HR, 26-04-2002, nr. C01/299HR

Zaaknr. C01/299HR

Mr Huydecoper

Zitting 1 februari 2002

Conclusie inzake

[Eiseres]

eiseres tot cassatie

tegen

de stichting Stichting Volkswoningen (inmiddels genaamd: stichting De Nieuwe Unie)

verweerster in cassatie

Feiten en procesverloop

1) Deze zaak betreft een vordering van de eiseres tot cassatie ([eiseres]), gebaseerd op de stelling dat de verweerster in cassatie (de Stichting) toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen als verhuurster van de door [eiseres] in de periode maart 1993 - november 1998 (als huurster van de Stichting) bewoonde woning aan de van [a-straat 1] in [woonplaats], door niet te voorzien in de gebreken die deze woning volgens [eiseres] vertoonde. [Eiseres] vorderde schadevergoeding, op te maken bij staat, met het oog op de schade die door de zojuist bedoelde tekortkoming veroorzaakt zou zijn. [Eiseres] voerde aan dat de verplichtingen van de Stichting mede werden bepaald door [eiseres'] slechte gezondheid (waardoor zij voor de gestelde gebreken van de woning extra gevoelig zou zijn), omdat, kort gezegd, de Stichting bij het aangaan van de huur wist dat (juist) [eiseres] met het oog op haar gezondheidsproblemen (waarover de Stichting zou zijn ingelicht) moest wonen in een woning die dergelijke gebreken niet had.

In de feitelijke instanties heeft de Stichting betwist dat zij als verhuurster in haar verplichtingen tekort is geschoten. Volgens de Stichting zouden de klachten van [eiseres] over de verhuurde woning vooral worden veroorzaakt door [eiseres'] wijze van bewoning (onvoldoende ventilatie), terwijl de woning zou voldoen aan de redelijkerwijs daaraan te stellen eisen, of althans aan de eisen die ten tijde van de bouw van de woning, omstreeks 1980, voor dergelijke woningen golden.

2) Na zich door deskundigen te hebben laten voorlichten (en een van de deskundigen ook als getuige te hebben gehoord) besliste de kantonrechter in eerste aanleg dat het zojuist kort weergegeven verweer van de Stichting in hoofdzaak juist was. In appel kwam de rechtbank daarentegen tot de slotsom dat de gehuurde woning relevante gebreken vertoonde en dat de Stichting daarvoor jegens [eiseres] aansprakelijk was. De rechtbank besliste echter tevens dat de Stichting van de gebleken gebreken pas verwijt kon worden gemaakt met ingang van 7 augustus 1995, de datum van een rapport waarin omtrent die gebreken bepaalde vaststellingen zijn gedaan, en dat de Stichting daarom slechts aansprakelijk was voor na die datum ontstane schade. Verder oordeelde de rechtbank dat de aansprakelijkheid van de Stichting beperkt was tot schade die vóór 2 december 1997 was ontstaan, omdat [eiseres], door op 2 december 1997 te weigeren in te gaan op voorstellen om haar in een andere woning te huisvesten, tekort zou zijn geschoten in haar verplichting om haar schade te beperken.

In cassatie bestrijdt [eiseres] vooral de beide beperkingen die de rechtbank met betrekking tot de aansprakelijkheid van de Stichting gerechtvaardigd heeft geoordeeld. De Stichting is in cassatie niet verschenen. [Eiseres] heeft het bij dagvaarding geformuleerde cassatiemiddel niet nader toegelicht.

Bespreking van het cassatiemiddel

3) Het cassatiemiddel is niet in de voor cassatiemiddelen gebruikelijke vorm opgesteld. Ik meen dat waar het middel stelt dat de rechtbank "ten onrechte" heeft beslist in de in de verschillende middelonderdelen bestreden zin, mag worden aangenomen dat bedoeld is dat de betreffende beslissingen van een onjuiste rechtsopvatting blijk geven en/of onvoldoende begrijpelijk gemotiveerd zijn. Ook bij die lezing blijft echter gelden dat de middelonderdelen op verschillende plaatsen niet voldoen aan de uit het tweede lid van art. 407 Rv. blijkende vereisten.

Aansprakelijkheid van de verhuurder voor gebreken

4) Onderdeel 1 van het middel bestrijdt in de eerste plaats het zojuist in korte samenvatting weergegeven oordeel van de rechtbank, dat de Stichting niet aansprakelijk is voor schade, ontstaan vóór 7 augustus 1995, de datum van een bepaald rapport; welk oordeel de rechtbank (in rov. 5.7) aldus heeft gemotiveerd, dat de Stichting vóór deze datum geen verwijt kan worden gemaakt van het feit dat zij ten aanzien van kou en schimmelvorming in het gehuurde - dat waren twee van de voornaamste klachten van [eiseres] - geen maatregelen heeft genomen.

5) Ik denk dat de rechtbank hier inderdaad van een onjuiste rechtsopvatting is uitgegaan, of de aangenomen beperking van de aansprakelijkheid van de Stichting onvoldoende begrijpelijk heeft gemotiveerd.

Daarbij neem ik tot uitgangspunt dat de rechtbank (in rov. 5.6) heeft vastgesteld dat met betrekking tot de gehuurde woning (gefundeerde) klachten bestonden voor wat betreft kou (nabij de vloeren) en schimmelvorming (klaarblijkelijk als gevolg van excessieve vochtigheid); en dat deze woning daarom, gelet op [eiseres'] situatie, niet geschikt was voor [eiseres]. Ik meen dat daarin de vaststelling besloten ligt dat de woning gebreken vertoonde die het woongenot van een huurster als [eiseres] in wezenlijke mate aantastten - zie overigens ook nr. 8 hierna, en rov. 5.6 van het bestreden vonnis.

6) In de rechtsleer bestaat verschil van mening over de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schadevergoeding als gevolg van aan het gehuurde klevende gebreken die het huurgenot in wezenlijke mate aantasten.

Een deel van de literatuur, en een navenant deel van de (lagere) rechtspraak, gaat aan de hand van de tekst van art. 7A:1588 BW uit van aansprakelijkheid voor schade, zonder andere vereisten dan dat de schade veroorzaakt is door een aan het gehuurde klevend gebrek dat niet voor rekening van de huurder was(1) (dat dat laatste het geval zou zijn is in de onderhavige zaak niet beweerd, en er is ook niets wat daarop wijst).

Andere bronnen gaan ervan uit dat de aansprakelijkheid van de verhuurder minder ruim is. In deze bronnen wordt veelal aangenomen dat voor aansprakelijkheid van de verhuurder vereist is dat het gebrek dat tot de schade geleid heeft aan de verhuurder toerekenbaar is - dit overeenkomstig de regel van art. 7:208 BW uit het inmiddels bij de Eerste Kamer aanhangige wetsontwerp 26 089. Deze opvatting vindt - of zoekt - mede steun in het arrest HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS, rov. 3.4. In dat arrest(2) formuleerde de Hoge Raad regels met expliciete verwijzing naar het wetsontwerp, waaraan het inmiddels door de Tweede Kamer aanvaarde art. 7:208 BW ontleend is. Dat kan een aanwijzing vormen dat ook als het om schadevergoeding gaat, de regels van dit wetsontwerp ook naar huidig recht al als richtsnoer mogen dienen(3).

7) De opvatting die in het bestreden vonnis is aanvaard, is ogenschijnlijk aanzienlijk beperkter dan de "rekkelijke" opvatting die in de in voetnoot 3 genoemde bronnen aanvaard is - en nóg aanzienlijk beperkter dan de opvatting die de verdere rechtspraak en doctrine (zoals in voetnoot 1 aangehaald), te zien geven.

Een gebrek kan immers zeer wel aan de verhuurder toerekenbaar zijn zonder dat hem een verwijt kan worden gemaakt (de Parlementaire Geschiedenis van wetsontwerp 26 089 noemt als voorbeeld het geval van schade als gevolg van een gebrek dat veroorzaakt is door een fout van door de verhuurder ingeschakeld onderhoudspersoneel); en als men, overeenkomstig de ruimere opvatting die hiervoor werd aangeduid, van (nagenoeg onbeperkte) risicoaansprakelijkheid aan de kant van de verhuurder uitgaat, is er al helemaal geen aanleiding om de eis van verwijtbaarheid te stellen.

8) In de onderhavige zaak had [eiseres] gesteld (en was ook bij Memorie van Antwoord onder 2 erkend) dat de Stichting bij het aangaan van de huur wist dat [eiseres] met het oog op haar gezondheid behoefte had aan een droge, deugdelijk te verwarmen woning. Dit gegeven is in twee opzichten van belang. In de eerste plaats stelt het - zoals de rechtbank overigens in rov. 5.6 ook had vastgesteld - buiten twijfel dat het gehuurde niet voldeed aan de redelijkerwijs door [eiseres] te stellen eisen, en dus: een gebrek vertoonde(4). Maar daarnaast lijkt mij alleszins verdedigbaar dat een verhuurder die, wetend dat zijn huurder aangewezen is op een droge en deugdelijk te verwarmen woning, deze huurder vervolgens een woning verhuurt die in deze opzichten (wezenlijke) gebreken vertoont, voor de gevolgen van deze gebreken aansprakelijk is, omdat die gebreken in dergelijke omstandigheden aan hem toe te rekenen zijn. Ik denk dat bij aanwezigheid van deze bijzondere omstandigheden, het (mogelijk onverwachte) feit dat het gehuurde uitgerekend in dit opzicht gebrekkig is, voor rekening van de verhuurder behoort te blijven, ook als men meent dat die verhuurder van de aanwezigheid van de betreffende gebreken geen verwijt valt te maken. Naar billijkheid en naar verkeersopvatting behoren die gebreken dan toch, in deze feitelijke constellatie, tot de risicosfeer van de verhuurder te worden gerekend.

9) Bovendien lijkt de rechtbank aan de hand van een onjuiste maatstaf te hebben beoordeeld, wanneer de verhuurder terzake van een gebrek een verwijt kan worden gemaakt. Het ligt immers in de rede dat daarvoor in ieder geval voldoende is dat de huurder de verhuurder op het gebrek heeft gewezen, en de verhuurder heeft nagelaten om op aanvaardbare termijn adequate maatregelen te nemen om het gebrek te verhelpen.

Uit dit dossier valt op te maken dat deze twee omstandigheden zich waarschijnlijk al kort na de aanvang van de huurovereenkomst voordeden(5).

Dat pas dan van verwijtbaarheid sprake zou zijn, nadat de verhuurder er aan de hand van deskundige rapportage op is gewezen dat de klachten van de huurder op aannemelijke gronden berusten (en de verhuurder ook dan geen maatregelen neemt), geeft blijk van een geheel andere - en zoals gezegd: een onjuiste - maatstaf. Toch is dat de maatstaf die de rechtbank lijkt te hebben aangelegd.

10) Zoals in alinea's 4 en 5 al aangestipt, meen ik dat klachten op de in de voorafgaande alinea's besproken thema's (nog juist) voldoende duidelijk in middelonderdeel 1 besloten liggen, en dat dit middelonderdeel dus inzoverre gegrond is.

(Verdere) bespreking van het cassatiemiddel

11) Onderdeel 1 van het middel klaagt verder over het oordeel van de rechtbank dat [eiseres] geen aanspraak heeft op schadevergoeding voor de periode na 2 december 1997. Zoals in alinea 2 hiervóór al gezegd, berust dat oordeel op de vaststelling van de rechtbank dat [eiseres] zou zijn tekortgeschoten in haar verplichting om haar schade te beperken, door niet in te gaan op voorstellen van de Stichting om [eiseres] in een andere (en naar ik aanneem: wèl op haar gezondheidsklachten ingerichte) woning onder te brengen.

12) Het middel voert in dit verband aan dat het betreffende aanbod de Stichting niet ontsloeg van haar verplichting, als verhuurster, om [eiseres] huurgenot te verschaffen en om gebreken aan het gehuurde te herstellen. Die tegenwerping gaat echter, meen ik, voorbij aan wat de rechtbank op dit punt heeft geoordeeld. De aansprakelijkheid van een verhuurder voor schadevergoeding kan, zoals elke verplichting tot schadevergoeding, worden verminderd of tenietgedaan als de benadeelde partij zelf tekortschiet in redelijkerwijs van haar te vergen stappen om de schade te beperken of teniet te doen, art. 6:101 BW(6).

Daarmee is niets gezegd over de "hoofdverplichting", waarvan de niet-nakoming tot schadeplichtigheid heeft geleid. Die verplichting - bijvoorbeeld een (vooralsnog niet correct nagekomen) verplichting om huurgenot te verschaffen of om gebreken te herstellen - kan heel goed onverminderd blijven bestaan, ook als de verplichting tot schadevergoeding die is voortgevloeid uit het feit dat de "hoofdverplichting" niet is nagekomen, wegens "eigen schuld" van de benadeelde vermindert of teniet gaat. Dat heeft de rechtbank (dan ook) niet miskend toen zij het hier bestreden oordeel gaf.

13) Intussen heb ik mij wel afgevraagd of de rechtbank voldoende gronden had (en heeft vastgesteld) om de aanspraak van [eiseres] op schadevergoeding te verminderen zoals zij dat in dit opzicht heeft gedaan. Die vraag dringt zich enigszins op, omdat de rechtbank in dit opzicht niet méér heeft vastgesteld dan dat [eiseres] om haar moverende redenen niet is ingegaan op een aanbod van de Stichting om voor [eiseres] naar een andere woning te zoeken. De feitelijke grondslag voor deze vaststelling bestaat in een overweging van dezelfde strekking uit het vonnis van de Kantonrechter in eerste aanleg van 10 juli 1998. Verder blijkt uit de stukken niets omtrent (de inhoud van) dit voorstel van de Stichting, of omtrent [eiseres'] reactie daarop.

14) Ik wil niet verhelen dat ik dat een erg smalle basis vind voor de beslissing die de rechtbank daarop gebaseerd heeft. Een huurder die geconfronteerd wordt met wezenlijke gebreken van het gehuurde, mag er in beginsel aanspraak op maken dat die gebreken worden verholpen. Er zijn omstandigheden denkbaar waarbij van de huurder mag worden verlangd dat hij aan een andere oplossing meewerkt - zoals de oplossing van een verhuizing naar een ander huurobject. Om dat te beoordelen, zijn alle begeleidende omstandigheden van belang. Ik noem als zodanig, onder andere, hoe bezwaarlijk het verhelpen van de gebreken voor de verhuurder is; welke bezwaren voor de huurder aan het verhuizen verbonden zijn (waarbij vanzelfsprekend mede een rol speelt, in hoeverre het voorgestelde alternatieve huurobject aan de behoeften van de huurder en aan diens mogelijkheden beantwoordt); in hoeverre aan eventuele bezwaren voor de huurder - zoals aan de verhuizing verbonden kosten en andere lasten, zowel met het oog op de huurder zelf als met het oog op zijn huisgenoten (gezinsleden) - tegemoet kan worden gekomen; en in hoeverre bij de verhuurder bereidheid bestaat om daaraan, voorzover dat mogelijk is(7), tegemoet te komen.

15) Het ligt op de weg van de debiteur die zijn aansprakelijkheid voor schade op de voet van art. 6:101 BW verminderd wil zien, om concreet te stellen (en waar nodig aannemelijk te maken) dat de benadeelde niet heeft voldaan aan wat redelijkerwijs met het oog op beperking van de schade van hem gevergd mocht worden. Het ligt niet op de weg van de benadeelde om, waar de debiteur in dit opzicht weinig of niets aanvoert, van zijn kant in te gaan op redenen waarom moet worden aangenomen dat hij in dit opzicht heeft voldaan aan wat redelijkerwijs van hem verwacht mocht worden.

In deze zaak had, zoals in het in alinea 13 opgemerkte besloten ligt, de Stichting nauwelijks feiten gesteld die een beroep op art. 6:101 BW konden ondersteunen(8); met als niet-verrassend sequeel dat ook van de kant van [eiseres] niet op dat punt is ingegaan.

16) Tegen die achtergrond acht ik het bepaald twijfelachtig of de rechtbank op dit punt kon oordelen zoals zij heeft gedaan. Het enkele feit dat [eiseres] niet dadelijk heeft willen ingaan op de suggestie dat zij naar een andere woning zou verhuizen, zonder dat iets is gesteld, laat staan nader onderzocht, over de wederzijdse belangen die hierbij in de beoordeling zouden moeten worden betrokken, kán volgens mij niet de slotsom rechtvaardigen dat [eiseres] onvoldoende tegemoet gekomen is aan wat wel de "schadebeperkingsplicht" wordt genoemd. Ik denk dat de Stichting daarvoor (beduidend) méér had moeten stellen, en dat de rechtbank niet zonder bredere feitelijke grondslag tot het hier bestreden oordeel kon komen.

17) Aan de andere kant is het zo dat het cassatiemiddel geen deugdelijk onderbouwde klacht inhoudt die ertoe strekt dat de rechtbank de in art. 6:101 BW besloten liggende norm heeft miskend, of dat de rechtbank de regels van stelplicht die daarbij gelden heeft veronachtzaamd. Ofschoon ik er voorstander van ben dat partijstellingen niet al te benepen worden opgevat, en met een zekere souplesse worden gelezen, meen ik dat het in dit geval te ver zou gaan om een betoog van de zojuist besproken strekking in het middel "in te lezen". Maatgevend daarvoor lijkt mij of de Stichting bij kennisneming van het middel redelijkerwijs met deze lezing daarvan rekening heeft moeten houden(9). Dat lijkt mij hier te veel gevraagd.

Dat leidt tot de slotsom dat niet verder hoeft te worden onderzocht of klachten langs de zojuist besproken lijnen mogelijk gegrond zouden zijn geweest als daarvoor wèl een deugdelijke onderbouwing was aangevoerd.

18) In middelonderdeel 2 wordt geklaagd dat de rechtbank voorbij is gegaan aan een van de kant van [eiseres] overgelegd rapport, en aan een in verband daarmee gedaan bewijsaanbod ten aanzien van het feit dat het gehuurde ernstige gebreken zou vertonen.

Het tweede deel van deze klacht is volgens mij ongegrond, omdat de rechtbank de stellingen van [eiseres] op dit punt gevolgd heeft en hééft vastgesteld dat het gehuurde (relevante) gebreken had. Bij die stand van zaken kwam verder bewijs van dat gegeven niet meer aan de orde. Het middelonderdeel geeft niet aan welke andere feiten (dan het feit dat het gehuurde relevante gebreken had) te bewijzen zouden zijn aangeboden, en ik vind zelf ook geen aanwijzingen daarvoor in het dossier. Het is daarom alleszins begrijpelijk dat ook de rechtbank een betoog van die strekking kennelijk niet heeft opgemerkt.

Voorzover dit middelonderdeel erover klaagt dat de rechtbank aan een ander rapport meer gewicht heeft toegekend dan aan het door [eiseres] ingebrachte rapport-Boerstra, bestrijdt het bovendien een louter feitelijke waardering. Dat [eiseres] steeds duidelijk van bezwaren tegen het eerste rapport heeft laten blijken, brengt om maar al te zeer voor de hand liggende redenen niet mee dat de rechtbank daaraan niet toch het nodige gewicht mocht toekennen.

19) Onderdeel 3 van het middel bestrijdt de vaststelling dat de Stichting (althans aanvankelijk) ervan uit mocht gaan dat de gehuurde woning voldeed aan de door de GGD met het oog op de gezondheid van [eiseres] geadviseerde eigenschappen. Ook deze vaststelling wordt in de eerste plaats - en dus tevergeefs - bestreden met argumenten van louter feitelijke aard.

Voorzover het middel betoogt dat de gegevens waarmee de rechtbank deze vaststelling heeft onderbouwd niet als onweersproken hadden mogen worden aangemerkt, geeft het niet aan waar die gegevens dan wel weersproken zouden zijn, en voldoet het in zoverre niet aan de eisen die aan een cassatiemiddel gesteld moeten worden(10)'(11).

20) De stelling aan het slot van dit middelonderdeel, die ertoe strekt dat de Stichting verplicht was zich beter van de geschiktheid van de gehuurde woning met het oog op de gezondheid van [eiseres] op de hoogte te stellen dan in feite is gebeurd, faalt al daarom omdat ik geen stelling van deze strekking in de stukken van de feitelijke instanties heb aangetroffen (het middel geeft ook niet aan waar die te vinden zouden zijn). De vraag of hier een - nadere - verplichting op de Stichting rustte kan niet zonder feitelijke beoordeling van de omstandigheden van dit geval worden beantwoord. Daarom kan dit argument niet voor het eerst in cassatie worden ingebracht.

21) Onderdeel 4 klaagt erover dat de rechtbank "ten onrechte" alle in eerste aanleg in de tussenvonnissen vastgestelde feiten als in appel vaststaand heeft aangemerkt; maar het onderdeel geeft niet aan welke feiten daarmee worden bedoeld, en (dus) ook niet, op welke plaatsen in de stukken de betreffende vaststellingen zouden zijn aangevochten. Het middelonderdeel voldoet daarmee niet aan de eis van het tweede lid van art. 407 Rv.

22) Uit middelonderdeel 5 kan, meen ik, de klacht worden opgemaakt dat de rechtbank aan de hand van een onvoldoende begrijpelijke motivering voorbij is gegaan aan [eiseres'] grieven, voorzover die ertoe strekten dat de gebrekkigheid van het huurobject in het geheel niet (of in veel geringere mate) mocht worden toegeschreven aan andere oorzaken dan aan de Stichting toerekenbare gebreken (te weten, in concreto: aan onvoldoende ventilatie door [eiseres] zelf).

23) Deze klacht(en) lijken mij niet gegrond. In de feitelijke instanties heeft [eiseres] betoogd dat de klachten die zij over het gehuurde had moesten worden toegeschreven aan voor rekening van de Stichting komende gebreken, en dat die klachten niet in zodanige mate waren toe te schrijven aan de wijze waarop zij, [eiseres], het gehuurde gebruikte, dat dat aan aansprakelijkheid van de Stichting in de weg stond. Zo heeft althans, volgens mij, de rechtbank [eiseres'] stellingen opgevat, en ook geredelijk kunnen opvatten(12). Dat betoog is dan ook door de rechtbank onderzocht; en daarop heeft de rechtbank in de door [eiseres] verdedigde zin beslist.

Dat er ook een oordeel gevraagd werd over de vraag of [eiseres'] klachten (dan wel [eiseres'] schade - het een is niet congruent aan het ander) mede aan haar eigen gedrag moesten worden toegeschreven (en in welke mate dat het geval zou zijn), kan ik uit de stellingen in de feitelijke instanties niet opmaken. Dan kan [eiseres] zich er niet over beklagen dat de rechtbank dat inderdaad niet beoordeeld heeft (er zou veeleer een klacht op zijn plaats zijn geweest als de rechtbank dit punt wél had beoordeeld, hoewel het niet aan haar ter beoordeling was voorgelegd).

24) De in dit onderdeel ook nog opgenomen klacht dat de rechtbank het gegeven oordeel ("ten onrechte") zou hebben gebaseerd op de verklaring van de als getuige gehoorde deskundige Plaisier, stuit af op de (feitelijke en volkomen begrijpelijke) constatering van de rechtbank dat zij haar oordeel niet (mede) op deze verklaring gebaseerd heeft.

Conclusie

Omdat ik een gedeelte van de in middelonderdeel 1 tot uitdrukking komende klacht als gegrond beoordeel, concludeer ik tot vernietiging van het bestreden vonnis.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

1 Zie in die zin bijvoorbeeld Asser - Abas 5 IIa (supplement 2001), nr. 35; Dozy - Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (1999), p. 81 - 82; De Mol - Rossel, Praktijkboek Onroerend Goed IIC, nr. 93; Rechtbank Dordrecht 7 februari 1973, NJ 1973, 361; Kantonrechter Amsterdam 22 mei 1991, WR 1991, 94; Rechtbank Amsterdam 13 mei 1998, WR 1998, 64; President Rechtbank Zutphen 1 juni 2001, KG 2001, 166. De Parlementaire Geschiedenis bij wetsontwerp 26 089 lijkt voor het huidige recht ook van dit (ruime) standpunt uit te gaan, zie p. 13 (nr. 3) van de Memorie van Toelichting. In de Nota naar aanleiding van het Verslag, p. 12, drukt de regering zich voorzichtiger uit.

2 Waarin overigens niet schadevergoeding wegens een aan het gehuurde klevend gebrek aan de orde was, maar waarin het ging om de vraag onder welke voorwaarden een huurder zijn betalingsverplichting mag opschorten en(of) gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst mag verlangen als het gehuurde een gebrek vertoont dat het huurgenot in relevante mate aantast.

3 Zie voor de hier beschreven opvatting bijvoorbeeld Handboek Huurrecht (losbl.), Huydecoper, aant. 74 en 75 bij art. 1587 en aant. 25 - 33 bij art. 1588, en Zuidema, Recht voor de Huurder (2001), p. 51-52. Het zal niet verbazen dat deze opvatting ook in deze conclusie voor de meest aannemelijke wordt gehouden.

4 Een opmerking terzijde: art. 7:204 van wetsontwerp 26 089 laat ruimte voor een lezing, waarbij voor de beoordeling of een gebrek aanwezig is, wordt geabstraheerd van de bijzonderheden van het concrete geval, doordat een doorsnee huurder als referentiekader wordt aangewezen in plaats van de huurder zoals die in werkelijkheid bij de betreffend overeenkomst partij is. (Die suggestie wordt opgeroepen door het gebruik van de woorden "een huurder" in de derde regel van art. 7:204 lid 2 van het ontwerp). Ik betwijfel echter of dit inderdaad met de bedoeling van de bepaling strookt; en in elk geval lijkt mij dat, naar huidig recht, een huurder die een woning huurt van een ("sociale") verhuurder die ervan op de hoogte is dat de kandidaat-huurder bepaalde medische beperkingen heeft, ervan uit mag gaan dat de aangeboden woning de met het oog op die beperkingen aangewezen eigenschappen bezit, voorzover niet duidelijk is aangegeven (of in de omstandigheden besloten ligt) dat dat anders is. Als dan blijkt dat de woning in werkelijkheid met het oog op de betreffende beperkingen voor deze huurder ongeschikt is, levert dat in elk geval naar het huidige recht - maar het zou in gelijke delen verrassend èn onwenselijk zijn als het komende recht in dit opzicht anders zou moeten worden uitgelegd - een "gebrek" op; en een gebrek dat, ook om de onder nr. 8 verder besproken redenen, niet voor rekening van de huurder is.

5 In al. 3 van de Memorie van Antwoord stelt de Stichting bijvoorbeeld dat na 16 maart 1993 (de datum van de huurovereenkomst) over vochtigheid van het gehuurde geklaagd is. Het ligt in de rede dit zo te lezen, dat de klachten al betrekkelijk kort na 16 maart 1993 werden gedaan. Uit het dossier blijkt verder onweersproken, en uit veel verschillende plaatsen, dat de Stichting nooit - en dus in elk geval niet op aanvaardbare termijn - stappen heeft ondernomen om aan de klachten van [eiseres] tegemoet te komen.

6 Nadere bijzonderheden over het in dit wetsartikel neergelegde leerstuk o.a. bij Asser-Hartkamp,

4-I (2000), nr. 448 e.v.; Spier, Schadevergoeding: algemeen, deel 3, Monografieën Nieuw BW B36 (1992) p. 4-5; T&C Burgerlijk Wetboek, boeken 6, 7 en 8 (2001), Oosterveen, aant. 3 en 4 bij art. 6:101 BW.

7 Ik meen als algemeen bekend te mogen veronderstellen dat aan verhuizen ook bezwaren van sociale aard - met het oog op gehechtheid aan de buurt, aan buren en aan buurtgenoten, met het oog op de nabijheid van scholen en andere faciliteiten, etc. - verbonden kunnen zijn. Aan dergelijke bezwaren kan een verhuurder allicht maar in zeer beperkte mate tegemoet komen.

8 Daar komt nog bij dat de Stichting in het geheel niet de stelling had betrokken dát [eiseres] onvoldoende aan haar verplichting tot beperking van de schade was tegemoetgekomen; zodat men ook kan betwijfelen of de rechtbank, door wel op die stelling in te gaan, niet buiten de kaders van de rechtsstrijd in appel is getreden en/of het feitelijke substraat ongeoorloofd (ambtshalve) heeft aangevuld.

9 In aansluiting op wat Veegens-Korthals Altes-Groen, Cassatie in Burgerlijke Zaken (1989), nr. 160 (slot) schrijven; zie voor een ruimhartigere (maar volgens mij naar huidig recht niet meer geaccepteerde) bejegening van cassatiemiddelen Burgerlijke Rechtsvordering (losbl.) Korthals Altes, aant. 2 bij Boek I, art. 419 (bij voetnoten 7 en 8). Zie over het onderwerp ook Ter Heide, TCR 2001, p. 77 e.v., en met name p. 79 (al. 2) en p. 80 (al. 8 - 10).

10 Het middelonderdeel verwijst in dit verband (alleen) naar de prod. 8, 16 en 17 bij [eiseres'] akteverzoek van 22 maart 2001. Dergelijke producties kunnen in het algemeen, en ook in dit geval, niet worden begrepen als een betwisting, door de partij die die producties overlegt, van stellingen van de andere partij; zulke producties strekken er gewoonlijk toe om beweringen van de partij die ze overlegt te ondersteunen, maar niet om zelf als inhoudelijke stellingen van die partij te worden begrepen. Ik heb overigens in deze producties niets aangetroffen dat ertoe strekt dat de Stichting vóór het aangaan van de huurovereenkomst heeft moeten begrijpen dat het huurobject niet voldeed aan wat de GGD geadviseerd had. Deze producties zijn dan ook voor het hier door de rechtbank beoordeelde punt irrelevant.

11 Op p. 6 van de Memorie van Grieven wordt wel kort op dit punt ingegaan. Men kan echter betwijfelen of hier van een voldoende gemotiveerde betwisting sprake is. Nu het cassatiemiddel niet aan de orde stelt dat deze passage door de rechtbank nader in haar oordeel had moeten worden betrokken (immers, zoals gezegd, niet aangeeft waarop de onderhavige klacht berust), meen ik dit punt te mogen laten voor wat het is.

12 Waarbij geldt dat de uitleg van de gedingstukken berust op feitelijke beoordeling, zie opnieuw Veegens-Korthals Altes-Groen, Cassatie in Burgerlijke Zaken (1989), nr. 160. Het middel suggereert wel dat het aangevochten oordeel ondeugdelijk gemotiveerd zou zijn, maar geeft niet aan waarom dat wordt beweerd; en te allen overvloede gelde nog, dat mij de lezing die de rechtbank in dit opzicht aan de gedingstukken heeft gegeven, bij uitstek begrijpelijk lijkt.