Rb. Middelburg, 10-11-2010, nr. 71124 / HA ZA 10-2

Het verloop van de procedure blijkt uit:

[gedaagde] heeft van [eisers] de woning met erf staande en gelegen aan de [adres] te [adres] gekocht voor een bedrag van € 262.500,00. De koop is vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst, ondertekend door [gedaagde] op 27 augustus 2008 en door [eisers] op 4 oktober 2008.

Uit beding nummer 1 van de koopovereenkomst volgt dat partijen overeen zijn gekomen dat de voor de overdracht vereiste akte van levering op 20 augustus 2009 zal worden gepasseerd, of zoveel eerder of later als partijen nader overeen zullen komen.

Beding nummer 2 van de koopovereenkomst luidt:

[eisers] heeft op 20 of 21 augustus 2009 een bezoek gebracht aan [gedaagde] en haar toen een, op schrift gesteld, voorstel gedaan tot uitstel van de levering van de woning voor een periode van maximaal twee maanden. [gedaagde] heeft dit voorstel niet geaccepteerd. Zij heeft gezegd de daarin genoemde aanbetaling ten bedrage van € 26.250,00 niet te kunnen betalen. [eisers] heeft toen geantwoord: ‘Dan houdt het op’.

Bij brief van 17 september 2009 is [gedaagde] door de advocaat van [eisers] gesommeerd tot nakoming en in gebreke gesteld. In deze brief is tevens gemeld dat wanneer [gedaagde] geen gevolg zou geven aan de sommatie, [eisers] de koopovereenkomst wenste te ontbinden en in dat geval aanspraak maakte op de contractuele boete. [gedaagde] heeft niet aan de sommatie voldaan.

De levering van de woning heeft niet plaatsgevonden. Het pand staat te koop.

[eisers] vordert veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [gedaagde] tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting van een bedrag van € 27.408,00, vermeerderd met rente en kosten.

Ter onderbouwing van zijn vordering heeft [eisers] aangevoerd dat [gedaagde] haar verplichting tot afname van de woning tegen betaling van de koopprijs van € 262.500,00 niet is nagekomen, ondanks daartoe in gebreke te zijn gesteld bij brief van 17 september 2009. [gedaagde] heeft dientengevolge de ingevolge beding nummer 2 van de koopovereenkomst verschuldigde boete, ten bedrage van 10% van de koopsom zijnde een bedrag van € 26.250,00, verbeurd.

[eisers] betwist dat hij, zoals [gedaagde] stelt, op of omstreeks 21 augustus 2009 met [gedaagde] is overeengekomen de koopovereenkomst te ontbinden zonder verdere gevolgen. Hij heeft op of omstreeks die datum [gedaagde] alleen in de gelegenheid gesteld om de overeenkomst — alsnog — na te komen.

[gedaagde] voert verweer. Zij betwist primair dat zij gehouden is tot betaling van de boete omdat de overeenkomst is ontbonden. Subsidiair stelt zij dat sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van [eisers] en meer subsidiair bepleit zij matiging van de contractuele boete op grond van artikel 6:94 BW.

Ter toelichting stelt [gedaagde] dat de financiering van de koopsom onmogelijk bleek. Zij heeft dat in mei/juni 2009 aan [eisers] gemeld. Partijen bespraken toen dat zij ervan uitgingen dat de koop niet door zou gaan. [gedaagde] zou toen nog een laatste poging tot financiering wagen, maar ook die poging bleek vergeefs. De koopovereenkomst is op 21 augustus 2009 met wederzijds goedvinden, althans door [eisers], zonder verdere consequenties ontbonden. [gedaagde] betwist daarom dat sprake is van verzuim aan haar zijde. Zij behoefde immers de woning niet meer af te nemen.

Ten tijde van de beoogde leveringsdatum van 20 augustus 2009 was de onderhavige woning bovendien in gebruik als pension. [eisers] kon niet voldoen aan zijn verplichting om tot onbezwaarde levering van de woning in ontruimde staat over te gaan. [eisers] wilde in de woning blijven wonen bij gebrek aan andere woonruimte, aldus [gedaagde].

Indien de boete desondanks wordt toegewezen geldt dat de boete in geen verhouding staat tot de koopsom en evenmin tot de werkelijke schade. Beide partijen hadden moeten inzien dat een koopovereenkomst zonder ontbindende voorwaarden aanzienlijke risico's met zich meebrengt, welke risico's zich thans hebben geopenbaard. Bovendien is het in het onderhavige geval in strijd met de redelijkheid en de billijkheid om aanspraak te maken op de contractuele boete.

Tot slot betwist [gedaagde] de verschuldigdheid en de hoogte van de buitengerechtelijke kosten.

Bij gelegenheid van de comparitie van partijen heeft [eisers] weersproken dat [gedaagde] in mei 2009 iets heeft gezegd over moeilijkheden met het rondkrijgen van de financiering. Evenmin heeft zij toen gemeld dat de levering niet door zou kunnen gaan. [eisers] betwist dat het gebruik van de woning als pension aan de levering in de weg stond. Voorts had [eisers] de koop van een ander huis nagenoeg rond. [gedaagde] heeft [eisers] nimmer in gebreke gesteld.

Tussen partijen is een bindende koopovereenkomst gesloten. Anders dan overeengekomen heeft [gedaagde] de woning niet van [eisers] afgenomen. Uit haar stellingen volgt dat zij meent dat zij niet behoefde na te komen omdat de koopovereenkomst mondeling was ontbonden. [eisers] heeft gemotiveerd betwist dat [gedaagde] bevrijd was van nakoming. Het uitbrengen van een ontbindingsverklaring is een rechtshandeling die schriftelijk dient te geschieden wanneer dit buitengerechtelijk gebeurt. [eisers] heeft geen schriftelijke ontbindingsverklaring uitgebracht. Een enkele mondelinge opmerking als door hem gedaan mag, gelet op het schriftelijkheidsvereiste, in zijn algemeenheid niet als een rechtsgeldige ontbindingsverklaring worden opgevat. Naar het oordeel van de rechtbank had [gedaagde] in het onderhavige geval geen goede grond om te veronderstellen dat [eisers] met zijn opmerking ‘Dan houdt het op’ bedoelde de overeenkomst te ontbinden. Die opmerking volgde op zijn voorstel aan [gedaagde] om de levering met maximaal twee maanden uit te stellen, onder voldoening door [gedaagde] van een aanbetaling. In dat voorstel tot uitstel valt juist een bevestiging te lezen van de door [eisers] gewenste nakoming. Of [gedaagde] in mei/juni 2009 nu wel of niet aan [eisers] melding heeft gemaakt van de onmogelijkheid tot financiering maakt dat oordeel niet anders.

[gedaagde] beroept zich subsidiair op schuldeisersverzuim. Voor het intreden van schuldeisersverzuim is vereist dat de schuldenaar, [gedaagde], bereid en in staat is na te komen en harerzijds daartoe het nodige heeft gedaan. De rechtbank overweegt dat [gedaagde] van haar zijde niet alles heeft gedaan wat voor nakoming nodig is. Het lag in de gegeven omstandigheden op de weg van [gedaagde] om aan [eisers] te doen weten dat zijn medewerking aan de nakoming werd verlangd. Nu zij dat heeft nagelaten, kan haar beroep achteraf op schuldeisersverzuim aan de zijde van [eisers] haar niet baten.

[gedaagde] is bij brief van 17 september 2009 gesommeerd tot nakoming en in gebreke gesteld. Zij heeft geen gevolg gegeven aan de sommatie, waardoor zij per 25 september 2009 in verzuim is geraakt. De rechtbank stelt vast dat als gevolg van de niet-nakoming harerzijds [gedaagde] op grond van beding nummer 2 van de koopovereenkomst gehouden is tot betaling van de contractuele boete van € 26.250,00.

[gedaagde] doet een beroep op matiging van de contractuele boete. Ingevolge artikel 6:94 lid 1 BW kan de rechtbank op verlangen van de schuldenaar, [gedaagde], een bedongen boete matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, hetgeen beoordeeld dient te worden met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. De rechtbank stelt voorop dat een boetebeding als het onderhavige, waarin de boete gesteld op niet-nakoming van de hoofdverplichting 10% bedraagt van de koopprijs, zeer gebruikelijk is bij de verkoop van onroerende zaken. [gedaagde] moet bovendien geacht worden op de hoogte te zijn geweest van haar verplichtingen, nu deze expliciet en begrijpelijk in de door haar getekende koopovereenkomst zijn opgenomen. Zij heeft destijds bewust geen financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst laten opnemen. [gedaagde] dacht immers, zoals zij ter comparitie heeft verklaard, dat het haar wel ging lukken om de financiering rond te krijgen. Dat zij uiteindelijk, zoals zij stelt, toch niet in staat bleek te zijn om een hypothecaire lening af te sluiten, door welke oorzaak dan ook, is een omstandigheid die geheel voor haar eigen rekening en risico dient te blijven. Het was aan [gedaagde] geweest om voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst na te gaan of zij in staat was de financiering te verkrijgen.

[gedaagde] heeft tenslotte nog naar voren gebracht dat [eisers] heeft besloten het pand niet meer te verkopen en dat daarom van schade niet meer gesproken kan worden. Zij heeft echter niet weersproken dat het pand nog te koop staat, waarmee de grondslag van dit onderdeel van het verweer van [gedaagde] is komen te vervallen. De omstandigheden waarop [gedaagde] zich beroept leiden aldus in onderling verband en samenhang bezien niet tot het oordeel dat er aanleiding bestaat tot matiging. Evenmin zijn er feiten en omstandigheden gesteld of gebleken die in het onderhavige geval leiden tot strijd met de redelijkheid en de billijkheid indien [eisers] aanspraak maakt op de contractuele boete.

De gevorderde boete zal worden toegewezen, met de wettelijke rente daarover, vanaf 25 september 2009.

De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eisers] heeft niet (voldoende) onderbouwd gesteld dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:

De rechtbank

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen de som van € 26.250,00 (zesentwintigduizend tweehonderdvijftig euro), vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van 25 september 2009 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.848,98,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en in het openbaar uitgesproken op 10 november 2010.