HR, 15-02-2002, nr. 1326

Documentgegevens:

ECLI:NL:PHR:2002:AD9564

Instantie

Hoge Raad

Datum

15-02-2002

Zaaknummer

1326

LJN

AD9564

Vakgebied(en)

Ruimtelijk bestuursrecht / Onteigeningsrecht

Brondocumenten en formele relaties

ECLI:NL:HR:2002:AD9564, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 15‑02‑2002; (Cassatie)

Conclusie: ECLI:NL:PHR:2002:AD9564

ECLI:NL:PHR:2002:AD9564, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 15‑02‑2002

Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2002:AD9564

Vindplaatsen

Uitspraak 15‑02‑2002

Inhoudsindicatie

Nr. 1326

15 februari 2002

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats],

eiser tot cassatie,

advocaat: mr. J.W. Meijer.

tegen

de gemeente 's-Gravenhage,

zetelende te 's-Gravenhage,

verweerster in cassatie,

advocaat: mr. P.S. Kamminga.

1. Geding in feitelijke instantie

1.1. Nadat de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage (hierna: de Rechtbank) bij beschikking van 20 december 1999 op daartoe strekkend verzoek van de gemeente 's-Gravenhage (hierna: de Gemeente) op de voet van artikel 54a van de Onteigeningswet een rechter-commissaris en een drietal deskundigen had benoemd, heeft de Gemeente bij exploit van 18 februari 2000 eiser tot cassatie (hierna: [eiser]) doen dagvaarden voor de Rechtbank en ten behoeve van de uitvoering van het bouwplan in het belang van de volkshuisvesting [a-straat 1 t/m 2] gevorderd de vervroegd uit te spreken onteigening ten name van de Gemeente van de onroerende zaak [a-straat 3-4] te 's-Gravenhage, kadastraal bekend gemeente 's-Gravenhage, [...], van welke onroerende zaak [eiser] is aangewezen als eigenaar, en bepaling van het bedrag van de schadeloosstelling.

1.2. Bij vonnis van 9 mei 2000, ingeschreven in de openbare registers op 13 juli 2000, heeft de Rechtbank de gevorderde onteigening bij vervroeging uitgesproken, het voorschot op de aan [eiser] toekomende schadeloosstelling vastgesteld op f 229.500, bepaald dat de Gemeente het bijkomend aanbod van voortgezet gebruik om niet tot 1 februari 2001 gestand doet, en een dag voor de nederlegging van het deskundigenrapport bepaald.

1.3. Bij het thans bestreden vonnis van 17 januari 2001 heeft de Rechtbank voor zover in cassatie van belang de schadeloosstelling voor [eiser] vastgesteld op f 282.500 (waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van f 229.500) vermeerderd met een rente van 4,5% per jaar over f 53.000 sedert 13 juli 2000 tot de dag van dat vonnis, de Gemeente veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een bedrag van f 53.000 met de hiervoor genoemde rente, te vermeerderen met de wettelijke rente, zoals in het vonnis nader bepaald. Het vonnis is aan dit arrest gehecht.

2. Geding in cassatie

2.1. [eiser] heeft het vonnis bestreden met drie middelen van cassatie. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

2.2. Nadat de Gemeente had geconcludeerd tot verwerping van het beroep, hebben partijen hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun voornoemde advocaten. De advocaat van [eiser] heeft gerepliceerd.

2.3. De Advocaat-Generaal Th. Groeneveld heeft op 28 september 2001 geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en tot verwijzing van het geding naar een hof voor een onderzoek van de zaak voor zover deze betrekking heeft op de vaststelling van de bijkomende schade met betrekking tot de woonruimte.

2.4. De advocaat van [eiser] heeft bij brief van 3 oktober 2001 op deze conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van de middelen

3.1. In cassatie moet worden uitgegaan van het volgende.

( i ) De onteigende onroerende zaak bestaat uit een bedrijfsruimte van circa 125 m2 op de begane grond en een afzonderlijke bovenwoning.

( ii ) Van de bedrijfsruimte op de begane grond was een gedeelte van 60 m2 bij [eiser] in gebruik ten behoeve van zijn onderneming [A]. Het resterende gedeelte werd door hem gebruikt voor het stallen van auto's.

( iii ) De bovenwoning bestaat uit twee verdiepingen. De eerste verdieping was bij [eiser] zelf in gebruik en de tweede werd in het verleden door hem verhuurd aan derden maar was op de peildatum (13 juli 2000) niet verhuurd.

( iv ) De Rechtbank heeft de aan [eiser] toekomende schadeloosstelling vastgesteld op f 282.500, zijnde de waarde van het onteigende. De deskundigen hebben de waarde van de bedrijfsruimte bepaald als volgt: 125 m2 maal f 150 per m2 = f 18.750 maal factor 10 = f 187.500. Die waarde noch die van de woning, welke is bepaald op f 95.000, is in cassatie aan de orde.

( v ) Het bedrag van de bijkomende schade van [eiser] heeft de Rechtbank overeenkomstig het advies van de deskundigen bepaald op nihil. Hiertegen richten zich de middelen van cassatie.

3.2.1. De subonderdelen 2 tot en met 5 van onderdeel B van middel I -onderdeel A en subonderdeel 1 van onderdeel B bevatten geen klachten- hebben betrekking op de bijkomende schade die [eiser] lijdt door het verlies van de eigendom van de bovenwoning.

3.2.2. In de subonderdelen 2 tot en met 4 van onderdeel B van dit middel wordt kennelijk en terecht tot uitgangspunt genomen dat in het in cassatie bestreden vonnis besloten ligt als oordeel van de Rechtbank dat de eerste verdieping van de bovenwoning op de peildatum bij [eiser] in gebruik was als eigen woning. Weliswaar lijkt, zoals is uiteengezet in 2.1.5 en 2.1.6 van de conclusie van de Advocaat-Generaal, het vonnis van de Rechtbank tegenstrijdig te zijn met betrekking tot het antwoord op de blijkens de stukken van het geding tussen partijen in geschil zijnde vraag of [eiser] op de peildatum de eerste verdieping van de onteigende bovenwoning zelf bewoonde, maar, gelet op hetgeen de Rechtbank in dat vonnis heeft overwogen, te weten "Met de deskundigen is de rechtbank van mening dat het redelijk "is om een bedrag van f. 2.000 vast te stellen voor het verhuizen "van de aanwezige spullen uit de bovenwoning" en: "de rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat het huren van een vergelijkbare woonruimte mogelijk is voor f. 800 per "maand", moet worden aangenomen dat de Rechtbank met betrekking tot het gebruik door [eiser] van de eerste verdieping van de bovenwoning als eigen woning heeft geoordeeld als voormeld.

3.2.3. Uit dat oordeel volgt dat [eiser] door de onteigening het woongenot heeft verloren van de eerste verdieping van de bovenwoning. Dit brengt mee dat nu de bovenverdieping hem in eigendom toebehoorde, hem ter zake van het verlies van dat woongenot een vergoeding moet worden toegekend die hem in staat stelt zich elders een gelijkwaardig woongenot te verschaffen. Daartoe diende de Rechtbank te onderzoeken of die vergoeding moet worden afgestemd op het kopen dan wel op het huren van vervangende woonruimte met een gelijkwaardig woongenot. De Rechtbank heeft geoordeeld dat het huren van een vergelijkbare woonruimte mogelijk is voor f 800 per maand, welk oordeel niet anders kan worden begrepen dan dat [eiser] door elders voor f 800 per maand woonruimte te huren in staat is zich een gelijkwaardig woongenot te verschaffen en dat de hem toekomende vergoeding daarop moet worden afgestemd.

3.2.4. Dit oordeel wordt in subonderdeel 2 van onderdeel B van het middel onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 14 juli 2000, NJ 2001, 94, bestreden met de klacht dat het niet (voldoende) begrijpelijk is omdat de Rechtbank is uitgegaan van het huren van vervangende woonruimte zonder te reppen over bijzondere omstandigheden die aanleiding zouden (kunnen) zijn om af te wijken van de regel van onteigeningsrecht dat de schadeloosstelling behoort te worden gebaseerd op aankoop van een vervangende woning in het geval de eigenaar van de onteigende woning deze zelf bewoont.

3.2.5. In deze zaak doet zich voor ( 1 ) dat de deskundigen uiteindelijk hebben geadviseerd de aan [eiser] voor het verlies van het woongenot toekomende vergoeding af te stemmen op het huren van vervangende woonruimte, (2 ) dat, zoals blijkt uit het tot de gedingstukken behorende proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank van 1 december 2000, de Gemeente zich -behoudens wat betreft de geadviseerde waarde van het onteigende en de post renteschade- bij dat advies heeft aangesloten, ( 3 ) dat [eiser] in zijn tot de gedingstukken behorende brief van 20 juni 2000 aan de deskundigen zich op het standpunt heeft gesteld dat de vergoeding voor het verlies van het woongenot moet worden afgestemd op het huren van vervangende woonruimte en ( 4 ) dat, zoals blijkt uit de notities van het ter zitting van de Rechtbank van 1 december 2000 gehouden pleidooi van de raadsman van [eiser], welke pleitnotities tot de gedingstukken behoren, [eiser] bij dat standpunt is gebleven, ook na voormeld arrest van de Hoge Raad, dat op 30 augustus 2000 is gepubliceerd in de Rechtspraak van de Week onder nummer 173.

3.2.6. De onteigeningsrechter dient zich zelfstandig met behulp van deskundigen een oordeel te vormen over de schadeloosstelling die aan de onteigende toekomt, waarbij hij niet gebonden is aan het standpunt dat partijen dienaangaande innemen. Uit het vonnis blijkt niet dat de Rechtbank dit heeft miskend. De Rechtbank heeft kennelijk geen aanleiding gevonden om, in afwijking van het in 3.2.5 vermelde advies van de deskundigen en de daar weergegeven standpunten van partijen, de aan [eiser] toekomende vergoeding die hem in staat moet stellen zich vervangende woonruimte met een gelijkwaardig woongenot te verschaffen, af te stemmen op het kopen daarvan. Het vonnis behoefde op dit punt geen nadere motivering. Door de in 3.2.5 vermelde overeenstemming in de standpunten van partijen - waarvan niet blijkt dat zij daarbij zijn uitgegaan van een juridisch onjuist standpunt - behoefde de Rechtbank, anders dan in subonderdeel 2 van onderdeel B van middel I wordt aangevoerd, geen rekenschap ervan te geven of sprake was van bijzondere omstandigheden als in 3.2.4 bedoeld (vgl. HR 12 februari 1997, NJ 1998, 29). Het subonderdeel faalt derhalve.

3.3. Subonderdeel 3 van onderdeel B van middel I, waarin blijkens de in 2.4 bedoelde reactie van de advocaat van [eiser] op de conclusie van de Advocaat-Generaal voor kosten van wederbelegging moet worden gelezen aankoopkosten vervangende woning, bouwt voort op subonderdeel 2. Nu de in dat subonderdeel vervatte klacht faalt, faalt ook subonderdeel 3.

3.4.1. In subonderdeel 4 van onderdeel B van middel I wordt geklaagd over onvoldoende begrijpelijke motivering van het oordeel van de Rechtbank dat [eiser] zich voor een huur van f 800 per maand vervangende woonruimte kan verschaffen met een woongenot gelijkwaardig aan dat van de onteigende woning.

3.4.2. Om tot dit oordeel te geraken heeft de Rechtbank gelet op de lage eisen die [eiser] aan een woning stelt, op het feit dat het hier een bovenwoning betreft en op de - eenvoudige - inrichting van de onteigende woonruimte. Anders dan in het subonderdeel wordt aangevoerd, valt niet in te zien dat de wijze waarop een woning is ingericht, niet - zoals de Rechtbank kennelijk ook heeft gedaan - in samenhang met de beide andere hiervoor vermelde omstandigheden in aanmerking kan worden genomen bij het antwoord op de vraag welke woonruimte aan de onteigende een woongenot verschaft dat gelijkwaardig is aan het woongenot dat hij in het onteigende had. De Rechtbank heeft het hier bestreden oordeel dan ook voldoende begrijpelijk gemotiveerd. Het subonderdeel faalt derhalve.

3.5.1. In subonderdeel 5 van onderdeel B van middel I wordt erover geklaagd dat uit het vonnis niet is op te maken of de Rechtbank ermee rekening heeft gehouden dat de vervangende woning aan [eiser] de mogelijkheid dient te bieden een gedeelte te verhuren en dat, zo die mogelijkheid niet bestaat, de als gevolg van de onteigening te derven huurpenningen aan [eiser] dienen te worden vergoed.

3.5.2. Voor de vaststelling van de schadeloosstelling heeft de Rechtbank in het voetspoor van deskundigen de tweede verdieping van de bovenwoning gewaardeerd als onverhuurd. Met betrekking tot de toestand van onverhuurd zijn houdt noch het advies van de deskundigen noch enig ander gedingstuk iets in, behoudens dat in punt 6 van de brief van 20 juni 2000 van de raadsman van [eiser] aan de deskundigen is vermeld:

"(......) en ook al verhuurde hij in het verleden een gedeelte van "de woning welke mogelijkheid zich daaruit inkomsten te "verwerven hij naar verwachting in de toekomst zal moeten "missen (....)".

3.5.3. Bij deze stand van zaken heeft de Rechtbank kennelijk geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat tussen het ten tijde van de onteigening onverhuurd zijn van de bovenverdieping en de onteigening enig verband bestaat en dat het verlies van de mogelijkheid om een gedeelte van de woning te verhuren niet is aan te merken als een onteigeningsgevolg. Dit oordeel, dat niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, behoefde geen nadere motivering. Het is ook niet onbegrijpelijk. Subonderdeel 5 faalt.

3.6.1. De klachten die zijn aangevoerd in de met A tot en met E aangeduide onderdelen van middel II, hebben betrekking op de inkomensschade die [eiser] lijdt door het verlies van het in 3.1 genoemde gebruik van de onteigende bedrijfsruimte voor zijn bedri[A] en voor de stalling van auto's.

3.6.2. Wat betreft de inkomensschade door het verlies van de bedrijfsruimte voor het bedri[A] houdt het advies van de deskundigen, voor zover hier van belang, in:

"Deskundigen is opgevallen dat in de jaarstukken geen rekening is gehouden met huisvestingskosten voor het bedrijf. Redelijkerwijs zou daarmee ( .... ) wel rekening moeten worden gehouden. Nu van de totale oppervlakte van 125 m2 een gedeelte van circa 60 m2 door [A] wordt gebruikt, menen deskundigen dat het redelijk is om als huisvestingskosten een bedrag van f 9000 per jaar op te voeren (gebaseerd op de door deskundigen aan deze ruimte toegeschatte waarde van f 150 per m2)".

en voorts:

"Voor de verplaatsing van het bedrijf gaan deskundigen uit van het huren van een vervangende werkplaats ter grootte van circa 60 m2. De daarmee gepaard gaande kosten begroten deskundigen op 60 m2 à f 200 per m2 = f 12.000 per jaar. Hierop dient in mindering te worden gebracht het bedrag aan huisvestingskosten, zoals hiervoor door deskundigen begroot voor de bestaande ruimte, te weten (afgerond) f 9.000:

f 12.000

f 9.000

nadelig verschil:f 3.000

Op het nadelig verschil dient in mindering te worden gebracht de rente over het vrijkomend kapitaal van de bestaande ruimte: f 187.500 x 4,5% = f 8.437,50. Jaarlijks levert dit [eiser] dan een voordeel op ten bedrage van f 8.437,50 -/- f 3.000 =

f 5.437,50".

3.6.3. In het vonnis ligt besloten dat de Rechtbank de deskundigen is gevolgd in de verrekening van de rente over het vrijkomende kapitaal met het nadelig verschil van f 3.000 en dat zij daarmee heeft verworpen het tegen die verrekening aangevoerde bezwaar van [eiser] dat hier sprake is van een dubbeltelling, te weten dat zowel de huidige huisvestingskosten van f 9.000 per jaar als de renteopbrengst van het (gehele) vrijkomende kapitaal in mindering worden gebracht op de inkomensschade.

3.6.4. In onderdeel C van middel II wordt tegen de verwerping van dat bezwaar opgekomen met de klacht dat de Rechtbank op dat bezwaar geen begrijpelijke beslissing heeft gegeven.

3.6.5. Bij de beoordeling van deze klacht moet het volgende worden vooropgesteld. Het kapitaal dat door de onteigening van de bedrijfsruimte vrijkomt, werd - voor zoveel het betrekking heeft op een gedeelte van 60 m2 van de bedrijfsruimte - door [eiser] aangewend voor de huisvesting van zijn bedrijf [A]. Hierdoor derfde hij de rente over dat gedeelte van dat kapitaal. In het in 3.6.3 vermelde bezwaar van [eiser] liggen kennelijk besloten de stellingen dat die gederfde rente een onderdeel vormde van de door de deskundigen op f 9.000 per jaar geschatte kosten van de huisvesting van het bedrijf en dat het niet aangaat om, zoals de deskundigen hebben geadviseerd, op de huur van de vervangende bedrijfsruimte zowel het gehele bedrag van f 9.000 in mindering te brengen als een bedrag aan rente over het vrijkomende kapitaal.

3.6.6. Indien juist is, hetgeen door de Rechtbank in het midden is gelaten, dat door de deskundigen tot het bedrag van f 9.000 aan jaarlijkse huisvestingskosten van het bedrijf [A] een bedrag aan gederfde rente over het voor de huisvesting van het bedrijf geïnvesteerde kapitaal is gerekend, dan leidt de in 3.6.2 bedoelde verrekening van rente over het vrijkomende kapitaal met het daar vermelde nadelige verschil van f 3.000 ertoe dat bij de beantwoording van de vraag of [eiser] door de onteigening van de bedrijfsruimte inkomensschade heeft geleden, de gederfde rente, die in wezen dezelfde rente is als de rente over het vrijkomende kapitaal, in feite twee maal in aanmerking wordt genomen, dit terwijl uit een juiste toepassing van de regel van onteigeningsrecht dat de onteigening voor de onteigende partij in financieel opzicht nadeel noch voordeel behoort mee te brengen, volgt dat slechts indien en voorzover de rente over het vrijkomende kapitaal meer bedraagt dan het in het bedrag van f 9.000 begrepen bedrag aan rente, dat meerdere in aanmerking komt om verrekend te worden met het aan [eiser] als inkomensschade te vergoeden verschil van f 3.000 tussen de oude huisvestingskosten en de nieuwe huur.

3.6.7. De Rechtbank had daarom bij de verwerping van het door [eiser] tegen de in 3.6.2 bedoelde verrekening aangevoerde bezwaar niet in het midden mogen laten de juistheid van de in dat bezwaar besloten liggende stelling dat de deskundigen onder het bedrag van f 9.000 aan jaarlijkse huisvestingskosten van het bedrijf [A] een bedrag aan gederfde rente over het voor de huisvesting van het bedrijf geïnvesteerde kapitaal hebben begrepen. De in onderdeel C van middel II geuite klacht is derhalve gegrond.

3.7. Ook de in onderdeel D van middel II aangevoerde klacht, die erop neerkomt dat de Rechtbank zonder motivering is voorbijgegaan aan de door [eiser] gestelde schade die hij lijdt door het verlies van de stallingsruimte voor auto's, is gegrond. Immers, nu - naar in het vonnis ligt besloten - [eiser] door de onteigening het gedeelte van de bedrijfsruimte dat hij voor het stallen van auto's gebruikte, daarvoor niet meer kan gebruiken, had de Rechtbank niet, zoals zij heeft gedaan, in het midden mogen laten of [eiser] uit hoofde van het verlies van deze stallingsruimte schade lijdt dan wel, zo hij uit dien hoofde schade lijdt, in het midden mogen laten waarom die schade niet voor vergoeding in aanmerking komt.

3.8.1. Onderdeel E van middel II bedoelt kennelijk erover te klagen dat de Rechtbank niet een schadepost heeft opgenomen voor kosten van wederbelegging in onroerend goed van het uit de bedrijfsruimte vrijkomende kapitaal. Daartoe wordt aangevoerd dat niet (voldoende) begrijpelijk is waarop de Rechtbank haar oordeel heeft gebaseerd dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij dat vrijkomende kapitaal zal gaan herbeleggen

3.8.2. Voor vergoeding van kosten van wederbelegging in onroerend goed is (voor zover hier van belang) alleen plaats indien de onteigende onroerende zaak als duurzame belegging werd aangehouden. In aanmerking genomen dat [eiser] van de bedrijfsruimte gebruik maakte voor huisvesting van zijn bedrijf en voor stalling van auto's, heeft de Rechtbank kennelijk geoordeeld dat die onroerende zaak niet werd aangehouden als duurzame belegging. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk. Het behoefde geen nadere motivering. Onderdeel E faalt derhalve.

3.9. Door de gegrondbevinding van de onderdelen C en D van middel II behoeven de onderdelen A en B geen behandeling meer. Ook middel III, dat erover klaagt dat de Rechtbank zich niet heeft uitgelaten over het voordeel voor [eiser] uit het aangeboden voortgezet gebruik om niet van het onteigende, behoeft geen behandeling. Na verwijzing dient de aan [eiser] voor het verlies van de bedrijfsruimte toekomende schadeloosstelling in volle omvang opnieuw te worden onderzocht, in welk onderzoek ook het in middel III bedoelde voordeel dient te worden betrokken.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het vonnis van de Arrondissements-rechtbank te 's-Gravenhage van 17 januari 2001;

verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, aan de zijde van [eiser] tot aan deze uitspraak begroot op € 333,34 aan verschotten en op € 1590 voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes als voorzitter, en de raadsheren J.L.M. Urlings,

L. Monné, P.J. van Amersfoort en J.W. van den Berge, en door de raadsheer A. Hammerstein uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 februari 2002.

Conclusie 15‑02‑2002

Inhoudsindicatie

Nr. 1326

mr Th. Groeneveld

Derde Kamer B

Onteigening

Zitting 28 september 2001

Conclusie inzake:

[eiser]

tegen

Gemeente 's-Gravenhage

1.Feiten, procesverloop en geschil

1.1.De gemeente 's-Gravenhage (hierna: de Gemeente) heeft bij dagvaarding van 17 december 1999 de vervroegde onteigening gevorderd van na te melden onroerende zaak, welke in eigendom is van [eiser]. Het onteigende betreft een bedrijfsruimte met een afzonderlijke bovenwoning. De onteigening vindt plaats ter uitvoering van het bouwplan "tweede fase [a-straat]", in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling en van de volkshuisvesting in de gemeente 's-Gravenhage.

1.2.Bij vonnis van 9 mei 2000 heeft de arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage (hierna: de Rechtbank) vervroegd de onteigening uitgesproken van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat 3-4] te 's-Gravenhage, kadastraal bekend gemeente 's-Gravenhage sectie [...], vrij van alle met betrekking tot de zaak als zodanig bestaande lasten en rechten, welke daarop rusten, het voorschot op de schadeloosstelling voor [eiser] vastgesteld op ƒ 229.500 en bepaald dat de Gemeente het bijkomend aanbod van voortgezet gebruik om niet tot 1 februari 2001 gestand doet. Het vonnis is op 13 juli 2000 ingeschreven ìn de openbare registers.

1.3.Op 17 januari 2001 heeft de Rechtbank eindvonnis gewezen en de schadeloosstelling voor [eiser] vastgesteld op ƒ 282.500.

1.4.[eiser] heeft tegen dit vonnis beroep in cassatie ingesteld en daarbij drie middelen voorgedragen. Alle middelen zijn gericht tegen de oordelen van de Rechtbank betreffende de hoogte van de bijkomende schade; de waarde van het onteigende is in cassatie niet in geschil.

2.Beoordeling van de middelen

2.1.Middel I: de bijkomende schade ten aanzien van de bovenwoning.

2.1.1.Middel 1 betoogt dat het vonnis, voor zover dit betrekking heeft op de wijze waarop [eiser] in vervangende woonruimte zal voorzien, niet begrijpelijk is aangezien de Rechtbank uitgaat van het huren van vervangende woonruimte zonder te onderzoeken of zich bijzondere omstandigheden voordoen, die aanleiding zouden kunnen zijn om af te wijken van de aan Uw arrest van 14 juli 2000, NJ 2001,94 ontleende regel van onteigeningsrecht dat de schadeloosstelling behoort te worden gebaseerd op aankoop van een vervangende woning in het geval de eigenaar van de woning deze zelf bewoont.

2.1.2.In HR 14 juli 2000 met conclusie A-G Wattel, NJ 2001, 94 m.nt. PCEvW(1), overwoog U:

"4.1.4. De schadeloosstelling bij onteigening moet de onteigende in beginsel brengen in financiële omstandigheden gelijkwaardig aan die waarin hij zich zonder onteigening zou hebben bevonden. Daartoe is niet onder alle omstandigheden noodzakelijk dat het de onteigende mogelijk wordt gemaakt vervangend onroerend goed aan te kopen.

4.1.5. Ingeval iemand door onteigening het woongenot van een hem in eigendom toebehorende woning verliest, zal hem te dier zake een vergoeding moeten worden toegekend die hem in staat stelt zich een gelijkwaardig woongenot te verschaffen. Die vergoeding behoort op zakelijke basis en naar objectieve maatstaf te worden vastgesteld en hiertoe zal moeten worden onderzocht of er al dan niet gegronde redenen bestaan om die vergoeding af te stemmen op het in eigendom verkrijgen van een vervangende woning. Die redenen kunnen mede zijn gelegen in de leeftijd, de gezondheid of andere persoonlijke omstandigheden van de eigenaar of van een van de leden van zijn gezin maar niet in een louter persoonlijke voorkeur om in een eigen huis te wonen. (...)

4.1.7. (...) uit de omstandigheid dat zich in de maatschappij een duidelijke omslag van huren naar kopen heeft voorgedaan, [volgt] dat het kopen van een vervangende woning niet meer een kwestie van louter persoonlijke voorkeur is, maar dat daaraan in het algemeen de voorkeur wordt gegeven. In dat licht gezien vormt die omstandigheid een gegronde reden als hiervoor (...) bedoeld om bij de onteigening van een door de onteigende bewoonde woning in de regel, dat wil zeggen behoudens bijzondere omstandigheden waarvan niet is gesteld of gebleken dat zij zich hier voordoen, de vergoeding af te stemmen op het in eigendom verkrijgen van een vervangende woning. "

2.1.3.Uit voormeld arrest volgt dat bij het vaststellen van de schadeloosstelling bij onteigening als hoofdregel geldt dat uitgegaan wordt van de kosten die gemoeid zijn met het in eigendom verkrijgen van een vervangende woning. Slechts indien zich bijzondere omstandigheden voordoen die een uitzondering op deze regel rechtvaardigen, kan van deze regel worden afgeweken.

2.1.4.De Rechtbank heeft in haar bestreden vonnis geen blijk ervan gegeven de door U in het in 2.1.2. geciteerde arrest geformuleerde rechtsregel te hebben toegepast. Ze is zonder meer uitgegaan van vervangende huur in plaats van van vervangende koop. Evenmin valt uit dat vonnis op te maken of de Rechtbank haar beslissing om van vervangende huur uit te gaan, heeft gebaseerd op bijzondere omstandigheden als bedoeld in NJ 2001, 94.

2.1.5.Nu is de regel gesteld in NJ 2001, 94 van toepassing "ingeval iemand door onteigening het woongenot van een hem in eigendom toebehorende woning verliest (...)" (r.o. 4.1.5.). Of daarvan in het onderhavige geval sprake is, valt uit het vonnis van de Rechtbank niet op te maken. Enerzijds wekt de Rechtbank de indruk dat zij, voor wat betreft de vaststelling van de vermogensschade (r.o. 8), zich schaart achter het standpunt van deskundigen "dat het onteigende geen bewoonde indruk heeft gemaakt." Anderzijds lijkt de Rechtbank, bij de beoordeling van de hoogte van de huurprijs van de vervangende woning (r.o. 9 halverwege), te hebben meegewogen dat de onteigende woning wél door [eiser] zelf werd bewoond. Zij overweegt namelijk:

"De rechtbank is van oordeel dat het huren van een vergelijkbare woonruimte mogelijk is voor ƒ 800,-- per maand. Gelet op de eenvoudige inrichting, de lage eisen die [eiser] kennelijk stelt aan een woning en het feit dat het hier een bovenwoning betreft, is voornoemd bedrag volgens de deskundigen redelijk."

2.1.6.De Rechtbank heeft zich voor haar oordeel omtrent de al dan niet bewoonde staat van het onteigende aangesloten bij het advies van deskundigen. Maar het deskundigenrapport is op dit punt evenmin eenduidig. In het voorlopig rapport merken deskundigen enerzijds op dat ter descente is gebleken dat de woning geen bewoonde indruk maakt(2), terwijl zij anderzijds met betrekking tot de bijkomende schade opmerken dat de woning in eigen gebruik is bij [eiser](3). Niettemin kennen zij, op grond van de mededeling zijdens [eiser] dat het pand leeg en ontruimd wordt opgeleverd, geen bijkomende schade ten aanzien van de woning toe. In het definitieve rapport herhalen deskundigen voormelde standpunten(4), maar voegen aan het tweede standpunt toe:

"Namens [eiser] is naar aanleiding van het concept-rapport opgemerkt, dat hij wel degelijk in het onteigende woont. Deskundigen hebben echter ter descente geconstateerd, dat het onteigende geen bewoonde indruk maakte. Zij handhaven derhalve hun standpunt terzake. Deskundigen zien echter wel reden om een bedrag van ƒ 2.000,-- op te nemen voor het verhuizen van de aanwezige spullen (...)."

2.1.7.Uit 2.1.4. tot en met 2.1.6. blijkt dat het vonnis van de Rechtbank niet alleen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, maar ook innerlijk tegenstrijdig is en derhalve niet naar de eis der wet met redenen omkleed. De mogelijkheid blijft namelijk open dat [eiser] het onteigende, zoals hij stelt, bewoonde.

2.1.8.Het vermelde in de punten 2.1.4. tot en met 2.1.7. brengt mee dat middel I, letter B, onderdelen 1, 2 en 4 gegrond is. Op grond daarvan dient het vonnis te worden vernietigd en dient het geding te worden verwezen naar een hof voor een onderzoek van de zaak voor zover deze betrekking heeft op de vaststelling van de bijkomende schade met betrekking tot de woonruimte.

2.1.9.Onderdeel 3 van middel I verbindt aan het welslagen van de onderdelen 1 en 2 de gevolgtrekking dat recht bestaat op kosten van wederbelegging en van duurder wonen. Onder deze laatste post rekent [eiser] de door hem te betalen rente over het in de vervangende woning te investeren kapitaal, voor zover dit een bedrag van ƒ 95.000 te boven gaat.

2.1.10.Van voor vergoeding in aanmerking komende wederbeleggingskosten is in beginsel alleen sprake als het onteigende als een duurzame belegging wordt aangehouden en het redelijk belang van de onteigende, gelet op de vooruitzichten van zodanige beleggings- en persoonlijke omstandigheden van de onteigende, wederbelegging in een naar risico en liquiditeit met het onteigende onroerende goed vordert.(5) In HR 18 september 1996, NJ 1997,40(6) scherpte U het criterium 'duurzame belegging' nog enigszins aan door te overwegen:

"beslissend is dat Metterwoon het onteigende als onderdeel van een wisselend bestand aan onroerende zaken en dus als inwisselbaar beleggingsobject aanhield."

In de onderhavige zaak staat vast dat de bedrijfsruimte in eigen gebruik is bij [eiser] en ten aanzien van de bovenwoning heeft [eiser] steeds betoogd dat hij deze in eigen gebruik heeft. Reeds op grond van deze omstandigheden kan niet gezegd worden dat [eiser] het pand aanhield als duurzame belegging. Eigen gebruik immers sluit het aanhouden als belegging uit. Van kosten van wederbelegging is dan geen ook sprake. Mocht na verwijzing komen vast te staan dat [eiser] de bovenwoning niet zelf bewoonde, dan komt het mij voor dat [eiser]s beroep op vergoeding van kosten van wederbelegging afstuit op het - feitelijke en niet onbegrijpelijke - oordeel van de Rechtbank dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het vrijkomend kapitaal zal gaan herbeleggen.

2.1.11.De post 'kosten van duurder wonen' is door [eiser] in cassatie voor het eerst aan de orde gesteld en vormt derhalve een ongeoorloofd novum.

2.1.12.Het vermelde in 2.1.10. en 2.1.11. brengt mee dat onderdeel 3 van middel I geen doel treft.

2.1.13.Het laatste onderdeel van het eerste middel betoogt dat uit het vonnis van de Rechtbank niet is op te maken of de Rechtbank ermee rekening heeft gehouden dat de vervangende woning aan [eiser] de mogelijkheid dient te bieden een (afzonderlijk) gedeelte (aan een student) te verhuren. Indien die mogelijkheid niet bestaat, had de Rechtbank, aldus het middel, de alsdan als gevolg van de onteigening te derven huurpenningen aan [eiser] dienen te vergoeden.

Ook dit onderdeel wordt voor het eerst in cassatie aan de orde gesteld en kan derhalve niet tot cassatie leiden. Overigens ziet het middel eraan voorbij dat ten tijde van de inschrijving van het vonnis tot onteigening de bovenwoning niet (aan een derde) was verhuurd en derhalve geen sprake was van derving van huurpenningen.

2.2.Middel II: de bijkomende schade ten aanzien van de bedrijfsruimte

2.2.1.Onderdelen A, B en D van middel II klagen erover dat de Rechtbank - in navolging van deskundigen - bij de beoordeling van de inkomensschade ten onrechte ervan is uitgegaan dat [eiser] bij de verplaatsing van het bedrijf een werkplaats ter grootte van circa 60 m2 zal huren, terwijl de bedrijfsruimte in het onteigende pand 125 m2 bedraagt. De omstandigheid dat daarvan slechts 60 m2 bij het door [eiser] uitgeoefende bedrijf genaamd "[A]" in gebruik is, doet daaraan, naar het middel stelt, niet af. Het middel verbindt aan dit een en ander de gevolgtrekking dat de Rechtbank hetzij had moeten uitgaan van het huren van een vervangende bedrijfsruimte met een oppervlakte van 125 m2, hetzij aan [eiser] de inkomsten had moeten vergoeden die hij - de onteigening weggedacht - ter zake van 65 m2 van de bedrijfsruimte had kunnen realiseren.

2.2.2.Bij het bepalen van de schadeloosstelling moet er van worden uitgegaan dat de onteigende in eenzelfde financiële toestand behoort te blijven als waarin hij zich zonder onteigening bevond. Zijn vermogens- en inkomenspositie dienen zoveel mogelijk gelijk te blijven (zie onder meer HR 20 juni 1956, NJ 1956, 477 (Amersfoort/V.d. Stadt), HR 1966, NJ 1966, 441 (V.d. Berg/Utrecht) en HR 16 maart 1988, NJ 1989, 798 (Van Rijswijk/Amsterdam)). De schade moet ingevolge art. 40a Onteigeningswet worden gewaardeerd naar het moment van inschrijving van het vonnis tot (vervroegde) onteigening in de openbare registers, zijnde 13 juli 2000. Uit dien hoofde kan geen rekening worden gehouden met mogelijk in de toekomst optredende (onbekende) factoren die mogelijkerwijs schade kunnen veroorzaken. Art. 40b, lid 2, Onteigeningswet draagt partijen bij een onteigening op als redelijk handelende verkoper respectievelijk als redelijk handelende koper op te treden.

2.2.3.In het oordeel van de rechtbank omtrent de bepaling van de schadeloosstelling met betrekking tot de bedrijfsruimte ligt besloten dat de Rechtbank - in navolging van deskundigen - voor de verplaatsing van het door [eiser] uitgeoefende bedrijf [A], het huren van een vervangende bedrijfsruimte met een oppervlakte van 60 m2 voldoende acht. De Rechtbank en deskundigen hebben daarbij, met inachtneming van art. 40b, lid 2, Onteigeningswet, als uitgangspunt genomen hetgeen een redelijk handelend ondernemer in de gegeven omstandigheden zou doen. Voorts ligt in voornoemd oordeel van de Rechtbank besloten dat op het moment van inschrijving van het onteigeningsvonnis, 13 juli 2000, geen reële verwachting bestond dat het niet bij [A] in gebruik zijnde gedeelte van de bedrijfsruimte in de nabij toekomst verhuurd zou worden, dan wel door [eiser] zelf in gebruik genomen zou worden. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk en behoefde, gelet op hetgeen [eiser] dienaangaande overigens voor de Rechtbank heeft aangevoerd, geen nadere motivering dan door de Rechtbank is gegeven.

2.2.4.Uit het vorenstaande volgt dat de onderdelen A, B en D van middel II falen.

2.2.5.De onderdelen C en E van middel II in onderling verband bezien klagen erover dat de Rechtbank ten onrechte de gekapitaliseerde rente over het vrijkomend kapitaal van de bedrijfsruimte op het totaal van de bijkomende schade in mindering heeft gebracht. Er is geen sprake - aldus het middel - van vrijkomend kapitaal dat rente kan genereren, welke rente als voordeel op het totaal van de bijkomende schade in mindering kan worden gebracht. Daartoe wordt aangevoerd dat het bedrag dat vrijkomt als vergoeding van de waarde van de onteigende bedrijfsruimte zal worden herbelegd in onroerend goed ten behoeve van [eiser]s pensioenvoorziening, en tevens dat (het bedrag aan rente op) het vrijkomend kapitaal moet worden aangewend voor de kosten van het huren van de vervangende bedrijfsruimte. Tevens wordt erover geklaagd dat nu de Rechtbank op het totaal van de bijkomende schade zowel de rente over het vrijkomend kapitaal van de bestaande bedrijfsruimte, als het bedrag aan huisvestingskosten ter zake van de onteigende bedrijfsruimte, in mindering heeft gebracht, er sprake is van een ongeoorloofde dubbeltelling.

2.2.6.Het oordeel van de Rechtbank dat deskundigen terecht zijn uitgegaan van verplaatsing van het bedrijf op basis van huren wordt in cassatie niet bestreden. De Rechtbank heeft daaraan terecht de gevolgtrekking verbonden dat de aan [eiser] toegekende waarde van de onteigende bedrijfsruimte ad ƒ 187.500 vrijkomend kapitaal vormt. De Rechtbank is tevens terecht ervan uitgegaan dat indien komt vast te staan dat het kapitaal niet opnieuw wordt geïnvesteerd, de rente dat dat vermogen kan opbrengen in mindering dient te komen op het totaal van de bijkomende schade. (7) De regel van onteigeningsrecht dat de onteigende volledig schadeloos moet worden gesteld, verlangt immers dat de toe te kennen schadeloosstelling hem in financiële omstandigheden brengt gelijkwaardig aan die, waarin hij zich zonder onteigening zou hebben bevonden (vergelijk art. 6:100 BW).(8) Dat betekent dat een vergelijking dient te worden gemaakt van de gehele financiële positie van de onteigende na onteigening met die zonder onteigening.(9) Hierop stuit de stelling van [eiser] af, dat er in zijn geval van voordeelsverrekening geen sprake kan zijn omdat hij het vrijkomend kapitaal zal gaan herbeleggen in onroerend goed ten behoeve van zijn pensioenvoorziening. De mogelijkheid om te gaan herbeleggen wordt namelijk door de onteigening teweeggebracht en de opbrengst daarvan vormt derhalve een voordeel dat zonder onteigening niet zou hebben bestaan. De stelling van [eiser] dat (het bedrag aan rente op) het vrijkomend kapitaal moet worden aangewend voor de kosten van het huren van de vervangende bedrijfsruimte, miskent dat voor die kosten een afzonderlijke vergoeding in de schadeloosstelling is opgenomen. Het voorgaande brengt mij tot de conclusie dat de Rechtbank terecht de rente van vrijkomend kapitaal als voordeel in mindering heeft gebracht op de bijkomende schade.

2.2.7.1. De klacht dat de Rechtbank het bedrag aan huisvestingskosten ter zake van de onteigende bedrijfsruimte (eveneens) heeft verrekend met het totaal van de bijkomende schade, gaat eraan voorbij dat ter zake van deze kosten in het geheel geen sprake is van schade als gevolg van de onteigening. De onteigening weggedacht moest [eiser] die kosten immers toch al maken. Aan verrekening van die kosten met de bijkomende schade wordt dan niet meer toegekomen. Van een dubbeltelling waarvan het middel rept, is dan ook geen sprake.

2.2.7.2. Deskundigen zijn hier blijkens hun rapportage ook van uitgegaan. Het voorlopig deskundigenrapport vermeldt met betrekking tot dit punt:

"(p. 7) (...) Deskundigen is opgevallen, dat in de jaarstukken geen rekening is gehouden met huisvestingskosten voor het bedrijf. Redelijkerwijs zou daarmee naar de mening van deskundigen wel rekening moeten worden gehouden. (...) deskundigen [menen] dat het redelijk is om als huisvestingskosten een bedrag van f. 9.000,-- per jaar op te voeren (...). (p. 8) (...) - inkomensschade: Voor de verplaatsing van het bedrijf gaan deskundigen uit van het huren van een vervangende werkplaats (...) De daarmee gepaard gaande kosten begroten deskundigen op (...) f. 12.000,-- per jaar. Hierop dient in mindering te worden gebracht het bedrag aan huisvestingskosten, zoals hiervoor door deskundigen begroot voor de bestaande ruimte, te weten f. 9.000,--. (...) nadelig verschil f. 3.000,--"

In het definitieve deskundigenrapport hebben deskundigen hun mening ten aanzien van dit punt (volledig) gehandhaafd (p. 8 en 9). Deskundigen hebben de huisvestingskosten dus ook niet als schade als gevolg van de onteigening aangemerkt. Ik ben ervan overtuigd dat de Rechtbank beoogd heeft zich bij dit standpunt aan te sluiten. Dit komt tot uiting in de overwegingen van de Rechtbank omtrent de dubbeltelling, hoewel die overwegingen, zoals uit mijn hiervoor gehouden betoog volgt, 'een brug te ver' zijn.

2.3.Middel III: het voordeel als gevolg van het voortgezet gebruik om niet.

2.3.1.Middel III betoogt dat de Rechtbank verzuimd heeft de Gemeente te veroordelen de aanbieding van de Gemeente tot voortgezet gebruik van het onteigende pand om niet gestand te doen en een voordeel op de inkomensschade in mindering te brengen.

2.3.2.Het eerste onderdeel van het middel mist feitelijke grondslag aangezien de Rechtbank in haar vonnis van 9 mei 2000, waarbij zij de vervroegde onteigening heeft uitgesproken, tevens heeft bepaald dat de Gemeente het bijkomend aanbod van voortgezet gebruik om niet tot 1 februari 2001 gestand doet.

2.3.3.Het tweede onderdeel van het middel betoogt terecht dat de Rechtbank in haar vonnis a quo verzuimd heeft het voordeel dat voortvloeit uit het gestand doen van het aanbod tot voortgezet gebruik om niet in de beoordeling van de hoogte van de bijkomende schade te betrekken. Dit kan evenwel niet tot cassatie leiden. [eiser] heeft immers geen belang bij het welslagen van deze klacht aangezien deze post - door deskundigen begroot op ƒ 15.300 - als negatief voordeel in mindering komt op de overige bijkomende schade die [eiser] als gevolg van de onteigening lijdt.

3.Conclusie

Ik concludeer tot gegrondbevinding van middel I, letter B, onderdelen 1, 2 en 4, tot vernietiging van het vonnis van de Rechtbank en tot verwijzing van het geding naar een hof voor een onderzoek van de zaak voor zover deze betrekking heeft op de vaststelling van de bijkomende schade met betrekking tot de woonruimte.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

1 RvdW 2000, nr. 173 en Bouwrecht augustus 2001, nr. 8 m.nt. J.F. de Groot.

2 Voorlopig deskundigenrapport, p. 5.

3 Ibid. p.6, onder B.

4 Definitief deskundigenrapport p. 5 en 7.

5 HR 10 juni 1981, NJO 1981, 4 (Limburg/Zillekens I), HR 25 januari 1984, NJ 1984, 729 (Zillekens/Limburg II) en HR 8 juli 1986, NJ 1987, 434 (Zillekens/Limburg III).

6 Gemeente 's-Gravenhage/Metterwoon Vastgoed B.V.

7 Daarbij moet wel worden bedacht dat voordeelsverrekening alleen plaats mag vinden met die schadeposten die voldoende samenhang vertonen met de verkregen of te verkrijgen voordelen. Dit wordt ook wel genoemd het vereiste van de economische eenheid.

8 Zie o.m. HR 8 juli 1974, NJ 1975, 27 m.nt. Mörzer Bruijns, inzake Wijchen/Geurts.

9 Voor een verhandeling over voordeelstoerekening verwijs ik naar C.W. Claassen, Toerekening van voordelen bij de vaststalling van de schadeloosstelling voor onteigening, 1982.