HR, 23-10-1992, nr. 8108

Documentgegevens:

ECLI:NL:HR:1992:ZC0735

Instantie

Hoge Raad

Datum

23-10-1992

Zaaknummer

8108

LJN

ZC0735

Roepnaam

Reinders/Ebbens

Vakgebied(en)

Huurrecht (V)

Brondocumenten en formele relaties

ECLI:NL:HR:1992:ZC0735, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 23‑10‑1992; (Cassatie)

Conclusie: ECLI:NL:PHR:1992:3, Gevolgd

ECLI:NL:PHR:1992:3, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 25‑08‑1992

Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:1992:ZC0735, Gevolgd

Vindplaatsen

NJ 1992, 812

RvdW 1992, 233

Uitspraak 23‑10‑1992

Inhoudsindicatie

Huurrecht woonruimte. Dringend nodig hebben voor eigen gebruik vanwege het voorgenomen gebruik als woning voor de zoon van verhuurder die bedrijfsleider is van de dochtermaatschappij van verhuurder. Voor “dringendheid” aan twee vereisten voldoen, omvang lasten. Art. 7A:1623 e lid 1 BW (thans art. 7:274 lid 1 onder c BW) eist dat verhuurder in elk geval de dringendheid van het eigen gebruik aannemelijk maakt. Slaagt hij daar niet in, dan is de door de bepaling vereiste belangenafweging niet aan de orde. “Dringendheid” minder snel aangenomen naarmate verhuurder alternatieven heeft.

23 oktober 1992Eerste KamerRek. nr. 8108Br.

Hoge Raad der Nederlanden

Beschikking

in de zaak van:

[verzoekster] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats] ,VERZOEKSTER tot cassatie,advocaat: Jhr. Mr. J.L.R.A. Huydecoper,

t e g e n

1. [verweerder] ,2. [verweerster] , echtelieden,

wonende te [woonplaats] , [gemeente] ,

VERWEERDERS in cassatie,

advocaat: Mr. E. Grabandt.

1. Het geding in feitelijke instanties Met een op 28 mei 1991 gedateerd verzoekschrift heeft verzoekster tot cassatie - verder te noemen [verzoekster] - zich gewend tot de Kantonrechter te Beetsterzwaag met verzoek het tijdstip vast te stellen dat de huurovereenkomst tussen haar en verweerders in cassatie - verder te noemen [verweerders] - van de woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] zal eindigen.

Nadat [verweerders] tegen het verzoek verweer hadden gevoerd, heeft de Kantonrechter bij beschikking van 31 juli 1991 het verzoek afgewezen.

Tegen deze beschikking heeft [verzoekster] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Leeuwarden,

Bij beschikking van 22 november 1991 heeft de Rechtbank de bestreden beschikking met verbetering van gronden bevestigd.

De beschikking van de Rechtbank is aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen de beschikking van de Rechtbank heeft [verzoekster] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

[verweerders] hebben verzocht het beroep te verwerpen.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Strikwerda strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In deze zaak gaat het om het volgende:

[verzoekster] heeft aan [verweerders] de huur van een door haar aan hen verhuurde woning opgezegd op grond dat zij die woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Toen zij niet binnen zes weken na deze opzegging de mededeling van [verweerders] had ontvangen dat laatstgenoemden in een beëindiging van de huurovereenkomst toestemden, heeft [verzoekster] zich gewend tot de Kantonrechter met het verzoek het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

3.2 De Kantonrechter heeft dit verzoek afgewezen op grond dat [verzoekster] onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. In hoger beroep heeft de Rechtbank de beschikking van de Kantonrechter met verbetering van gronden bekrachtigd. De Rechtbank heeft - kort samengevat - geoordeeld dat weliswaar het voorgenomen gebruik van de woning als woning voor [betrokkene 1] , de bedrijfsleider van een dochtermaatschappij van [verzoekster] , moet worden beschouwd als eigen gebruik door [verzoekster] in de zin van art. 7A: 1623e lid 1 onder 3° BW, maar dat hetgeen door [verzoekster] ter zake is aangevoerd geen grondslag kan vormen voor het gestelde dringende eigen gebruik en dat daarom een afweging van belangen achterwege kan blijven.

3.3 Onderdeel 2 van het middel - onderdeel 1 bevat geen klacht - klaagt dat de Rechtbank aldus oordelende is uitgegaan van een onjuiste opvatting omtrent het bepaalde in art. 1623e lid 1, aanhef en onder 3°, en strekt ten betoge dat blijkens de wetstekst en de wetsgeschiedenis "de mate van dringendheid van de eigen behoefte van de verhuurder aan gebruik van het gehuurde niet een absoluut en/of een door de rechter op zichzelf te beoordelen gegeven is, maar dat daarentegen met inachtneming van de wederzijdse belangen van de partijen moet worden beoordeeld of de behoefte van de verhuurder zo dringend is, dat aan de vereisten voor een beroep op het onderhavige wetsartikel is voldaan".Dit betoog faalt. De Rechtbank heeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting gegeven door eerst te onderzoeken of de verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat hij het goed "dringend" nodig heeft voor eigen gebruik en, toen zij dit niet het geval oordeelde, het verzoek af te wijzen. De bepaling van art. 1623e lid 1, aanhef en onder 3°, eist immers dat de verhuurder in elk geval de dringendheid van het eigen gebruik aannemelijk maakt. Oordeelt de rechter dat hij reeds daarin niet is geslaagd, dan behoeft de door de bepaling tevens vereiste belangenafweging niet aan de orde te komen. Ook de geschiedenis van de bepaling, weergegeven in de conclusie van het Openbaar Ministerie onder 8, biedt aan de door het onderdeel verdedigde opvatting geen steun. Uit deze geschiedenis blijkt daarentegen dat de wetgever de mogelijkheid tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond dat de verhuurder het gehuurde nodig heeft voor eigen gebruik weliswaar niet heeft willen uitsluiten, doch deze wel met het oog op een deugdelijke bescherming van de huurder sterk heeft willen beperken. Het strookt met dat oogmerk dat het verzoek reeds kan worden afgewezen op de grond dat niet aannemelijk is gemaakt dat het door de verhuurder gestelde eigen gebruik "dringend" is. Het onderdeel kan derhalve niet tot cassatie leiden.

3.4 Onderdeel 3 keert zich tegen het oordeel van de Rechtbank dat hetgeen door [verzoekster] is aangevoerd geen grondslag kan vormen voor het gestelde dringende eigen gebruik, alsmede tegen de aan dat oordeel ten grondslag gelegde overwegingen.

3.4.1 Anders dan subonderdeel 3 a aanvoert, is de Rechtbank bij voormeld oordeel niet uitgegaan van een onjuiste opvatting met betrekking tot het begrip "zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik" als bedoeld in art. 1623e lid 1 onder 3° door onder meer te overwegen dat in de omgeving van de woning voldoende alternatieve woonruimte aanwezig is. De Rechtbank heeft deze omstandigheid mede in aanmerking genomen bij de beantwoording van de vraag of [verzoekster] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De Rechtbank heeft aldus geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Met subonderdeel mist feitelijke grondslag voor zover het uitgaat van de opvatting dat de Rechtbank zou hebben geoordeeld dat de omstandigheid dat alternatieve woonruimte in de omgeving aanwezig is, uitsluit dat van een dringende behoefte voor eigen gebruik sprake is.

3.4.2 Subonderdeel 3 b faalt eveneens. De Rechtbank heeft geoordeeld dat ook de omstandigheid dat de dochtermaatschappij [betrokkene 1] mogelijk, indien deze duurdere alternatieve woonruimte in de omgeving zou moeten betrekken, een loonsverhoging zal moeten toekennen, en daaruit voor die dochtermaatschappij financieel nadeel zal voortvloeien, niet meebrengt dat hier sprake is van een dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Dit oordeel geeft geen blijk van een onjuiste opvatting omtrent het bepaalde in art. 1623e lid 1, aanhef en onder 3°.

3.4.3 Subonderdeel 3 c betoogt dat, anders dan de Rechtbank in rov. 8 van haar beschikking heeft aangenomen, het feit dat de met betrekking tot de verhuurde woning bestaande huursituatie de verhuurder voor hoge lasten plaatst omdat de huurpenningen in geen verhouding staan tot de te betalen hypotheeklasten, wel degelijk een factor kan zijn, die meebrengt dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De klacht mist feitelijke grondslag. De Rechtbank heeft de verhouding tussen de huur en de hypotheekkosten kennelijk niet zodanig geacht dat deze in haar oordeel verandering zou kunnen brengen. Daarbij heeft de Rechtbank mede rekening gehouden met de voor [verzoekster] bestaande mogelijkheid tot huurverhoging te komen en met de omstandigheid dat [verzoekster] zich jegens [verweerders] op deze factor beroept zonder eerst een poging hiertoe te hebben ondernomen. Aldus opgevat geeft het oordeel van de Rechtbank, dat verweven is met feitelijke waarderingen, ook geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting.Voor zover het subonderdeel tenslotte betoogt dat de Rechtbank heeft nagelaten te onderzoeken of de verschillende factoren waarop [verzoekster] een beroep heeft gedaan ten betoge dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, tezamen een "dringende" behoefte opleveren, mist het feitelijke grondslag, omdat de Rechtbank zulks, naar uit rov. 9 van haar beschikking volgt, wel degelijk heeft onderzocht.

3.4.4 De subonderdelen 3 d en 3 e falen, omdat zij voortbouwen op de gedachte die ten grondslag ligt aan onderdeel 2 van het middel en die in 3.3 onjuist is bevonden.

4. Beslissing

De Hoge Raad:verwerpt het beroep;

veroordeelt [verzoekster] in de kosten van het geding in cassatie, tot deze uitspraak aan de zijde van [verweerders] begroot op f 2.275,--, op de voet van art. 57b Rv. te voldoen aan de Griffier.

Deze beschikking is gegeven door de vice-president Snijders als voorzitter en de raadsheren Roelvink, Mijnssen, Korthals Altes en Heemskerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Davids op 23 oktober 1992.

Conclusie 25‑08‑1992

Inhoudsindicatie

ASRek. nr. 8108Parket, 25 augustus 1992

Mr. Strikwerda

Conclusie inzake:

[verzoekster] B.V.

t e g e n

1. [verweerder]2. [verweerster]

Edelhoogachtbaar College,

1. Verzoekster tot cassatie (hierna: [verzoekster] ) verhuurt aan verweerders in cassatie (hierna: het echtpaar [verweerder] ) de woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] . Op 28 maart 1991 heeft [verzoekster] de huur tegen 1 oktober 1991 opgezegd, met als reden dat zij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het echtpaar [verweerder] heeft laten weten met beëindiging van de huurovereenkomst niet accoord te gaan.

2. Daarop heeft [verzoekster] zich gewend tot de Kantonrechter te Beetsterzwaag met het verzoek het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Ter ondersteuning van haar stelling dat zij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik voerde [verzoekster] aan dat haar bedrijfsbelang vordert dat de zoon van haar directeur, [betrokkene 1] ., die als bedrijfsleider verbonden is aan vestigingen van een dochtermaatschappij te [vestigingsplaats 1] en te [vestigingsplaats 2] , de woning gaat bewonen. De woning zou voor [betrokkene 1] . een "perfecte uitvalsbasis" zijn om die vestigingen te bereiken en de dochtermaatschappij een loonsverhoging besparen, aangezien [betrokkene 1] . dan niet in staat behoeft te worden gesteld alternatieve woonruimte te bekostigen. Bovendien voerde [verzoekster] aan dat de door het echtpaar [verweerder] te betalen huurpenningen in geen verhouding staan tot de door [verzoekster] te betalen hypotheekkosten met betrekking tot de woning.

3. Bij beschikking van 31 juli 1991 heeft de kantonrechter het verzoek afgewezen. Ook in hoger beroep had [verzoekster] geen succes: bij beschikking van 22 november 1991 heeft de Rechtbank te Leeuwarden de beschikking van de kantonrechter met verbetering van gronden bekrachtigd.

4. De rechtbank was van oordeel dat het voorgenomen gebruik van de woning door [betrokkene 1] . onder de gegeven omstandigheden weliswaar kan worden beschouwd als "eigen gebruik" door [verzoekster] in de zin van art. 7A:1623e lid 1 sub 3° BW, maar dat [verzoekster] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning voor dit gebruik "dringend" nodig heeft. In de visie van de rechtbank brengt dit mee dat een afweging van belangen van verhuurder en huurder verder achterwege kan blijven.

5. Tegen de beschikking van de rechtbank is [verzoekster] (tijdig) in cassatie gekomen met een uit drie onderdelen opgebouwd middel. Het echtpaar [verweerder] heeft een verweerschrift ingediend en verzocht het cassatieberoep te verwerpen.

6. Na onderdeel 1, dat geen klacht bevat, betoogt onderdeel 2 van het middel dat de rechtbank blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting van art. 7A:1623e lid 1 sub 3° BW door de dringendheid van het door [verzoekster] voorgenomen eigen gebruik van het verhuurde afzonderlijk te beoordelen, zonder daarbij rekening te houden met de (naar [verzoekster] had aangevoerd: geringe) mate waarin het echtpaar [verweerder] belang heeft bij het verhuurde. Volgens het middelonderdeel volgt uit de wetstekst en de wetsgeschiedenis dat de mate van dringendheid van de eigen behoefte van de verhuurder aan gebruik van het verhuurde niet een absoluut en op zichzelf te beschouwen gegeven is, maar dat met inachtneming van de wederzijdse belangen van partijen moet worden beoordeeld of de behoefte van de verhuurder zo dringend is, dat aan de vereisten voor een beroep op het onderhavige wetsartikel is voldaan.

7. De tekst van art. 7A:1623e lid 1 sub 3° BW biedt naar mijn mening geen steun aan de door het middelonderdeel verdedigde opvatting. Voor zover hier van belang luidt die tekst:

"De rechter kan de vordering slechts toewijzen (...) indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik (...) dat van hem, de belangen en behoeften van beide partijen (...) naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd (...)".

Ik zou menen dat deze tekst taalkundig niet anders kan worden verstaan dan dat de verhuurder eerst aannemelijk dient te maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat, mocht hij daarin slagen, vervolgens de vraag aan de orde komt of de mate van dringendheid zo groot is dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Pas bij de beoordeling van deze laatste vraag moeten de belangen en behoeften van beide partijen naar billijkheid in aanmerking worden genomen, d.w.z. de belangen en behoeften die leiden tot het aannemen van dringendheid aan de zijde van de verhuurder worden afgewogen tegen de belangen en behoeften van de huurder. De eis dat de verhuurder aannemelijk moet maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft gaat dus vooraf aan de belangenafweging en is in zoverre als een afzonderlijk vereiste te beschouwen. Weliswaar geeft de wetstekst geen aanwijzingen omtrent de vraag welke belangen en behoeften van de verhuurder de conclusie kunnen rechtvaardigen dat deze het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dus ook geen aanwijzingen omtrent de vraag waar de eerste beoordelingsfase overgaat in de tweede, maar zulks betekent niet dat de tekst van de wet noodzakelijk meebrengt dat het dringendheidsvereiste wordt geabsorbeerd door de belangenafweging en geen zelfstandige betekenis toekomt.

8. De wetsgeschiedenis wijst niet in een andere richting. De in het cassatierekest aangehaalde uitlating van de minister heeft niet betrekking op de vraag of het dringendheidsvereiste al dan niet afzonderlijk moet worden beoordeeld, doch strekte ter bestrijding van het standpunt van sommige sprekers die de mogelijkheid van beëindiging wegens dringend eigen gebruik van het verhuurde door de verhuurder geschrapt wilden zien. De minister bestreed dit standpunt door erop te wijzen dat het schrappen van een dergelijke grond

"sterk in strijd (zou) zijn met wat wij met het wetsontwerp beogen: een evenwichtig geheel van regelingen, waarmee inderdaad de positie van de huurder in hoge mate wordt versterkt maar waarmee ook aan de positie van de verhuurder een zekere aandacht wordt gegeven. De huurder moet een deugdelijke bescherming verkrijgen maar een algemene uitsluiting van ontruimen op grond van eigen gebruik gaat mij te ver. Ik vind dit een verstoring van het evenwicht, dat wij hebben gezocht en dat naar mijn mening is gevonden".

Zie Huurrecht, losbl., art. 1623e, aant. 3, onder b. De uitlating onderstreept het uitzonderingskarakter van de onderhavige opzeggingsgrond en biedt aldus eerder een argument tegen, dan voor de door het middelenonderdeel verdedigde opvatting: door het dringendheidsvereiste als zelfstandig vereiste vooraf te laten gaan aan de belangen afweging wordt de drempel bij toepassing van de onderhavige opzeggingsgrond immers verhoogd en verkrijgt de huurder meer bescherming. Vgl. de conclusie OM (A-G Leijten) voor HR 2 november 1984, NJ 1985, 269, onder 4.

9. In de rechtspraak van de Hoge Raad is de onderhavige kwestie bij mijn weten nog niet uitdrukkelijk aan de orde gekomen. HR 9 december 1983, NJ 1984, 307 nt. PAS lijkt te wijzen in de richting van een gescheiden behandeling van het dringendheidsvereiste (r.o. 3.3). In de lagere rechtspraak en onder de schrijvers bestaat weinig twijfel dat de vraag naar de dringendheid eerst wordt gesteld en dat pas na bevestigende beantwoording wordt overgegaan tot belangenafweging. Zie o.m. Rb den Bosch 24 augustus 1983, NJ 1984, 620; Rb den Bosch 4 januari 1984, WR 1984, 30; Rb Assen 24 januari 1984, te kennen uit NJ 1985, 269; Ktg Utrecht 21 februari 1984, WR 1984, 56 (bekrachtigd door Rb Utrecht 28 juni 1984, WR 1984, 119); Ktg Nijmegen 20 november 1987, PG 1988, 2729; Rb Haarlem 22 maart 1988, WR 1988, 96; Rb Utrecht 23 maart 1988, WR 82; Ktg Eindhoven 21 maart 1990, WR 1990, 79; Rb Roermond 10 april 1991, te kennen uit NJ 1992, 301; Ktg Rotterdam, WR 1991, 84; Rb Amsterdam 4 September 1991, WR 1992, 7; P.A. Stein, noot onder HR 12 januari 1979, NJ 1979, 500; De Mol, Huurrecht, 2e dr. 1980, p. 206; Adriaansens en Bolt, Bouwrecht 1985, p. 518; Van Son, Advocatenblad 1986, p. 169; De Feyter e.a., De belangenafweging bij dringend eigen gebruik, 1988, p. 1 (Tan), p. 6/7 (De Zeeuw), p. 19 (Van Haalen), p. 55 (Vrij); Asser-Abas, 1990, nr. 140; Saelman, Huur en verhuur, 2e dr. 1990, p. 49-51; Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte, 2e dr. 1991, p. 89-91. Zie voorts conclusie OM (A-G van Soest) voor HR 26 juni 1992, rek.nr. 8094, onder 4.1.

10. Dat het dringendheidsvereiste vooraf gaat aan de belangenafweging betekent overigens niet dat tussen het een het ander een waterdicht schot moet worden gedacht. De belangen en behoeften immers, die de conclusie kunnen wettigen dat de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vormen vervolgens de elementen die aan de zijde van de verhuurder in de belangenafweging aan de orde zullen moeten komen. Vgl. conclusie OM (A-G van Soest) voor HR 26 april 1985, NJ 1985, 802, onder 5 en vgl. voorts De Zeeuw t.a.p. en Bockwinkel, a.w., p. 102. Deze samenhang zal in veel gevallen de noodzaak van een afzonderlijke behandeling van het dringendheidsvereiste en de belangenafweging opheffen, maar dit neemt niet weg dat het dringendheidsvereiste formeel aan de belangenafweging vooraf gaat en in de regeling van art. 7A:1623e lid 1 sub 3° BW als drempelvereiste fungeert.

11. De centrale klacht van onderdeel 2 acht ik dan ook ongegrond. Het onderdeel stuit daarop in zijn geheel af.

12. Onderdeel 3 komt met rechts- en motiveringsklachten op tegen het oordeel van de rechtbank dat de door [verzoekster] gestelde behoefte aan eigen gebruik van het verhuurde niet als dringend kan worden aangemerkt.

13. Bij de beoordeling van dit middelonderdeel moet voorop gesteld worden dat het oordeel over de vraag of het voorgenomen gebruik als dringend kan worden beschouwd berust op een feitelijke waardering van de omstandigheden, welke aan de rechter die over de feiten oordeelt is voorbehouden. Cassatietoetsing strekt derhalve niet verder dan tot de vraag of de rechter bij zijn beslissing niet is uitgegaan van een onjuist begrip van het wettelijk criterium: dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Vgl. HR 12 januari 1979, NJ 1979, 500 nt. PAS, met betrekking tot art. 1623e lid 1 sub 4° (oud) BW.

14. Naar deze maat gemeten zullen de klachten van onderdeel 3 m.i. niet tot cassatie kunnen leiden.

15. De klacht van subonderdeel 3.a moet falen, omdat bij de beoordeling van het gewicht van de belangen en behoeften van de verhuurder een rol mag spelen dat in de omgeving van het verhuurder voldoende alternatieve woonruimte beschikbaar is. Uit HR 26 april 1985, NJ 1985, 205 valt niet af te leiden dat met deze omstandigheid bij de beoordeling van het dringendheidsvereiste geen rekening zou mogen worden gehouden. Ook de klachten van de subonderdelen 3.b en 3.c zullen niet kunnen slagen. Besparing of lastenverlichting kan (HR 25 november 1983, NJ 1984, 347) een dringende behoefte opleveren. Maar of dat zo is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Het oordeel, dat in het onderhavige geval de lastenverlichting c.q. besparing, die zou worden bereikt wanneer [betrokkene 1] . de woning betrekt, onvoldoende is om aan te nemen dat [verzoekster] het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, komt als feitelijk oordeel voor rekening van de rechtbank, is niet onbegrijpelijk en getuigt niet van een onjuiste opvatting van de dringendheidseis.

16. De klachten van de subonderdelen 3.d en 3.e missen zelfstandige betekenis naast de eerder opgeworpen klachten en behoeven geen bespreking.

17. De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaalbij de Hoge Raad der Nederlanden,