HR, 23-09-1983, nr. 6348

ebRekestnr. 6348(Huur)28 juni 1983

Mr. Moltmaker

Conclusie inzake:

DE STAAT DER NEDERLANDEN

tegen

[verweerder]

Edelhoogachtbaar College,

1. Korte beschrijving van de zaak. Verzoeker tot cassatie, de Staat der Nederlanden, Ministerie van Landbouw en Visserij, Staatsbosbeheer (hierna: "de Staat'') heeft met ingang van 1 januari 1979 voor de tijd van drie jaren aan verweerder in cassatie (hierna: " [verweerder] ") verhuurd een onroerend goed, bestaande uit een stenen consumptiekiosk, gelegen in een uitgestrekt natuurgebied dat eigendom is van de Staat. Het gehuurde is krachtens de huurovereenkomst bestemd voor exploitatie als consumptiekiosk voor de verkoop van koeksoorten, schepijs, versnaperingen, patates frites, worstsoorten en prentbriefkaarten, alsmede niet-alcoholische dranken. De Staat heeft bij aangetekende brief van 8 november 1981 [verweerder] aangezegd op 31 december 1981, wanneer de overeengekomen huurperiode van drie jaren zou zijn verstreken, de consumptiekiosk te ontruimen. Bij verzoekschrift – zoals nader aangevuld ter terechtzitting van 6 mei 1982 – heeft [verweerder] aan de Kantonrechter te Den Helder gevraagd om voorwaardelijk, namelijk voor het geval de consumptiekiosk geen bedrijfsruimte is in de zin van art. 1624 BW, de termijn, waarin de verplichting van [verweerder] om na opzegging van de huur de kiosk te ontruimen is geschorst, te verlengen tot 1 januari 1983. Ingeval het gehuurde wel onder art. 1624 valt zou de overeenkomst gelden tot 1 januari 1984 (art. 1625 BW). De beschikking van de Kantonrechter van 15 juli 1982 houdt in, dat deze verstaat dat het verzoek van [verweerder] verder buiten behandeling dient te blijven en dat hij ontzegt het meer of anders gevorderde, zulks op grond van zijn oordeel dat het gehuurde bedrijfsruimte is in de zin van art. 1624 BW. Op het verzoekschrift in hoger beroep van de Staat heeft de Arrondissementsrechtbank te Alkmaar bij beschikking van 23 december 1982 de beschikking van de Kantonrechter bevestigd. Bij het verzoekschrift in cassatie komt de Staat tegen deze beslissing op onder aanvoering van een cassatiemiddel, een tweetal onderdelen bevattend. [verweerder] heeft hiertegen een verweerschrift ingediend.

2. Het cassatiemiddel. In onderdeel 1 bestrijdt de Staat het oordeel van de Rechtbank dat de kiosk dient te worden aangemerkt als een soortgelijk bedrijf als het restaurant- en cafébedrijf en dat de kiosk derhalve dient te worden gelijkgesteld met een "restaurant- of cafébedrijf" als bedoeld is in artikel 1624, lid 2, BW. In onderdeel 2 wordt het oordeel bestreden dat de onderhavige wijze van bedrijfsuitoefening, waarbij de voor het publiek bestemde ruimte niet is gelegen in het gebouw, maar direct daarvoor, terwijl het publiek vanuit het gebouw wordt bediend, moet worden gelijk gesteld met die, waarbij de voor het publiek bestemde ruimte bestaat uit een lokaal.

3. Beschouwingen.3.1. Het inleidende verzoekDat een voorwaardelijk verzoek als het onderhavige (na aanvulling ter terechtzitting, vgl. HR 4 juni 1976, NJ 1977, 125) mogelijk is, blijkt uit HR 9 april 1976, NJ 1977, 348, nt. W.H.H. Vgl. ook HR 19 oktober 1979, NJ 1980, 125, nt. W.H.H. en HR 3 december 1982, NJ 1983, 182, nt. P.A.S Conform hetgeen W.A.P. Smit (Huurrecht bedrijfsruimte 3e dr., 1983, blzz. 162/163) opmerkt, verdient de weg van het voorwaardelijk verzoek de voorkeur boven de andere door [verweerder] aanvankelijk gekozen opzet, t.w. het onvoorwaardelijk vragen van termijnverlenging en subsidiair het vragen van een verklaring voor recht dat het gehuurde bedrijfsruimte is in de zin van art. 1624. Dit laatste had dan bij dagvaarding geëist moeten worden (HR 10 januari 1974, NJ 1974, 282, nt. W.L.H.).

3.2. Ontvankelijkheid van de Staat in hoger beroep en cassatieDe stelling van de Staat in hoger beroep was, dat de Kantonrechter het verlengingsverzoek van [verweerder] in behandeling had behoren te nemen en vervolgens had moeten afwijzen met bepaling van een ontruimingstermijn als volgens de wet (pleitnota voor Rechtbank, blz. 4). De Staat verwees daarvoor naar HR 17 mei 1974, NJ 1975, 238, waarin Uw Raad niet aanvaardde "een uitlegging van art. 28g, lid 2 (van de Huurwet), waarbij in een geval als het onderhavige, waarin partijen primair strijden over de rechtsvraag of het onroerend goed al dan niet is een woning in de zin van de Huurwet, dat wil zeggen of de artikelen 28a tot en met 28h niet of wel … op het pand toepasselijk zijn, de Kantonrechter (of bij een gang van zaken als in dit geding de Rechtbank) ook over deze voorvraag zonder hogere voorziening zou kunnen beslissen". Vgl. ook HR 12 maart 1982, NJ 1983, 181. De Rechtbank heeft derhalve het betoog van [verweerder] , dat de Staat in zijn beroep niet-ontvankelijk zou zijn, terecht verworpen. Het beroep in cassatie van de Staat is mitsdien eveneens ontvankelijk (hetgeen overigens in het verweerschrift niet wordt betreden). Ik ga er daarbij van uit, dat de cassatietermijn niet overeenkomstig artikel 27, lid 4, van de Huurwet 6 weken beloopt, in welk geval het verzoekschrift tot cassatie niet tijdig zou zijn ingediend, maar dat de termijn van twee maanden, bedoeld in artikel 426, lid 1, Rv. geldt (vgl. Besluit Liberalisatie Huurbeleid VI en HR 22 juli 1976, NJ 1977, 6).

3.3. Restaurant- of cafébedrijf (onderdeel 1 van het middel). In het Ontwerp van wet dat geleid heeft tot de Wet van 28 januari 1971, Stb. 44, (Zitting 1966-1967 – 8875, nr. 2, blz. 1) werd als tekst voor artikel 1624, tweede lid, BW voorgesteld:

"Onder bedrijfsruimte wordt verstaan gebouwd onroerend goed, dat als geheel dan wel voor veertig ten honderd of meer van het gehele vloeroppervlak voor de uitoefening van een bedrijf wordt gebezigd en winkelwoningen alsmede de bijhorende grond."

In de M.v.A. (Zitting 1969-1970 – 8875, nr. 6. Blz. 2, eerste volle alinea, laatste volzin) meende de Ministerie van Justitie echter:

"dat de werkingssfeer beperkt moet worden tot de detailhandel, het ambachtsbedrijf en het horecabedrijf, welke een voor het publiek toegankelijke ruimte hebben voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening."

Dienovereenkomstig werd in de Nota van wijzigingen (Zitting 1969-1970 – 8875, nr. 7 blz. 1) artikel 1624, tweede lid, als volgt geredigeerd: "Onder bedrijfsruimte wordt verstaan gebouwd onroerend goed of een gedeelte daarvan, dat krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een hotel-, restaurant- of cafébedrijf, dan wel van een ambachtsbedrijf, een en ander, indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening aanwezig is …. enz."

In het Eindverslag (Zitting 1969-1970 – 8875, nr. 8) werd gevraagd: "In artikel 1624 wordt gesproken van een hotel-, restaurant- of cafébedrijf. Kan hiervan een nadere omschrijving worden gegeven?Valt b.v. een lunchroom hieronder, of een cafetaria of een kantine?Wat denkt de Minister van de suggestie om te spreken van een horecabedrijf?Moet uit de redactie van artikel 1624 worden afgeleid, dat pension- en kamerverhuurbedrijven niet onder deze regeling vallen?"

De bewindsman antwoordde daarop in de Nota naar aanleiding van het eindverslag (Zitting 1969-1970 – 8875 nr. 9, blz. 1): "De ondergetekende heeft met dit begrip de bedrijven willen omschrijven die in daarvoor speciaal ingerichte ruimten logies verstrekken, maaltijden of dranken verstrekken voor gebruik ter plaatse. Daaronder vallen de bedrijven die naar het spraakgebruik met de namen hotel, café of restaurant worden aangeduid maar ook tussenvormen daarvan of soortgelijke bedrijven zoals lunchroom, cafetaria of bar. Een kantine zou er in beginsel ook onder vallen maar de bepalingen van het wetsontwerp zullen vaak niet van toepassing zijn omdat aan andere eisen die artikel 1624 stelt niet is voldaan, met name omdat er niet een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is, bijvoorbeeld in de kantines van bedrijven ten behoeve van hun personeel.

Een kantine op een voetbalveld daarentegen zou wel onder de regeling kunnen vallen. Bij nadere overweging komt het de ondergetekende wenselijk voor nog een kleine wijziging in de definitie aan te brengen door het element van het voor het publiek toegankelijk lokaal niet te doen slaan op het hotelbedrijf. Een hotel dat uitsluitend hotelkamers verhuurt (hotel garni) behoeft niet een zodanig lokaal te hebben.

De regeling is ook van toepassing op pensionbedrijven voor zover deze, evenals hotelbedrijven, logies verstrekken dat in de regel niet duurzaam is.

Kamerverhuurbedrijven vallen niet onder de regeling. De ondergetekende heeft dit reeds opgemerkt in de memorie van antwoord bij artikel VII (oud artikel V) blz. 14, linkerkolom. Anders dan bij een hotel is bij een kamerverhuurbedrijf slechts sprake van het bedrijfsmatig verhuren van woonruimte. Die verhuur blijf onder de Huurwet vallen.

Over de in het eindverslag gedane suggestie om van een horeca-bedrijf te spreken, zou de ondergetekende het volgende willen opmerken.Het begrip horeca-bedrijf komt reeds voor in de Drank- en Horecawet (wet van 7 oktober 1964, Stb. 386), waar het wordt gehanteerd in de zin van het spraakgebruik. Daarin heeft het een zeer algemene betekenis. Men vergelijke ook de benaming Bedrijfschap Horeca, welke het Bedrijfschap voor het hotel-, restaurant-, café- en pension- en kamerverhuurbedrijf en aanverwante bedrijven gebruikt. Niet al deze bedrijven vallen binnen de werkingssfeer van het onderhavige ontwerp.De ondergetekende zou daarom de suggestie om in dit ontwerp van een horeca-bedrijf te spreken, niet willen volgen."

In de tweede Nota van wijziging (Zitting 969-1970 – 8875 nr. 10) werd toen de volgende tekst voor art. 1624, tweede lid, eerste volzin, voorgesteld: "Onder bedrijfsruimte wordt verstaan gebouwd onroerend goed of een gedeelte daarvan, dat krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening aanwezig is, dan wel krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een hotelbedrijf."

Afgezien van de later nog toegevoegde "afhaal- en besteldienst" is dit de huidige tekst van art. 1624, tweede lid, eerste volzin, geworden.Dat het ruime begrip "horeca-bedrijf" niet werd gebruikt, diende dus blijkens de hierboven aangehaalde Nota naar aanleiding van het eindverslag om kamerverhuurbedrijven en pensionbedrijven die duurzaam logies verstrekken buiten de regeling te houden. Ik zie daarin geen aanwijzing dat de minister een bedrijf als dat van [verweerder] , heeft willen uitzonderen van de bedrijven die "maaltijden of dranken verstrekken voor gebruik ter plaatse".Het bedrijf van [verweerder] past zeer wel bij de voorbeelden die de minister geeft, waar hij spreekt van hotel, café of restaurant en tussenvormen daarvan of soortgelijke bedrijven, zoals lunchroom, cafetaria of bar. Ook bij een beperkende uitleg van het begrip "restaurant- of cafébedrijf" meen ik derhalve dat het onderhavige bedrijf onder de regeling valt.De beschikkingen HR 22 juli 1976, NJ 1977, 6, nt. P.Z., over een sexbioscoop en HR 2 december 1977, NJ 1979, 103, nt. P.Z., over een passagebureau van een luchtvaartmaatschappij leveren naar mijn mening geen argumenten op voor een andere opvatting.Als het onderhavige bedrijf onder het begrip restaurant- of cafébedrijf valt, is het niet meer van belang of het bedrijf tevens als "kleinhandelsbedrijf" kan worden aangemerkt en of er voldaan is aan het vereiste van plaatsgebondenheid. Bedrijven die behoren tot de in de wet genoemde categorieën hoeven niet ook nog te voldoen aan de eis van plaatsgebondenheid om binnen het bereik van de artikelen 1624 e.v. te vallen (HR 30 januari 1981, NJ 1981, 378, nt. P.A.S.).In onderdeel 1 van het middel wordt voorts nog aangevoerd dat de Rechtbank, hoewel zij heeft vastgesteld dat de verlangde etenswaren en dranken vanuit het gebouwtje door een open vensterruimte aan het zich buiten het gebouw bevindende publiek worden aangereikt, niet heeft vastgesteld dat bij de uitoefening van het (consumptiekiosk) bedrijf gelegenheid geboden wordt het verkochte ter plaatse te gebruiken. Het komt mij voor dat die gelegenheid er altijd is bij een kiosk als de onderhavige en derhalve besloten ligt in de door de Rechtbank vastgestelde feiten.Onderdeel 1 van het middel faalt derhalve.

3.4. Lokaal (onderdeel 2 van het middel)Het in art. 1624, tweede lid, gestelde vereiste, dat "in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening aanwezig is" kwam voor het eerst voor in de Nota van Wijzigingen, aangehaald in punt 3.3. hiervóór. Zoals daar vermeld, kwam deze tekst voort uit de conclusie van de minister in de M.v.A., eveneens aangehaald in punt 3.3.,"dat de werkingssfeer beperkt moet worden tot de detailhandel, het ambachtsbedrijf en het horecabedrijf, welke een voor het publiek toegankelijke ruimte hebben voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening" (mijn cursivering, M.). Hieruit blijkt dat met een "voor het publiek toegankelijk lokaal" in de wetstekst slechts bedoeld is "een voor het publiek toegankelijke ruimte". De steller van de wetstekst kan voor de keuze van het woord lokaal de stilistische reden hebben gehad dat het woord "ruimte" anders twee maal kort na elkaar zou zijn gebruikt. Ook uit het woordgebruik in de literatuur blijkt dat "lokaal" en "ruimte" min of meer als synoniemen worden gebruikt. Zie bv. J.A. de Mol, Huurrecht, 2e druk, blz. 307, laatste regel, In Asser-Kamphuisen II (Abas), 4e druk (1976), blz. 97 wordt gesteld: "Het criterium ligt hierbij of de ruimte is een voor publiek toegankelijke plaats, waar levering van goederen of verlening van diensten wordt verricht." (mijn cursivering, M.). Zo wordt ook in de M.v.A. (blz. 2) opgemerkt:

"Deze begripsbepaling (t.w. die met betrekking tot het begrip "bedrijfsruimte" in het oorspronkelijke ontwerp, M.) is zeer ruim. Zij brengt mede, dat elke vorm van bedrijfsuitoefening onder het ontwerp valt. Wanneer men de algemene beschouwingen van de memorie van toelichting nagaat, blijkt echter, dat meer in het bijzonder gedacht is aan uitoefening van de detailhandel en van ambachtsbedrijven. De plaatsgebondenheid speelt bij deze bedrijfsvormen een belangrijke rol, omdat de klanten het bedrijf bezoeken. Daarbij komt, dat de uitoefening van de detailhandel en van de ambachtsbedrijven in de regel bijzondere eisen stelt aan de inrichting van het pand. Waar het op aan komt, is dus dat er een verkooppunt ten opzichte van het publiek is (mijn cursivering, M.). Andere soorten van bedrijven, zoals b.v. de groothandel en administratieve kantoren, hebben geen bijzondere binding aan een plaatselijke klantenkring, zodat er ook geen wezenlijke plaatsgebondenheid bestaat. De werkingssfeer is daarom in het ontwerp te ruim. Er vallen allerlei ondernemingen onder waarvoor het niet bedoeld is. De overwegingen, die in de memorie van toelichting zijn aangevoerd, gelden niet voor de ruime categorie van ondernemingen volgens de huidige begripsbepaling."

Uit deze passage blijkt, zoals ook W.A.P. Smit (Huurrecht van bedrijfsruimten, 3e druk, 1983, blz. 52) opmerkt, dat de eis van het voor het publiek toegankelijke lokaal nauw verband houdt met de in de M.v.A. ontwikkelde gedachte de wettelijke regeling niet (langer) te koppelen aan bedrijfsruimte in het algemeen, maar aan de bedrijven waarbij plaatsgebondenheid een grote rol speelt. Dat er in het onderhavige geval sprake is van een verkooppunt ten opzichte van het publiek, als bedoeld is in de M.v.A., lijkt mij buiten twijfel.Nog te meer is naar het mij voorkomt i.c. aan de wettelijke eis voldaan, nu vastgesteld is dat ten gerieve van het zich buiten het gebouw bevindende publiek over de gehele breedte van de kiosk een 1.42 m uit gevel reikende golfplaten luifel is aangebracht, die aan ene kant aan de kiosk is bevestigd en aan de andere kant op twee palen, die gevat zijn in stenen fundamenten.

Dat het voor de vraag of van een bedrijfsruimte sprake is niet beslist noodzakelijk is, dat het publiek de gelegenheid heeft zich in een besloten ruimte te begeven om zich van de rechtstreekse levering der goederen te verzekeren, blijkt uit HR 4 mei 1979, NJ 1979, 509 nr. P.A.S. en HR 2 oktober 1981, NJ 1982, 186 nt. P.A.S. In het eerstgenoemde geval overwoog de Rechtbank:

"e. dat ook de verkoop van benzine uit benzinepompen tot de detailhandel gerekend moet worden, welke exploitatie niet goed denkbaar is zonder een gebouw dat tot onderkomen voor de pompbediende strekt en in zodanig nauw verband staat met werkzaamheden t.b.v. automobilisten die komen tanken en vorenbedoelde artikelen kopen, dat hier van rechtstreekse dienstverlening en levering sprake is, mede in aanmerking nemende dat het gebouwtje en het terrein van vrij geringe oppervlakte waarop de pompen staan, als bedrijfstechnisch economische eenheid zijn te beschouwen en dat het benzinestation cum annexis, voorzien van bedieningsgebouwtje, luifels, pompen en toe- en afritten, is aangepast aan de aard der goederen en de deze kopende consumenten binnen een afzonderlijke voor het publiek toegankelijke ruimte in gelijke zin als een voor het publiek toegankelijke ruimte in gelijke zin als een voor het publiek toegankelijk lokaal als bedoeld in het tweede lid van art. 1624 BW;".

Dit oordeel werd volgens Uw Raad tevergeefs bestreden waarbij Uw Raad overwoog, dat de Rechtbank had nagegaan of de in artikel 1624, tweede lid, vereiste elementen – waaronder de aanwezigheid in de verhuurde ruimte van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening – aanwezig waren en dat de Rechtbank o.g.v. de vastgestelde feiten zonder schending van enige rechtsregel tot een bevestigend antwoord kon komen.Eenzelfde ruime opvatting van begrip "een in de verhuurde ruimte voor het publiek toegankelijk lokaal" lijkt mij ook hier op zijn plaats. Of de strook grond onder de luifel i.c. al dan niet uitdrukkelijk is meeverhuurd, is naar het mij voorkomt niet van belang. Het huren van een kiosk als de onderhavige heeft slechts zin als de verhuurder uitdrukkelijk toestaat of stilzwijgend gedoogt, dat het publiek zich naar de kiosk begeeft, teneinde zich van het daar ten verkoop aangebodene te voorzien, waarbij de Staat zal willen bevorderen dat uit een oogpunt van milieuhygiëne het gekochte zoveel mogelijk ter plaatse wordt geconsumeerd. Het, in welke vorm dan ook, ter beschikking stellen van de ruimte vóór de kiosk is derhalve een noodzakelijke voorwaarde voor de exploitatie van de kiosk en vormt mitsdien een conditio sine qua non van het huurcontract. Het eigenmachtig afsluiten door de Staat van de toegang tot de kiosk zou dan ook m.i. een schending betekenen van de uit het huurcontract voortvloeiende verplichtingen van de verhuurder.Aldus beschouwd vormt de ruimte vóór de kiosk een onderdeel van het verhuurde, ook zonder uitdrukkelijke vermelding daarvan in het huurcontract en kan mitsdien overeenkomstig de strekking van artikel 1624 BW worden aangemerkt als een in het verhuurde aanwezige, voor het publiek toegankelijk ruimte.De Rechtbank heeft nog ten overvloede overwogen van oordeel te zijn dat het bedrijf van [verweerder] een plaatsgebonden karakter heeft, omdat [verweerder] de klanten, die zich thans tot de consumptiekiosk wenden – ook als dit geen vaste klanten zijn – bij verplaatsing van het bedrijf naar elders zou verliezen. Dit oordeel is kennelijk gebaseerd op de feitelijke vaststellingen, overgenomen van de Kantonrechter, dat de kiosk zich midden in een uitgestrekt bosgebied met de bestemming natuurgebied bevindt en dat het voor [verweerder] moeilijk zou zijn om in deze omgeving of elders zijn bedrijf voort te zetten. Hoewel, zoals reeds werd opgemerkt, voor een onder één van de in artikel 1624 genoemde categorieën vallend bedrijf de plaatsgebondenheid niet als afzonderlijk vereiste geldt (HR 30 januari 1981, NJ 1981, 378, nt. P.A.S.), kan de door de Rechtbank vastgestelde plaatsgebondenheid, gelet op de eerder aangehaalde wetsgeschiedenis, naar het mij voorkomt een argument opleveren voor het standpunt dat de onderhavige kiosk naar de strekking van artikel 1624 onder de werking van die bepaling valt.Ook het tweede onderdeel van het middel kan derhalve naar zijn onderdeel niet tot cassatie leiden.

4. Conclusie. Beide onderdelen van het middel ongegrond achtend concludeer ik tot verwerping van het beroep en tot veroordeling van de Staat in de kosten op de voorziening in cassatie gevallen.

Parket, 28 juni 1983

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,