HR, 20-02-2004, nr. R03/099HR

(i)

Op 9 januari 2002 is Project Rijksstraatweg B.V. (verder: Project) in staat van faillissement verklaard. Verweerder in cassatie (verder: de curator) is daarbij aangesteld tot curator. Tot de boedel van Project behoort een aantal onroerende zaken (percelen grond met opstallen, waaronder een benzinestation) aan de Rijksstraatweg te Wassenaar.

(ii)

Begin 2003 is de curator in contact gekomen met verzoekster tot cassatie (verder: Shurgard), die belangstelling toonde voor een deel van de onroerende zaken. In de stukken wordt dit deel ook wel aangeduid als 'locatie 1'. Deze contacten hebben ertoe geleid dat de curator op 24 april 2003 een met Letter of Intent aangeduide conceptovereenkomst aan Shurgard heeft doen toekomen. Strekking van dit concept was kort gezegd de volgende:

-

Partijen zullen de mogelijkheden onderzoeken van koop door Shurgard van locatie 1, met uitzondering van het gedeelte dat in gebruik is als benzinestation. In dat verband zal Shurgard een onderzoek instellen naar de ter plaatse aanwezige bodemverontreiniging. De curator zal zich onder meer tegenover de gemeente sterk maken voor het door Shurgard daarna te presenteren bouwplan en zich inspannen lopende huurovereenkomsten te beëindigen (art. 1).

-

Na afronding van dit onderzoek zullen partijen verder onderhandelen over het aangaan van een koopovereenkomst, waarbij als uitgangspunt geldt dat de koopprijs voor de onroerende zaken, met uitzondering van het benzinestation, ten minste € 1,5 miljoen zal bedragen (art. 3). Volgens de curator was dit een eis van Fortis Bank, die een recht van eerste hypotheek op deze zaken heeft.

-

De curator verleent Shurgard tot 1 september 2003 exclusiviteit, in die zin dat hij tot die datum geen koop- of huurovereenkomsten zal aangaan met derden (art. 2).

-

De overeenkomst wordt aangegaan onder een aantal ontbindende voorwaarden, waaronder het geval dat de rechter-commissaris daaraan zijn toestemming onthoudt (art. 4).

In zijn begeleidende brief van 24 april 2004 heeft de curator er ook nog eens uitdrukkelijk op gewezen dat voor het aangaan van de Letter of Intent toestemming moet worden gevraagd aan de rechter-commissaris en dat indien deze toestemming wordt verkregen dit niet automatisch inhoudt dat de rechter-commissaris ook toestemming zal geven vervolgens een definitieve koopovereenkomst aan te gaan.

(iii)

Bij brief van 13 mei 2003 heeft Shurgard de curator naar aanleiding van het concept laten weten, kort gezegd, dat zij was uitgegaan van de koop van de onroerende zaken inclusief (het perceel met) het benzinestation. Nu dit anders blijkt te liggen, is zij na een nieuwe rendementsberekening bereid voor de aangeboden onroerende zaken een bedrag van € 1,25 miljoen te betalen. Shurgard stelt vervolgens graag van de curator te vernemen "of u op basis van dit laatste voorstel bereid bent met ons een overeenkomst te sluiten ".

(iv)

Bij brief van 28 mei 2003 heeft de curator Shurgard hierop het volgende bericht:

"Na enig beraad heb ik besloten vooralsnog niet in te gaan o[p] hetgeen u heeft voorgesteld in uw brief van [13 mei] 2003, maar de opties open te houden.

Inmiddels heeft voortschrijdend inzicht mij ertoe bewogen ook de locatie waar u belangstelling voor heeft (locatie 1) middels een inschrijving aan te bieden. Bijgaand zend ik u de documentatie en stel ik u in de gelegenheid een bod uit te brengen bij notaris [X]. De inschrijving sluit 4 juni aanstaande te 16.00 uur.

Ik weet nog niet of ik op basis van de biedingen tot gunning over zal gaan. Gunning leidt bovendien niet automatisch tot een koopovereenkomst, maar tot onderhandelingen op basis van exclusiviteit. Voor de zuiverheid van het verkoopproces lijkt mij deze gang van zaken het beste."

(v)

Shurgard heeft met deze gang van zaken geen genoegen genomen. Bij brief van 3 juni 2003 heeft zij zich op het standpunt gesteld dat partijen in elk geval reeds mondeling waren overeengekomen op basis van exclusiviteit (verder) te onderhandelen. De curator heeft hierop bij faxbericht van eveneens 3 juni 2003 laten weten dat van een dergelijke overeenkomst tussen partijen geen sprake is. Daarbij heeft hij erop gewezen dat de brief van Shurgard van 13 mei als een tegenbod heeft te gelden, zodat zijn conceptovereenkomst en brief van 24 april, voor zover al te beschouwen als een aanbod, daarmee zijn verworpen. Daarnaast heeft hij erop gewezen dat hij uitdrukkelijk het voorbehoud van goedkeuring door de rechter-commissaris heeft gemaakt en dat de intentieverklaring van 24 april niet is ondertekend.

(vi)

Shurgard heeft hierna een advocaat in de arm genomen. Deze heeft bij faxbericht van 4 juni 2003 het standpunt van Shurgard herhaald. Daarbij heeft hij de curator in reactie op diens argument van 'voorbehoud toestemming r-c' verzocht om toezending van "een schriftelijke mededeling van de Rechter-commissaris (...) waarin deze ook daadwerkelijk zijn toestemming onthoudt".

(vii)

Op 10 juni 2003 heeft de curator de rechter-commissaris in een brief geïnformeerd over de recente ontwikkelingen in het faillissement van Project. In deze brief heeft de curator allereerst verslag gedaan van de resultaten van de inschrijving en de rechter-commissaris toestemming gevraagd op basis van exclusiviteit met de hoogste bieder verder te onderhandelen. Voorts heeft de curator in deze brief het inmiddels ontstane geschil met Shurgard onder de aandacht van de rechter-commissaris gebracht, zulks onder overlegging van de hiervoor weergegeven correspondentie. In dit verband heeft hij de rechter-commissaris onder meer het volgende bericht:

"Mijns inziens ten onrechte stelt Shurgard zich op het standpunt dat ik met haar exclusief in onderhandeling ben. Zover was het nog niet. (...) De advocaat van Shurgard vraagt overigens om een verklaring van u dat u niet met de intentie-verklaring instemt, aangezien ik ter zake een voorbehoud gemaakt had. Ik wil mij niet achter u verschuilen, maar als u laat weten niet met deze overeenkomst te hebben willen instemmen, omdat het beter is (dit is ook gebleken) om het project niet in gedeeltes te koop aan te bieden, maar als één geheel, dan is mij dat zeer welkom (...)."

De brief eindigt met onder meer het volgende verzoek aan de rechter-commissaris:

"Verder verneem ik graag of u bereid bent te laten weten dat u nimmer zou hebben toegestemd met het aangaan van de intentieverklaring met Shurgard Nederland B.V."

(viii)

Naar aanleiding van dit verzoek heeft de rechter-commissaris de curator een op 18 juni 2003 gedateerde memo doen toekomen met de volgende inhoud:

"Hierbij bevestig ik niet in te stemmen met Uw intentieverklaring d.d. 24 april 2003 jegens Shurgard Nederland B.V. Het is mij gebleken, dat inmiddels veel interessantere mogelijkheden en biedingen voor het "Object" ter tafel liggen dan de bieding, welke uiteindelijk door Shurgard is uitgebracht. Deze beslissing is te zien als een ex artikel 176 Faillissementswet, waartegen ex artikel 67 lid 2 Faillissementswet geen hoger beroep mogelijk is. Slechts cassatie bij de Hoge Raad is krachtens artikel 426 lid Rechtsvordering nog openstaande voor Shurgard."

Het memo van de rechter-commissaris is aan deze beschikking gehecht.

3.1

3.2

3.3