Hof Den Haag, 14-06-2016, nr. 200.157.647 / 01

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.157.647 / 01

Zaak- en rolnummer rechtbank : C/09/457373 HA ZA 14-28

inzake

beiden wonende te Voorburg,

appellanten,

hierna te noemen: [appellanten],

advocaat: mr. R.P.M. de Laat te Utrecht,

tegen

de Vereniging van eigenaars [adres],

gevestigd te Voorburg,

geïntimeerde,

hierna te noemen: de VVE,

advocaat: mr. J.H. Pelle te Den Haag.

1. Voor het verloop van het geding tot 26 januari 2016 verwijst het hof naar het tussenarrest van die datum. De VVE heeft vervolgens een akte uitlaten met producties genomen. [appellanten] hebben daarop bij akte gereageerd. Ten slotte is opnieuw arrest bepaald.

2. In het tussenarrest van 26 januari 2016 heeft het hof de VVE in de gelegenheid gesteld het besluit van de vergadering van de VVE als bedoeld in artikel 40, vierde lid, Modelreglement 1973 over te leggen. De VVE heeft vervolgens de volgende stukken in het geding gebracht:

[gemachtigde] heeft 10 machtigingen ontvangen met stemvoorkeur. Alle 10 de geven gaan akkoord te gaan met de machtiging voor verweer.

Besluit: een meerderheid (10 stemmen) gaat akkoord met machtiging voor verweer, 1 stem tegen, 1 stem niet uitgebracht.”

3. Het hof zal thans op basis van deze stukken (verder) beoordelen of voldaan is aan het vereiste van artikel 40 Modelreglement 1973. [appellanten] hebben in de eerste plaats aangevoerd dat uit het besluit van de VVE niet blijkt van welke onbevoegd(e) handelend(en) gevolmachtigde(n) de rechtshandelingen worden bekrachtigd omdat in het besluit geen naam of hoedanigheid van die onbevoegde gevolmachtigde is vermeld. Het hof verwerpt dat betoog omdat er mede in het licht van het tussenarrest waarnaar in de oproep wordt verwezen, geen twijfel over kan bestaan met welke bedoeling de VVE het besluit heeft genomen.

4. Het hof passeert ook het betoog van [appellanten] dat de machtiging geen betrekking heeft op de procedure in eerste aanleg. Hoewel juist is dat zowel in de oproep als in de notulen slechts wordt verwezen naar het zaaknummer in hoger beroep, wordt gesproken over de procedure die thans aanhangig is bij het gerechtshof Den Haag. Uit het gebruik van het woord “thans” moet worden afgeleid dat het besluit betrekking heeft op de gehele procedure, dus ook die in eerste aanleg.

5. [appellanten] hebben zich voorts op het standpunt gesteld dat sprake is van een bekrachtiging van een onbevoegd namens de VVE verrichte rechtshandeling. Zij stellen dat die bekrachtiging geen gevolg heeft omdat zij zich op het tijdstip waarop de bekrachtiging geschiedde, reeds op het standpunt hadden gesteld dat zij de handeling wegens het ontbreken van een toereikende volmacht als ongeldig beschouwen. [appellanten] verwijzen in dit verband naar het bepaalde in artikel 3:69 BW. Het hof oordeelt daarover als volgt.

6. Op grond van art. 5:125, lid 1 BW komen aan de vergadering van eigenaars alle bevoegdheden toe die niet door wet of statuten aan andere organen zijn opgedragen. De taak van het bestuur, zo volgt uit art. 5:131, lid 3 BW, beperkt zich (tenzij de statuten anders bepalen) tot het beheer van de middelen van de vereniging en de tenuitvoerlegging van besluiten van de vergadering. Het bestuur behoeft daarom machtiging van de vergadering voor het voeren van verweer in een procedure. Wanneer het bestuur zonder een dergelijke machtiging verweer doet voeren, kan dit gebrek worden geheeld door machtiging achteraf door het bevoegde orgaan, de vergadering van eigenaars. Anders dan [appellanten] menen, gaat het hier om gebrekkige besluitvorming en niet om onbevoegde vertegenwoordiging bij een eenzijdige of meerzijdige overeenkomst, zodat art. 3:69 BW hier niet van toepassing is.

7. Ten overvloede overweegt het hof als volgt. Uit artikel 3:69, lid 1 BW volgt dat, wanneer iemand zonder daartoe bevoegd te zijn als gevolmachtigde in naam van een ander heeft gehandeld, die ander de rechtshandeling kan bekrachtigen. Uit het derde lid van dit artikel volgt evenwel dat een bekrachtiging geen gevolg heeft, indien op het tijdstip waarop zij geschiedt, de wederpartij reeds te kennen heeft gegeven dat zij de handeling wegens het ontbreken van een volmacht als ongeldig beschouwt, tenzij die wederpartij op het tijdstip dat zij handelde heeft begrepen of onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat geen toereikende volmacht was verleend. In de parlementaire toelichting is hierover onder meer het volgende opgemerkt:

“Indien de onbevoegd verrichte handeling een overeenkomst is, doet zich de vraag voor of de wederpartij vóór de bekrachtiging nog kan terugtreden. In overeenstemming met de algemene voor overeenkomsten geldende regel, dat hij die op goede gronden meent een onvoorwaardelijk geldig contract te hebben gesloten, niet gebonden is aan een overeenkomst wier geldigheid nog in het onzekere is, zal men bevestigend moeten antwoorden (…).” (Parl. Gesch. Boek 3, p. 278).

“De redelijkheid van deze regel springt vooral in het oog in de gevallen waarin de wederpartij bij de totstandkoming van de door de gevolmachtigde verrichte rechtshandeling slechts een passieve rol speelt. Te denken valt niet alleen aan tot haar gerichte eenzijdige rechtshandelingen (opzegging, ontbinding, vernietiging), maar ook aan een door de gevolmachtigde tot haar gerichte aanvaarding van een door haar aan de volmachtgever gedaan aanbod tot een overeenkomst. Het gaat (…) niet aan om de wederpartij hier aan de rechtshandeling te binden, totdat de volmachtgever heeft besloten of hij al of niet wil bekrachtigen.” (Parl. Gesch. Boek 3 BW, p. 281-282).

In het oorspronkelijke voorstel voor het artikel was in lid 3 sprake van “belanghebbende”, welk begrip is vervangen door het begrip “wederpartij”. Het hof leidt uit dat feit en uit de hiervoor geciteerde passages af dat de situatie waarop artikel 3:69 BW betrekking heeft, in de bedoeling van de wetgever een andere is dan de situatie die thans aan de orde is. Artikel 3:69 BW heeft blijkens deze passages immers betrekking op overeenkomsten, of in ieder geval rechtshandelingen met (gevolgen voor) een daarbij betrokken wederpartij. De ratio van het bepaalde in artikel 3:69 lid 3 BW is dan ook de rechtszekerheid voor die wederpartij. Het artikellid strekt aldus ter bescherming van die wederpartij en geeft deze de vrijheid zich terug te trekken uit een overeenkomst die door een onbevoegd gevolmachtigde is gesloten, of gebondenheid aan een dergelijke rechtshandeling te blokkeren. Die ratio van bescherming van een wederpartij doet zich in dit geval, waarin [appellanten] als eisers procederen tegen de VVE, echter niet voor. Zij zijn weliswaar wederpartij in deze procedure, maar niet wederpartij in de zin van artikel 3:69 lid 3 BW bij een onbevoegd verrichte rechtshandeling. Het beroep op artikel 3:69 lid 3 BW faalt ook daarom.

8. Het bovenstaande betekent dat moet worden geconcludeerd dat de in artikel 40, lid 4 van het Modelreglement 1973 bedoelde machtiging rechtsgeldig is verleend. Grief VI faalt daarom. Het hof zal thans de overige grieven bespreken.

9. Met grief I voeren [appellanten] aan dat de rechtbank een onjuist beoordelingskader heeft toegepast. Niet moet worden beoordeeld welke zaken tot de privé-gedeelten behoren, maar er moet, zo stellen zij, worden beoordeeld of de zaken waarop het geschil betrekking heeft, kunnen worden gerekend tot de gemeenschappelijke zaken en gedeelten. Die grief is op zichzelf terecht voorgedragen omdat zich ook binnen het privé-gedeelte van een appartement gemeenschappelijke zaken kunnen bevinden. Het hof zal met betrekking tot de afzonderlijke onderwerpen die nog in geschil zijn, onderzoeken of toepassing van dit criterium tot een ander eindoordeel moet leiden.

10. Bij dat verdere onderzoek zal het hof, in navolging van partijen en de rechtbank, de volgende onderverdeling en nummering aanhouden:

11. Grief II is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat het besluit van de VVE om de kosten voor het vervangen van de afdekking, de kozijnen en de deur (kostenposten 1, 2 en 4) en het schilderwerk van de kastdeur en kozijn (kostenpost 6) als privé-kosten voor [appellanten] aan te merken, niet strijdig is met de splitsingsakte en het splitsingsreglement.

12. Bij beoordeling van die grief heeft als uitgangspunt te gelden dat op grond van het bepaalde in artikel 1 onder d van het Modelreglement 1973 de gemeenschappelijke gedeelten, die gedeelten zijn die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Uit artikel 1 onder e van het Modelreglement 1973 volgt dat de gemeenschappelijke zaken alle zaken zijn die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden, voor zover niet vallende onder het bepaalde in artikel 1 onder d van het Modelreglement 1973. Artikel 2 van het Modelreglement 1973 definieert vervolgens een aantal gemeenschappelijke gedeelten, waaronder de buitengevels. Tot de buitengevels behoren volgens datzelfde artikel de balkonconstructies.

13. [appellanten] voeren aan dat de posten balkonkast kozijnen, deuren multiplex stabilisatie, afdekkers balkonkast en kastdeur en kozijn, onderdelen van de balkonkast zijn en dat de balkonkast behoort tot de constructie van het balkon. Het hof verwerpt dat betoog. Bij de aanwijzing van de gemeenschappelijke gedeelten gaat het, zoals hierboven reeds is overwogen, om die gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Bij de uitleg van het begrip “balkonconstructie” van artikel 2 van het Modelreglement 1973, kan van die meer algemene definitie niet volledig geabstraheerd worden. Dat brengt mee dat moet worden aangenomen dat het bij het begrip “balkonconstructie” gaat om het daadwerkelijk voor het gebouw constructieve deel van het balkon dat niet bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De balkonkast behoort daar niet toe aangezien de balkonconstructie goed zonder de balkonkast kan bestaan en de balkonkast bovendien bedoeld is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het feit dat de balkonkast reeds bij de bouw aanwezig was, maakt dit niet anders.

14. Het hof deelt evenmin de visie van [appellanten] dat de balkonkast deel uitmaakt van de buitengevel. De buitengevel maakt deel uit van de balkonkast, maar het omgekeerde is daarmee niet zonder meer het geval.

15. Grief II faalt dan ook. De kostenposten 1, 2, 4 en 6 zijn door de rechtbank terecht als niet-gemeenschappelijke zaken en gedeelten aangemerkt.

16. Grief III richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat het feit dat de kosten voor de aanleg van de afwerklaag van de balkonvloeren (kostenpost 3) voor rekening van [appellanten] zijn gelaten, geen strijd met de splitsingsstukken oplevert.

17. Kostenpost 3 heeft betrekking op de gietvloer die als toplaag op de betonnen balkonvloer is aangebracht. Het hof heeft aan de hand van de artikelen 1 sub d en e en 2 van het Modelreglement 1973 te onderzoeken of het hier gaat om kosten gemaakt voor gemeenschappelijke zaken en gedeelten. [appellanten] wijzen er in dit verband terecht op dat de vloeren in artikel 2 van het Modelreglement 1973 als behorend tot de gemeenschappelijke gedeelten worden aangemerkt. Daarmee is echter niet gezegd dat de afwerklaag van die vloeren ook gemeenschappelijk is. Het hof is van oordeel dat dit afhankelijk is van de vraag of de aangebrachte constructie (door de VvE troffelvloer met waterdichte afwerking genoemd) vast met de vloer verbonden is en daartoe behoort. Dat is hier, mede gelet op de in zoverre niet weersproken toelichting die door [appellanten] in paragrafen 68 en 69 van de memorie van grieven is gegeven, het geval. Van een losse afwerklaag is dus geen sprake. Grief III slaagt daarom.

18. Grief IV heeft blijkens de toelichting in paragraaf 75 van de memorie van grieven geen betrekking op het oordeel van de rechtbank (achter 4.20 van het vonnis; [appellanten] verwijzen abusievelijk naar overweging 4.18), maar slechts op de overwegingen die aan het oordeel ten grondslag liggen. Niet valt in te zien welk belang [appellanten] daarbij in dit geval hebben. De grief faalt daarom.

19. Grief V richt zich tegen de overwegingen 4.13 en 4.18 van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank heeft overwogen dat er geen sprake is van een op de VVE rustende verplichting tot schadeherstel. Van den Broek voeren aan dat, voor zover het hof van oordeel is dat één of meerdere van de zaken waarop dit geschil betrekking heeft, niet gerekend dienen te worden tot de gemeenschappelijke zaken of gedeelten, die kosten aangemerkt dienen te worden als schade als bedoeld in artikel 10 lid 3 Modelreglement 1973. Aangezien het hof hierboven inderdaad tot het oordeel is gekomen dat enkele van de kostenposten waarop dit geschil betrekking heeft, geen gemeenschappelijke zaken of gedeelten betreffen, bestaat bij beoordeling van deze grief nog belang. De grief faalt evenwel op de door de rechtbank aan haar beslissing ten grondslag gelegde overwegingen, die het hof deelt en tot de zijne maakt.

20. Uit het bovenstaande volgt dat grief III slaagt en dat de overige grieven falen. Het vonnis zal daarom worden vernietigd voor zover daarin niet ook voor recht is verklaard dat de uitwerking van het besluit van de VVE van 15 december 2011, zoals bekrachtigd in de ALV van 9 mei 2012, nietig is voor zover daarin de kostenpost “afschotcorrectie troffelvloer” als privé-kosten zijn aangemerkt en de VVE niet is veroordeeld die kostenpost conform de breukdelen over alle leden van de VVE om te slaan. Het vonnis zal voor het overige worden bekrachtigd.

21. [appellanten] hebben hun eis in hoger beroep in die zin vermeerderd dat zij thans ook betaling vorderen van € 2.026,75, te vermeerderen met een bedrag van € 304,01. Het gaat hier om de kosten gemaakt door het Bureau voor Bouwpathologie en daarop betrekking hebbende buitengerechtelijke incassokosten. De VVE heeft zich verzet tegen de vermeerdering van eis. Dat verzet is reeds in het tussenarrest van 26 januari 2016 verworpen, zodat thans over die vermeerderde eis moet worden geoordeeld.

22. Het hof stelt vast dat [appellanten] niet vergoeding van de door hen gestelde (overige) schade vorderen, maar uitsluitend de kosten van het onderzoek daarnaar. De achtergrond daarvan is blijkens de akte uitlating bezwaar vermeerdering van eis van [appellanten] “verdere discussie over het voldoen aan de appelgrens” te voorkomen (paragraaf 11). Hoewel die vermeerdering daarvoor niet dienstig is (rov. 7 van het tussenarrest) kan niet worden aangenomen dat [appellanten] dit onderdeel van de vordering voorwaardelijk hebben ingediend, zodat het hof erover zal beslissen. Het feit dat Van den Broek uitsluitend de kosten van het expertiserapport vorderen en niet de gestelde feitelijke schade, brengt echter wel mee dat over de schade als zodanig en de oorzaak daarvan in deze procedure niet is gediscussieerd. [appellanten] willen dat blijkbaar ook niet nu zij ook stellen (paragraaf 16 van hun akte uitlating bezwaar vermeerdering van eis) dat zij (nog) geen inhoudelijk beroep doen op het rapport van het Bureau voor Bouwpathologie.

Uit het bepaalde in artikel 6:96 lid 2, onder b BW volgt dat de redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid voor vergoeding in aanmerking komen. Artikel 6:96 BW biedt echter geen zelfstandige grondslag voor vergoeding van de gemaakte kosten, maar veronderstelt dat een wettelijke verplichting tot schadevergoeding bestaat. De VVE heeft weersproken dat een dergelijke verplichting bestaat. Het hof is van oordeel dat [appellanten] tegenover die betwisting niet voldoende hebben onderbouwd dat en waarom de VVE aansprakelijk is voor de schade die in het rapport van het Bureau voor Bouwpathologie is opgenomen. Het hof neemt daarbij in het bijzonder in aanmerking dat [appellanten] stellen dat zij (nog) geen inhoudelijk beroep doen op dat rapport. Zonder een dergelijk inhoudelijk beroep – en discussie daarover - is er geen grond voor aansprakelijkheid voor de in dat rapport genoemde kosten te vinden. Ook de vordering tot vergoeding van de kosten voor het inschakelen van het Bureau voor Bouwpathologie kan daarom niet worden toegewezen.

23. [appellanten] hebben in hoger beroep gevorderd dat de VVE een dwangsom verbeurt indien zij niet voldoet aan de vordering om de kosten over alle leden om te slaan. Een toelichting op deze vordering ontbreekt. Het hof heeft geen aanleiding te twijfelen aan de bereidheid van de VVE om dit arrest na te leven, zodat er ook geen aanleiding is te bepalen dat de VVE een dwangsom zal verbeuren.

24. Het bewijsaanbod van de VVE voldoet niet aan de eisen die daaraan in hoger beroep mogen worden gesteld en zal dus worden gepasseerd. [appellanten] hebben geen bewijs aangeboden.

25. [appellanten] zullen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Daarbij zal het hof geen acht slaan op de na het tussenarrest gewisselde aktes, omdat die aktewisseling voorkomen had kunnen worden wanneer de VVE tijdig tot het voeren van verweer had besloten.

Het hof:

- vernietigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 9 juli 2014, doch uitsluitend voor zover daarbij niet voor recht is verklaard dat de uitwerking van het besluit van de VVE van 15 december 2011, zoals bekrachtigd in de ALV van 9 mei 2012, nietig is voor zover daarin de kostenpost “afschotcorrectie troffelvloer” als privé-kosten zijn aangemerkt en de VVE niet is veroordeeld die kostenpost conform de breukdelen over alle leden van de VVEom te slaan,

en opnieuw rechtdoende:

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.J. van der Helm en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 juni 2016 in aanwezigheid van de griffier.