Rb. Zeeland-West-Brabant, 05-04-2023, nr. 20/9994

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 oktober 2020.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking1.van 29 februari 2020 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 200.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Etten-Leur voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

De rechtbank heeft het beroep op 22 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: J.F.J.M. van Abbe (verbonden aan Previcus Vastgoed BV) als gemachtigde van belanghebbende en [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning met bouwjaar 1984. De woning beschikt over twee dakkappellen en een berging/schuur. Het perceel is 128m2 groot.

De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 166.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 185.000.

De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die aan de woning moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.2.Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.3.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode.4.Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport5.van de woning met een matrix overgelegd. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 185.000. Als referentiewoningen voor de woning zijn de objecten [object 1] , [object 2] en [object 3] , alle gelegen in [plaats] gebruikt. In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Als bijlagen zijn vastgoedkaarten met gegevens en foto’s van de woning en de referentiewoningen overgelegd.

De rechtbank acht [object 2] het best vergelijkbaar met de woning. [object 2] is de naastgelegen woning, een tussenwoning met eenzelfde inhoud, perceel, bouwjaar en uitstraling. [object 2] is kort voor de waardepeildatum voor € 200.000 verkocht.

De heffingsambtenaar stelt dat in dit geval uitgegaan moet worden van de toestandsdatum van 1 januari 2020 omdat in de woning tussen de waardepeildatun en de toestandsdatum door de erven werkzaamheden zijn verricht die de waarde hebben beïnvloed. De woning is leeggeruimd, de keuken en de afdekvloeren zijn verwijderd en het buitenschilderwerk is aangepakt, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank acht niet aannemelijk dat deze werkzaamheden door de erven vóór het overlijden van [belanghebbende] op 3 februari 2020 zijn verricht. Dit betekent dat de rechtbank voor de waardebepaling uitgaat van de waardepeildatum van 1 januari 2019.

De heffingsambtenaar heeft aan de woning KOUDV factoren toegekend. De heffingsambtenaar heeft het onderhoud (O) en de voorzieningen (V)) van de woning ten opzichte van een gemiddelde woning op 2 gesteld en de overige factoren op 3 (gemiddeld). Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat van de woning en heeft, ter onderbouwing, foto’s overgelegd van de binnenkant van de woning, de tuin en het buitenschilderwerk. De foto’s laten een woning zien in extreem verwaarloosde staat. De heffingsambtenaar heeft niet betwist dat de foto’s een beeld geven van de staat van de woning voordat de door hem beschreven werkzaamheden waren verricht. Gelet op deze foto’s van de woning en de nadien verrichte werkzaamheden is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar het onderhoud (O) en de voorzieningen (V)) van de woning ten opzichte van een gemiddelde woning te hoog heeft ingeschat. Dit betekent dat uitgaande van de KOUDV factoren die de heffingsambtenaar aan de woning heeft toegekend de waarde van de woning naar het oordeel van de rechtbank te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende betoogt dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 166.000. Belanghebbende heeft in zijn matrix het eigen verkoopcijfer van de woning betrokken. De rechtbank is van oordeel dat het eigen verkoopcijfer van de woning niet waarde bepalend kan zijn omdat de woning ver na de waardepeildatum (in juni 2020) is verkocht nadat aan de woning werkzaamheden zijn verricht die in dit geval de waarde van de woning naar het oordeel van de rechtbank positief hebben beïnvloed.

Ook stelt belanghebbende dat de oppervlakte die wordt toegerekend aan de brandgang buiten beschouwing moet worden gelaten omdat belanghebbende dit stukje perceel niet in privé kan gebruiken. Aan dit stukje perceel kan daarom geen waarde worden toegekend, aldus belanghebbende.

De heffingsambtenaar heeft, anders dan belanghebbende meent, naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de bij de woning behorende brandgang. De rechtbank overweegt daartoe dat aannemelijk is dat ook bij de naastgelegen referentiewoning sprake is van een brandgang, zodat dat hiermee voldoende rekening is gehouden bij de waardering van de woning.

Conclusie

Nu geen van partijen de verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alles in ogenschouw nemende stelt de rechtbank deze waarde vast op € 170.000.

Vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn

Belanghebbende heeft terecht aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade in verband met de duur van de bezwaar- en beroepsprocedure. De in aanmerking te nemen termijn is aangevangen op 8 april 2020, zijnde de datum dat het bezwaarschrift is ontvangen. Nu de rechtbank uitspraak doet op 5 april 2023, zijn sindsdien (afgerond) zesendertig maanden verstreken. Aangezien de redelijke termijn als uitgangspunt twee jaar bedraagt, is de redelijke termijn met (afgerond) twaalf maanden overschreden.

Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.

Voor de verdeling van de schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar van 27 oktober 2020. De bezwaarfase heeft daarmee (afgerond) zeven maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met een maand is overschreden. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase. De heffingsambtenaar dient daarom 1/12e deel van € 100 te betalen (€ 8,33) en de Staat het overige deel (€ 91,67). De Staat (de Minister) moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.

Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de beschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de beschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar moet dit uitvoeren.

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 296. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 837. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten en voor de kosten van de bij het bezwaarschrift overgelegde kadastrale uittreksels € 7. Belanghebbende heeft in beroep verzocht om een vergoeding voor de kosten van de matrix van € 128,26. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt aldus in totaal € 2.401,26.

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 170.000 en vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 8,33;

- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 91,67;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.401,26 aan proceskosten aan belanghebbende;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 48 aan belanghebbende moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. M.J. van Balkom, griffier, op 5 april 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier is verhinderd deze

uitspraak mede te ondertekenen

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.