HR, 20-12-2002, nr. 1367

Deze zaak gaat over de hoogte van de aan de oorspronkelijke gedaagde (hierna: [eiseres sub 1]) en aan de interveniënte (hierna: [eiseres sub 2]), thans eisers in cassatie, toe te kennen schadevergoeding wegens onteigening van grond ten behoeve van NS Railinfrabeheer (hierna: NS) voor de aanleg van de Betuweroute.

Het gaat om de volgende perceelsgedeelten:

De genoemde percelen maken deel uit van twee blokken tuinbouwgrond met opstallen, de locatie [a-straat 1] en de locatie [b-straat]. De onteigende percelen vormen samen met een ander perceel (kadastraal bekend gemeente Hendrik-Ido-Ambacht, [sectie ...] nummer [...] met een oppervlakte van 1.44.80 ha) de locatie [b-straat]. De gronden worden gebruikt voor de teelt van gewassen en zaden in het kader van zaadveredeling en zaadproductie.

Bij overeenkomst van 1 maart 1991 heeft [eiseres sub 1]s aan [eiseres sub 2] per die datum een aantal percelen verhuurd, waaronder de percelen [sectie ...] nummers [...], [...] en [...], tezamen vormend een glastuinbouwbedrijf, een landbouwschuur, een bedrijfsruimte, en warenhuizen met toebehoren. Na afloop van de contractsperiode is de huur van jaar tot jaar gecontinueerd.

Op 12 november 1997 is een koop/verkoopovereenkomst gesloten tussen [betrokkene 1], schriftelijk gevolmachtigde van [eiseres sub 2], als verkoper, en Bouwfonds Woningbouw B.V. en Rabo Vastgoed B.V. (door eisers gezamenlijk: genoemd "Bora"), tezamen handelend als koper. Deze overeenkomst betrof verkoop van een aantal percelen tuingrond met opstallen en inrichting ter grootte van 11.44.48 ha tegen een koopsom van ƒ 15.389.350. Op 28 december 1999 hebben een aantal leveringstransacties plaatsgevonden tussen [betrokkene 1], schriftelijk gevolmachtigde van [eiseres sub 2], optredend voor zich en als gevolmachtigde van [eiseres sub 1], als verkoper, en Bora en de heer H.H. Jonker, burgemeester van de gemeente Hendrik Ido Ambacht. Daarbij is het laboratorium/kantorencomplex aan de Vrouwgelenweg door eerstgenoemden economisch en juridisch geleverd aan laatstgenoemden. Tevens zijn economisch geleverd de delen van het vollegrondsblok [b-straat] die niet in de onteigening zijn betrokken. In de akte ter zake van deze laatste levering is onder meer opgenomen (zie blz. 31 van het deskundigenrapport):

Kennelijk niet in geschil is dat als gevolg van deze transacties ervan uitgegaan moet worden dat de bedrijfsuitoefening op de onteigende grond ook afgezien van de onteigening verplaatst moest worden, zij het dat de onteigening dat tijdstip vervroegd heeft.

Aan [eiseres sub 1] is door NS een schadeloosstelling aangeboden van ƒ 1.434.105.

Bij vonnis van 28 juli 1999 heeft de arrondissementsrechtbank te Dordrecht (hierna: de Rechtbank) tussenkomst van [eiseres sub 2] toegelaten.

Bij vonnis van 8 september 1999, ingeschreven op 15 oktober 1999, heeft de Rechtbank de vervroegde onteigening uitgesproken van de onder 1.2 genoemde zaken. Het voorschot op de schadeloosstelling voor [eiseres sub 1] is vastgesteld op ƒ 1.290.695,50. Voorts is deskundigenonderzoek bevolen ter begroting van de schade van [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] als gevolg van de onteigening.

De deskundigen hebben de schadeloosstelling uiteindelijk2. als volgt begroot:

Op 15 november 2001 heeft de Rechtbank bij eindvonnis de schadeloosstelling vastgesteld op in totaal € 942.231, 51 (ƒ 2.076.405), onder verrekening van het voorschot, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 oktober 1999 tot aan de dag van algehele voldoening.

De eisers in cassatie stellen één middel voor, onderverdeeld in zeven (sub)klachten:

Subonderdeel a: aftrek wegens bodemverontreiniging

Art. 40b, lid 1, Onteigeningswet bepaalt dat de werkelijke waarde van de onteigende zaak wordt vergoed. Ingevolge het tweede lid wordt bij het bepalen van die waarde uitgegaan van

Indien de door de deskundigen gehanteerde methode er op neer zou komen dat op de werkelijke waarde van de onteigende zaak een aftrek wordt toegepast dan zou die methode onjuist zijn, want een dubbeltelling inhouden. Dat is mijns inziens echter niet het geval. Het deskundigenrapport is alleen hoogst onhandig geformuleerd: eerst wordt onder het kopje "II a. Waarde van het onteigende" de grond als ruwe bouwgrond gewaardeerd (blz. 36), waarna onder het kopje "II c. Bodemverontreiniging" de invloed van de bodemverontreiniging op de waarde wordt behandeld (blz. 37 e.v.). U zie ook het staatje in r.o. 8 van het vonnis (weergegeven in onderdeel 1.8). Hierdoor wordt de indruk gewekt dat op de verkoopwaarde van het onteigende (waarbij al rekening is gehouden met het prijsdrukkende effect van bodemverontreiniging) een bedrag in mindering wordt gebracht voor het waardedrukkende effect van bodemverontreiniging. Uit het deskundigenrapport zelf, waarbij de Rechtbank zich heeft aangesloten, blijkt evenwel dat die indruk onjuist is (blz. 40):

De deskundigen hebben dus eerst de grond gewaardeerd als ruwe bouwgrond alsof er geen asbestverontreiniging was, en op die "schone" werkelijke waarde vervolgens een aftrek voor de saneringskosten ter zake van die verontreiniging toegepast. Van een dubbeltelling is dus geen sprake. In zoverre faalt het subonderdeel derhalve.

Het subonderdeel bevat voorts een motiveringsklacht. Deze klacht komt er op neer dat ten onrechte de waarde van het onteigende na sanering zonder nadere motivering wordt gesteld op de waarde die het onteigende zou hebben indien er geen sprake van bodemverontreiniging zou zijn geweest. De gedachte achter deze klacht is de volgende (schriftelijke toelichting van mr. Kamminga, onderdeel 22):

Deze klacht houdt derhalve in dat de waarde van gesaneerde grond hoger is dan de waarde indien nimmer sprake van verontreiniging zou zijn geweest, omdat een koper van gesaneerde grond de zekerheid heeft dat er gesaneerd is, terwijl een koper van grond waarvan geen verontreiniging bekend is, die zekerheid niet heeft. Deze klacht mist de in cassatie vereiste feitelijke grondslag. Voor de Rechtbank is niet gesteld dat de waarde van gesaneerde grond hoger is dan de waarde van grond waarbij bodemverontreiniging niet aan de orde is.

Overigens acht ik de feitelijke vooronderstelling waarvan de klacht uitgaat, onjuist: de koper van gesaneerde grond heeft immers evenmin zekerheid als de koper van ongesaneerde grond waarvan geen verontreiniging bekend is. In de eerste plaats is niet zeker dat de verwijdering van het asbest 100% geslaagd is; in de tweede plaats blijft het mogelijk dat er ondanks de asbestsanering andere (diepere) verontreinigingen aan de dag treden, net als bij niet-gesaneerde grond waarmee de steller van de klacht een vergelijking wil maken.

Eveneens ten overvloede merk ik het volgende op. De eisers in cassatie beroepen zich op HR 14 april 1999, NJ 2000, 394, met conclusie Ilsink, betreffende de waardering van een appartementsrecht op een parterrewoning in een blok woningen waarvan de fundering verzakt was. De deskundigen hadden de waarde van het blok waartoe de parterrewoning behoorde geschat door - kort gezegd - de herstelkosten in mindering te brengen op de geschatte waarde van het blok na herstel van de fundering en de voorgevel, en de Rechtbank volgde deze schatting. Volgens U gaf de Rechtbank aldus geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. In de eerste plaats volgt daaruit geenszins dat de door de deskundigen thans gebruikte methode van waardering onjuist zou zijn. Zoals U in hetzelfde arrest overwoog (r.o. 3.5.2), is er geen rechtsregel die voorschrijft op welke wijze de waarde van een te onteigenen zaak vastgesteld moet worden, zodat de Rechtbank vrij is (en de deskundigen vrij zijn) het stelsel van waardering te kiezen dat naar hun oordeel het meest geschikt is in de aangetroffen situatie. In de tweede plaats is de feitelijke situatie niet vergelijkbaar (het rechtzetten van een verzakte fundering van een bestaand blok appartementen is niet vergelijkbaar met de sanering van asbestverontreiniging in ruwe bouwgrond), zodat de impliciete suggestie dat herstelkosten aan onroerende zaken steeds meer dan goed gemaakt worden door waardestijging van de zaak, althans ook in het onderhavige geval van grondsanering, geen steun vindt in het genoemde arrest.

Mijns inziens faalt subonderdeel I.a.

Subonderdeel b: gebruik van de grond door de potentiële koper

Subonderdeel b betoogt dat de Rechtbank is voorbijgegaan aan het uitgangspunt in het onteigeningsrecht dat de te vergoeden waarde de hoogste waarde is die aan de zaak kan worden toegekend op basis van het gebruik dat een potentiële koper daarvan denkt te kunnen maken. Zo geformuleerd lijkt de klacht uit te gaan van de subjectieve waarde voor een fictieve koper (wat een gek ervoor geeft). Het toe te passen criterium is echter de prijs die in het zakelijk verkeer zou worden overeengekomen door redelijk handelende, van elkaar onafhankelijke derden.

Blijkens de toelichting houdt de klacht in dat de verontreiniging niet afdoet aan de agrarische waarde, en dat de agrarische waarde hoger is dan de ruwe-bouwgrondwaarde minus saneringskosten. De deskundigen (blz. 72 rapport) achten echter agrarische waardering zonder rekening te houden met te maken saneringskosten niet reëel. In hun notitie ten behoeve van de pleidooizitting (blz. 11) betogen zij voorts dat agrarische waardering niet zou leiden tot een hogere waardering. De Rechtbank heeft overwogen (r.o. 13) dat de door de partijen aangevoerde bezwaren (ook NS had bezwaren) hun weerlegging vinden in het definitieve deskundigenrapport en de ter terechtzitting door de deskundigen gegeven toelichting. Voorts oordeelt de Rechtbank in r.o. 16 dat een redelijk handelende koper met de verontreiniging rekening zou houden. Met deze oordelen geeft de Rechtbank geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Zij zijn evenmin onbegrijpelijk of anderszins onvoldoende gemotiveerd. De klacht faalt daarom naar mijn mening.

Subonderdeel c: onbegrijpelijke waarderingsmethode

Subonderdeel c houdt de klacht in dat de door de Rechtbank gehanteerde waarderingsmethode onbegrijpelijk is, nu de door deskundigen geadviseerde waarde ad ƒ 1.434.105 is gebaseerd op de aard, ligging, toegankelijkheid, staat van onderhoud en gebruiksmogelijkheden, waarmee zich een aftrek wegens bodemverontreiniging niet zou verdragen. Blijkens de schriftelijke toelichting van de eisers in cassatie (blz. 8, nr. 30)

In wezen wordt hier mijns inziens hetzelfde betoogd als in onderdeel I.a. Zoals boven (3.2) bleek, hebben de deskundigen de saneringskosten niet in mindering op de werkelijke waarde gebracht, doch in twee stappen de werkelijke waarde berekend, nl. door de hypothetische waarde van de grond in niet-verontreinigde staat te salderen met de saneringskosten. Dat betekent dat het bedrag van ƒ 1.434.105 niet de werkelijke waarde van de onteigende zaak vertegenwoordigt, maar de waarde in de veronderstelling dat de grond niet van asbest gekuisd zou hoeven worden, en dat de verminderde gebruiksmogelijkheden niet in dat bedrag van ƒ 1.434.105 zijn verdisconteerd. Ook deze klacht faalt daarom mijns inziens.

Subonderdeel d: het overblijvende

Subonderdeel d klaagt erover dat geen waardevermindering van het overblijvende is vastgesteld, hoewel de onteigening tot grote vorm- en snijschade leidt. De deskundigen betogen (blz. 65-66 rapport) dat - gelet op de waardering als ruwe bouwgrond en in aanmerking genomen dat sprake is van een complex in de zin van art. 40d, onderdeel b, Onteigeningswet - deze waardevermindering zich niet voordoet. De grond kan zonder waardeverlies als ruwe bouwgrond verkocht worden, evenals de omliggende grond, zodat de vorm van de grondstukken van de eisers niet zozeer ter zake doet. De Rechtbank heeft in r.o. 13 overwogen dat de door partijen aangevoerde bezwaren hun weerlegging vinden in het definitieve deskundigenrapport en de ter terechtzitting door de deskundigen gegeven toelichting. De Rechtbank is niet gehouden uitdrukkelijk op elk bezwaar van een partij in te gaan. Haar feitelijke oordeel op dit punt geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, is niet onbegrijpelijk en hoefde niet nader gemotiveerd te worden. De klacht faalt mijns inziens.

De Rechtbank heeft geoordeeld:

Het tweede middelonderdeel bevat ) de klacht dat onvoldoende gemotiveerd is het oordeel dat "vaststaat dat het plan van het werk waarvoor onteigend wordt mede de ontwikkeling van de woonwijk Volgerlanden betreft", zodat het bezwaar van [eiseres sub 2] op onvoldoende grondslag is verworpen. In de toelichting wordt tegen die verwerping ingebracht (i) dat zij feitelijke grondslag ontbeert, (ii) dat zij niet te rijmen is met het gegeven dat de onteigening is geschied ten behoeve van de aanleg van de Betuweroute en ten name van NS, en (iii) dat ten tijde van de inschrijving van het onteigeningsvonnis op 15 oktober 1999 nog gold het "Uitbreidingsplan in Hoofdzaak," op grond waarvan op het onteigende de bestemming "Beperkt Agrarische Doeleinden" met kassenbouwmogelijkheid rustte, terwijl eerst op 1 november 1999 het bestemmingsplan "De Volgerlanden-Betuweroute" (goedgekeurd op 6 juni 2000) is vastgesteld, waarbij de bestemming ter plaatse wordt "Vr(t) Spoorwegdoeleinden (tunnel)" en "Ae Agrarisch gebied, beperkte bebouwing." Verder wordt de mogelijkheid geopperd dat verwarring is ontstaan met de omstandigheid dat het complex van [eiseres sub 2] in 1997 is verkocht en in 1999 is geleverd aan de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht.4.

De deskundigen schrijven (blz. 14, onder kopje "B. Planologisch regime"):

Ten tijde van de descente vigeerde het "Uitbreidingsplan in Hoofdzaak" (...). In dit plan rustte op het onteigende de bestemming "Beperkt Agrarische Doeleinden", doch met kassenbouwmogelijkheid.

De planologische grondslag voor de uitvoering van de werken wordt gevormd door het bestemmingsplan "De Volgerlanden-Betuweroute" van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht. Op grond van dit bestemmingsplan, vastgesteld door de Raad van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht op 1 november 1999, verkregen de gronden welke boven het tunneltracé zijn gelegen de dubbelbestemming "Vr (t) Spoorwegdoeleinden (tunnel)" en "Ae Agrarisch gebied, beperkte bebouwing". De goedkeuring vond plaats op 6 juni 2000. (...)"

Op blz. 34 en 35 schrijven zij voorts:

En op blz. 39 en 40:

In een reactie op het concept-deskundigenrapport hadden [eiseres sub 2] en [eiseres sub 1] reeds doen opmerken:5.

In de pleitnota namens NS werd opgemerkt (blz. 3, punt 6):

De stelling dat de saneringskosten niet voor rekening van [eiseres sub 2] zouden komen, is naar mijn mening reeds weerlegd in r.o. 16, waarin wordt overwogen dat een koper met de verontreiniging rekening zou houden. Maar zelfs als dat anders zou zijn, faalt het middelonderdeel. In de eerste plaats konden de deskundigen en de Rechtbank het heel wel onrealistisch achten dat de veronderstelling van akkerbouw (dus van afwezigheid van vooruitzicht van woningbouw) tot een hogere schadeloosstelling zou leiden. Het wegvallen van een groot en kapitaalkrachtig deel aan de vraagzijde naar grond leidt immers naar ervaringsregelen slechts tot een verlaging van de waarde. In de tweede plaats volgt uit de feitelijke vaststellingen dat die veronderstelling onjuist is. Uit bovenstaande citaten blijkt dat zowel de deskundigen als de partijen zelf (zij het, wat [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] betreft, subsidiair) ervan uit zijn gegaan dat - aanleg van de Betuweroute weggedacht - rekening moet worden gehouden met de ontwikkeling van woningbouw. Het in het middelonderdeel bestreden oordeel van de Rechtbank mist dus geenszins feitelijke grondslag en is ook overigens niet onbegrijpelijk. Eerder lijkt het middelonderdeel feitelijke grondslag te missen.

Ik meen daarom dat ook het tweede middelonderdeel faalt.

Subonderdeel a houdt in dat de Rechtbank er blijk van heeft gegeven ten onrechte de bijkomende schaden niet zelfstandig te hebben vastgesteld, nu zij in r.o. 20 overwoog:

Uit deze overweging volgt echter geenszins dat de Rechtbank zich gebonden zou hebben geacht aan het deskundigenrapport. Een beroep op het arrest HR 16 november 2001, NJ 2002, 15, met conclusie Groeneveld kan de eisers tot cassatie daarom niet baten. Uit r.o. 13 blijkt dat de Rechtbank de weerlegging door de deskundigen van de bezwaren van de partijen tot de hare heeft gemaakt. Daaruit volgt dat de Rechtbank de overwegingen, gevolgtrekkingen en waarderingen in het deskundigenrapport en de nadere notitie (ook) op de punten waarop deze worden bestreden tot de hare maakt. Daarmee heeft de Rechtbank geen rechtsregel geschonden. Het oordeel van de rechter kan zeer wel (volledig) gebaseerd zijn op het deskundigenrapport, mits het rapport voldoende gemotiveerd is, in welk geval de rechter met een (zeer) summiere motivering kan volstaan. U vergelijke ook HR 23 juni 1976, NJO 1976, 18, met conclusie Van Soest en noot MB, waarin u overwoog:

Ik geef U in overweging het beroep te verwerpen.

De Procureur-generaal bij

De Hoge Raad der Nederlanden

(a.-g.)