Rb. Amsterdam, 23-12-2011, nr. AWB 11-4255 BESTPL

Feiten en omstandigheden

Op 9 december 2010 heeft eiser een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning ten behoeve van het oprichten van een dubbel woonhuis op het perceel Amsteldijk Noord 78 te Amstelveen.

Op 17 februari 2011 heeft eiser de aanvraag aangevuld en gewijzigd. De belangrijkste wijziging betrof het vervangen van de trap door een ophoging van de grond bij de voordeur.

Na het nemen van het primaire besluit I heeft er een informeel overleg plaatsgevonden tussen verweerder en eiser. Naar aanleiding van dit overleg heeft verweerder een nieuw besluit genomen (het primaire besluit II) dat in de plaats treedt van het primaire besluit I.

Bij het bestreden besluit II heeft verweerder de motivering van het bestreden besluit I aangevuld. In het bestreden besluit I had verweerder niet onderkend dat de bouwtekening waarop een trap stond getekend ter hoogte van de hoofdtoegang geen onderdeel meer uitmaakte van de bouwaanvraag, maar was vervangen door een tekening met ophoging van het terrein ter hoogte van de voordeur. Bij het bestreden besluit II heeft verweerder dit rechtgezet.

Verweerder heeft de omgevingsvergunning voor het dubbele woonhuis geweigerd omdat volgens verweerder niet wordt voldaan aan de in het bestemmingsplan voorgeschreven maximale bouwhoogte, gemeten vanaf het peil.

Juridisch kader

Ingevolge artikel 2.1, eerste lid onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het bouwen van een bouwwerk.

Ingevolge artikel 2.10, eerste lid, van de Wabo – voor zover thans van belang – wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien:

(…)

Beoordeling van het geschil

Het beroep is gericht tegen de bestreden besluiten I en II. De rechtbank zal deze besluiten gezamenlijk beoordelen, nu het bestreden besluit II het bestreden besluit I aanvult.

Omvang van het geding

Ten aanzien van de omvang van het geding, overweegt de rechtbank als volgt.

Verweerder heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de omgevingsvergunning niet alleen is geweigerd vanwege strijd met het bestemmingsplan, maar ook vanwege strijd met de redelijke eisen van welstand.

Eiser daarentegen meent dat de omgevingsvergunning alleen is geweigerd wegens strijd met het bestemmingsplan. De redelijke eisen van welstand vormen volgens eiser geen weigeringsgrond meer.

De rechtbank stelt vast dat uit het bestreden besluit II, in samenhang met het bestreden besluit I, niet volgt dat de omgevingsvergunning tevens wordt geweigerd vanwege strijd met de redelijke eisen van welstand. Uit de bestreden besluiten volgt dat het besluit van 29 april 2011 in stand wordt gelaten in die zin dat de weigering van de omgevingsvergunning in stand blijft wegens strijd met het vigerende bestemmingsplan. Het bezwaar gericht tegen de strijd met de redelijke eisen van welstand wordt gegrond verklaard. De commissie voor de bezwaarschriften overweegt als volgt: “Hoewel de commissie van oordeel is dat de bezwaren die zich richten tegen de redelijke eisen van welstand gegrond zijn, merkt zij op dat de weigering van de omgevingsvergunning in stand dient te blijven, daar zij nog steeds strijdigheid met het vigerende bestemmingplan constateert.“ Hieruit, alsmede uit de inhoud van het bestreden besluit II, in samenhang met het bestreden besluit I, kan niet anders worden geconcludeerd dan dat de omgevingsvergunning enkel nog wordt geweigerd wegens strijd met het bestemmingplan. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten voor de stelling van verweerder dat uit het bestreden besluit II zou volgen dat de omgevingsvergunning wordt geweigerd vanwege strijd met andere welstandscriteria dan de hoogte van het bouwwerk, gemeten vanaf het peil.

Definitie peil

In geschil is of het bouwplan de maximale bouwhoogte, gemeten vanaf het peil, overschrijdt.

Ingevolge het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Wester Amstel’ heeft het perceel de bestemming wonen. Ingevolge artikel 3, tweede lid, sub c, van de planvoorschriften in samenhang met de plankaart mogen op gronden met deze bestemming woonhuizen worden opgericht met een bouwhoogte van 12 meter en een goothoogte van 6 meter.

Ingevolge artikel 1, lid 94, sub b, van de planvoorschriften wordt voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst onder ‘peil’ verstaan de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw.

Niet in geschil is dat de hoofdtoegang van het bouwwerk niet direct aan de weg grenst. Partijen twisten over de uitleg van de definitie van peil in artikel 1, lid 94, sub b, van de planvoorschriften.

De voordeur van beide woningen is gelegen op de derde bouwlaag. Vlak voor de voordeur is het terrein plaatselijk opgehoogd. Deze ophoging loopt vanaf de voordeur schuin naar beneden. Het bouwplan voorzag eerder in een trap op deze locatie, maar is later gewijzigd in deze ophoging.

Verweerder berekent het peil niet vanaf deze ophoging maar vanaf het oorspronkelijke terrein ter hoogte van de voordeur, zodat het peil is gelegen ter hoogte van de tweede bouwlaag. De hoogte van de woonhuizen, berekend vanaf de tweede bouwlaag tot aan de nok, is dan 12,424 meter. Het bouwplan overschrijdt daardoor de maximale bouwhoogte met 0,424 meter. De goothoogte wordt eveneens overschreden. De stelling van eiser dat bij de berekening van de bouwhoogte als het peil moet worden gehanteerd het terrein vlak voor de voordeur, na de door hem gewenste ophoging, is volgens verweerder onjuist. Ophoging is alleen toegestaan als daarvoor een objectieve noodzaak bestaat, bijvoorbeeld indien er sprake is van verzakking van het terrein. In dit geval is verweerder niet van een zodanige noodzaak gebleken.

Eiser voert aan dat verweerder moet uitgaan van het niveau van de opgehoogde grond vlak voor de voordeur van het op te richten bouwwerk. Het bouwplan voldoet daarmee aan de maximale bouwhoogte. Eiser verwijst (onder meer) naar een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 20 oktober 2010, LJN BO1174, waaruit volgens eiser volgt dat bij de definitie van het peil niet uitgesloten is dat hoger gebouwd kan worden dan beoogd. In dit geval sluit de definitie in het bestemmingsplan niet uit dat het peil bij de bouw kunstmatig wordt verhoogd.

In de door eiser aangehaalde uitspraak heeft de Afdeling overwogen dat de gemeenteraad ter zitting van de Afdeling heeft erkend dat door de zinsnede "bij voltooiing van de bouw" in de definitie van het peilbegrip niet uitgesloten is dat hoger gebouwd wordt dan is beoogd. De Afdeling oordeelde dat de gemeenteraad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening, voor zover het betreft de zinsnede "bij voltooiing van de bouw" in artikel 1, onder peil, van de planregels. Deze zinsnede werd vervolgens vernietigd. In dit geval is de zinsnede evenwel in de definitie van het peilbegrip van het geldende bestemmingsplan blijven staan, waaruit volgt dat hoger kan worden gebouwd dan door verweerder is beoogd. De rechtbank deelt dan ook het standpunt van eiser, dat voor het peil uitgegaan moet worden van de ophoging ter plaatse van de voordeur, nu dit met zoveel woorden in de definitie van het begrip peil is bepaald. Weliswaar gaat het hier om een zeer lokale ophoging ter hoogte van de voordeur, die terstond schuin afloopt naar de tuin, maar artikel 1, lid 94, sub b, van de planvoorschriften kan niet anders worden uitgelegd dan dat bij het bepalen van het peil niet mag worden uitgegaan van het niveau van een groter deel van het omliggende terrein, maar dat uitsluitend het peil vlak bij de voordeur na voltooiing van de bouw van belang is. Nu de gemeenteraad kennelijk heeft nagelaten deze onwenselijke definitie van het begrip peil in het bestemmingsplan te wijzigen, moet van deze uitleg worden uitgegaan.

De rechtbank deelt niet het standpunt van verweerder dat een ophoging alleen is toegestaan als daarvoor een objectieve noodzaak bestaat. Dit volgt niet uit de planvoorschriften en evenmin uit de door verweerder aangehaalde jurisprudentie.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het beroep gegrond is en dat de omgevingsvergunning niet kan worden geweigerd op grond van strijd met de maximale bouwhoogte, en evenmin met de redelijke eisen van welstand. Verweerder dient met inachtneming van deze uitspraak een nieuw besluit op het bezwaar te nemen, waarbij het naar het oordeel van de rechtbank voor de hand ligt dat de omgevingsvergunning alsnog wordt verleend.

Horen

De rechtbank is verder met eiser van oordeel dat het horen niet zorgvuldig is gebeurd, omdat de commissie voor de bezwaarschriften niet in meerderheid bestond uit personen die niet bij de voorbereiding waren betrokken.

Conclusie

De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de bestreden besluiten vernietigen. Verweerder dient met inachtneming van deze uitspraak binnen zes weken een nieuw besluit op het bezwaar te nemen.

Eiser heeft de rechtbank verzocht om verweerder te veroordelen tot een vergoeding van de door hem geleden schade. De handelswijze van verweerder heeft tot vertraging geleid en daardoor heeft eiser schade geleden. Eiser heeft deze schade tot 1 september 2011 begroot op € 67.923,46. De rechtbank wijst het verzoek van eiser om schadevergoeding af, nu verweerder een nieuw besluit op het bezwaar dient te nemen en op dit moment nog niet vast staat in hoeverre eiser schade heeft geleden.

Verweerder dient het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden. De rechtbank veroordeelt verweerder tevens in de kosten die eiser voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank redelijkerwijs heeft moeten maken. De rechtbank ziet geen aanleiding voor toepassing van wegingsfactor 1,5 of 2, zoals eiser heeft betoogd. Niet kan worden gezegd dat de ingewikkeldheid van de zaak een dergelijke kwalificatie rechtvaardigt. De rechtbank begroot de proceskosten van eiser dan ook op € 874,- (1 punt voor het verschijnen ter zitting en 1 punt voor het beroepschrift, € 437,- per punt, wegingsfactor 1).

Tot slot wijst de rechtbank vergoeding van de door eiser gestelde kosten van € 270,- voor “3 uur architect à € 90,-“ af, nu deze vordering niet nader is onderbouwd.

verklaart het beroep gegrond;

vernietigt de bestreden besluiten van 18 juli 2011 en 5 oktober 2011;

draagt verweerder op binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen;

wijst het verzoek om schadevergoeding af;

bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 152,- (zegge: honderd tweeënvijftig euro) vergoedt;

veroordeelt verweerder in de proceskosten van het geding tot een bedrag van

€ 874,- (zegge: achthonderd vierenzeventig euro) te betalen aan eiser.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. van der Linden-Kaajan, rechter, in aanwezigheid van mr. R.M. Wiersma, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 december 2011.

de griffier, de rechter,

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Afschrift verzonden op:

D: B

SB