van 09:01, rb] geen moeite mits er een einddatum aan de afwikkeling van de overname/overdracht van de woning is verbonden.Welk uiterste datum van overdracht acht jij haalbaar?

Vervolgens overleg ik met [de vrouw] en kom dan bij je terug met een addendum op de bestaande afspraken van 27 augustus 2020.”

[naam 2] heeft in rood bij/in het antwoord van de man over de datum van 1 oktober opgemerkt:

“Wat is een realistische uiterste datum?”

De man heeft hierop om 11:12 uur als volgt gereageerd:

“Ook ik wil dit zo snel mogelijk afronden. De bank is de lastigste partij, maar daar weet jijzelf alles van. Ze hebben inmiddels alle stukken van me en toegezegd snel te zullen handelen (voor hun doen). Het zou me een lief ding waard zijn als we de zaak voor 1 november rond zouden hebben. Maar misschien is het zinnig om in het addendum een iets ruimere termijn op te nemen. We weten dan zeker dat het daarbinnen lukt en hoeven dan niet steeds teksten aan te passen.”

[naam 2] heeft om 11:26 uur gereageerd met:

“Hoi [de man] , ik overleg met [de vrouw] en kom er dan bij je op terug.”

Op 27 september 2020 heeft de man € 35.000,00 naar de bankrekening van de vrouw overgemaakt.

Bij e-mail van 12 november 2020 heeft [naam 2] de man geschreven:

“Kan jij al wat meer vertellen over de datum van passeren?Zoals je waarschijnlijk bekend bedraagt de overdrachtsbelasting met ingang van 1 januari 2021 8%.

Bvd voor je update.”

Bij e-mail van 16 november 2020 heeft de man hierop als volgt gereageerd:

“Wist inderdaad dat de overdrachtsbelasting voor commercieel vastgoed omhoog gaat.Ben nog aan het uitzoeken wat voor mij de gunstigste route is.Als ik daaruit ben, laat ik het je weten.”

[naam 2] heeft de man op bij e-mail van 25 november 2020 geantwoord:

“Ik heb je mail over het hoofd gezien.

De overdrachtsbelasting gaat naast commercieel OG ook omhoog voor BOX 3 beleggingen.Om diezelfde reden zijn de meeste notarissen als volgeboekt voor december dus ik adviseer je alvast agenda ruimte in te plannen.”

Op 11 mei 2021 heeft de vrouw de man per WhatsApp onder meer het volgende bericht gestuurd: “Ik hoor het wel wanneer ik moet tekenen…en waar..”. De man heeft daarop gereageerd met: “Zeker”.

Op 21 mei 2021 heeft de man per WhatsApp aan de vrouw het volgende bericht gestuurd: “Heb [notaris] [notaris, rb.] gevraagd om de afspraken, die we door tussenkomst van [naam 2] [ [naam 2] , rb.] maakten, op schrift te stellen. Verwacht dat hij de tekst binnen een dag of 10 naar je toe zal sturen. Fijne Pinksterdagen!” De vrouw heeft daarop bericht: “Ik zie het tegemoet. Jij ook fijne dagen.”

Op 26 mei 2021 heeft de vrouw de man een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:

“Nog steeds ben ik gebonden aan een huurwoning en kan ik geen eigen huis kopen omdat de hypotheek op [adres] op mijn naam staat en ik niet gevrijwaard ben.Met de kennis en ervaringen van nu voel ik mij door je misbruikt voor de aankoop van de woning die je op eigen kracht en inkomen niet had kunnen verwerven.Vervolgens blijkt dat je je de rest van de overwaarde wil toe eigenen door voor te sorteren op een overeenkomst waarin ik mijn aandeel aan jou overdraag tegen een 100% waarde van EUR470.000, terwijl de marktwaarde momenteel substantieel hoger is.

Ik verwijs naar de mail van 27 augustus 2020 die je van [naam 2] ontving.Nu je niet aan alle de in die mail genoemde voorwaarden hebt voldaan is dit voorstel vervallen en werk ik niet meer mee aan de verkoop en overdracht van mijn aandeel in de woning van [adres] tegen de in die mail genoemde voorwaarden.Ik werk alleen mee aan de overdracht tegen een prijs die momenteel “door de markt” wordt betaald.

Indien de woning niet uiterlijk 1 juli 2021 tegen marktconforme waarde is zal ik de verkoop van de woning via een makelaar juridisch afdwingen indien je niet meewerkt aan een vrijwillige verkoop via de makelaar.Jij weet als geen ander dat er bijzonder veel belangstelling voor de woning is en deze binnen een week verkocht zal zijn.Voor verder getreuzel is dus geen reden.”

Bij e-mail van 4 augustus 2021 heeft [naam 1] aan partijen het volgende meegedeeld:

“Indien de woning in de huidige markt te koop zou moeten worden aangeboden, achten wij een vraagprijs van € 545.000,-- k.k. reëel. De verwachting is dat de verkoopopbrengst in dit geval ook rond dit bedrag zal liggen”

De vrouw vordert in conventie bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

De man heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de rechtbank deze zal afwijzen.

De man vordert in reconventie bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair

1. de vrouw te veroordelen tot nakoming van de tussen partijen gemaakte overeenkomst en haar te gebieden medewerking te verlenen aan de levering van de woning en alle benodigde (rechts)handelingen daartoe op eerste afroep te verrichten binnen 24 uur na het in deze te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan wordt bepaald dat het in deze te wijzen vonnis in de plaats treedt van de medewerking van de vrouw aan de levering van de woning en dat derhalve aan de man een machtiging wordt verstrekt alle benodigde (rechts)handelingen te verrichten zodat hij in voorkomende gevallen de levering van de woning kan bewerkstelligen;

subsidiair

2. de verdeling vast te stellen aldus dat de woning aan de man wordt toegedeeld, waarbij voor de in de verdeling te betrekken waarde van de woning als peildatum augustus 2021 wordt aangehouden, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum; dan wel

tertiair

3. de verdeling vast te stellen aldus dat de woning wordt verkocht tegen de alsdan geldende marktwaarde;

en te bepalen dat, zowel in geval van toedeling van de woning aan de man als bij verkoop daarvan:

4. partijen de op de woning rustende overwaarde bij helfte verdelen, met dien verstande dat er een verrekening dient plaats te vinden waarbij alle door de man meer betaalde bedragen (nog nader te specificeren) in de verrekening dienen te worden betrokken en alle kosten voor toedeling aan de man dan wel voor verkoop aan een derde (makelaar, notaris, enz) door partijen dienen te worden gedragen, ieder voor de helft.

De vrouw heeft primair geconcludeerd om de man in zijn vorderingen in reconventie niet-ontvankelijk te verklaren, althans deze af te wijzen. Voor het geval de man in de gelegenheid wordt gesteld de woning over te nemen, moet dat volgens de vrouw gebeuren tegen de huidige marktwaarde waarbij de woning binnen drie weken na het te wijzen vonnis moet worden getaxeerd en de man gedurende een maand na de taxatie de tijd krijg om de woning voor dat bedrag over te nemen, waarbij de vrouw haar aandeel van de overwaarde verkrijgt onder verrekening met de man van € 35.000,00 uit haar aandeel van de overwaarde alsmede € 3.853,00 + € 754,00 ter nadere verrekening voor de lasten van de woning de afgelopen periode. Voldoet de man hier niet aan dan moet de woning aan derden worden verkocht conform de vorderingen in conventie, aldus de vrouw.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De rechtbank zal de vorderingen in conventie en reconventie gezien hun nauwe onderlinge samenhang gezamenlijk behandelen.

De woning is niet verdeeld

De vrouw stelt dat door eigen toedoen van de man de overeengekomen opschortende voorwaarden, waaronder de overdracht van de woning uiterlijk op 1 oktober 2020 en haar ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire geldlening per datum overdracht, niet zijn vervuld en dat de overeengekomen verdeling daarom niet tot stand is gekomen. Van een verdeling waarop de man zich beroept is geen sprake (meer) en de woning zal alsnog moeten worden verdeeld, waarbij de woning moet worden verkocht aan derden en de overwaarde tussen partijen moet worden verdeeld, aldus de vrouw.

Volgens de man is op 27 augustus 2020 een (overeenkomst tot) verdeling van de woning tot stand gekomen en is de vrouw gehouden mee te werken aan de voor de overgang van de woning vereiste notariële levering, onder de opschortende voorwaarde dat zij bij die levering zal worden ontslagen uit haar hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypothecaire geldlening. De man bestrijdt dat de afspraak dat de overdracht van de woning uiterlijk op

1 oktober 2020 zou plaatsvinden eveneens moet worden aangemerkt als een opschortende voorwaarde, zoals de vrouw betoogt.

De rechtbank overweegt het volgende. De vrouw heeft bij e-mail van 27 augustus 2020 een voorstel tot verdeling gedaan onder een aantal voorwaarden. De man heeft bij e-mail van 30 augustus 2020 dat voorstel geaccepteerd, met dien verstande dat met betrekking tot de auto sprake is van een ‘addendum’. Op 30 augustus 2020 is tussen partijen dus een overeenkomst met betrekking tot de verdeling tot stand gekomen. Dit is een obligatoire overeenkomst en het bestaan daarvan kan afhankelijk worden gesteld van een tijdsbepaling of een voorwaarde (vgl. art. 3:38 BW). Dat betekent dat ook de uit die overeenkomst voortvloeiende rechtsgevolgen daaraan onderworpen zijn. Partijen verschillen van mening of de afspraak dat de overdracht van de woning uiterlijk op 1 oktober 2020 zou plaatsvinden als opschortende voorwaarde moet worden aangemerkt. Dat betekent dat de rechtbank de overeenkomst moet uitleggen. Daarbij gaat het er om welke zin partijen over en weer onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan (in dit geval) de verklaringen of gedragingen van de ander mochten toekennen. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

In de e-mail van [naam 2] van 27 augustus 2020 is vermeld dat de vrouw bereid is de woning aan de man over te dragen onder de daarin vermelde zes voorwaarden, waaronder (2) de overdracht uiterlijk op 1 oktober 2020 en (3) ontslag van de vrouw uit de hoofdelijkheid voor de hypothecaire geldlening per datum overdracht. Uit de tekst van voormelde e-mail volgt genoegzaam dat de verdeling slechts tot stand zou komen als aan alle zes de voorwaarden zou zijn voldaan. Dat uit de tekst niet blijkt dat bij het enkele verstrijken van de termijn van 1 oktober 2020 de afspraken zouden komen te vervallen, doet daaraan niet af. Niet gesteld of gebleken is dat de man bij het tot stand komen van de overeenkomst daartoe een voorbehoud heeft gemaakt. Dat ‘opschortend’ tussen haakjes staat in voormelde e-mail betekent niet dat sommige voorwaarden wel en andere voorwaarden niet opschortend zouden zijn, zoals de man kennelijk betoogt. Ook valt niet in te zien dat een tijdsbepaling geen opschortende werking zou kunnen hebben. Met het plaatsvinden van de gebeurtenis - in dit geval overdracht van de woning aan de man op uiterlijk 1 oktober 2020 met ontslag van de vrouw uit de hoofdelijkheid voor de hypothecaire geldlening - zou de werking van de verbintenis aanvangen, dat wil zeggen zou de verdeling tot stand zijn gekomen en zou de vrouw haar medewerking aan die verdeling hebben moeten verlenen. In zoverre maakt het ook geen verschil of een opschortende dan wel ontbindende voorwaarde is overeengekomen. In het geval voormelde voorwaarde(n) als ontbindende voorwaarde(n) bedoeld zou(den) zijn, zou de verbintenis (meewerken aan de tot stand gekomen verdeling) zijn vervallen.

Voor zover de man betoogt dat hij uit het verstrijken van de termijn van 1 oktober 2020, zonder bezwaren van de vrouw, mocht afleiden dat de termijn van overdracht geen (opschortende) voorwaarde was voor het tot stand komen van de verdeling, gaat dat betoog niet op. Dat de vrouw de man ook daadwerkelijk wilde houden aan de overdracht per uiterlijk 1 oktober 2020 volgt reeds uit de e-mail van [naam 2] van 23 september 2020. Weliswaar volgt uit de e-mails van [naam 2] daarna dat hij met de vrouw zou overleggen over een eventuele aanpassing van de uiterste leveringsdatum, maar uit de e-mail van de man diezelfde dag volgt dat (ook) de man uitging van slechts een kort uitstel van de overdracht. Ook uit de e-mailwisseling daarna tussen [naam 2] en de man volgt dat in ieder geval [naam 2] ervan uitging dat de overdracht van de woning nog in 2020 zou plaatsvinden. Uit het feit dat de datum van 1 oktober 2020 inmiddels was verstreken, mocht de man gelet op voormelde e-mailwisseling niet zonder meer eenzijdig concluderen dat hijzelf kon bepalen wanneer de overdracht aan hem zou plaatsvinden, tegen voor het overige gelijkblijvende voorwaarden. Het enkele feit dat de vrouw in haar Whats-App berichten van 11 en 21 mei 2021 het verstrijken van de termijn niet aan de orde heeft gesteld, doet daaraan niet af. Een redelijke uitleg van de e-mailwisseling tussen partijen is dat de vrouw bereid was de woning aan de man over te dragen tegen de overeengekomen voorwaarden, indien de overdracht van de woning op uiterlijk 1 oktober 2020 of korte tijd daarna zou plaatsvinden en zij bij die overdracht zou worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. De man heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling nog verklaard dat de reden voor het uitstel van de overdracht was dat hij nog de hoop had dat de relatie tussen partijen zou worden hersteld en dat de bank niet meewerkte omdat hij niet bereid was advieskosten aan de bank te betalen voor het overnemen van de hypothecaire lening. De vrouw heeft betwist dat mogelijk herstel van de relatie op enig moment aan de orde is geweest. De andere reden regardeert de vrouw niet en komt voor risico van de man.

Door te talmen met de overdracht van de woning, heeft de man het risico genomen dat de vrouw medio mei 2021 niet langer bereid was om mee te werken aan de overdracht onder de op 30 augustus 2020 overeengekomen voorwaarden. Dat risico komt voor zijn rekening.

Nu niet (tijdig) aan de overeengekomen opschortende voorwaarden is voldaan, is de verdeling niet tot stand gekomen. De man kan dus geen nakoming vorderen van de verbintenis van de vrouw mee te werken aan de levering van de woning ter uitvoering van de verdeling. Die verbintenis bestaat niet (meer). De primaire vordering in reconventie zal dan ook worden afgewezen.

De verdeling

De vrouw vordert dat de man moet meewerken aan verkoop van de woning, althans dat toedeling aan de man geschiedt tegen de huidige marktwaarde van de woning, waarna de resterende netto-overwaarde aan elk van partijen bij helfte toekomt, waarbij de vrouw uit haar aandeel de man een bedrag van € 35.000,00 dient te voldoen. De man vordert dat hij in de gelegenheid moet worden gesteld de woning over te nemen tegen de waarde per peildatum 1 augustus 2021, althans een door de rechtbank te bepalen peildatum, onder verrekening van een aantal posten.

De vorderingen van partijen zijn in feite vorderingen tot vaststelling van de verdeling, althans het gelasten van de wijze van de verdeling (zie art. 3:185 BW). Aangezien de woning na verdeling nog geleverd dient te worden en bij gebreke aan voldoende gegevens met betrekking tot de verrekening zal de rechtbank de verdeling niet zelf vaststellen, maar de wijze van verdeling gelasten, zoals in het dictum bij wijze van ‘spoorboekje’ is vermeld.

De rechtbank is van oordeel dat de man in de gelegenheid moet worden gesteld de woning over te nemen, onder de voorwaarden dat (i) de man de hypotheekschuld als eigen schuld op zich neemt en de vrouw uiterlijk bij levering wordt ontslagen uit haar hoofdelijke verplichtingen tegenover de bank, (ii) de overname en de vereiste levering binnen afzienbare tijd plaatsvindt en (iii) de man de aan de levering verbonden kosten draagt. De man heeft ter mondelinge behandeling verklaard dat hij niet van de bank afhankelijk is om de financiering van de overname van de woning rond te krijgen en dat hij dat in eigen beheer kan financieren.

Partijen zijn het niet eens over de peildatum van de waarde waartegen de man de woning kan overnemen. Hoofdregel is dat wordt uitgegaan van de waarde van de woning ten tijde van de verdeling. Dit is anders als uit de eisen van redelijkheid en billijkheid afwijking daarvan voortvloeit. De man heeft als peildatum voor de waarde van de woning augustus 2021 genoemd, maar hij heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd waarom – in afwijking van de hiervoor genoemde hoofdregel – van die peildatum moet worden uitgegaan. Dat zal de rechtbank dan ook niet doen. Dat betekent dat de man in de gelegenheid zal worden gesteld om de woning over te nemen tegen de huidige marktwaarde van de woning. De woning zal daartoe moeten worden getaxeerd.

Partijen zijn in 2020 en 2021 geadviseerd door [makelaarskantoor] over onder meer de verkoop- en marktwaarde van de woning. Van bezwaren tegen het opnieuw inschakelen van deze makelaar bij de taxatie van de marktwaarde en als de man de woning niet overneemt, daadwerkelijk verkoop van de woning aan een derde partij is de rechtbank niet gebleken. De rechtbank zal mede in verband met een snelle afwikkeling van dit lang lopende geschil bepalen dat partijen dit makelaarskantoor in de arm nemen voor deze taxatie en, indien aan de orde, verkoop van de woning.

De kosten van de taxatie komen voor rekening van de man. Indien de man de woning niet overneemt en de woning moet worden verkocht, komen de kosten voor inschakeling van de makelaar voor rekening van ieder van partijen voor de helft.

Overwaarde, eigen inbreng partijen en bij de verdeling te verrekenen posten

De man heeft gevorderd dat bij de verdeling van de overwaarde een verrekening dient plaats te vinden waarbij ‘alle door de man meer betaalde bedragen (nog nader te specificeren) in de verrekening dienen te worden betrokken’. Onder randnummer 28 van zijn conclusie van eis in reconventie stelt de man: “Alsdan dient in de verrekening te worden betrokken dat de man uit eigen middelen een (veel) groter gedeelte van de verbouwings- en koopkosten heeft voldaan en voorts vanaf augustus 2020 alle aan de woning verbonden kosten heeft betaald waaronder het aanbrengen van een keuken met alle benodigde apparatuur met een aanschafwaarde van € 16.000,00.” De man verwijst daartoe naar zijn overzicht in productie 15.

Partijen zijn het erover eens dat de overwaarde van de woning tussen partijen bij helfte dient te worden verdeeld. Partijen zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de hypothecaire banklening van € 180.000,00 (stand per 7 december 2021 € 171.092,33). Bij overname van de woning door de man, zal hij deze schuld als eigen schuld op zich dienen te nemen met ontslag van de vrouw uit de hoofdelijke aansprakelijkheid daarvan, en bij verkoop van de woning aan derden zal de hypothecaire geldlening uit de verkoopopbrengst van de woning moeten worden afgelost. Aldus resteert een te verdelen overwaarde. Vaststaat dat de vrouw reeds een deel van de overwaarde van de woning, te weten: € 35.000,00, van de man heeft ontvangen.

De eigen inbreng van partijen in de aankoop van de grond en de bouwkosten van de woning is tijdens de mondelinge behandeling aan de orde gesteld. Daarbij is besproken dat voor zover sprake is van een ongelijke inbreng van partijen, dat bij de verdeling moet worden betrokken. Namens de vrouw is dat erkend. Vaststaat dat de vrouw een bedrag van € 20.000,00 heeft ingebracht en dat zij dat bedrag reeds van de man heeft ontvangen.

In het door de man overgelegde overzicht (productie 15) rekent hij met afgeronde bedragen. Volgens de man heeft hij van de koopprijs van de grond (van € 119.000,00) € 99.000,00 betaald en de vrouw € 20.000,00 en heeft hij tot februari 2020 een bedrag van € 107.000,00 aan de aannemer betaald. Op grond daarvan stelt de man dat hij € 93.000,00

(€ 99.000,00 + € 107.000,00 - € 20.000 = € 186.000,00 : 2) heeft voorgeschoten voor de vrouw. Uit de door de man overgelegde bankafschriften met betalingen aan de aannemer blijkt dat het gaat om 7 betalingen in 2019 voor een bedrag van in totaal € 107.327,58. Aan het notariskantoor is in drie tranches van de bankrekening van de man een bedrag van

€ 118.810,01 voldaan. Niet in geschil is dat € 20.000,00 hiervan afkomstig is van de vrouw. Daaruit volgt dat de man dus tot februari 2020 voor de aankoop van de grond en de bouw van de woning een bedrag van € 206.137,59 heeft betaald en de vrouw € 20.000,00. Uit het overzicht van de man kan echter niet worden afgeleid in hoeverre de in januari 2020 afgesloten hypothecaire lening van € 180.000,00 is aangewend voor de kosten van de aannemer, waaronder mogelijk meerwerk en afwerking van de woning. De rechtbank kan dan ook niet berekenen wat de eigen inbreng van de man in de aanschafprijs van de woning is geweest en dat is tussen partijen ook onvoldoende in debat geweest. Dat de man uit eigen vermogen heeft bijgedragen in die aanschafprijs, is niet in geschil. De rechtbank gaat ervan uit dat partijen dat aan de hand van hun bankafschriften kunnen herleiden. In ieder geval dient de eigen inbreng van de man bij de levering van de woning aan hem dan wel aan derden nog verrekend te worden. Dat geldt ook voor de eigen inbreng van de vrouw van € 20.000,00, welk bedrag zij reeds van de man heeft ontvangen.

De vrouw heeft erkend dat nu geen verdeling tot stand is gekomen de hypotheek- en eigenaarslasten door partijen gezamenlijk, ieder bij helfte moeten worden gedragen. Zij heeft ook erkend dat zij de man ter zake van die lasten over de periode vanaf augustus 2020 tot en met januari 2022 nog een bedrag van € 4.607,00 (€ 3.853,00 + € 754,00) is verschuldigd. Ook dat bedrag dient nog verrekend te worden tussen partijen. Voorts is niet in geschil dat dat partijen de hypotheek- en eigenaarslasten tot aan de datum van levering van de woning aan de man of aan derden bij helfte dienen te dragen. Voor zover partijen vanaf februari 2022 niet in gelijke mate hebben bijgedragen aan die lasten, dient ook dat nog tussen partijen verrekend te worden.

De man vordert dat aan hem een rentevergoeding toekomt van € 4.640,00 vanwege de ‘voorfinanciering’ van het aandeel van de vrouw in de aankoop van de grond en de eerste termijnen van de aannemer en van € 4.775,00 vanwege de reeds door de man aan de vrouw betaalde € 55.000,00 in verband met de oorspronkelijk beoogde verdeling.

De man stelt in dit verband dat de belastingdienst een onderhandse lening met een rente-percentage van minder dan 6% als een schenking beschouwd, omdat in dat geval geen sprake meer is van een redelijke rente. Volgens de vrouw vordert de man niet alleen een onbillijk hoge rentevergoeding, maar heeft hij ook nagelaten feiten en omstandigheden te stellen op grond waarvan de vrouw de gevorderde rentevergoeding is verschuldigd.

Wat betreft de rente in verband met de door man aan de vrouw betaalde € 55.000,00 geldt dat de grondslag voor die betaling is komen te vervallen en de vrouw in beginsel is gehouden de door haar ontvangen betalingen ongedaan te maken dan wel een gelijk bedrag uit hoofde van onverschuldigde betaling aan de man te betalen. De man heeft deze bedragen immers betaald in het kader van de niet tot stand gekomen dan wel ontbonden overeenkomst tot verdeling. De man heeft dat echter niet gevorderd. Voor zover hij dat wel had gedaan dan had hij enkel wettelijke rente kunnen vorderen vanaf het moment dat de vrouw met betaling in verzuim zou zijn. Dat de vrouw in verzuim is, is niet gesteld of gebleken. Er is daarom geen grond voor betaling van een rentevergoeding aan de man.

De vrouw heeft niet betwist dat waar het gaat om de aankoop van de grond en betaling van de eerste termijnen van de aannemer de man meer heeft betaald. De man heeft het in dit verband over een ‘voorfinanciering’ en ‘voorschieten’. Enkel het voorschieten van een bedrag doet op zichzelf nog geen verplichting voor de ander ontstaan daarover rente te betalen. De man heeft verder niet gesteld dat hij en de vrouw een rentevergoeding hebben afgesproken. Zoals hiervoor overwogen gaat de rechtbank ervan uit dat de man en de vrouw zich hoofdelijk, voor gelijke delen tegenover de aannemer en de partij die hun het perceel bouwgrond heeft verkocht hadden verbonden waar het gaat om het voldoen van de koopprijs en de aanneemsom. Dan is in dit geval voor de vrouw in principe een bijdrageplicht ontstaan voor dat deel dat de man meer aan deze partijen heeft betaald dan voor het gedeelte dat hem aangaat. De man heeft echter geen nakoming van die verplichting gevorderd, laat staan wettelijke rente wegens verzuim van de vrouw. De rechtbank zal (verrekening van) deze post daarom afwijzen.

De man vordert voorts dat bij de verdeling van de overwaarde een bedrag van € 15.850,00 wordt verrekend. Volgens de man hadden hij en de vrouw een bedrag van € 35.000,00 gebudgetteerd om de casco opgeleverde woning te voorzien van onder andere vloeren en wandafwerking, te betalen vanuit de door de bank verstrekte geldlening. Dat budget was, aldus de man, niet voldoende. Het bedrag van € 15.850,00 betreft kosten, waarvan de man stelt dat hij deze na ‘het uitkopen’ van de vrouw in augustus 2020 heeft gemaakt om de casco opgeleverde woning verder af te maken. Hij heeft dit bedrag onderbouwd met een (verzamel)factuur van [naam 3] voor een bedrag van € 50.850,00 inclusief btw van 4 januari 2021. Op deze factuur staat dat al een bedrag van € 35.000,00 is voldaan. [naam 3] is de eenmanszaak van de zoon van de man.

De vrouw heeft (dit deel van) de vordering van de man gemotiveerd betwist.

Gelet op de gemotiveerde betwisting door de vrouw had van de man ten minste mogen worden verwacht dat hij duidelijk had gemaakt welke kostenposten op de verzamelfactuur betrekking hebben op de werkzaamheden die hij heeft laten uitvoeren nadat hij meende dat de woning aan hem zou worden toebedeeld. Dat heeft hij niet gedaan. De man heeft op dit punt dus onvoldoende gesteld. Daarbij heeft de man onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, zo de extra uitgaven komen vast te staan, kunnen leiden tot een grondslag voor toewijzing van de vordering. Zo is niet gesteld of gebleken dat de vrouw [naam 3] (op een eerder moment) opdracht heeft gegeven de werkzaamheden uit te voeren. Ook kunnen de werkzaamheden niet zonder meer als handelingen worden gezien die geen uitstel kunnen lijden of dienen tot gewoon onderhoud of behoud van de woning (vgl. art. 3:170 lid 1 BW). Verder is onvoldoende gesteld om de conclusie te rechtvaardigen dat de werkzaamheden leiden tot een hogere waarde van de woning waarvan de vrouw zal profiteren, terwijl de man voor die waardestijging investeringen heeft gedaan. De rechtbank wijst op dit punt de gevorderde verrekening als onvoldoende onderbouwd af.

Geen dwangsommen

De rechtbank ziet geen reden tot het opleggen van dwangsommen aan de man waar het gaat om zijn medewerking de woning toebedeeld te krijgen of te verkopen aan derden.

Compensatie proceskosten

Gelet op de omstandigheid dat partijen een affectieve relatie hebben gehad en hun geschil uit die relatie voortvloeit, ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten in conventie en reconventie tussen partijen te compenseren.

De rechtbank:

in conventie en reconventie:

gelast de wijze van verdeling van de woning als volgt:

(€ 20.000,00) en een deel van de overwaarde (€ 35.000,00), (ii) de door partijen in onderling overleg te bepalen eigen inbreng van de man, (iii) een door de vrouw aan de man verschuldigd bedrag van € 4.607,00 ter zake van de door hem betaalde hypotheek- en eigenaarslasten van augustus 2020 tot en met januari 2022 en (iv) de hypotheek- en eigenaarslasten vanaf februari 2022 tot aan de datum van levering van de woning aan de man dan wel derden, waarbij geldt dat deze voor rekening van ieder van partijen voor de helft komen, en

een eventuele onderwaarde dient door partijen bij helfte te worden gedragen,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 november 2022.