HR, 28-06-1985, nr. 6839

v.R.

Nr. 6839 Request.

Huurprijzenwet Woonruimte.

Parket, 14 mei 1985.

Mr. Leijten.

Conclusie inzake:

[verzoekster] B.V.

tegen

[de bewoner].

Edelhoogachtbaar College,

Met betrekking tot de in cassatie aan de orde gestelde punten verschilt deze zaak niet van die onder nr. 6838, waarin ik heden conclusie nam, reden waarom ik onder aanhechting van een afschrift van die conclusie aan deze conclusie verzoek het daargestelde hier ingelast te achten en concludeer tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,

v.R.

Nr. 6838 Request.

Huurprijzen Woonruimte.

Parket, 14 mei 1985.

Mr. Leijten.

Conclusie inzake:

[verzoekster] B.V.

tegen

[bewoner 2].

Edelhoogachtbaar College,

Verweerder in cassatie - verder huurder te noemen - huurt met ingang van 1 maart 1979 van verzoekster tot cassatie - [verzoekster] - een driekamer flat in het onroerend goed, gelegen te [plaats] aan de [a-straat 1], flat [001]. Daarbij worden aan huurder door [verzoekster] een aantal andere diensten aangeboden. De huurder moest daarvoor met ingang van 1 september 1982 een bedrag betalen van f 3.160,-- per maand, van 1 juli 1983 af f 3.316,-- per maand.

De Huurcommissie (HC) in het ressort Zwolle heeft bij uitspraak van 12 januari 1983 de (kale) huur per maand vastgesteld op f 762,--, daarbij overwegende dat de betalingsverplichting voor de bijkomende en algemene voorzieningen buiten het aan de HC voorgelegde geschil stonden. Bij de vaststelling van de kale huur op dit bedrag per maand (hetgeen een aanmerkelijke verlaging inhield want per 1 augustus 1982 bedroeg die huurprijs f 1.295,-- per maand) heeft [verzoekster] zich neergelegd zonder daarmee te hebben willen erkennen dat op de rechtsverhouding tussen partijen de Huurprijzenwet Woonruimte (HPW) van toepassing is.

Huurder heeft zich vervolgens weer tot de HC gericht met het verzoek advies uit te brengen over de boven juist genoemde huurprijs in rekening gebrachte kosten als bedoeld bij art. 12 lid 1 van de HPW. Bij op 23 november 1983 uitgebracht advies, aan verhuurster verzonden op 9 januari 1984 is dat gebeurd. Daarbij heeft de HC het namens verhuurster gevoerd verweer dat zij niet bevoegd was de kosten als bedoeld bij art, 12 lid 1 van de HPW bij wege van advies vast te stellen, verworpen en deze kosten in haar advies vastgesteld op f 913,62 per maand, zulks terwijl hetgeen [verzoekster] aan de huurder terzake in rekening had gebracht een bedrag van f 2.398,-- per maand beliep.

[verzoekster] heeft zich daarop tot de Kantonrechter te Zwolle gewend met verzoek:

primair: de HC onbevoegd te verklaren "om reden dat het huurelement een dermate gering aandeel heeft in de tussen partijen gesloten overeenkomst, dat er geen sprake kan zijn van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte in de zin van art. 1623a B.W."

subsidiair: de HC niet-ontvankelijk te verklaren in haar advies betreffende de naast de kale huur (huurprijs) in rekening te brengen overige betalingsverplichtingen.

meer subsidiair: de betalingsverplichting met inbegrip van service- en andere bijkomende kosten van de huurder per 1 september 1982 vast te stellen op een bedrag van f 3.160,-- per maand.

Bij beschikking van 15 mei 1984 heeft de Kantonrechter te Zwolle het primaire verzoek van [verzoekster] toegewezen aldus dat hij de HC onbevoegd heeft verklaard (om te adviseren over de prijs van bijkomende kosten) met betrekking tot de ten processe bedoelde tussen partijen gesloten overeenkomst zulks, kort gezegd, op grond dat in de tussen partijen gesloten overeenkomst het verzorgingselement prevaleert boven het huurelement. Op in cassatie niet terzake doende (onjuiste) grond heeft de Kantonrechter voorts de huurder in zijn bij verweerschrift gedaan zelfstandig verzoek niet-ontvankelijk verklaard.

De huurder is van deze beschikking in hoger beroep gekomen. Bij beschikking van 27 november 1984 heeft de Rechtbank te Zwolle de beslissing van de Kantonrechter vernietigd, de HC bevoegd verklaard met betrekking tot de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de zaak verwezen naar de Kantonrechter te Zwolle om op de hoofdzaak te worden beslist. Uitgaande van hetzelfde vertrekpunt als de Kantonrechter, namelijk dat voor beantwoording van de vraag of op de overeenkomst van partijen de HPW toepasselijk is, moet worden onderzocht en beoordeeld of in die overeenkomst het verzorgingselement dan wel het huurelement overheerst, komt zij tot een andere slotsom, namelijk dat het huurelement overheerst (dat zij tot die slotsom komt is onmiskenbaar en wordt in cassatie door [verzoekster] dan ook niet betwist, hoewel het in de beschikking niet met zoveel woorden te lezen staat) en dat partijen dus een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte hebben gesloten in de zin van art. 1623a B.W. als gevolg waarvan hun verhouding onder de werkingssfeer van de HPW valt met name ook, zo voeg ik daar weer als kennelijk bedoeld aan toe, wat betreft de "overige betalingsverplichtingen" van art. 12 lid 1 HPW.

Tegen deze beschikking heeft [verzoekster] zich van beroep in cassatie voorzien. Namens haar is een middel van cassatie voorgesteld en toegelicht, welk middel uit drie onderdelen bestaat, waarvan zowel het tweede als het derde in twee subonderdelen uiteenvallen. Namens de huurder is het cassatieberoep tegengesproken.

De kernvraag in cassatie is, naar het mij voorkomt of zo in een overeenkomst waarbij de huurder woonruimte huurt en daarbij tegen vergoeding ook andere diensten krijgt aangeboden, het huurelement prevaleert boven het diensten- of verzorgingselement, ten aanzien van die diensten, die een typisch verzorgingsaspect hebben en die "losgedacht" kunnen worden van het ter beschikking stellen van woonruimte, artikel 12 HPW toepassing vindt. Vallen zij onder "het overige" van art. 12 lid 1 onder b van de HPW, waarvoor de verhuurster als redelijk aan te merken vergoedingen in rekening mag brengen (zo de prijs dier vergoedingen niet wettelijk vastligt, wat zelden het geval zal zijn).

In onderdeel 1 van het middel wordt bestreden het - impliciete - oordeel van de Rechtbank dat zo het huurelement overheerst alle bepalingen van de Huurprijzenwet Woonruimte zonder uitzondering op de gehele overeenkomst van partijen van toepassing zijn.

Deze klacht wordt uitgewerkt in het eerste subonderdeel van onderdeel twee van het middel: weer is uitgangspunt, dat het huurelement prevaleert maar de daaraan verbonden gevolgtrekking dat de overeenkomst van partijen er een is in de zin van artikel 1623a B.W. en dat de HPW van toepassing is op die overeenkomst, wordt rechtens onjuist geacht, zou althans zonder nadere motivering onbegrijpelijk zijn.

Het tweede subonderdeel van deze klacht verwijt de Rechtbank in dit verband dat zij zich niet heeft begeven in een onderzoek naar en vaststelling van de (precieze omvang van) de overige door [verzoekster] gestelde verzorgingselementen.

Alleen het derde onderdeel van het middel gaat in zijn beide subonderdelen met motiveringsklachten in tegen het oordeel van de Rechtbank dat in overeenkomst tussen partijen het huurelement overheerst boven het verzorgingselement.

Ik zal deze beide klachten - 3a en 3b - eerst bespreken. Ik acht ze niet gegrond.

3a:

Met de relativering van het belang van het gehele servicepakket en dus ook van de maaltijdverstrekking doordat [verzoekster] zich het recht heeft voorbehouden het servicepakket uit te breiden of te beperken indien zulks in verband met wijziging van omstandigheden gerechtvaardigd zou zijn, heeft de Rechtbank tot uitdrukking gebracht dat het bij de afweging van verzorgings- en service-element enerzijds en van het huurelement anderzijds een de waarde van die eerstgenoemde elementen negatief beïnvloedende omstandigheid is, dat zij bij het aangaan van de huur voor de huurder geen zekere factor zijn: wie op die service en verzorging - om welke reden dan ook - is aangewezen zal zich eerder bedenken voor hij zo'n huurovereenkomst aangaat als wanneer die service en verzorging gegarandeerd zijn; m.a.w. het verzorgingselement speelt als hij tòch huurt een geringere rol dan bij gewaarborgde service en verzorging.

Onbegrijpelijk is deze gedachtengang niet, zij behoeft geen nadere motivering en zij is zeker niet "rechtens onjuist".

3b:

In de hier bestreden overweging heeft de Rechtbank tot uitdrukking gebracht dat ook als "de precieze omvang van de overige dienstverlening" wèl vaststond en wel op de wijze als door [verzoekster] in de procedure uiteengezet, zulks niet zou kunnen meebrengen dat dit gelet op het "latente" karakter of het anderszins relatief geringe gewicht van die voorzieningen in het oordeel van de Rechtbank een ommekeer zou teweegbrengen. Daarom behoefde de Rechtbank zich in de precieze omvang van die dienstverleningsaspecten niet te verdiepen. Ook deze gedachtengang is niet onbegrijpelijk, behoeft geen nadere motivering en is zeker niet "rechtens onjuist".

Voor wat de overige klachten aangaat, die ik, omdat zij samenhangen ongescheiden zal bespreken, worde (nog eens) vooropgesteld dat daarbij uitgangspunt is dat in de overeenkomst tussen partijen het huurelement prevaleert boven het verzorgingselement.

De vraag of er dus wegens toepassing van de absorptietheorie (zoals die - in geval van conflict - geldt bij arbeidsovereenkomsten, art. 1637c, lid 1, B.W.) sprake is van een huurovereenkomst dan wel van een gemengde overeenkomst is theoretisch heel interessant maar voor de praktijk van dit en soortgelijke geschillen is slechts van belang of die - vaststaande - prevalentie van het huurelement dient te bewerkstelligen dat op de overeenkomst voor zover zij meer dan het enkele gebruik van de woonruimte omvat - de prijsvaststelling van art. 12 HPW van toepassing is voor al dat meerdere.

Langs de weg van wetsinvulling komen we er gelukkig niet: Men kàn zeggen: een overeenkomst waarbij het (woonruimte-)huurelement de overhand heeft over het verzorgingselement is een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte in de zin van art. 1623a B.W. Voor zulke overeenkomsten is art. 3 HPW van kracht (kale huurprijs) èn art. 12 HPW (overige betalingsverplichtingen).

Maar men zou óók - als dat redelijker was - kunnen redeneren: voor zover het verzorgingselement in de overeenkomst aanwezig is valt de daarvoor bedongen prijs buiten de huurprijs van artikel 3 HPW èn buiten de "overige betalingsverplichtingen" van artikel 12 HPW zo vaak de verzorgingsdiensten niet rechtstreeks met de huur van woonruimte te maken hebben en deze huur nodig hebben om zinvol te zijn: wie geen woonruimte heeft in flat a heeft er "niets" aan dat daar electriciteit is aangelegd. Wie wèl woonruimte heeft in die flat kan bijna niet buiten electriciteit. Dat hij/zij in zijn flat een maaltijd aangeboden krijgt van de verhuurder en dat die flat door/namens verhuurder wordt schoongemaakt, dat zijn zaken die voor hem/haar mogelijk makkelijk zijn, maar dat soort dienst hoort niet bij de verhuring. Artikel 12 HPW verzet zich er niet duidelijk tegen dat diensten, die niet rechtstreeks op de huur betrekking hebben, ook dàn buiten het bereik van de HPW vallen als zij in het geheel van de overeenkomst niet kunnen opwegen tegen het huurelement.

Materieel zijn de klachten hierop toegespitst; de Rechtbank had moeten onderzoeken of de servicekosten, in ieder geval voor zover die betrekking hebben op verzorging (en niet op de huur van de woonruimte) aan toepassing van de bepalingen van artikelen 12 t/m 14 HPW onderworpen zijn (schriftuur blz. 8).

Dat heeft de Rechtbank inderdaad nièt gedaan. Zij achtte het pleit beslecht, nadat zij had uitgemaakt dat in de overeenkomst het huurelement prevaleerde boven het verzorgingselement.

De vraag is of dit in het algemeen rechtens juist is. Ik zeg: in het algemeen omdat er m.i. in elk geval diensten bij de huur kunnen worden aangeboden van zodanig bijzonder karakter dat hun prijsbepaling buiten art. 12 HPW valt, ook al voeren die diensten in de overeenkomst niet de overhand. Een overtuigend voorbeeld schiet mij niet aanstonds te binnen, maar misschien zou men kunnen denken aan jaarlijkse vakantie van twee (winter)maanden naar Ibiza. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn echter in dit geval niet gesteld noch gebleken.

Er is minstens één objectief bezwaar tegen de koppeling van normale verzorgingsdiensten aan de huurprijs (wat de controle van de HC op het gehele te betalen bedrag betreft) zo vaak het huurelement domineert: de vrije prijsbepaling, tussen partijen overeengekomen, inzake goederen en diensten waarover men normaliter dan ook vrij kan overeenkomen, wordt nu aan banden gelegd, zij het dat die banden in beginsel niet erg knellend behoeven te zijn daar zij slechts de als onredelijk aan te merken vergoedingen, uitsluiten en onredelijk worden die vergoedingen niet door daarbij winstopslag in rekening te brengen.

Er zijn dunkt mij objectief minstens twee pluspunten voor de koppeling aan te voeren:

Allereerst natuurlijk dat de koppeling het onmogelijk maakt datgene wat men op de echte huurprijs moet prijsgeven nu toch door te berekenen in de prijs van die overige diensten. Daarbij moet bedacht worden, dat de huurder in het algemeen slechts zal kunnen huren als hij bereid is èn de huurprijs èn de prijs voor de diensten te betalen. En juist in de gevallen dat het huurelement overheerst zal hij - zonder die koppeling - wellicht niet in zijn woongenot tegen redelijke prijs beschermd kunnen worden, terwijl het hem dààr toch om ging.

Vervolgens en daarmee samenhangend is er de moeilijkheid, zo niet de onmogelijkheid service (gericht op huur) en verzorging (gericht op de huurder) in de normale gevallen scherp te onderscheiden, zoals uit het geharrewar over en weer in deze procedure ook wel blijkt.

Bij die twee argumenten vóór koppeling komt dan nog het volgende: [verzoekster] klaagt erover (bijv. op blz. 6 bovenaan schriftuur) dat indien het prijsadvies van de HC doorgaat (met als gevolg verlaging van de servicekosten van ƒ 2.398,-- per maand tot ƒ 913,62 per maand) zulks desastreuze gevolgen zou hebben voor de exploitable van ‘t Velthuys.

Hoe is dat mogelijk?

Denkbaar is dat de HC de vergoedingen niet redelijk heeft vastgesteld mèt inbegrip van aanvaardbare winstopslag. Daar zal, als dat zo is, straks de Kantonrechter (in eerste en hoogste instantie) lets aan kunnen en moeten doen (als het cassatieberoep wordt verworpen).

Maar zo die vergoedingen wèl in evengenoemde zin redelijk zijn, waar kan dàn dat desastreuze exploitatietekort aan geweten worden?

Naar ik aanneem toch niet aan de kale huurprijs, waarmee [verzoekster] accoord is gegaan en die naar het wettelijk puntenstelsel is tot stand gekomen. Slotsom moet dan zijn of wel dat zulk een exploitatie tegen redelijke huurprijzen en redelijke overige vergoedingen zonder meer ("sowieso") niet mogelijk is (in welk geval men er niet aan moet beginnen) of dat [verzoekster] zelf als huurder van het complex veel te hoge lasten op zich genomen heeft. Dat is dan natuurlijk heel vervelend en begrijpelijk is dàn dat men door het berekenen van objectief te hoge (immers niet redelijke) prijzen voor diensten, aan het dilemma wil ontkomen.

Maar die oplossing wil de huurwetgever en met name de wetgever van HPW nu juist - ter bescherming van de (oudere) huurders in hun belang om zich tegen redelijke prijs woongenot te verschaffen - niet en in zoverre is het vrije marktverkeer - waar de zelf gedupeerde kan trachten zijn verlies op anderen af te wentelen - afgesloten.

Wat ik hiermee bovendien wil zeggen is: wat kan er op tegen zijn ook verzorgingsdiensten in de totale "huur"prijs op te nemen - wanneer het in feite om huur gaat, huur prevaleert dus - als de prijs daarvan naar redelijkheid mèt winstopslag mag worden vastgesteld?

Ik kom aldus tot de conclusie, dat zo in de overeenkomst het huurelement prevaleert, de overige diensten die bij die overeenkomst worden aangeboden, in het algemeen kunnen en moeten worden gewaardeerd naar de maatstaf van art. 12 HPW èn door de HC en de Kantonrechter in hun prijsbepaling kunnen en moeten worden betrokken. Dit is, maar ik ga daar niet uitvoerig op in, bovendien het meest in overeenstemming met de parlementaire wetsgeschiedenis van de HPW en van art. 12 van die wet, welke geschiedenis overigens - alsvaak wanneer zij betrekking heeft op recente wijzigingen van huurwetten - niet ondubbelzinnig en glashelder is: in beide cassatiegeschriften wordt, resp. op blz. 6 en 3, dezelfde uitlating van de Minister in de Tweede Kamer geciteerd.

Uit het voorgaande volgt, dat ik het eerste onderdeel van het middel en subonderdeel a van het tweede onderdeel van het middel niet gegrond acht.

Naar het mij voorkomt heeft subonderdeel b van het tweede middelonderdeel amper zelfstandige betekenis. De precieze omvang van een aantal "latente" en minder belangrijke "overige diensten" behoefde de Rechtbank niet te onderzoeken en vast te stellen om tot de gevolgtrekking te kunnen komen dat deze diensten, voor zover naar omvang vastgesteld, onder het bereik van (artikel 12 van) de HPW vallen (zie ook hetgeen ik opmerkte naar aanleiding van middelonderdeel 3b).

Dat [verzoekster], ondanks het bepaalde bij art. 28 lid 2 jo 27 lid 1 van de HPW, in haar appel en in haar cassatieberoep, kan worden ontvangen, merk ik rijkelijk laat op, maar daaromtrent zijn partijen het eens terwijl de rechtspraak ook geen twijfel laat: het gaat om de voorvraag òf de HC mag en dus moet adviseren, of de Kantonrechter mag en dus moet oordelen over de prijsvaststelling van de diensten waar het in dit geding over gaat.

Omtrent de proceskosten heb ik geen bijzonder advies.

De conclusie strekt ertoe, dat het cassatieberoep tegen de beschikking van de Rechtbank te Zwolle van 27 november 1984 zal worden verworpen.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,