Rb. Arnhem, 14-07-2010, nr. 192488 / HA ZA 09-2047

[gedaagden] c.s. stellen dat [makelaar/gedaagde] niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht en daardoor onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld. Daartoe voeren zij aan dat [makelaar/gedaagde] in de verkoopbrochure heeft vermeld dat het bijgebouw uitermate geschikt is voor bewoning, terwijl zij wist dat dat volgens het vigerende bestemmingsplan niet was toegestaan. [gedaagden] c.s. waren juist in deze woning geïnteresseerd omdat het bijgebouw bewoond mocht worden, hetgeen feitelijk ten tijde van de bezichtigingen ook het geval was. Door het bijgebouw aan te bieden als zijnde geschikt voor bewoning, terwijl zij wist dat dat niet mocht en zij heeft nagelaten dat aan [gedaagden] c.s. mee te delen, heeft [makelaar/gedaagde] onrechtmatig gehandeld, aldus [gedaagden] c.s..

[makelaar/gedaagde] betwist onzorgvuldig te hebben gehandeld. [gedaagden] c.s. mochten niet afgaan op de informatie in de verkoopbrochure. De verkoopbrochure is slechts bedoeld om de woning aan te prijzen en interesse te wekken en biedt geen garanties over de eigenschappen van het verkochte. [gedaagden] c.s. hadden moeten afgaan op de bezichtigingen ter plaatse en de uitgebrachte bouwkundige rapporten. Het was niet nodig om bij de bezichtigingen te zeggen dat bewoning niet was toegestaan, omdat het bijgebouw evident een hobbyruimte was. [makelaar/gedaagde] wist wel dat bewoning van het bijgebouw niet was toegestaan, maar niet dat [gedaagden] c.s. het bijgebouw wilden gaan bewonen. Ter comparitie is hieraan toegevoegd dat [gedaagden] c.s. wel is verteld om bij de gemeente navraag te doen over het bestemmingsplan. Bij de derde bezichtiging zijn [gedaagden] c.s. bijgestaan door een makelaar ([betrokkene 3]), wiens deskundigheid aan [gedaagden] c.s. moet worden toegerekend. [betrokkene 3] had zelf een onderzoeksplicht en had uit het door [makelaar/gedaagde] toegefaxte bestemmingsplan moeten afleiden dat bewoning niet was toegestaan, aldus [makelaar/gedaagde].

Allereerst werpt [makelaar/gedaagde] aan [gedaagden] c.s., onder verwijzing naar een arrest van de Hoge Raad (HR 23 november 2007, NJ 2008, 552), tegen dat zij te laat bij [makelaar/gedaagde] hebben geklaagd over de beperkingen die het bestaande bestemmingsplan met zich brengt (art. 6:89 BW). [gedaagden] c.s. hebben pas in augustus 2008 geklaagd, terwijl zij veel eerder wisten of behoorden te weten dat het bestemmingsplan bewoning van het bijgebouw onmogelijk maakt. Doordat [makelaar/gedaagde] pas bijna twee jaar na de verkoop aansprakelijk wordt gesteld, is zij onredelijk in haar bewijspositie benadeeld.

[gedaagden] c.s. bestrijdt dat [makelaar/gedaagde] een beroep kan doen op artikel 6:89 BW. Subsidiair voeren zij aan dat zij niet te laat hebben geklaagd, omdat zij niet eerder dan 28 juli 2008 wisten dat het bijgebouw ingevolge het vigerende bestemmingsplan niet mag worden bewoond.

In het arrest waarnaar [makelaar/gedaagde] verwijst heeft de Hoge Raad, onder verwijzing naar haar arrest van 21 april 2006 (NJ 2006, 272), geoordeeld dat art. 7:23 en 6:89 BW gelden voor iedere rechtsvordering van de koper op de verkoper die feitelijk is gegrond op een niet-beantwoorden van de geleverde zaak aan de overeenkomst (art. 7:17 BW), ook indien door de koper op deze grondslag een rechtsvordering op onrechtmatige daad wordt gebaseerd. Die situatie doet zich hier niet voor. Het gaat hier om een rechtsvordering van [gedaagden] c.s. als kopers op [makelaar/gedaagde] als verkopend makelaar. Van een rechtsvordering van de koper op de verkoper is dus geen sprake en evenmin van een contractuele rechtsverhouding. [makelaar/gedaagde] wordt aangesproken grond van op onrechtmatige daad. Andere, op overeenkomsten gebaseerde grondslagen staan [gedaagden] c.s. niet ter beschikking. Op een dergelijke situatie zien de arresten van de Hoge Raad niet. De wettelijke bepaling(en) waarop [makelaar/gedaagde] zich beroept vinden hier dan ook geen toepassing.

De rechtbank stelt voorop dat als onrechtmatige daad onder meer wordt aangemerkt een doen of nalaten in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Van onzorgvuldig handelen kan onder omstandigheden sprake zijn, indien de mate van waarschijnlijkheid dat uit bepaalde handelingen schade voortvloeit zodanig is dat [makelaar/gedaagde] zich naar maatstaven van zorgvuldigheid van dit handelen had behoren te onthouden.

De rechtbank overweegt als volgt. Vast staat dat [makelaar/gedaagde] wist dat bewoning in het bijgebouw ingevolge het bestemmingsplan niet was toegestaan. In de onderhavige brochure is het bijgebouw desalniettemin aangeprezen als ‘multifunctionele ruimte’ die ‘uitermate geschikt is voor bewoning als patiobungalow’. Verder is in het vervolg van de brochure ten aanzien van de ligging opgemerkt dat ‘voor beide panden geldt dat ze zeer centraal gelegen zijn, op loopafstand van het centrum en Centraal Station en dat tegenover de panden een groen park met een speelplaats is.’ In de verkoopbrochure wordt derhalve geen onderscheid gemaakt tussen de woning en het bijgebouw. Ook zijn in de brochure foto's (productie 20 van [gedaagden] c.s.) opgenomen van het bijgebouw die getuigen van een soortgelijke inrichting als de woning en blijkt daaruit dat het bijgebouw was voorzien van een keuken en bijkeuken met wasmachine-aansluiting, toilet en badkamer, woonkamer met open haard en houten vloer, geïsoleerde lichtkoepels en een slaapkamer. Alle voor bewoning benodigde voorzieningen waren zodoende in het bijgebouw aanwezig.

Door op deze manier de woning en het bijgebouw te presenteren, heeft [makelaar/gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank de indruk gewekt dat de woning en het bijgebouw gelijkwaardige objecten zijn en dat in beide panden bewoning is toegestaan, terwijl zij wist dat bewoning van het bijgebouw niet was toegestaan. Het verweer van [makelaar/gedaagde], dat [gedaagden] c.s. niet op de verkoopbrochure mochten afgaan, kan de rechtbank slechts volgen voor zover wordt betoogd dat de brochure niet is bedoeld voor een objectief beeld van het te koop aangeboden object en dat de relevante informatie positief gekleurd wordt gebracht. Voor zover [makelaar/gedaagde] evenwel stelt dat [gedaagden] c.s. geenszins op de informatie in de brochure mochten vertrouwen en dat zij moesten afgaan op de bezichtigingen en de bouwkundige rapporten, miskent dit verweer de functie van de verkoopbrochure en de betekenis die daaraan in het maatschappelijk verkeer wordt toegekend. Door het bijgebouw op deze wijze te presenteren had [makelaar/gedaagde] kunnen weten dat potentiële kopers vooral geïnteresseerd waren in het object omdat zij in de veronderstelling verkeerden dat ook het bijgebouw, dat ongeveer eenzelfde vloeroppervlakte als de woning had, kon worden bewoond.

Voorts heeft [makelaar/gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank vervolgens tijdens de bezichtigingen onvoldoende gedaan om het bij [gedaagden] c.s. door haar verkoopbrochure ontstane onjuiste beeld bij te stellen. [makelaar/gedaagde] heeft niet gesteld dat namens haar op enig moment is medegedeeld dat — zoals zij wist — bewoning van het bijgebouw niet was toegestaan. De rechtbank gaat voorbij aan het verweer van [makelaar/gedaagde], dat bij de bezichtigingen van de woning het bijgebouw niet werd bewoond en daartoe ook evident niet geschikt was, zodat er ook geen aanleiding bestond om te vertellen dat bewoning niet was toegestaan. Uit hetgeen onder 4.7. is overwogen blijkt dat het bijgebouw duidelijk meer weg had van een woning dan van een hobbyruimte. Dat het bijgebouw ten tijde van de bezichtigingen niet werd bewoond, hetgeen [makelaar/gedaagde] aanvoert maar [gedaagden] c.s. betwisten, is ook niet te rijmen met de aanschrijving van de gemeente van 6 juni 2006 (2.6.). Dat het bijgebouw in een matige staat van onderhoud verkeerde, zoals [makelaar/gedaagde] verder stelt, is niet ongebruikelijk voor te koop staande woningen en dus geen bijzondere omstandigheid waaruit [gedaagden] c.s. konden afleiden dat in het bijgebouw bewoning niet was toegestaan. Hetzelfde geldt voor het door [makelaar/gedaagde] gestelde ontbreken van wooncomfort. Ter zitting heeft [makelaar/gedaagde] voorts nog aangevoerd dat zij [gedaagden] c.s. wel heeft meegedeeld dat zij navraag moesten doen bij de gemeente over het bestemmingsplan. In het licht van de wetenschap van [makelaar/gedaagde] dat bewoning ingevolge het bestemmingsplan niet was toegestaan, lag het echter op de weg van [makelaar/gedaagde] om [gedaagden] c.s. dát mee te delen en is een enkele verwijzing naar de gemeente onvoldoende. Datzelfde geldt voor het enkele toezenden van de bestemmingsplanbepalingen aan [betrokkene 3] na afloop van de drie bezichtigingen, zonder enige toelichting daarop.

Uit hetgeen hierboven is overwogen blijkt dat [makelaar/gedaagde] wist dat bewoning van het bijgebouw niet was toegestaan, maar is in de verkoopbrochure daarover een onjuiste indruk gewekt die tijdens de bezichtigingen niet is gecorrigeerd. Daardoor heeft [makelaar/gedaagde] het risico in het leven geroepen dat kopers op onjuiste gronden tot aankoop zouden overgaan. De kans dat zij hierdoor schade zullen lijden — het object kan immers slechts ten dele voor het beoogde doel worden gebruikt — is aanzienlijk. Gezien deze aanzienlijke kans op schade had [makelaar/gedaagde] zich naar maatstaven van zorgvuldigheid behoren te onthouden van het op deze wijze presenteren van de woning en het nalaten [gedaagden] c.s. te informeren over de beperkingen in het bestemmingsplan die bewoning van het bijgebouw niet toestaan en heeft [makelaar/gedaagde] onrechtmatig jegens [gedaagden] c.s. gehandeld. De toerekenbaarheid van deze onrechtmatige daad heeft [makelaar/gedaagde] niet betwist, zodat de rechtbank reeds daarom daarvan uitgaat, maar ook overigens moet deze aan [makelaar/gedaagde] worden toegerekend, nu zij wist dat in het bijgebouw niet gewoond mag worden, maar daarover heeft gezwegen. [makelaar/gedaagde] dient dan ook de als gevolg van de onrechtmatige daad geleden schade aan [gedaagden] c.s. te vergoeden.

Namens [makelaar/gedaagde] is ter comparitie aangevoerd dat [betrokkene 3], en daarmee [gedaagden] c.s., moesten weten dat het bijgebouw niet mocht worden bewoond. [makelaar/gedaagde] heeft gesteld dat voor iedere makelaar direct duidelijk is dat ingevolge het toegezonden bestemmingsplan bewoning van het bijgebouw niet is toegestaan. Nu [betrokkene 3] dat kennelijk niet heeft gezien en zijn werk dus niet goed heeft gedaan, is volgens [makelaar/gedaagde] sprake van eigen schuld zoals bedoeld in art. 6:101 BW. Partijen hebben zich hierover nog onvoldoende kunnen uitlaten. Daarom zal [makelaar/gedaagde] eerst in de gelegenheid worden gesteld haar ter comparitie aangevoerde verweer bij akte nader toe te lichten. [gedaagden] c.s. zullen daarop vervolgens bij akte kunnen reageren.

[gedaagden] c.s. voeren aan dat zij als gevolg van de onrechtmatige daad van [makelaar/gedaagde] schade hebben geleden, in de vorm van zinloos gebleken renovatiekosten (€ 60.000,-), de lagere waarde van de woning (€ 35.000,-) en buitengerechtelijke kosten (€ 3.529,90). Ter onderbouwing van deze gestelde schade hebben [gedaagden] c.s. verschillende stukken overgelegd.

Wat betreft de renovatiekosten bestrijdt [makelaar/gedaagde] na de comparitie niet langer dat deze zijn gemaakt vóór de brief van de gemeente (2.10.) en dat de gevorderde kosten enkel zien op het bijgebouw. [makelaar/gedaagde] voert echter aan dat [gedaagden] c.s. deze kosten aan hun eigen onzorgvuldigheid hebben te wijten, omdat zij voor de verbouwing van het bijgebouw informatie bij de gemeente hadden moeten inwinnen. Verder heeft de renovatie niet alleen kosten maar ook voordeel met zich gebracht, omdat het bijgebouw daardoor beter bruikbaar en meer waard is geworden. Verder betwist [makelaar/gedaagde] de door [gedaagden] c.s. gestelde schade bestaande uit de lagere waarde van de woning. Het ter onderbouwing daarvan door [gedaagden] c.s. overgelegde taxatierapport is uitgegaan van het onjuiste uitgangspunt dat het bijgebouw was ingericht als woning en de verkoper het woonhuis verhuurde. Bovendien hebben [gedaagden] c.s. in ieder geval niet te veel betaald voor de woning, aangezien [betrokkene 3] de woning heeft gewaardeerd op € 275.000,- en [gedaagden] c.s. de woning hebben kunnen kopen voor € 257.500,-.

De rechtbank volgt het betoog van [makelaar/gedaagde], dat [gedaagden] c.s. de renovatiekosten aan zichzelf te wijten hebben, niet. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, bestond er voor [gedaagden] c.s. geen aanleiding om navraag te doen bij de gemeente over de bestemming van het bijgebouw. Dat de renovatie bouwvergunningplichtig was, zodat in dat kader contact met de gemeente plaats had moeten vinden, is niet gesteld of gebleken. De rechtbank heeft in verband met de overige verweren van [makelaar/gedaagde] tegen de gevorderde schade behoefte aan voorlichting door een deskundige over de volgende vragen:

De partijen mogen zich in de onder 4.10. genoemde aktes nader uitlaten over de persoon en achtergrond van de te benoemen deskundige en de hiervoor geciteerde vragen.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.