Ktg. Rotterdam, 17-02-2006, nr. 582837

Uitgaande van de uitleg die partijen aan de huurovereenkomst hebben gegeven, de gronden waarop de vordering is ingesteld en het ter comparitie expliciet verklaarde, zijn partijen het erover eens dat er sprake is van de huur van woonruimte ex artikel 7:233 BW. Zonder buiten het geschil te treden kan de kantonrechter hierover geen ander oordeel hebben.

Bij brief van 15 juli 2004 heeft de – gemachtigde van – de Groene Groep de huur van het poortgebouw opgezegd tegen 1 februari 2005. Aan deze opzegging heeft de Groene Groep ten grondslag gelegd dat zij het gebouw grondig wil renoveren en dit in overeenstemming met zijn oorspronkelijke bestemming tot kantoorruimte wil verbouwen. Uitvoering van haar plannen is zonder beëindiging van de huur niet mogelijk.

De Groene Groep heeft, op de voet van art. 7:272 lid 2 BW, gevorderd het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen met veroordeling van gedaagde tot ontruiming van het gehuurde.

Bij de beoordeling van deze vordering kan de rechter enkel acht slaan op de gronden zoals deze zijn vermeld in de opzegging.

Blijkens haar toelichting op deze opzegging heeft de Groene Groep met deze opzegging verwezen naar de beëindigingsgrond als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c B.W. en heeft de [gedaagde] deze opzegging en de grondslag daarvan ook als zodanig begrepen, zodat daarvan in het hiernavolgende zal worden uitgegaan.

Ingevolge deze bepaling kan de rechter de vordering van de Groene Groep slechts toewijzen – voorzover thans relevant – indien de Groene Groep aannemelijk maakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van haar, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Onder eigen gebruik wordt mede begrepen – ingevolge lid 3 van dit artikel – renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Nu het gestelde gebruik iets anders is dan woonruimte en ook de termijn van drie jaar gedurende welke de Groene Groep eigenaar dient te zijn, zijn de beperkingen als vermeld in lid 4 van artikel 7:274 BW niet van toepassing.

Bij de beoordeling van de vordering van de Groene Groep komen derhalve aan de orde de dringendheid van het eigen gebruik, een belangenafweging tussen partijen (en onderhuurders) alsmede het door huurder kunnen verkrijgen van andere passende woonruimte. Daarbij dient de kanttekening te worden gemaakt dat deze aspecten wel van elkaar kunnen worden onderscheiden doch dat zij feitelijk niet zijn te scheiden.

Dringendheid van het eigen gebruik.

De Groene Groep wil het gebouw renoveren en tot kantoorruimte verbouwen. Zij heeft dat onderbouwd door op de eerste plaats te verwijzen naar de noodzaak van renovatie van het gebouw op grond van de gebrekkige onderhoudstoestand van het gebouw, zowel binnen als buiten, en op de tweede plaats dat, gegeven de kosten die daarmede gemoeid zijn, de exploitatie als woonruimte niet tot de reële mogelijkheden behoort en de exploitatie als kantoorruimte wel.

Gelet op de conclusies van partijen, de overgelegde stukken, waaronder het door de Groene Groep overgelegde rapport van Monumentenwacht, het door de [gedaagde] overgelegde rapport van Tussen Ruimte én de overgelegde foto's waarvan de echtheid niet wordt betwist, blijkt dat partijen het erover eens zijn dat het verval van het [gebouw] onmiskenbaar is. De rapporten van Monumentenwacht en Tussen Ruimte sluiten daarbij naadloos op elkaar aan. Het pand vertoont een groot aantal bouwkundige gebreken, die herstelwerkzaamheden noodzakelijk maken. De fundering en kelder moeten hersteld worden, gevels schoongemaakt, gevelkozijnen en ramen vervangen, stenen vervangen, dak en dakgoten gerepareerd.

Los van deze cascowerkzaamheden dient ook het interieur aangepakt te worden. Ook wat het interieur betreft sluiten de in het geding gebrachte rapporten op elkaar aan. De verbouwing van het [gebouw] moet na twintig jaar als afgeschreven worden beschouwd. Het interieur voldoet niet aan de eisen van deze tijd. De verwarming is verouderd en inefficiënt, het elektrische systeem is verouderd en de w.c- ruimte moet, gezien de overgelegde foto's verbouwd worden.

Daarbij komt dat er in de kelder een asbesthoudende plaat is aangetroffen met een oppervlakte van 2 m². Ook op zolder is een asbesthoudende golfplaat van 2 m² onder de opstort voor de c.v.-ketel aangetroffen en een asbesthoudend rookgaskanaal.

Gesteld voor de noodzaak de buitenkant van het [gebouw] grondig aan te pakken, het interieur aan te passen en de mogelijkheid asbest te moeten verwijderen, is het de vraag of de werkzaamheden nog wel kunnen worden uitgevoerd terwijl het gehuurde bewoond wordt.

Uit de door de Groene Groep overgelegde kostenberaming blijkt dat alleen het noodzakelijke casco onderhoud om en nabij € 500.000,-- zal gaan kosten. Afgezet tegen de huidige huurinkomsten levert dit alleen al een dermate hoge verliespost op, dat van een volstrekt onrendabele exploitatie gesproken kan worden. Daarbij dient dan nog te worden opgeteld de kosten voor de inpandige herstelwerkzaamheden.

Deze omstandigheden in aanmerking nemende is er sprake van een dringend eigen gebruik aan de zijde van de Groene Groep.

Belangenafweging.

Het belang van de Groene Groep is gelegen in renovatie van het gebouw en aansluitend in het verkrijgen van een sluitende exploitatie daarvan.

Daartegenover staan de belangen van de huurder, de [gedaagde], en die van haar onderhuurders.

Deze laatste belangen zijn voornamelijk gelegen in het behouden door de [gedaagde] van het poortgebouw als betaalbare woonruimte voor haar leden, waarbij zij onderdak geeft aan onder andere (inter)nationale kunstenaars, musici, studenten en andere beroepsgroepen. De [gedaagde] wil daarbij als woongroep die belangen van haar leden behartigen.

Zij heeft daartoe allereerst aangevoerd dat renovatie van het pand ook kan plaatsvinden met instandhouding van de huidige huurovereenkomst en gedurende de bewoning van het pand door de huidige bewoners.

Zoals hiervoor onder punt 3 al overwogen is het gebouw na verloop van 20 jaar na de vorige verbouwing toe aan een grondige renovatie, waarbij, wil het monumentale karakter behouden blijven thans, anders dan in 1982, ingrijpende maatregelen ter behoud moeten worden genomen gedurende welke de bewoning van pand niet op acceptabele wijze mogelijk is.

Daar komt bij dat de huidige huurinkomsten op geen enkele wijze de minst genomen noodzakelijke werkzaamheden kunnen bekostigen voor een periode van de komende 20 jaar, nog daargelaten dat de kosten van de huidige brandverzekering al ongeveer de helft van de huuropbrengst omvatten.

Het gegeven dat de [gedaagde] gedurende de afgelopen 20 jaar een deel van het onderhoud zelf heeft gedaan maakt dat niet anders nu daarmede in ieder geval het binnenonderhoud niet zodanig is uitgevoerd dat renovatie (daarvan) niet noodzakelijk is.

De [gedaagde] verwijt de Groene Groep (en de vorige eigenaren) gebrekkig onderhoud van het pand. Zij laat echter na om dat op voldoende wijze te onderbouwen. Voorzover de [gedaagde] daarmede bedoelt dat het pand niet eerder, doch op beperkte schaal, is gerenoveerd, kan het geen stand houden nu onderhoud van het pand veroudering niet kan tegenhouden en op een gegeven moment onderhoud niet (langer meer) voldoende is.

Voorzover de [gedaagde] daarmede bedoelt dat De Groene Groep nalatig is geweest met het regulier onderhoud miskent zij dat zij daarvoor zelf een verdergaande verplichting had dan normaal tussen verhuurder en huurder het geval is en overigens niet is gebleken dat de Groene Groep niet de noodzakelijke reparaties heeft uitgevoerd.

De [gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat zij zelve niet in staat is gesteld om het pand te kopen en dat haar evenmin de gelegenheid is geboden om middels zelfwerkzaamheid of uit eigen middelen een renovatie te bewerkstelligen.

Voor wat betreft het aankopen van het pand door de [gedaagde] kan het feit dat de vorige eigenaar, het woningbedrijf, heeft besloten om het pand te verkopen aan de Groene Groep niet aan deze laatste worden tegengeworpen. Daar komt bij dat de [gedaagde] op geen enkele wijze heeft onderbouwd dat zij tot een dergelijke aanschaffing van het pand in staat zou zijn geweest.

Voor wat betreft een renovatie in eigen beheer heeft de [gedaagde] ter zitting aangegeven dat haar middelen thans erg beperkt zijn (enkele honderden Euro) en dat de reserves voor onderhoud bijna uitgeput zijn. Weliswaar heeft zij later gesteld dat er nog andere reserves zijn, doch zij heeft nagelaten dat op enigerlei wijze te onderbouwen. De enkele opmerking dat zij in staat is om middels acties geld bijeen te krijgen is daarvoor niet voldoende.

Het had overigens op de weg van de [gedaagde] gelegen om voorafgaande aan deze procedure aan de Groene Groep kenbaar te maken dat zij een dergelijke bereidheid had, doch de [gedaagde] heeft ermee volstaan niet met de Groene Groep in gesprek te gaan over de bij de [gedaagde] bekende wens van de Groene Groep om te komen tot het eindigen van de huurovereenkomst, welke wens kort na de overname van het pand door de Groene Groep aan de [gedaagde] kenbaar was gemaakt.

De [gedaagde] heeft aangevoerd dat er door haar goedkopere en minder ingrijpende voorstellen zijn gedaan voor renovatie. Voorzover deze zijn gedaan, zijn zij niet voorzien van een begroting van de kosten daarvan en kan niet worden vastgesteld in hoeverre na deze werkzaamheden door de Groene Groep een sluitende exploitatie kan worden bewerkstelligd.

Van de Groene Groep kan dan ook, het vorenstaande in aanmerking nemende, niet worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.

Naast en los van het vorenstaande is daarbij tevens van belang:

? dat bij het aangaan van de huurovereenkomst tussen de [gedaagde] en de gemeente toentertijd is gezocht naar een oplossing voor jongerenhuisvesting en de [gedaagde] daaraan een eigen invulling heeft gegeven:

? dat de verbouwing die in 1982 heeft plaatsgevonden om bewoning mogelijk te maken inmiddels economisch en feitelijk is afgeschreven;

? dat bewoners van het pand niet de status van onderhuurder hebben nu zij enkel lidmaatschapsgelden aan de [gedaagde] verschuldigd zijn;

? het gehuurde mede voor doeleinden wordt gebruikt waarvoor het oorspronkelijk niet aan de [gedaagde] is verhuurd, te weten het gebruiken van de ruimten voor anderen dan leden van de [gedaagde] en hun gasten en/of familie;

Aan het vorenstaande doet voorts niet af dat de [gedaagde] heeft gesteld dat de Groene Groep niet over de benodigde vergunningen verschikt om het pand te renoveren en te verbouwen tot kantoorruimte, nu voorzover zij het door haar voorgenomen gebruik niet zou realiseren artikel 7:276 BW dienaangaande aan de huurder voldoende waarborgen biedt.

passende woonruimte

Het laatste vereiste is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

In dat verband doet zich hier de bijzondere situatie voor dat huurder van de woonruimte de [gedaagde] is en dat zij aan haar leden bepaalde ruimtes ter beschikking stelt, zowel om te voldoen aan hun woonbehoefte als aan hun behoefte tot artistieke uiting(en).

De [gedaagde] heeft zich tot aan de zitting op het standpunt gesteld dat aan haar slechts als geheel woonruimte dient te worden aangeboden, daar waar de Groene Groep heeft aangegeven dat de individuele leden van de [gedaagde] vervangende woonruimte kunnen verkrijgen middels het Woningbedrijf, die zich in het verleden heeft verplicht om tweemaal een passende andere woonruimte individueel aan te bieden.

De bescherming van Afdeling 5 van titel 4 van boek 7 van het BW heeft blijkens de wetgeschiedenis betrekking op de bescherming van de individuele huurder(s) van woonruimte. De Groene Groep kon derhalve volstaan met het aanbieden van passende woonruimte aan de individuele leden van de [gedaagde].

Deze hebben er echter voor gekozen om van het desbetreffende aanbod toen en ook thans geen gebruik te maken. Zij wensen enkel als collectief en als vereniging andere vergelijkbare ruimte aangeboden te krijgen tegen een vergelijkbare huurprijs. Nu zij als individu geen gebruik willen maken van het aanbod dient het ervoor te worden gehouden dat zij individueel passende andere woonruimte kunnen verkrijgen.

De Groene Groep behoefde niet aan de [gedaagde] andere woonruimte aan te bieden gelijk of gelijksoortig aan het [gebouw] nu deze het begrip woonruimte als bedoeld in deze afdeling te buiten gaat.

Nu er sprake is van dringend eigen gebruik door de Groene Groep, aan het vereiste van het beschikbaar zijn van passende andere woonruimte is voldaan en de belangenafweging uitvalt ten nadele van de [gedaagde] zal de vordering tot vaststelling van het tijdstip van het eindigen van de huurovereenkomst worden toegewezen.

Rekening houdende met de belangen van de [gedaagde] en die van haar leden wordt het einde van de huurovereenkomst vastgesteld op 1 juli 2006.

De vordering tot ontruiming zal eveneens worden toegewezen, nu daartegen geen - zelfstandig - verweer is gevoerd.

De vordering tot uitvoerbaar verklaring bij voorraad van het vonnis stuit af op het bepaalde in artikel 7:272 lid 1 BW waaruit volgt dat de huurovereenkomst van kracht blijft tot onherroepelijk is beslist op de vordering als bedoeld in lid 2.

De [gedaagde] heeft in de processtukken geen aanspraak gemaakt op een vergoeding als bedoeld in art. 7:275 BW. Gegeven zijn discretionaire bevoegdheid heeft de kantonrechter ter zitting gevraagd naar haar standpunt in deze en eventueel welk bedrag partijen in dat verband redelijk zouden vinden. De [gedaagde] heeft daarbij aangegeven dat zij een bedrag van € 5.000,-- per bewoner redelijk zou vinden. De Groene Groep heeft aangegeven dat zij bij een redelijke vergoeding haar verzoek niet zou intrekken.

Nu deze vergoeding, voorzover toegewezen, strekt tot de vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten van de individuele huurder - voorzover de leden van de [gedaagde] al als zodanig zouden moeten worden aangemerkt - en deze niet aan de groene Groep bekend zijn gemaakt en de [gedaagde] zelf geen verhuis- en/of inrichtingskosten zal hebben (en in ieder geval niet per bewoner) alsmede dat deze kosten betrekking dienen te hebben op woonruimte in de zin van de afdeling waarin deze bepaling staat, zal aan de [gedaagde] geen vergoeding worden toegekend.

De [gedaagde] zal als in het ongelijk te stellen partij de kosten van de procedure dienen te dragen.