Rb. Overijssel, 29-11-2013, nr. C/08/145865 / KG ZA 13-366

[eiseres] heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.

Op 13 november 2013 hebben zowel [eiseres] als Aardhef aanvullende stukken in het geding gebracht.

De zaak is behandeld ter terechtzitting van 15 november 2013. Ter zitting zijn verschenen: namens [eiseres] de heer [S] vergezeld door mr. Van Gurp en namens Aardhef de heer [A] vergezeld door mr. Spronk. De standpunten zijn toegelicht.

Het vonnis is bepaald op vandaag.

[eiseres] heeft het onroerend goed, staande gelegen aan de [adres] (hierna: het bedrijfspand) te koop aangeboden.

[eiseres] heeft opdracht gegeven aan DTZ Zadelhoff om te bemiddelen bij de verkoop van het bedrijfspand.

[eiseres] stelt dat Aardhef op 18 juni 2013 zonder enig voorbehoud een bod heeft uitgebracht op het bedrijfspand van € 1.700.000,00. Dit bod is op 19 juni 2013 door [eiseres] zonder voorbehoud aanvaard. Derhalve is volgens [eiseres] een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen.

[eiseres] vordert nakoming van de uit de overeenkomst voor Aardhef voortvloeiende verbintenissen tot betaling van € 1.700.000,00 en medewerking aan het transport.

Aardhef heeft de vorderingen van [eiseres] gemotiveerd betwist. Aardhef betwist dat zij een onvoorwaardelijk bod van € 1.700.000,00 heeft gedaan op het bedrijfspand. Dat bedrag is tussen de heer [X], directeur en eigenaar van Aardhef en de heer [W], adviseur bij DTZ Zadelhoff, wel besproken, echter onder voorwaarde van -kort samengevat- bevredigende beantwoording van [eiseres] van een aantal vragen. Een bevredigende beantwoording is echter uitgebleven.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiseres] voldoende aannemelijk gemaakt een spoedeisend belang te hebben bij de beoordeling van de onderhavige vorderingen. Aardhef heeft het door [eiseres] gestelde spoedeisend belang ook erkend, althans niet betwist.

Voor toewijzing van de in deze procedure gevorderde nakoming is slechts plaats, indien met een hoge mate van zekerheid valt aan te nemen dat tussen partijen een onvoorwaardelijke overeenkomst tot stand is gekomen, zodat ook in een bodemprocedure toewijzing van de vordering tot nakoming te verwachten is. Kernvraag hierbij is of met voldoende zekerheid kan worden aangenomen dat Aardhef onvoorwaardelijk € 1.700.000,00 heeft geboden op het bedrijfspand. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dat het geval is en leidt dit af uit de hierna in r.o. 2.8 tot en met 2.16 op te sommen feiten en omstandigheden, die enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet zijn betwist, zodat zij als vaststaand kunnen worden aangenomen.

Op 18 juni 2013 hebben [X] en [W] het te koop aangeboden bedrijfspand bezichtigd. [X] heeft daarbij een bedrag genoemd van € 1.700.000,00. [W] heeft vervolgens aan [eiseres] gevraagd of hij dat bedrag acceptabel vond. [eiseres] heeft het bedrag van € 1.700.000,00 toen als koopprijs geaccepteerd. Daarna heeft [W] dit op 19 juni 2013 aan [X] medegedeeld. [W] heeft toen bij [X] geïnformeerd naar een voor het transport in te schakelen notaris. [X] heeft toen als notaris mr. G. Venema (Hofsteenge & Wesseling Notarissen te Enschede) opgegeven.

Eveneens op 19 juni 2013 heeft [W] de koopovereenkomst per e-mail aan Aardhef bevestigd. Deze e-mail luidt -voor zover hier van belang- als volgt:

“Zoals vanochtend besproken bevestigen wij hierbij dat wij met u een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot het object (…)Koopsom: EUR 1.700.000,- k.k. (…)Datum eigendomsoverdracht: z.s.m.Notaris: (…) de heer Geert VenemaOpleveringsniveau: in de huidige staat aan partijen genoegzaam bekend (…)”.

Op 27 juni 2013 heeft notaris Venema per e-mail aan partijen een concept-akte van levering ter goedkeuring toegestuurd. Ten aanzien van de koopprijs staat het volgende in de akte:

“De koopprijs van het verkochte is één miljoen zeven honderd duizend euro (€ 1.700.000,00)”.

Op 1 juli 2013 heeft Aardhef een e-mail gestuurd, die -voor zover hier van belang- als volgt luidt:

“Wij hebben de akte van levering (concept) betreffende het bedrijfspand aan de [adres] ontvangenWij hebben nog enkele vragen:Omschrijving: registergoed etc..Gedeeltelijk bezwaard met twee zakelijke rechten, wat houdt dit in?pag. 4. artikel 7 : Bodemverontreiniging/ondergrondse tanks/asbestWe hebben graag een schoongrond verklaring en een verklaring dat er geen asbest aanwezig is.(…) “.

Op 2 juli 2013 heeft de notaris deze vragen beantwoord per e-mail, die -voor zover hier van belang- luidt als volgt:“(…)De zakelijke rechten houden in dat Saranne en het Waterschap bepaalde rechten hebben, vermoedelijk vanwege het hebben van kabels en leidingen en waterloop (…) Dit soort zakelijke rechten is niet ongewoon, zeker niet op bedrijventerreinen. (…)Ikzelf ben tot dusver onbekend met de aanwezigheid van een mogelijk asbest-inventarisatierapport. Gezien het bouwjaar lijkt mij de aanwezigheid van asbest echter niet heel erg waarschijnlijk (…)”.

2.13 Eveneens op 2 juli 2013 heeft [W] aan Aardhef per e-mail -voor zover hier van belang- als volgt bericht:“Zoals ook reeds telefonisch weergegeven is er geen asbestinventarisatie en recent bodemrapport beschikbaar voor deze locatie.Voor wat betreft asbest is het mij dan wel verkoper niet bekend dat dit aanwezig is. De heer Venema heeft het (…) mijn inziens duidelijk omschreven.Hetzelfde geldt voor een eventuele bodemverontreiniging. De grond is destijds schoon van de gemeente gekocht en er is het onderhavige object nooit met oliën of chemicaliën gewerkt dus wat dat betreft is er niet te verwachten dat hier enige vorm van verontreiniging aanwezig is.Recentelijk is door de koper van het achtergelegen perceel een bodemonderzoek uitgevoerd op het stuk grond aan de achterzijde en hier is uitgekomen dat er geen verontreiniging aanwezig is en het perceel geschikt is voor het gebruik als bedrijfsdoeleinden. (…)”

Op 12 juli 2013 heeft de notaris aan partijen bericht dat de formaliteiten rondom de overdracht eerdaags afgewikkeld lijken te zijn, zodat de akte gepasseerd kan worden. De notaris vraagt in die mail: “In een eerdere fase waren er nog wat vragen van de koper: (…). Zijn deze vragen/kwesties inmiddels voldoende (tot genoegen van de koper) beantwoord? Zo ja, dan kunnen we een afspraak plannen voor het passeren van de akte van levering (…)”

Bij e-mail van 20 augustus 2013 heeft de notaris partijen uitgenodigd voor de overdracht op zijn kantoor op 27 augustus 2013 om 9.30 uur.

Op 26 augustus 2013 heeft Aardhef telefonisch aan de notaris bericht dat de geplande levering niet door kon gaan. Een reden heeft hij daarbij niet gegeven.

Uit de hiervoor in rechtsoverwegingen 2.8 tot en met 2.16 weergegeven vaststaande feiten en het tijdsverloop daarvan kan in redelijkheid geen andere conclusie worden getrokken dan dat Aardhef het bedrijfspand aan de [adres] onvoorwaardelijk van [eiseres] heeft gekocht voor een koopprijs van € 1.700.000,00.

Dat Aardhef het transport één dag voor de geplande datum zonder opgave van reden heeft afgezegd maakt dit niet anders. Van een vergissing aan de zijde van Aardhef was kennelijk geen sprake, want hij heeft dat niet gesteld. De voorzieningenrechter neemt bij die constatering ook in aanmerking dat Aardhef volgens zijn eigen stellingen een belegger in onroerend goed is. Hij weet dus goed hoe het in de handel in onroerend goed toegaat.

Op grond van het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat de

bodemrechter met een hoge mate van waarschijnlijkheid het standpunt van Aardhef, dat geen koopovereenkomst is gesloten, zal verwerpen. Daarom is de gevorderde medewerking aan de levering ook in kort geding voor toewijzing vatbaar. De voorzieningenrechter ziet geen geldige reden om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren noch om de door Aardhef gevorderde zekerheidsstelling toe te wijzen.

Ten aanzien van de gevorderde dwangsom overweegt de voorzieningenrechter dat geen dwangsom kan worden opgelegd als de veroordeling strekt tot betaling van een geldsom. De gevorderde dwangsom zal derhalve enkel worden verbonden aan de veroordeling tot medewerking aan het passeren van de leveringsakte en zal worden gemaximeerd als na te melden.

Aardhef dient als de overwegend in het ongelijk te stellen partij te worden veroordeeld in de proceskosten.

De voorzieningenrechter:

I. Veroordeelt Aardhef tot nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het onroerend goed staande en gelegen aan de [adres] (kadastraal bekend [locatie]), zulks door binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te voldoen een bedrag van € 1.700.000,00 te vermeerderen met kosten koper rechtstreeks aan [eiseres] dan wel op de door notaris G. Venema te Enschede aan te wijzen tussenrekening, alsmede binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis onvoorwaardelijk mee te werken aan het passeren van de leveringsakte en in dat kader alle handelingen te verrichten en na te laten die de notaris daarin redelijkerwijs verlangt.

II. Bepaalt dat Aardhef een dwangsom verbeurt van € 5.000,00 voor iedere dag dat zij in gebreke blijft aan de onder I. bepaalde medewerking aan het passeren van de leveringsakte te voldoen, zulks tot een maximum van € 500.000,00.

III. Veroordeelt Aardhef in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 3.798,17 aan verschotten en € 816,00 aan salaris van de advocaat.

IV. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

V. Wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. W.K.F. Hangelbroek, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 november 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.