Zie rov. 5.2 van het bestreden vonnis in verbinding met het vonnis van de kantonrechter van 3 februari 2000, blz. 2-3, hier enigszins verkort weergegeven.
HR, 12-12-2003, nr. C02/206HR
ECLI:NL:HR:2003:AL7070
- Instantie
Hoge Raad
- Datum
12-12-2003
- Zaaknummer
C02/206HR
- Conclusie
Mr. F.F. Langemeijer
- LJN
AL7070
- Vakgebied(en)
Burgerlijk procesrecht (V)
Huurrecht (V)
- Brondocumenten en formele relaties
ECLI:NL:PHR:2003:AL7070, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 12‑12‑2003
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2003:AL7070
ECLI:NL:HR:2003:AL7070, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 12‑12‑2003; (Cassatie)
Conclusie: ECLI:NL:PHR:2003:AL7070
- Vindplaatsen
Conclusie 12‑12‑2003
Mr. F.F. Langemeijer
Partij(en)
C02/206HR
Mr. F.F. Langemeijer
Zitting 26 september 2003
Conclusie inzake:
[Eiseres]
tegen
- 1.
[Verweerder 1]
- 2.
[Verweerder 2]
In deze huurzaak gaat het voornamelijk om de vraag of een huurster, die beroep doet op een opschortingsrecht, haar klachten over gebreken van het gehuurde tijdig ter kennis van de verhuurders heeft gebracht.
1. De feiten en het procesverloop
1.1.
In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende1.:
1.1.1.
Ingaande 1 september 1995 hebben verweerders in cassatie, [verweerder 1] en [verweerder 2] (hierna: de verhuurders) aan eiseres tot cassatie, [eiseres] (hierna: de huurster) woonruimte verhuurd gelegen op de eerste verdieping van [adres] te [woonplaats].
1.1.2.
Ingaande 1 mei 1996 heeft de huurster kamers op de vierde verdieping2. bijgehuurd tegen een huurprijs van f 680,- per maand voor het geheel.
1.1.3.
In een verklaring d.d. 17 september 1997 heeft de Huurcommissie te Rotterdam de woning aangemerkt als zelfstandige woonruimte met een kwaliteit van 76 punten. Dit puntenaantal, gerelateerd aan bijlage III (1996/97) van het Besluit huurprijzen woonruimte resulteert in een minimaal redelijke huurprijs van f 325,62 per maand en een maximaal redelijke huurprijs van f 592,04 per maand. Vanaf 1 juni 1996 hebben de verhuurders de maximaal redelijke huurprijs aan de huurster in rekening gebracht.
1.1.4.
Vanaf 1 juli 1996 tot en met januari 1997 heeft de huurster maandelijks f 362,50 aan de verhuurders betaald. In februari en maart 1997 heeft zij f 725,- voldaan. De maanden april, mei en juni 1997 heeft zij onbetaald gelaten. Over de maanden juli, augustus, september en oktober 1997 heeft zij weer f 362,50 per maand betaald. Vanaf november 1997 heeft zij in het geheel geen huur meer betaald.
1.1.5.
Tot 1 mei 1998 heeft de zoon van de huurster bij haar ingewoond.
1.1.6.
Op 4 augustus 1998 heeft de gemeente Rotterdam (Bouw- en Woningtoezicht) aan de verhuurders meegedeeld dat op 16 juli 1998 een klacht van de huurster is ontvangen over deze woning. De gemeente heeft de verhuurders aangeschreven om m.b.t. de eerste verdieping uiterlijk 15 oktober 1998 de volgende voorzieningen te treffen: herstellen tegelwerk douche; functionerend maken van de natuurlijke ventilatie van de douche.
1.2.
Bij inleidende dagvaarding d.d. 12 februari 1999 hebben de verhuurders de huurster gedagvaard voor de kantonrechter te Rotterdam. Zij hebben gevorderd dat de huurovereenkomst wegens toerekenbare niet-nakoming (huurachterstand) zal worden ontbonden, met bevel tot ontruiming van het gehuurde. Daanaast hebben zij betaling gevorderd van de achterstallige huur, door hen in hoofdsom berekend op f 14.726,62 tot 1 maart 1999. Vermeerderd met incassokosten bedraagt de vordering in totaal f 17.679,29, exclusief rente.
1.3.
De huurster heeft tot verweer aangevoerd dat zij niets verschuldigd is en zelfs teveel huur heeft betaald: vanwege gebreken en achterstallig onderhoud is zij van mening dat de verhuurders haar niet méér in rekening mogen brengen dan de minimaal redelijke huur: tot mei 1996 f 251,29 per maand, van mei 1996 tot mei 1998 f 325,62 en nadien weer f 251,29 per maand. Van 1 november 1997 tot 1 mei 1998 heeft zij geen gebruik van de woning kunnen maken wegens ernstige gebreken. De verhuurders hebben geweigerd deze gebreken te herstellen. Daarom is zij over dit tijdvak in het geheel geen huur verschuldigd. Na haar terugkomst in de woning in mei 1998 heeft zij, bij brief van 26 mei 1998, de verhuurders gesommeerd tot herstel van de gebreken. Nadien heeft zij door een lekkage in april 1999 schade geleden waarvoor zij de verhuurders aansprakelijk acht. In reconventie heeft de huurster onder meer gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat de verhuurders in gebreke zijn m.b.t. hun onderhouds- en herstelverplichtingen en dat de huurster de eventueel verschuldigde huur in depot mag houden tot de verhuurders die verplichting zijn nagekomen.
1.4.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 3 februari 2000 de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen en de huurster veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter overwoog dat in elk geval sprake is van een huurachterstand. Van de zijde van de huurster is niet een voorstel gedaan om de huurprijs te verlagen in verband met de gestelde gebreken, zodat tussen partijen nog steeds de afgesproken huurprijs geldt tot ten hoogste de maximaal redelijke huurprijs zoals vastgesteld door de Huurcommissie. Volgens de kantonrechter is gesteld noch gebleken dat de huurster de gebreken tijdig aan de verhuurders heeft gemeld. Evenmin is sprake van een partiële ontbinding van de huurovereenkomst door de huurster. De kantonrechter kwalificeert het standpunt van de huurster als een beroep op een opschortingsrecht. Een algehele opschorting van de huurbetaling acht de kantonrechter echter niet gerechtvaardigd: de door de verhuurders te treffen voorzieningen zijn niet van een zo ingrijpend belang. Met betrekking tot de stelling van de huurster dat ook derden huurbetalingen hebben verricht en m.b.t. de precieze omvang van de huurachterstand heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. In reconventie heeft de kantonrechter iedere beslissing aangehouden.
1.5.
De huurster heeft hoger beroep ingesteld, maar tevergeefs. Bij vonnis van 10 januari 2002 heeft de rechtbank het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
1.6.
De huurster heeft - tijdig3. - cassatieberoep ingesteld. De verhuurders hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Beide partijen hebben hun standpunt schriftelijk laten toelichten, waarna de huurster heeft gerepliceerd.
2. Bespreking van de cassatiemiddelen
2.1.
Rov. 5.4 is kennelijk ontleend aan HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS4.. Vervolgens overweegt de rechtbank dat niet gesteld of gebleken is dat de huurster eerder dan bij brief van 26 mei 1998 aan de verhuurders een dergelijke mededeling heeft gedaan. Over het tijdvak vóór die datum kan de huurster zich daarom niet op een opschortingsrecht beroepen, ook niet indien het waar is dat het gehuurde toen ernstige gebreken had (rov. 5.6 Rb). Dit betekent dat de huurster, die over het tijdvak november 1997 - mei 1998 geen enkele huurbetaling aan de verhuurders heeft gedaan, op 26 mei 1998 een zodanige huurachterstand had opgebouwd dat een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is (rov. 5.7, abusievelijk genummerd 9).
2.2.
Onderdeel I.2 (I.1 bevat geen klacht) klaagt dat dit oordeel onjuist of onbegrijpelijk is, aangezien de brief van 26 mei 1998 juist diende tot vastlegging van voordien aanwezig achterstallig onderhoud waarvan herstel was uitgebleven.
2.3.
Deze eerste klacht gaat m.i. niet op. In de brief van 26 mei 1998, voor zover hier van belang, is namens de huurster geschreven:
"Voorts deel ik u namens mijn cliënte mede, dat zij gedurende vijf maanden haar woning heeft verlaten in verband met ernstig achterstallig onderhoud. Een en ander was zo ernstig, dat zij haar woning ontvlucht heeft. Mijn cliënte hoopte dat de [verweerders] intussen haar woning in bewoonbare staat zouden brengen, en o.a. de lekkages zouden repareren. Bij terugkomst in haar woning na circa vijf maanden, kwam cliënte erachter dat nog steeds niet de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden hebben plaatsgehad."
De brief kan weliswaar worden begrepen als een vastlegging van voordien aanwezig achterstallig onderhoud, maar dat is niet het punt waar het de rechtbank om gaat. De rechtbank heeft - op de voet van HR 6 juni 1997 - onderzocht of de huurster vóór 26 mei 1998 de door haar bedoelde gebreken aan de verhuurders heeft gemeld dan wel de verhuurders met die gebreken bekend waren. Dát blijkt niet uit deze brief. In zoverre is het bestreden oordeel niet onjuist, noch onbegrijpelijk.
2.4.
Verder wordt in dit middelonderdeel geklaagd dat de rechtbank eraan voorbijgaat dat de huurster meermalen heeft gesteld dat de woning vanaf de aanvang van de huurovereenkomst ernstige gebreken had en dit te bewijzen heeft aangeboden. Ook deze klacht faalt omdat de rechtbank uitdrukkelijk in het midden laat of in de periode voor 26 mei 1998 sprake was van ernstige gebreken. De rechtbank overweegt slechts dat de huurster niet heeft gesteld dat zij de door haar bedoelde gebreken aan de verhuurders heeft gemeld. Aan het aanbod om de aanwezigheid van de gebreken te bewijzen kwam de rechtbank dus niet toe.
2.5.
Onderdeel I.3 houdt in dat de stelllingen van de huurster bezwaarlijk anders kunnen worden verstaan dat zij de gebreken tijdig aan de verhuurders heeft gemeld en voor enige maanden de woning heeft verlaten in de verwachting dat de verhuurders de gebreken zouden (doen) herstellen. Volgens de klacht heeft de rechtbank dit aspect ten onrechte onbesproken gelaten.
2.6.
Op de in het middel aangegeven vindplaatsen wordt impliciet aangegeven dat de verhuurders bekend waren met ernstige gebreken van de woning (CvA conv. 4: "[verweerders] weigerde de gebreken te herstellen"); (CvD conv. 12: "Vanaf november 1997 tot en met april 1998 is [eiseres] het huis ontvlucht, zodat ten onrechte huur berekend wordt. Toen was reeds kenbaar gemaakt dat er achterstallig onderhoud was. [Verweerders] is door beide huursters - [eiseres] en [betrokkene 1] - op de hoogte gesteld van de ernstige onderhoudsgebreken - m.n. lekkage door o.a. inregenen in een raam van [betrokkene 1]5. (...), maar hij heeft hieraan niets gedaan"). De verhuurders hebben uitdrukkelijk betwist dat zij in die periode op de hoogte zijn gesteld van de gestelde gebreken6.. Nadat de kantonrechter had overwogen dat niet gesteld of gebleken is dat de huurster de gebreken tijdig aan de verhuurders heeft gemeld, heeft de huurster in de toelichting op grief III in algemene termen gesteld dat de verhuurders vanaf medio 1997 wanprestatie plegen door te weigeren het noodzakelijke onderhoud te verrichten en door te weigeren lekkages o.a. aan dak en gevel te repareren.
2.7.
Uit HR 6 juni 1997 blijkt dat een ingebrekestelling door de huurder niet is vereist. De ratio van de meldingsplicht van de huurder is, dat de verhuurder in de gelegenheid wordt gesteld de gebreken zo snel mogelijk te verhelpen. Wanneer de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend is om tot het nemen van maatregelen tot herstel over te kunnen gaan, is een melding van die gebreken door de huurder niet meer nodig. Hoewel de stellingname van de huurster in feitelijke instanties uitermate summier genoemd kan worden7. en deze zeker niet heeft bijgedragen tot een vlotte afhandeling, moet worden geconstateerd dat de huurster het minimaal noodzakelijke wel heeft gesteld: een weigering van de verhuurders om de gebreken te herstellen impliceert immers dat de verhuurders van de aanwezigheid van de gebreken op de hoogte waren. In zoverre acht ik de klacht gegrond8.. Onderdeel I.4, waarin de huurster betoogt dat ook mondelinge meldingen van achterstallig onderhoud rechtens relevant kunnen zijn - hetgeen in beginsel juist is -, behoeft na het voorgaande geen bespreking meer. Hetzelfde geldt voor onderdeel I.5, waarin de huurster betoogt dat een gegrondbevinding van de klacht tegen rov. 5.6 doorwerkt in rov. 5.7. Na vernietiging en verwijzing zal alsnog moeten worden onderzocht of de huurster aan de verhuurders behoorlijk melding heeft gemaakt van gebreken die het gebruik van het gehuurde geheel of in belangrijke mate verhinderen dan wel de verhuurder bekend was met de aanwezigheid van die gebreken.
2.8.
In de samenhangende onderdelen I.6 en I.7 wordt geklaagd dat de rechtbank in rov. 5.5 jo. 5.8 over het hoofd ziet dat de huurovereenkomst, waarover de Huurcommissie zich op 17 september 1997 heeft gebogen, niet alleen betrekking had op de woonruimte op de eerste verdieping, maar ook op de kamers op een hoger gelegen etage die de huurster in mei 1996 erbij is gaan huren. Volgens onderdeel I.6 had de rechtbank een splitsing moeten aanbrengen. Bij aanvaarding van deze redenering zou er volgens de huurster sprake zijn van (verrekening uit hoofde van) een tegenvordering van de huurster wegens teveel betaalde huur. In dit verband wordt tevens geklaagd dat de rechtbank ten onrechte het bewijsaanbod van de huurster heeft gepasseerd.
2.9.
In de redenering van de huurster zou v.w.b. het tijdvak vóór 1 juli 1996 een huur gelden van f 251,29 per maand, althans een lagere huur dan overeengekomen; vanaf 1 juli 1996 geldt volgens de huurster de minimaal redelijke huurprijs zoals vastgesteld door de Huurcommissie voor het gehele gehuurde (d.w.z. de woning op de eerste verdieping plus de kamers op de hoger gelegen etage); na het vertrek van haar zoon gebruikt de huurster de kamers op de vierde verdieping niet langer en wil zij terugvallen op een huur van f 251,29 per maand voor de woonruimte op de eerste verdieping. De huurster ontleent het genoemde bedrag van f 251,29 per maand kennelijk aan een verklaring ex art. 3a Wet op de huurcommissies uit 19959. waarin, uitgaande van een woningkwaliteit van 61 punten, een minimaal redelijke huurprijs van f 251,29 per maand wordt genoemd en een maximaal redelijke huurprijs van f 456,89.
2.10.
De rechtbank heeft in rov. 5.8 terecht geconstateerd dat de verklaring ex art. 3a Wet op de huurcommissies, waarop de huurster zich beroept, uitsluitend is afgegeven in het kader van een aanvraag huursubsidie. Een dergelijke verklaring is niet bindend voor de vaststelling van de huurprijs in de onderlinge verhouding tussen een verhuurder en een huurder. In dit verband verdient aandacht dat art. 17 Hpw is gewijzigd bij wet van 10 november 1999, Stb. 476, in werking getreden op 30 november 1999. Sedertdien bepaalt het eerste lid dat een verzoek als bedoeld in art. 3a Wet op de huurcommissies onder bepaalde voorwaarden wordt aangemerkt als een verzoek ingevolge art. 17 lid 1 Hpw10.. Die bepaling was hier nog niet van toepassing. In het onderhavige geval heeft de huurster voor de periode 1995/96 geen gebruik gemaakt van de mogelijkheden tot huurprijsvaststelling ingevolge de Huurprijzenwet woonruimte, zodat de rechtbank moest constateren dat de huurster de overeengekomen huurprijs verschuldigd is.
2.11.
Voor het overige heeft de rechtbank het verweer op niet onbegrijpelijke gronden verworpen. Het enkele feit dat de huurster, althans de bij haar inwonende zoon, geen gebruik meer maakt van de kamers op de hoger gelegen etage doet de huurovereenkomst met betrekking tot die kamers niet eindigen. In beginsel is de huurster dan ook de volledige huur verschuldigd, behoudens het - bij de vorige middelonderdelen besproken - beroep op een opschortingsrecht. De rechtbank behoefde daarom in rov. 5.8 geen splitsing te maken tussen de woonruimte en de kamers. Om dezelfde reden is de rechtbank niet toegekomen aan het bewijsaanbod. De onderdelen I.6 en I.7 falen. Middel II mist zelfstandige betekenis en behoeft geen bespreking.
3. Conclusie
De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwijzing van de zaak naar het hof van het ressort.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Voetnoten
Voetnoten Conclusie 12‑12‑2003
Aldus de vaststelling van de feitenrechter. Ik krijg uit de foto's van het pand de indruk dat bedoeld is: de derde verdieping oftewel de vierde woonlaag. Het bijhuren van de kamers hield verband met het feit dat een zoon van de huurster bij haar kwam wonen.
Het cassatieberoep is ingesteld op 10 april 2002; nadien is nog een herstelexploit uitgebracht.
Het arrest van 6 juni 1997 is besproken door J.P. Jordaans in Bb 1997 blz. 189-192; door A.S. Rueb in NJB 1998 blz. 157-163; door C.A. Streefkerk in NTBR 1998 blz. 1-8 en door M.H. Wissink in NbBW 1998 blz. 2-6; zie ook: Asser-Abas, 2e suppl 5-II (2001), nr. 23a.
[betrokkene 1] is de bovenbuurvrouw op de tweede verdieping. Een namens haar verzonden sommatie d.d. 31 augustus 1998 is bij CvA conv. overgelegd. Deze stelling doelt kennelijk op een voorval in oktober/november 1997, toen bij een storm een raam van de woonkamer op de tweede verdieping naar buiten is gevallen (zie CvD reconv. onder 12; MvG blz. 3).
Zie CvR conv. 6; CvD reconv. 6.
Vgl. de s.t. zijdens de verhuurders, waarin het verloop van het debat correct wordt weergegeven.
Ter vergelijking kan worden gewezen op de maatstaf in het nieuwe huurrecht. Art. 7:206 lid 1 BW (Stb. 2002, 587) bepaalt dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, behoudens een thans niet relevante uitzondering. Art. 7:207 lid 1 BW bepaalt dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Zie over het nieuwe recht o.m.: Z.H. Duijnstee-van Imhoff, Gebrekenregeling woonruimte, WR 2002 blz. 255 e.v., met een vervolg in WR 2003 blz. 85 e.v.
De verklaring is overgelegd als productie bij CvD conv.
In het nieuwe huurrecht keert deze regel terug in art. 11 lid 1 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Stb. 2002, 589).
Uitspraak 12‑12‑2003
Inhoudsindicatie
12 december 2003 Eerste Kamer Nr. C02/206HR JMH/AT Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: [Eiseres], wonende te [woonplaats], EISERES tot cassatie, advocaat: mr. P. Garretsen, t e g e n 1. [Verweerder 1], 2. [Verweerder 2], beiden wonende te [woonplaats], VERWEERDERS in cassatie, advocaat: mr. D. Stoutjesdijk. 1. Het geding in feitelijke instanties...
Partij(en)
12 december 2003
Eerste Kamer
Nr. C02/206HR
JMH/AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiseres], wonende te [woonplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. P. Garretsen,
t e g e n
1. [Verweerder 1],
2. [Verweerder 2],
beiden wonende te [woonplaats],
VERWEERDERS in cassatie,
advocaat: mr. D. Stoutjesdijk.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerders in cassatie - verder te noemen: [verweerder] c.s. - hebben bij exploot van 12 februari 1999 eiseres tot cassatie - verder te noemen: [eiseres] - op verkorte termijn gedagvaard voor de kantonrechter te Rotterdam en gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1.
te ontbinden, althans ontbonden te verklaren de ten processe bedoelde huurovereenkomst, met veroordeling van [eiseres] om binnen drie dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis de ruimte gelegen op de eerste verdieping in het pand gelegen aan de [adres] te [plaats] te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [verweerder] c.s. te stellen, met machtiging op hen om zonodig zelf die ontruiming te doen bewerkstelligen met behulp van justitie en politie;
- 2.
[eiseres] te veroordelen om aan [verweerder] c.s. tegen bewijs van kwijting te betalen de ter zake van huurachterstand verschuldigde som van ƒ 17.679,29, rente rechtens, en
- 3.
[eiseres] te veroordelen om aan [verweerder] c.s. tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van ƒ 653,66 per maand vanaf 1 maart 1999 en zolang zij in gebreke blijft met de ontruiming van het gehuurde, een gedeelte van een maand te rekenen voor een hele.
[Eiseres] heeft de vordering bestreden en in reconventie gevorderd voor recht te verklaren dat:
- 1.
[verweerder] c.s. als verhuurder in gebreke zijn, doordat zij hun onderhoudsverplichting als verhuurder niet nakomen, en doordat zij niet de noodzakelijke reparaties, zoals in deze conclusie zijn opgesomd, verrichten;
- 2.
[eiseres] de huurpenningen in depot mag (laten) houden bij de Gemeentelijke Sociale Dienst, zolang [verweerder] c.s. niet de noodzakelijke reparaties of onderhoudswerkzaamheden verricht hebben;
- 3.
[eiseres] opdracht mag geven aan een aannemer tot het verrichten van de onderhouds- en herstelwerkzaamheden, op kosten van [verweerder] c.s., indien zij niet binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn zelf opdracht hebben gegeven aan een aannemer, en
- 4.
[verweerder] c.s. zich tot de huurcommissie dienen te wenden met het verzoek de huurprijs tussen partijen vast te stellen, voor en na het verrichten van de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden.
[Verweerder] c.s. hebben in reconventie de vorderingen van [eiseres] bestreden.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 3 februari 2000 in conventie de vordering van [verweerder] c.s. tot ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot voormelde ruimte en hun vordering tot ontruiming door [eiseres] van het gehuurde toegewezen, dit vonnis tot zover - voorzover mogelijk - uitvoerbaar bij voorraad verklaard, en om de hoogte van de huurachterstand te bepalen een comparitie van partijen gelast, met verzoek aan partijen alle terzake dienende stukken mee te brengen. Voorts heeft de kantonrechter in conventie en in reconventie alle (verdere) beslissingen aangehouden.
Tegen dit vonnis heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te Rotterdam.
Bij vonnis van 10 januari 2002 heeft de rechtbank het vonnis van de kantonrechter waarvan beroep bekrachtigd.
Het vonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de rechtbank heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding en het herstelexploot zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
[Verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal F.F. Langemeijer strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwijzing van de zaak naar het hof van het ressort.
3. Beoordeling van de middelen
3.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
- (i)
Met ingang van 1 september 1995 hebben [verweerder] c.s. aan [eiseres] verhuurd de woonruimte gelegen op de eerste verdieping [adres] te [plaats]. Daarbij is een huurprijs van ƒ 825,-- per maand overeengekomen.
- (ii)
Per 1 mei 1996 heeft [eiseres] kamers op de vierde verdieping van hetzelfde pand bijgehuurd tegen een huurprijs voor het geheel van ƒ 680,-- per maand.
- (iii)
Bij verklaring van 17 september 1997 heeft de Huurcommissie in het ressort te Rotterdam de door [eiseres] gehuurde woning aangemerkt als zelfstandige woonruimte met een woningkwaliteit van 76 punten, welk puntenaantal een minimaal redelijke huurprijs geeft van ƒ 325,62 per maand en een maximaal redelijk te achten huurprijs van ƒ 592,04 per maand. Vanaf 1 juni 1996 hebben [verweerder] c.s. aan [eiseres] de maximaal redelijk geachte huurprijs in rekening gebracht.
- (iv)
Vanaf 1 juli 1996 tot en met januari 1997 heeft [eiseres] maandelijks de somma van ƒ 362,50 betaald. In februari en maart 1997 heeft zij ƒ 725,-- betaald. De maanden april, mei en juni 1997 heeft zij onbetaald gelaten. De maanden juli, augustus, september en oktober 1997 heeft zij ƒ 362,50 per maand betaald. Vanaf november 1997 heeft [eiseres] in het geheel geen huur meer betaald.
- (v)
Gedurende enige tijd en wel tot 1 mei 1998 heeft de zoon van [eiseres] bij haar ingewoond.
3.2
Voor de beoordeling van de onderdelen 1.1 tot en met 1.5 van middel I zijn de volgende gegevens betreffende de procedure van belang.
[Verweerder] c.s. hebben in de onderhavige procedure ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd wegens het niet betalen van de verschuldigde huur. [Eiseres] heeft aangevoerd dat zij de huurbetaling had opgeschort in verband met gebreken aan het gehuurde. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden.
De rechtbank heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Zij stelde vast dat niet gesteld of gebleken is dat [eiseres] eerder dan bij brief van 26 mei 1998 een mededeling heeft gedaan aan [verweerder] c.s. betreffende gebreken van de gehuurde zaak, die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen. Daarom, aldus de rechtbank, dient ervan te worden uitgegaan, dat [eiseres] zich in elk geval voor 26 mei 1998 niet op een opschortingsrecht mocht beroepen, ook niet indien het gehuurde toen ernstige gebreken had. Over de periode november 1997 - mei 1998 heeft noch [eiseres], noch haar zoon enige huurbetaling gedaan. Op grond hiervan moet geoordeeld worden, aldus nog steeds de rechtbank, dat op 26 mei 1998 in elk geval een zodanige huurachterstand bestond, dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was.
3.3
Onderdeel 1.1 bevat geen klacht. De onderdelen 1.2 tot en met 1.4 zijn gericht tegen de vaststelling van de rechtbank in rov. 5.6, dat niet gesteld of gebleken is dat [eiseres] eerder dan bij brief van 26 mei 1998 een mededeling heeft gedaan aan [verweerder] c.s. betreffende gebreken van de gehuurde zaak, die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen.
Ook de kantonrechter had reeds geoordeeld dat niet gesteld noch anderszins gebleken is dat [eiseres] tijdig heeft voldaan aan haar verplichting om gebreken aan de woning aan de verhuurder te melden. Zij achtte de stellingen van [eiseres], waarin werd gerefereerd aan eerdere mededelingen aan [verweerder] c.s., blijkbaar te vaag. Zij zijn inderdaad weinig uitgewerkt en preciseren in het geheel niet wanneer er - vóór de door de rechtbank bedoelde brief van 26 mei 1998 - mededelingen aan [verweerder] c.s. zouden zijn gedaan.
In hoger beroep heeft [eiseres] zes grieven aangevoerd. Geen daarvan is in het bijzonder tegen de bedoelde overweging van de kantonrechter gericht. Wel wordt in de memorie van grieven gesproken van vragen van [eiseres] aan [verweerder] c.s. om de gebreken aan de woning te herstellen, sommaties daartoe - in welk verband tevens wordt gesproken van aangetekende brieven - en een weigering van [verweerder] c.s. om de gebreken aan de woning te herstellen, maar opnieuw ontbreekt iedere specificatie van data en wordt geen enkel bewijsstuk overgelegd. In het licht van deze gang van zaken is het geenszins onbegrijpelijk dat de rechtbank tot het oordeel is gekomen dat [eiseres] niet heeft gesteld dat zij eerder dan bij brief van 26 mei 1998 een mededeling in de bedoelde zin heeft gedaan, en dat dit ook niet anderszins is gebleken.
[Eiseres] heeft in hoger beroep nog een bewijsaanbod gedaan, waarbij zij in het bijzonder aanbiedt nader te bewijzen dat de gebreken in de woning van ernstige aard zijn, doch niet om nader te bewijzen dat de gebreken tijdig aan [verweerder] c.s. zijn gemeld. Nu [eiseres] naar het oordeel van de rechtbank niet voldaan had aan haar stelplicht, had de rechtbank reeds hierom geen aanleiding in te gaan op dit zonder enige specificatie op dit punt gedane bewijsaanbod.
Op dit een en ander stuiten alle klachten van de onderdelen 1.2-1.4 af.
3.4
Het falen van de onderdelen 1.2-1.4 brengt mee dat ook onderdeel 1.5, dat op die onderdelen voortbouwt, niet kan slagen.
3.5
De onderdelen 1.6 en 1.7 bevatten geen voldoende begrijpelijke klachten. Zij voldoen daarom niet aan de eisen die ingevolge art. 407 lid 2 Rv. aan een cassatiemiddel moeten worden gesteld en kunnen derhalve niet tot cassatie leiden.
3.6
Middel II heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft derhalve na het vorenoverwogene geen behandeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] c.s. begroot op € 301,34 aan verschotten en € 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren J.B. Fleers, O. de Savornin Lohman, A. Hammerstein en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 12 december 2003.