HR, 25-10-1985, nr. 6833

as

Nr. 6833 request

HuurprijsvaststellingBedrijfsruimte

Parket, 15 augustus 1985

Mr. Leijten

Conclusie inzake:

[verzoekster] B.V.

tegen:

[verweerster]

Edelhoogachtbaar College,

1. Bij de beschikking van 15 november heeft de rechtbank te Rotterdam in hoger beroep - met gedeeltelijke vernietiging van de in deze zaak door de kantonrechter te Rotterdam gegeven beschikking van 25 januari 1984 - de huurprijs van de bedrijfsruimte gelegen aan het [a-straat 4] ( [A] ) en [a-straat 6] ( [B] ) te [plaats] met ingang van 1 juni 1982 vastgesteld op f. 165.745,55 per jaar. Voordien betaalde de (hoofd) huurster en verzoekster in cassatie [verzoekster] B.V. - verder ook te noemen: [verzoekster] - aan de hoofdverhuurster en verweerster in cassatie [verweerster] U.A. - verder ook te noemen: [verweerster] - f. 131.817,60 per jaar. [verzoekster] heeft [A] onderverhuurd aan [C] B.V., en de [B] aan ( [betrokkene 1] , [betrokkene 2] en) [B] B.V. De huur, die zij moet betalen wordt doorberekend aan de onderhuurders. Deze betaalden onderscheidenlijk f. 73.209,84 en f. 58.607,40 en moeten volgens de beschikking der rechtbank gáán betalen f. 94.500,25 en f. 71.245,30 - alles per jaar.

2.Tegen de eindbeschikking van de rechtbank heeft [verzoekster] zich van beroep in cassatie voorzien onder aanvoering van één middel, bestaande uit drie onderdelen. Ook had [verzoekster] beroep in cassatie ingesteld tegen de tussenbeschikking van de rechtbank van 19 april 1984. Nu [verzoekster] de daartegen gerichte klacht, opgenomen in haar cassatie-schriftuur onder 4, heeft ingetrokken zal zij in haar beroep tegen die tussenbeschikking alsnog niet-ontvankelijk moeten worden verklaard.

3.De klachten, die overblijven - opgenomen in de schriftuur onder de aanduiding 3.1.1. tot en met 3.3.3. - richten zich alle tegen de motivering welke de rechtbank heeft gegeven aan haar beslissing, dat de huurprijzen van de elf - ter nadere vaststelling van de huurprijs - door de Bedrijfshuuradviescommissie (B.H.A.C.) bij haar advies in de huurvergelijking betrokken panden, overeenkomstig de eis gesteld bij artikel 1632a lid 1 BW, betrekking hebben op de in die bepaling bedoelde "vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse".

4.Min of meer centraal staat daarbij het volgende:In 1977 heeft de rechtbank te Rotterdam - op voet van art. 1632a oud BW een nadere huurprijs vastgesteld voor een aantal winkelpanden, gelegen te [plaats] aan het [a-straat] nummers [a-straat 1] , [a-straat 2] , [a-straat 5] , [a-straat 8] en [a-straat 10] . Dit geschiedde bij in hoger beroep gegeven beschikkingen van 16 november 1977. Al deze beschikkingen, die onherroepelijk zijn geworden bevatten de navolgende overweging:

"Overwegende, dat ook de bedrijfsruimte aan de andere zijde van het [a-straat] , de zgn. zonzijde, niet als vergelijkbare bedrijfsruimte in aanmerking kan worden genomen, zowel omdat zij door bouwstijl en ligging meer aansluit bij [de wijk], als ook ten gevolge van de verschillende bestemmingen; horeca aan de zonzijde en detailhandel aan de in dit geding aan de orde zijnde schaduwzijde."

Met bedrijfsruimte aan de andere zijde van het [a-straat] - de zuidzijde, de zonzijde met de oneven nummers - wordt gedoeld op de in de huidige nadere huurprijsvaststelling betrokken ruimten aan het [a-straat 4] en [a-straat 6] . We kunnen er voorts van uitgaan dat zó de huurprijzen van de nrs. [a-straat 4] en [a-straat 6] indertijd in de vergelijking waren betrokken, zulks de huurprijzen van de nrs. [a-straat 1] e.v. , lager zou hebben gemaakt dan ze krachtens de beschikkingen van 16 november 1977 zijn geworden.

Onder de elf panden, wier huurprijs in de vijfjarige referentieperiode, door de B.H.A.C. in haar door de kantonrechter in principe, door de Rechtbank integraal gevolgd advies in deze zaak is opgenomen, behoren de [a-straat 1], [a-straat 2], [a-straat 5], [a-straat 8] en [a-straat 10] . Men kan berekenen dat zo die zes huurprijzen niet hadden meegeteld de gemiddelde in de vergelijking betrokken huurprijs per m2 gelijkvloers (en daar gaat het hoofdzakelijk om) zou zijn geweest f. 482,37 terwijl dat nu is f. 573,60. De huur van de twee parterres zou dan samen hebben bedragen f. 119.628,--, nù f. 142.249,-- per jaar en het verschil zou niet zo veel kleiner zijn dan tussen de voor en na de beschikking der rechtbank verschuldigde huur.

Daar komt dan nog bij dat na aftrek van die vijf panden en van de overblijvende zes nog drie aan de schaduwzijde liggen: de [a-straat 3], [a-straat 7] en [a-straat 9] . Zou volstaan zijn met de drie panden (cafés restaurant) aan de oneven zijde dan zou de huur per m2 gelijkvloers worden f. 411,-- en in haar geheel (f. 101.928,--) niet onaanzienlijk beneden de oude huurprijs (f. 119.628,--) zijn gebleven.

5. Het zgn. dubbeleffect, waar [verzoekster] , onder meer op blz. 10 van haar schriftuur op doelt, houdt in dat andere huurprijzen eerst hoger zijn geworden doordat de - lage - huurprijs van de nrs. [a-straat 4] en [a-straat 6] daarbij niet meedeed terwijl die hogere huurprijzen nu ook een extra verhogend effect hebben op de huurprijsvaststellingen van de nrs. [a-straat 4] en [a-straat 6] omdat ze ter bepaling daarvan wèl meetellen.

6. Ondanks het onder 4 en 5 aangevoerde, meen ik toch dat het beroep niet kan slagen.

7. Art. 1632a BW is een erg pragmatisch artikel, waaraan iedere ideologie vreemd is.

Ik kan het niet nalaten te trachten dit te verduidelijken aan de hand van een voorbeeld. In een straat staan zes cafés naast elkaar, allemaal precies hetzelfde wat betreft inhoud, inrichting, bestemming enz. enz. De huur per maand per café bedraagt respectievelijk: f. 1000,--, f. 2000,--, f. 4000,--, f. 6000,--, f. 10.000,-- en f. 15.000,--. De verhuurder van het eerste café vraagt nadere prijsvaststelling. De B.H.A.C. en de rechter hebben vijf zeer vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Ik laat de referentieperiode buiten spel en stel dan vast dat de nieuwe huur waarschijnlijk zal worden verhoogd van f. 1000, tot f. 7400, per maand. Tezelfdertijd vraagt de huurder van het zesde café verlaging van zijn huurprijs. Naar ik meen zal de huur worden verlaagd voor f. 15000 tot f. 4600,-- per maand. Maar als de verhuurder van het eerste café het eerst de nieuwe huur krijgt heeft dat invloed op de verlaging van de vijfde huur enz.

8. Ik bedoel te zeggen, dat hier niet met een moreel huurbegrip wordt gewerkt, de huur is te hoog of te laag als eerdere huren in de huurt lager of hoger zijn, waar dat nu ook door komt. Als daarom de huurprijzen van de nrs. [a-straat 1] , [a-straat 2] , [a-straat 5] , [a-straat 8] en [a-straat 10] krachtens onherroepelijk rechterlijke beschikking zijn vastgesteld op (hoge) bedragen, die lager zouden zijn geweest als indertijd wel rekening was gehouden met de (lage) van de nrs. [a-straat 4] en [a-straat 6] dan is dat laatste voor hun huidige huurprijs en voor de huidige vaststelling der huurprijzen voor de nrs. [a-straat 4] en [a-straat 6] van geen betekenis. Waar het om gaat is of die huurprijzen vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse betreffen. De in vergelijking gebrachte huurprijzen zijn een feit, waarvan de oorzaak niet ter zake doet.

9. Ook is niet direct van belang de vraag of de rechtbank in 1977 juist heeft beslist door toen de huurprijzen van de nrs. [a-straat 4] en [a-straat 6] buiten geding te laten, maar wel:

I of de rechtbank nu de in de vergelijking betrokken panden aan de schaduwzijde van het [a-straat] als vergelijkbare bedrijfsruimte in de huurprijsvaststelling kòn betrekken en misschien:

II of de rechtbank voldoend gemotiveerd heeft weerlegd de klacht, dat zij in strijd heeft gehandeld met vroegere beslissingen.

10. Wat dit laatste betreft; terecht wordt van de zijde van [verweerster] opgemerkt, dat het gewijsde in de zaken van 1977 de rechtbank thans niet kon binden en dat die beslissing evenmin feitelijke precedentwaarde heeft, lijkt mij eveneens duidelijk. Maar dan blijft de vraag of het verweer:

"U hebt vroeger beslist dat A niet vergelijkbaar is met B, dan mag u nu niet beslissen dat dezelfde B wel vergelijkbaar is met dezelfde A",

nog extra weerlegging behoeft, wanneer vaststaat dat de rechtbank in haar huidige beslissing de huurprijzen van de panden aan de noordzijde in haar berekening kon betrekken, omdat er van vergelijkbare bedrijfsruimte sprake was.

11. Eigenlijk moeten dan ook de volgende vragen onderscheiden worden:

a) Mocht de rechtbank de even nummers van het [a-straat] ( [a-straat 1] , [a-straat 2] , [a-straat 3] [a-straat 5] , [a-straat 7] , [a-straat 8] , [a-straat 9] , [a-straat 10] ) als vergelijkbare bedrijfsruimte opvoeren.

b) Mocht de rechtbank die even nummers van het [a-straat] ( [a-straat 1] , [a-straat 2] , [a-straat 5] , [a-straat 8] en [a-straat 10] ) als vergelijkbare bedrijfsruimte opvoeren ten aanzien waarvan zij in 1977 had geoordeeld, dat bij de huurprijsvaststelling daarvan de nrs. [a-straat 4] en [a-straat 6] geen vergelijkbare bedrijfsruimte vormden?

c) Mocht de rechtbank die even nummers van het [a-straat] (nrs. [a-straat 2] en [a-straat 8] ) in de huurprijsvaststelling betrekken, waarin een reisbureau gevestigd was, nu reisbureaus, aldus de klacht, niet vallen onder de omschrijving van bedrijfsruimte van art. 1624 lid 2 BW?

12 Ad a12.1 De vraag of er sprake is van vergelijkbare bedrijfsruimte komt mij voor in hoge mate van feitelijke aard te zijn, als zodanig mede afhankelijk van deskundig advies. Toen bij de parlementaire behandeling van het huidige artikel gevraagd werd naar een nadere precisering van het begrip "vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse" antwoordde de Minister:

".... Menen wij dat sterk casuïstisch bepaalde kwesties als deze naar hun aard niet in de wet dienen te worden geregeld, doch aan het feitelijk oordeel van de rechter en van deskundigen moeten worden overgelaten.... Wij merken echter wel op, dat rekening houden met de aard van de activiteiten van de vestiging niet past in het systeem van de wet, dat alleen rekening houdt met de huurprijzen van vergelijkbare panden".

12.2 Zie in dit verband ook HR 10 december 1982 NJ 1983, 215 m.n. P.A.S., uit welk arrest de redacteur van Huurrecht m.i. wat al te algemeen concludeert dat de HR de rechter en de deskundigen vrij laat in de vergelijkbaarheid en de motivering daarvan.

12.3 Dat bedrijfsruimte, die voor Horeca-doeleinden wordt gebezigd, reeds daarom niet vergelijkbaar zou kunnen zijn met bedrijfsruimte, aangewend voor detailhandel is, mede gelet op het juist aangehaald citaat, niet wel verdedigbaar. Terecht stelt de rechtbank in haar eindvonnis vast, dat bij de vaststelling, welke bedrijfspanden vergelijkbaar zijn en welke niet een groot aantal factoren een rol spelen, die bovendien van geval tot geval verschillend kunnen zijn. Met de rechtbank ben ik van mening, dat ligging aan de zonzijde van een straat of plein dan wel aan de schaduwzijde aan de vergelijkbaarheid niet in de weg behoeft te staan. Ook de ligging aan de straat en de loopkeuze van het publiek behoeven vergelijkbaarheid niet te verhinderen.

12.4 Zo kan ik doorgaan: verschillen in bouwstijl, verschil in huurprijsniveau het kan, indien vaststaand, het op deskundig advies stoelend oordeel van de feitelijke rechter in cassatie niet aantasten. De circulaire van de Staatssecretaris van Economische Zaken van 27 augustus 1980, die geen hoogtepunt zal vormen in zijn oeuvre, is geen recht, gééft aanwijzingen voor de B.H.A.C.'s en lijkt mij niet steeds juist waar bij de vergelijkbaarheid wordt aanbevolen dat voor die bedrijfsruimten die aan specifieke eisen dienen te voldoen, zoals in de horeca - en de slagerij sector zo mogelijk panden uit de desbetreffende branche betrokken dienen te worden. Het is immers zeer wel mogelijk, dat de ene slagerij ter plaatse veel minder vergelijkbaar is met de andere dan een kruidenierswinkel. Het "gereglementeer" in de circulaire over het aantal in de vergelijking te betrekken panden, lijkt mij ook rechtstreeks in strijd met de wijze woorden van de minister, hiervoor aangehaald. Regeling bij circulaire is altijd nòg minder verkieslijk dan regeling bij wet.

12.5 Ik beantwoord kortom deze vraag a ronduit bevestigend.

13. Ad b. 13.1 Als nu op vraag a bevestigend wordt geantwoord, hoe kan dan de, wat de panden betreft als deelvraag aan te merken problematiek, onder b) vermeld nog van belang zijn?

13.2 Het kan zijn dat de beschikkingen van 1977 geheel of ten dele fout waren; het kan zijn dat ze goed waren onder de oude wet, en dat de huidige beslissing onder de nieuwe wet goed is; het kan zijn dat de beschikkingen van 1977 goed waren, maar dat in cassatie óók een andersluidend oordeel, overeenkomend met het huidige, stand had gehouden.

13.3 In het verweerschrift in cassatie worden op dit punt enkele treffende opmerkingen gemaakt:

a) in 1977 kon de rechtbank op grond van art. 1632a oud BW de nieuwe huur vaststellen aan de hand van de huurprijs der panden [a-straat 3] en [a-straat 9], ook als was die van de panden [a-straat 4] en [a-straat 6] in beginsel ook vergelijkbaar (nr. 7, blz. 7-9).

b) Wie A moet vergelijken zal wellicht veel vergelijkingsmateriaal nodig hebben waaronder B, terwijl als B vergeleken moet worden er maar een paar andere nodig zijn, waaronder niet A (nrs. 7, blz. 9).

13.4 Het komt mij dan ook voor dat de Rechtbank, die argumenteerde waarom de door [verzoekster] geformuleerde gronden van onvergelijkbaarheid:

zonzijde tegenover schaduwzijde;

bouwstijl zonzijde sluit meer aan bij [de wijk];

ligging sluit meer aan bij [de wijk];

verschil in bestemmingen, horeca en detailhandel,

ontleend aan de beschikkingen van 1977, in het onderhavige geval niet op gingen, niet nader behoefde aan te geven noch breder dan zij heeft gedaan behoefde te motiveren, waarom zij zich niet aan de inhoud van die beschikkingen hield.

14. Ad c

14.1 Voor twéé panden komt er dan nog bij, dat zij (ook) niet in de vergelijking zouden mogen worden betrokken, omdat het geen bedrijfsruimten waren in de zin van art. 1624 lid 2 BW.