Rb. 's-Gravenhage, 30-03-2011, nr. 377685 / HA ZA 10-3653

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

[eisers] zijn eigenaren van de woning gelegen aan de [a-straat] [1] [postcode]te [a-plaats] (hierna: de woning).

Op 30 juni 2010 hebben partijen mondeling overeenstemming bereikt over de verkoop van de woning aan [gedaagde]. Team [A] Makelaardij, de makelaar van [eisers] (hierna: [A]), heeft vervolgens een concept koopakte naar [gedaagde] verstuurd. Abusievelijk heeft [gedaagde] dit concept ondertekend en elke bladzijde voorzien van haar paraaf teruggestuurd naar [A].

Op 14 juli 2010 hebben [eisers] de (NVM)koopakte (hierna: de koopakte) ondertekend die strekt tot de verkoop van de woning aan [gedaagde]. Bij brief van 19 juli 2010 van [A] is de koopakte aan [gedaagde] toegezonden.

[gedaagde] heeft alle pagina's van de koopakte geparafeerd, met uitzondering van de lijst van (on)roerende zaken die na overdracht in de woning zullen achterblijven. Op de laatste bladzijde van de koopakte ontbreekt de handtekening van [gedaagde]. [A] heeft de geparafeerde koopakte op 23 juli 2010 retour ontvangen. De koopakte heeft, voor zover relevant, de volgende inhoud:

De brief van 23 juli 2010 van [A] aan [gedaagde] heeft, voor zover relevant, de volgende inhoud:

Op 25 juli 2010 heeft de heer [partner] (hierna: [partner]), de voormalige partner van [gedaagde], namens [gedaagde] aan [A] een e-mail verzonden met, voor zover relevant, de volgende inhoud:

Als reactie op vorenbedoeld bericht van [partner] heeft [medewerker ] (hierna: [medewerker]) van [A] bij e-mail van 27 juli 2010 aan [partner] het volgende bericht:

Bij e-mailbericht van 2 augustus 2010 heeft [medewerker] aan [gedaagde] het volgende medegedeeld:

Bij brief van 12 augustus 2010 van de advocaat van [eisers] is [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd om uiterlijk op 24 augustus 2010 medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht van de woning.

Bij brief van 1 september 2010 heeft de advocaat van [eisers] de koopovereenkomst namens [eisers] ontbonden wegens het niet meewerken van [gedaagde] aan de eigendomsoverdracht en aanspraak gemaakt op de overeengekomen boete.

Bij brief van 19 augustus 2010 heeft ABN AMRO Bank N.V. (hierna: ABN AMRO) aan Female Finance kenbaar gemaakt dat zij de ten behoeve van [gedaagde] aangevraagde hypothecaire lening heeft afgewezen.

Bij brief van ING Bank N.V. (hierna: ING) van 20 augustus 2010 is aan [gedaagde] medegedeeld dat ING de door [gedaagde] gedane hypotheekaanvraag niet heeft gehonoreerd.

[eisers] vorderen — samengevat — bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50.215,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 september 2010 en de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis.

Aan hun vordering leggen [eisers] ten grondslag dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen die strekt tot de verkoop van de woning aan [gedaagde]. [eisers] stellen dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan haar verplichtingen uit de koopakte, omdat zij geen bankgarantie heeft gesteld en evenmin een waarborgsom heeft gestort en omdat zij, ondanks dat zij daartoe is gesommeerd, geen medewerking heeft verleend aan de eigendomsoverdracht van de woning. Volgens [eisers] verkeerde [gedaagde] na 24 augustus 2010 in verzuim, zodat zij de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden. Zij stellen voorts dat nu zij de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden zij op grond van artikel 10.2 van de koopakte gerechtigd zijn tot het vorderen van een boete van € 41.500,- en dat [gedaagde] op grond van artikel 10.3 van de koopakte tevens gehouden is aan hen een boete van € 8.715,- te betalen.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

[gedaagde] voert tot verweer aan dat de koopakte nietig is, nu niet aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) is voldaan. Dit blijkt volgens [gedaagde] uit het ontbreken van haar handtekening op de koopakte en uit het ontbreken van de datum van sluiting op het voorblad van de koopakte. Volgens [eisers] is de koopovereenkomst wel rechtsgeldig tot stand gekomen, nu [gedaagde] de door hen ondertekende koopakte heeft geparafeerd.

Ten aanzien van de vraag of de koopovereenkomst rechtsgeldig tot stand is gekomen overweegt de rechtbank als volgt. Artikel 7:2 eerste lid BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak door een natuurlijk persoon schriftelijk wordt aangegaan. Met het stellen van dit vormvoorschrift heeft de wetgever onder andere beoogd eenduidigheid te bereiken over de vraag of en zo ja, vanaf wanneer wilsovereenstemming bestaat. Niet is vereist dat op het voorblad van de schriftelijke koopovereenkomst de datum staat vermeld, nog daargelaten dat niet duidelijk is welke datum daar dan zou moeten staan: de datum waarop de koop mondeling is gesloten, die waarop de koper de koopakte ondertekent of die waarop de verkoper ondertekent? De handtekening dient slechts als bewijs dat de (ver)koper van de inhoud van de overeenkomst op de hoogte is en hiermee instemt. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt naar het oordeel van de rechtbank niet in te zien waarom het paraferen van de bladzijden van de koopovereenkomst door [gedaagde] niet eenzelfde bewijskracht (en rechtsgevolg) heeft als het plaatsen van haar handtekening. Daarbij laat de rechtbank meewegen dat [gedaagde] —naar zij zelf ter zitting heeft verklaard— gewoonweg is vergeten haar handtekening op de laatste bladzijde van de koopakte te plaatsen. Naar het oordeel van de rechtbank is daarom met het paraferen van de koopakte door [gedaagde] aan het vereiste van artikel 7:2 BW voldaan, is de koopovereenkomst rechtsgeldig tot stand gekomen en komt [gedaagde] geen beroep op artikel 18.1 van de koopakte toe.

[gedaagde] voert voorts tot verweer aan dat zij de koopovereenkomst heeft ontbonden binnen de bedenktijd van drie dagen zoals bedoeld in artikel 7:2 lid 2 BW en in artikel 17 van de koopakte. [gedaagde] voert daartoe aan dat de e-mail van 25 juli 2010 van [partner] moet worden beschouwd als een tijdig beroep op ontbinding van de koopovereenkomst binnen de bedenktijd.

Volgens [eisers] kan in de e-mail van [partner] niet meer worden gelezen dan dat één bank kennelijk geen lening aan [gedaagde] verstrekt. Uit de e-mail blijkt volgens hen in zijn geheel niet dat dit voor [gedaagde] aanleiding was om de koopovereenkomst te ontbinden.

Met [eisers] is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] met de e-mail van 25 juli 2010 de door haar gestelde bedoeling om de koopovereenkomst binnen de bedenktijd te ontbinden niet kenbaar is gemaakt. Van [gedaagde] had een ondubbelzinnige en duidelijke verklaring mogen worden verwacht. Daarbij komt dat [A] op 27 juli 2010 [partner] heeft gevraagd om opheldering over de bedoeling van diens e-mail en dat daarop niet is gereageerd. De omstandigheid dat op dat moment zowel [partner] als [gedaagde] in het buitenland verbleven en volgens [gedaagde] daarom niet in staat waren tijdig te reageren op de e-mail van de makelaar van 27 juli 2010 maakt het voorgaande niet anders, nu deze omstandigheid voor risico en rekening van [gedaagde] komt.

Het ter comparitie voor het eerst gevoerde verweer van [gedaagde] dat zij op 28 of 29 juli 2010, ter toelichting op de e-mail van [partner] van 25 juli 2010, telefonisch aan [A] heeft meegedeeld dat zij van de koop had afgezien kan [gedaagde] niet baten. Op 28 of 29 juli 2010 was immers de bedenktijd van drie dagen geëindigd en binnen de bedenktijd was — zoals hiervoor overwogen — de ontbinding niet duidelijk en ondubbelzinnig ingeroepen. In het midden kan daarom blijven of die telefonische mededeling heeft plaatsgehad.

[gedaagde] voert tot slot tot verweer aan dat zij tijdig en een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van het niet kunnen verkrijgen van een passende financiering (artikel 16 van de koopakte) en dat zij dit tijdig met bancaire stukken heeft gestaafd. [gedaagde] heeft ter onderbouwing van deze stelling de onder 2.11 en 2.12 bedoelde brieven van ABN AMRO en ING overgelegd.

De rechtbank overweegt dat in de e-mail van 25 juli 2010 weliswaar melding is gemaakt van het niet verlenen van de hypotheek door de bank, maar dat daarin geen duidelijk en ondubbelzinnig beroep op ontbinding van de koopovereenkomst wordt gedaan en dat dit —ondanks de hiervoor genoemde e-mails van 27 juli en 2 augustus 2010— ook niet tijdig is gedaan. Daarbij komt dat niet voldaan is aan de voorwaarde dat het niet hebben kunnen verkrijgen van financiering moet blijken uit minimaal twee afwijzingsverklaringen (zie artikel 19 van de koopakte). Uit de bij conclusie na antwoord overgelegde afwijzingsverklaring van de ING blijkt immers dat de financiering is aangevraagd ná het verstrijken van deze termijn. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van [gedaagde] op het tijdig en conform de bepalingen vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde dan ook niet.

Nu uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] de koopovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden, staat vast dat zij op grond van artikel 4 van de koopakte gehouden was om een waarborgsom te storten, althans een bankgarantie te stellen, en om op grond van artikel 3 van de koopakte mee te werken aan de eigendomsoverdracht van de woning. Niet in geschil is dat [gedaagde] dit, ook na in gebreke te zijn gesteld, heeft nagelaten. [gedaagde] verkeerde derhalve in verzuim. Dit betekent dat het — overigens onweersproken — beroep van [eisers] op ontbinding van de koopovereenkomst slaagt, zodat zij gelet op de artikelen 10.2 en 10.3 aanspraak kunnen maken op de contractuele boete.

[gedaagde] heeft een beroep gedaan op matiging van die contractuele boete. Zij heeft daartoe aangevoerd dat de billijkheid eist dat de boete wordt gematigd, gelet op de door haar geschetste omstandigheden. Daarnaast heeft [gedaagde] aangevoerd dat de hoogte van de boete ten hoogste de daadwerkelijke schade zou mogen bedragen, dat [eisers] geen schadebeperkende maatregelen hebben genomen en dat dit voor hun rekening en risico komt.

De rechtbank overweegt dat matiging van een contractuele boete op grond van artikel 6:94 BW slechts aan de orde is indien onverkorte toewijzing van de contractuele boete tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. Voor zover [gedaagde] beoogt te stellen dat de hoogte van de contractuele boete de werkelijk door [eisers] geleden schade (in onaanvaardbare mate) overschrijdt en dat dit een grond is voor matiging van die boete, oordeelt de rechtbank dat [gedaagde] haar stelling op dit punt onvoldoende heeft onderbouwd, zodat die stelling wordt verworpen.

In de overige omstandigheden van [gedaagde] ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding om de contractueel verschuldigde boete te matigen omdat deze omstandigheden niet aan het tijdig en rechtsgeldig inroepen van de ontbinding (op de voet van artikel 7:2 BW en/of op de voet van artikel 16.1 van de koopakte) in de weg hebben gestaan. Uit hetgeen [gedaagde] ter zitting heeft verklaard valt immers af te leiden dat zij en haar partner [partner] op vrijdag 23 juli 2010 hadden besloten om uit elkaar te gaan, althans niet samen in de woning te gaan wonen, en om de koop ongedaan te maken. Niet gebleken is dat het voor [gedaagde] (dan wel haar (ex) partner) niet mogelijk was om ondubbelzinnig en op de in de koopakte voorgeschreven wijze vóór 27 juli 2010 om 24.00 uur (het tijdstip waarop de bedenktijd van 3 dagen afliep) tijdig de koop te ontbinden. De omstandigheid dat [gedaagde] en/of haar (ex)partner in het buitenland verbleven laat die mogelijkheid immers onverlet.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de rechtbank de gevorderde contractuele boete van € 50.215,- zal toewijzen. Nu de koopovereenkomst bij brief van 1 september 2010 is ontbonden en [gedaagde] daarbij is gesommeerd tot betaling van de boete binnen een termijn van 7 dagen, zal de — overigens onweersproken — wettelijke rente over de boete worden toegewezen vanaf 8 september 2010.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, vermeerderd met de onweersproken gevorderde wettelijke rente.

De rechtbank:

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50.215,-, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW vanaf 8 september 2010 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.178,89 aan verschotten en op € 1.788,- aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.