Rb. 's-Gravenhage, 05-04-2012, nr. AWB 11/7113

Eiser huurde een deel, de winkel, van het pand [a-straat 1]/[b-straat 1] te [D] (het pand) van [E]. [E], de eigenaresse van het pand, hierna ook aangeduid als: de verkoopster, woonde destijds in het boven de winkel gelegen appartement/woonhuis. Er is sprake van een juridisch niet gesplitst pand.

In het verleden heeft eiser meerdere malen gesproken met de verkoopster over een mogelijke aankoop van het pand. Uiteindelijk zijn verkoopster en eiser mondeling een recht van eerste koop van het pand door eiser overeengekomen.

In het voorjaar van 2006 heeft de verkoopster in verband met haar verhuizing naar een verzorgingstehuis te kennen gegeven het pand te willen verkopen. Zij heeft daartoe [F] (destijds werkzaam bij [G]) als verkopende makelaar in de arm genomen. De verkoopster heeft haar makelaar te kennen gegeven dat eiser het recht van eerste koop had.

Op 18 april 2006 heeft de makelaar van de verkoopster de makelaar van eiser, [H] van [I] BV, geïnformeerd over het feit dat het pand te koop werd aangeboden voor € 735.000 k.k.. Het aanbod gold exclusief voor eiser en was geldig tot donderdag 20 april 2006 uiterlijk 15.00 uur.

Op 19 april 2006 heeft de makelaar van eiser hem geïnformeerd over de waarde van het pand in de huidige staat en de waarde na renovatie van de bovenwoning in drie zelfstandige appartementen. De huurwaarde van de drie appartementen na renovatie zou naar schatting € 60.000 op jaarbasis bedragen. De huurwaarde van de winkel zou € 22.000 bedragen, terwijl eiser feitelijk circa € 15.000 aan huur betaalde. De makelaar van eiser berekende de totale huurwaarde van het pand op jaarbasis op € 82.000. De geschatte waarde van het pand na renovatie zou volgens hem € 1.000.000 bedragen; de onderhandse verkoopwaarde in huidige staat € 750.000.

Op 20 april 2006 is eiser zonder voorbehoud van financiering mondeling akkoord gegaan met het aanbod van de verkoopster.

Na andere biedingen uit de markt is tussen de verkoopster en eiser discussie ontstaan over de vraag of er op 20 april 2006 een rechtsgeldige overeenkomst tussen de verkoopster en eiser tot stand was gekomen. Dit heeft ertoe geleid dat de verkoopster en eiser op 26 april 2006 een nadere schriftelijke koopovereenkomst hebben gesloten, waarbij de koopsom is vastgesteld op € 750.000. Deze koopovereenkomst is op 27 april 2006 door partijen ondertekend. In de overeenkomst is opgenomen dat het pand op 31 mei 2006 aan eiser zal worden geleverd en dat eiser tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uiterlijk op 15 mei 2006 een waarborgsom ten bedrage van € 75.000 zal hebben gestort.

Na ondertekening van de koopovereenkomst heeft eiser het pand te koop aangeboden. Hiervoor waren meerdere potentiële kopers in de markt die ook biedingen hebben uitgebracht.

Op 16 mei 2006 heeft de makelaar van eiser de volgende verkoopvoorwaarden van de onroerende zaak bekend gemaakt aan [J] BV (de koper):

Op 17 mei 2006 informeert de makelaar van eiser de notaris over de doorverkoop van de onroerende zaak aan de koper voor € 1.000.000 k.k. Ingevolge de afspraken

wordt de overdrachtsbelasting aan eiser vergoed. De winkel wordt opgeleverd in de staat van onderhoud van dat moment en eiser is over de periode van 1 juni 2006 tot en met 15 juli 2006 geen huur verschuldigd.

Op 31 mei 2006 wordt het pand door de verkoopster aan eiser geleverd voor € 750.000 k.k. Op diezelfde dag levert eiser het pand door aan de koper voor € 1.000.000 k.k. en zegt eiser de huur van de winkelruimte per 15 juli 2006 op.

Geschil

In geschil is of terzake van het door eiser met de verkoop van het pand behaalde voordeel sprake is van een belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden. Voorts is in geschil of verweerder terecht een beroep doet op omkering van de bewijslast. Eiser beantwoordt beide vragen ontkennend en verweerder bevestigend.

Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de belastingaanslag tot één naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van negatief € 8.707, conform de ingediende aangifte. Eiser stelt dat de grenzen van normaal vermogensbeheer niet zijn overschreden zodat de behaalde vermogenswinst niet kan worden belast als resultaat uit een overige werkzaamheid. Verder stelt hij dat het oogmerk van de aankoop zelfbewoning was.

Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het resultaat uit overige werkzaamheden (€ 323.517 - € 75.000 waarborgsom - € 5.950 provisie makelaar =) € 242.567 bedraagt, zodat het belastbare inkomen uit werk en woning had moeten worden vastgesteld op (-/- € 8.707 + € 242.567 =) € 233.860. De aanslag is dus, aldus verweerder, eerder te laag dan te hoog vastgesteld. Ter zake van het beroep op omkering van de bewijslast stelt verweerder primair dat eiser het aangiftebiljet niet tijdig heeft ingediend en subsidiair dat eiser met het niet aangeven van het bij de doorverkoop van het pand behaalde voordeel niet de vereiste aangifte heeft gedaan.

Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

Artikel 3.90 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001) bepaalt:

Belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden is het gezamenlijke bedrag van het resultaat uit een of meer werkzaamheden die geen belastbare winst of belastbaar loon genereren.

Ingevolge artikel 3.91, eerste lid, onderdeel c van de Wet IB 2001 wordt - voor zover hier van belang - onder werkzaamheid mede verstaan:

Uit de onder 16 genoemde wettelijke bepalingen, alsmede uit de onder de voorheen geldende regeling in de Wet op de inkomstenbelasting 1964 gewezen jurisprudentie, volgt dat van belastbare arbeidsinkomsten sprake is indien de aan- en verkoop van (een) onroerende za(a)k(en) gepaard gaat met werkzaamheden die naar hun aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van – redelijkerwijs te verwachten – voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan. Daarvan is eveneens sprake indien bijzondere kennis er in belangrijke mate toe heeft bijgedragen dat de belastingplichtige met die aan- en verkoop voordeel heeft kunnen behalen (vgl. HR 9 oktober 2009, nr. 43035, LJN: BI0481).

Naar het oordeel van de rechtbank is in het onderhavige geval terzake van de aan- en verkoop van het pand door eiser sprake van het rendabel maken van het pand door gebruikmaking van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis als bedoeld in artikel 3.90 in verbinding met 3.91, lid 1, onderdeel c, van de Wet IB 2001. Gelet hierop is naar het oordeel van de rechtbank terzake van het door eiser met de verkoop van het pand behaalde voordeel sprake van een belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden. Daarbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.

Op 27 april 2006 hebben de verkoopster en eiser de koopovereenkomst van 26 april 2006, waarbij eiser het pand van de verkoopster heeft gekocht voor € 750.000 k.k. en waarbij is bepaald dat het pand zal worden geleverd op 31 mei 2006, ondertekend. Vervolgens is eiser op 16 mei 2006 met de koper overeengekomen dat eiser het pand voor € 1.000.000 k.k. aan de koper verkoopt, onder de voorwaarde dat de huurovereenkomst ter zake van de winkelruimte per 15 juli 2006 wordt ontbonden. Het pand is op 31 mei 2006 door de verkoopster aan eiser geleverd en op diezelfde dag door eiser geleverd aan de koper. Op dezelfde datum heeft eiser de huur van de winkelruimte per 15 juli 2006 opgezegd. Bij zowel de aankoop als de verkoop heeft eiser gebruik gemaakt van de diensten van een makelaar (zie 5 en 9).

Uit de voornoemde transacties volgt dat eiser in een relatief korte periode, namelijk in de periode tussen 20 april 2006, de datum waarop de (eerste) koopovereenkomst tussen de verkoopster en eiser is gesloten, en 31 mei 2006, de datum waarop het pand aan eiser is geleverd en door hem is (door)geleverd aan de koper, een aanzienlijk voordeel heeft gerealiseerd. Gelet hierop, in samenhang bezien met de opzegging van de huurovereenkomst per 15 juli 2006 op dezelfde dag waarop het pand is doorgeleverd, acht de rechtbank aannemelijk dat reeds bij de aankoop van het pand door eiser objectief beschouwd te verwachten viel dat het pand met een aanzienlijke winst zou kunnen worden (door)verkocht.

Voorts acht de rechtbank aannemelijk dat eiser zich ervan bewust was dat het pand in onverhuurde staat (aanzienlijk) meer zou opbrengen dan in gedeeltelijk verhuurde staat. Nu eiser zelf de winkelruimte van de verkoopster huurde, was hij derhalve bij machte dat voordeel te realiseren. Dat eiser dit ook beoogde, volgt naar het oordeel van de rechtbank uit het feit dat eiser het pand binnen zeer korte tijd – in feite – vrij van huur tegen een aanzienlijk hogere prijs heeft doorverkocht. Tevens acht de rechtbank daarbij van belang dat eiser zich voorafgaand aan de aankoop door een makelaar heeft laten informeren, waarbij hem is meegedeeld dat de onderhandse verkoopwaarde van het pand in de toenmalige – dus verhuurde – staat € 750.000 bedroeg.

Verder acht de rechtbank het, gelet op het feitelijke gang van zaken en het verloop van de transacties, in samenhang bezien met het feit dat eiser het aanbod tot koop van het pand heeft geaccepteerd zonder enig voorbehoud van financiering, aannemelijk dat eiser reeds bij de aankoop van het pand de bedoeling had om het binnen afzienbare tijd in (geheel) onverhuurde staat weer door te verkopen. De andersluidende stelling van eiser, namelijk dat hij het pand heeft aangekocht met de intentie om dit – al dan niet na een renovatie – (deels) zelf te gaan bewonen, acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt. In hetgeen eiser hiertoe heeft aangevoerd en de bewijsmiddelen die hij daarbij heeft overgelegd, ziet de rechtbank geen aanleiding om anders te oordelen. De enkele stelling dat eiser na het aangaan van de koopovereenkomst met de verkoopster de financiering niet rond kon krijgen en daarom het pand direct zelf in de markt heeft moeten zetten, heeft eiser, na de gemotiveerde betwisting daarvan door verweerder, niet aannemelijk gemaakt. Eiser heeft ter ondersteuning van deze stelling geen bewijsmiddel overgelegd en uit de gedingstukken kan ook overigens niet worden afgeleid dat eiser daadwerkelijk het voornemen had het pand zelf te gaan bewonen. De informatie die de makelaar van eiser op 19 april 2006 ter zake van de aankoop van het pand aan eiser heeft verstrekt, biedt geen steun voor de stelling van eiser dat hij het pand/de bovenwoning zelf wilde gaan bewonen. De makelaar doet immers in zijn brief opgave van de waarde van het pand na renovatie van de bovenwoning in drie zelfstandige verhuurbare appartementen. Verder had het naar het oordeel van de rechtbank voor de hand gelegen juist bij de intentie tot zelfbewoning bij de aankoop van het pand een financieringsvoorbehoud te maken. Dit heeft eiser niet gedaan. Tot slot acht de rechtbank van belang dat verweerder onweersproken heeft aangevoerd dat eiser de onderneming die hij destijds in de winkelruimte van het pand dreef op korte termijn zou staken. Dit brengt mee dat er geen noodzaak (meer) was om dicht bij de winkel te wonen.

Al het voorgaande in acht nemend, houdt de rechtbank het ervoor dat eiser het oogmerk had om met de aan- en verkoop van het pand een voordeel te behalen, welk voordeel eiser heeft kunnen behalen en ook feitelijk heeft behaald door gebruik te maken van de aan hem toe te rekenen kennis, namelijk de wetenschap dat hij kort na aankoop van het pand de huurovereenkomst zou opzeggen om het pand in geheel vrije staat te kunnen doorverkopen, en dat die kennis een belangrijke factor heeft gevormd bij het behalen van het voordeel. Naar het oordeel van de rechtbank heeft deze kennis te gelden als “voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis” als bedoeld in artikel 3.91, eerste lid, onderdeel c van de Wet IB 2001. Verweerder heeft derhalve terecht geconcludeerd dat ter zake van de aan- en verkoop van het pand door eiser sprake is van een overige werkzaamheid.

Op grond van het vorenoverwogene acht de rechtbank het standpunt van verweerder dat de aanslag niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld, juist.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen onder 23 behoeft het standpunt van verweerder dat de bewijslast op grond van artikel 27e van de Algemene wet inzake rijksbelastingen moet worden omgekeerd, geen bespreking meer.

Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

- bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

- het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: