JOL 2007, 415

Valt koopoptie onder ‘koop breekt geen huur’-regel? In zijn arrest van 5 jan. 1923, NJ 1923, p. 305, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de bepaling van art. 1612 (oud) BW een afwijking inhoudt van de algemene regel dat overeenkomsten slechts van kracht zijn tussen de handelende partijen, dat die afwijking alleen betrekking heeft op huur zodat de bepaling uitsluitend een opvolging regelt in die rechten en verplichtingen die het doen hebben van het genot van een zaak gedurende een bepaalde tijd en tegen een bepaalde prijs betreffen, en dat daarom de in art. 1612 vervatte rechtsopvolging niet bedingen omvat als die betreffende het recht tot koop van het goed. In de rechtsontwikkeling sedertdien ziet de Hoge Raad geen gronden om thans anders te oordelen. Ook onder het huidige recht — in art. 7:226 lid 3 BW — wordt als uitgangspunt de opvolgend verhuurder slechts gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. De beantwoording van de vraag of opvolgende verhuurders al of niet aan een beding zijn gebonden, hangt niet daarvan af of de oorspronkelijke contractspartijen zo'n binding beoogden, maar of art. 1612 die binding van rechtswege meebrengt.