HR, 13-03-1981, nr. 11648

HR, 13-03-1981, nr. 11648

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 13‑03‑1981

Inhoudsindicatie

Toezegging van tipgeld. Dwaling. Splitsing van bekentenis?

13 maart 1981

E.K.

De Hoge Raad der Nederlanden,

in de zaak nr. 11.648 van

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser tot cassatie van een tussen partijen gewezen arrest van het Gerechtshof te 's-Gravenhage van 13 december 1979, vertegenwoordigd door Mr. J.C. Houtappel, advocaat bij de Hoge Raad,

t e g e n

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [verweerster] Makelaardij Onroerend Goed B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , verweerster in cassatie, vertegenwoordigd door Jhr. Mr. J.L. de Wijkerslooth de Weerdersteyn, mede advocaat bij de Hoge Raad;

Gehoord partijen;

Gehoord de Advocaat-Generaal ten Kate in zijn conclusie strekkende tot verwerping van het beroep;

Gezien het bestreden arrest en de stukken van het geding, waaruit blijkt:

Verweerster in cassatie, hierna te noemen [verweerster] , heeft bij exploit van 7 maart 1977 eiser tot cassatie, [eiser] , voor de Arrondissementsrechtbank te 's-Gravenhage gedaagd en zijn veroordeling gevorderd tot betaling van ƒ 25.000,-- met rente en kosten, daartoe stellende:

"1. dat [verweerster] makelaar is in onroerende goederen en [eiser] handelaar in onroerende goederen;

2. dat [verweerster] op 23 juli 1976 [eiser] een object, bedrijfsruimte met woningen [a-straat 1] te Rotterdam , heeft getipt, welk object [eiser] in rechtstreekse onderhandelingen met de verkoper heeft gekocht;

3. dat [verweerster] en [eiser] op 23 juli 1976 zijn overeengekomen, dat [eiser] aan [verweerster] voor genoemde tip een tipgeld (courtage) ten bedrage van ƒ 25.000,-- inclusief B.T.W. zou voldoen ter zake waarvan [verweerster] [eiser] een factuur gedateerd 23 juli 1976 heeft gezonden, welke factuur ondanks verzoek tot betaling echter onbetaald is gebleven;

4. dat [eiser] bij aangetekend schrijven van 8 januari 1977 is gesommeerd het verschuldigde bedrag binnen 10 dagen na dagtekening te voldoen met aanzegging dat bij gebreke van betaling de wettelijke rente verschuldigd zal zijn.".

Nadat [eiser] deze vordering had bestreden, heeft de Rechtbank bij vonnis van 15 november 1978 de vordering toegewezen, daartoe overwegende:

"1. [verweerster] legt — zakelijk weergegeven — aan haar vordering ten grondslag:

dat [verweerster] — makelaar in onroerende goederen — op 23 juli 1976 bij monde van haar directeur [betrokkene 2] , [eiser] , — handelaar in onroerende goederen — erop opmerkzaam heeft gemaakt dat het onroerend goed, plaatselijk gekenmerkt [a-straat 1] te Rotterdam , bestaande uit bedrijfsruimte en woningen te koop was;

dat [eiser] het onroerend goed diezelfde dag van de eigenaar — zekere [betrokkene 1] — gekocht heeft;

dat partijen die dag zijn overeengekomen dat [eiser] aan [verweerster] voor de door haar gegeven aanwijzing een tipgeld (courtage) zou betalen van ƒ 25.000,-- inclusief B.T.W.;

dat [verweerster] [eiser] nog die dag een factuur voor dat bedrag heeft doen toekomen, doch [eiser] die factuur onbetaald heeft gelaten, ook nadat hij bij brief van 8 januari 1977 door [verweerster] was gesommeerd binnen tien dagen te betalen met aanzegging dat [verweerster] bij gebreke daarvan aanspraak maakt op de wettelijke rente.

2. [verweerster] vordert thans bedoelde ƒ 25.000,-- met rente en kosten. [eiser] ontkent echter dat bedrag schuldig te zijn en voert daartoe het volgende aan:

3. Toen de directeur van [verweerster] hem de tip gaf zou deze hem hebben gezegd dat de bedrijfsruimte was verhuurd aan een eerste klas huurder (hetgeen betekent een solide huurder die zijn verplichtingen nakomt) en dat de jaarhuur niet te economisch was (hetgeen betekent dat die niet zo hoog is dat dezelfde huurprijs bij een beëindiging van de huur niet zonder veel moeite van een opvolgende huurder zou kunnen worden bedongen). [eiser] meende met deze aankoop een zeer goede zaak te hebben gedaan en heeft in die mening [verweerster] geheel onverplicht een tipgeld van ƒ 25.000,--, toegezegd.

4. Enkele weken later bleek echter dat de huurder geen eerste klas huurder was — deze beëindigde de huur wegens financiële moeilijkheden — en dat de geldende jaarhuur van een nieuwe huurder niet kon worden bedongen. [eiser] moest genoegen nemen met een lagere huur onder minder gunstige voorwaarden. Zo was hetgeen hij voor een zeer goede zaak had gehouden aanzienlijk tegengevallen. Bovendien bleek nog dat hij verkoperscourtage verschuldigd was, hetgeen hem niet bekend was toen hij het tipgeld toezegde.

5. [eiser] meent nu dat hij niet gehouden kan worden zijn onverplichte toezegging gestand te doen en concludeert tot afwijzing van de vordering van [verweerster] .

6. Het verweer van [eiser] moet worden verworpen. Gezien het veelvuldig gebruik van de term "onverplicht" in [eiser] ' conclusies verkeert deze blijkbaar in de mening dat hij zijn toezegging niet behoeft na te komen nu hij tot het doen van die toezegging niet verplicht was. Deze opvatting is echter onjuist. Nu hij eenmaal het tipgeld als beloning voor de gegeven tip had toegezegd en [verweerster] die toezegging had aanvaard (hetgeen voor zoveel nodig blijkt uit de door [verweerster] bij repliek overgelegde bescheiden) was tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen en was [eiser] gehouden de daaruit voortvloeiende verbintenis na te komen.

7. Voor zover uit [eiser] ' betoog zou moeten worden afgeleid dat hij zich op dwaling beroept moet dat beroep reeds hierop afstuiten dat [eiser] geen nietigverklaring of vernietiging van de overeenkomst vordert. Een dergelijke vordering — hetzij als verweer of als eis in reconventie — is voor een rechtsgeldig beroep op dwaling vereist omdat bij gebreke van vernietiging of nietigverklaring de overeenkomst ook in geval van dwaling geldig blijft.

8. De Rechtbank wil hier ten overvloede nog aan toevoegen dat een beroep op dwaling in casu toch verworpen zou moeten worden, omdat de beweerde dwaling niet de zelfstandigheid van de zaak betreft. In de overeenkomst van partijen bestaat "de zaak" uit niets anders dan de overeengekomen, te betalen som. Niets van wat [eiser] heeft aangevoerd kan leiden tot de slotsom dat hij in de zelfstandigheid van deze zaak gedwaald heeft.

9. Nu de overeenkomst waarop [verweerster] zich baseert voldoende is komen vast te staan door de bij repliek overgelegde bescheiden — waaronder een brief van [eiser] zelf van 1 december 1976 — en het verweer van [eiser] dat hij die overeenkomst niet zou behoeven na te komen moet worden verworpen op boven aangegeven gronden is de vordering — met passering van ieder bewijsaanbod als irrelevant — terstond toewijsbaar. De gevorderde rente is toewijsbaar vanaf 18 januari 1977, nu [eiser] niet weersproken heeft dat [verweerster] hem tegen die datum schriftelijk tot betaling heeft aangemaand met aanzegging dat [verweerster] bij niet-betaling aanspraak maakte op rentevergoeding.’’.

Van dit vonnis is [eiser] in hoger beroep gekomen bij het Gerechtshof te 's-Gravenhage, daartegen vijf grieven aanvoerende, die [verweerster] heeft bestreden. Vervolgens heeft het Hof bij zijn bestreden arrest het vonnis waarvan beroep bekrachtigd, daartoe overwegende:

"1. dat [eiser] in zijn eerste grief aanvoert, dat de Rechtbank ten onrechte zijn verweer, gebaseerd op de onsplitsbaarheid van zijn erkenningen, heeft gepasseerd en in zijn overige grieven zich richt tegen hetgeen de Rechtbank onder 6 tot en met 9 heeft overwogen;

2. dat [eiser] aan zijn erkenning, dat [verweerster] op 23 juli 1976 hem het onderhavige object als te koop heeft getipt, dat hij dit object daarna op die dag in rechtstreekse onderhandelingen met de verkoper heeft gekocht en dat hij toen op die dag aan [verweerster] voor deze tip een tipgeld van ƒ 25.000,-- heeft toegezegd, heeft toegevoegd, dat [verweerster] hem bij die tip tevens heeft medegedeeld, dat de bedrijfsruimte was verhuurd aan een eerste klas huurder en dat de jaarhuur niet te economisch was;

3. dat [verweerster] heeft ontkend deze mededelingen aan [eiser] te hebben gedaan;

4. dat tussen partijen vaststaat:

dat bij de aankoop van verhuurde bedrijfspanden de koopprijs geheel afhangt van de hoogte van de huur, de reputatie van de huurder(s) en de economisch haalbare huur;

dat [eiser] wist, dat het object was verhuurd aan het kledingmagazijn [A] ;

dat [A] een bekende Haagse onderneming is;

dat [eiser] als handelaar in onroerend goed de zakenwereld in Den Haag en [plaats] zeer goed kende;

dat [eiser] zeer wel zelf kon beoordelen of een huur al dan niet te economisch was en ook in staat was zelf uit te laten zoeken, of een huurder al of niet als een eerste klas huurder kon worden gekwalificeerd;

dat [verweerster] niet optrad namens de verkoper van het object;

5. dat, indien al zou komen vast te staan, dat [verweerster] vorenbedoelde mededelingen zou hebben gedaan, [verweerster] desondanks onder voormelde omstandigheden van [eiser] mocht verwachten, dat [eiser] niet zonder meer op mededelingen van [verweerster] zou afgaan, doch zich er zelf van zou vergewissen, of de huurder een eerste klas huurder was en of de huur niet te economisch was, alvorens tot de koop van dat object over te gaan en aan [verweerster] een tipgeld voor zijn tip toe te zeggen;

6. dat onder deze omstandigheden hetgeen [eiser] aan zijn erkenning heeft toegevoegd niet bevrijdend voor hem is en evenmin een beroep op dwaling rechtvaardigt;

7. dat derhalve hetgeen door [eiser] als voormeld is erkend tussen partijen vaststaat;

8. dat uit de vaststaande feiten naar 's Hofs oordeel moet worden afgeleid, dat [eiser] aan [verweerster] het tipgeld heeft toegezegd als tegenprestatie tegenover de prestatie van [verweerster] , bestaande in het geven van de tip aan [eiser] , die aan [verweerster] te kennen had gegeven, dat hij geïnteresseerd was in de aankoop van onroerend goed, welke tip tot aankoop van het object had geleid;

9. dat er derhalve van een schenking in formele zin geen sprake was en het beroep op nietigheid wegens het ontbreken van een notariële akte moet worden verworpen;

10. dat de grieven van [eiser] dan ook niet tot vernietiging van het vonnis kunnen leiden en het bewijsaanbod van [eiser] als niet ter zake dienend moet worden gepasseerd;";

Overwegende dat [eiser] tegen dat arrest als middelen van cassatie doet aanvoeren:

"I. Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, doordat het Hof het vonnis van de Rechtbank heeft bekrachtigd, onder meer overwegende dat, indien al zou komen vast te staan dat [verweerster] bedoelde mededelingen zou hebben gedaan, [verweerster] desondanks onder bedoelde omstandigheden van [eiser] mocht verwachten, dat [eiser] niet zonder meer op mededelingen van [verweerster] zou afgaan, doch zich er zelf van zou vergewissen, of de huurder een eerste klas huurder was en of de huur niet te economisch was, alvorens tot koop over te gaan en aan [verweerster] tipgeld voor zijn tip toe te zeggen, ten onrechte,

omdat door partijen ten processe niet is gesteld dat [eiser] in de door het Hof bedoelde zin niet zonder meer en dadelijk op mededelingen van [verweerster] zou mogen afgaan en geen feiten zijn gesteld welke bedoelde overweging in het kader van de door partijen aan de Rechter voorgelegde rechtsstrijd noodzakelijk maken, zodat het Hof is getreden buiten de grenzen van deze rechtsstrijd en/of de feitelijke grondslag van het geschil, in het bijzonder hetgeen door [verweerster] tot verweer tegen de door [eiser] gestelde mededelingen is aangevoerd, feitelijk heeft aangevuld, dan wel:

omdat het Hof, aldus overwegende, had dienen aan te geven waarom het Hof gemeend heeft in het kader van het over en weer ten processe als het geschil en de grondslag van het geschil gestelde, bedoeld oordeel te mogen uitspreken ter beslissing van dit geschil, zodat het arrest niet naar behoren is gemotiveerd.

II. Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid meebrengt, doordat het Hof, ten aanzien van de grief waarin [eiser] klaagt dat de Rechtbank van zijn erkenning "dat hij tipgeld heeft toegezegd als beloning voor de tip, zoals door [betrokkene 2] , dus mèt de zo belangrijke gegevens: eerste klas huurder en huur niet te economisch" heeft afgesplitst de erkenning dat [eiser] tipgeld had toegezegd, heeft overwogen dat [eiser] aan de erkenning dat [verweerster] hem het onderhavige object als te koop heeft getipt en, onder meer, dat hij aan [verweerster] voor deze tip een tipgeld heeft toegezegd, heeft toegevoegd dat [verweerster] hem bij deze tip tevens heeft medegedeeld, dat de bedrijfsruimte was verhuurd aan een eerste klas huurder en dat de jaarhuur niet te economisch was, ten onrechte,

omdat het Hof, aldus overwegende, de in de grief bedoelde erkenning heeft gesplitst in enerzijds een erkenning en anderzijds daaraan toegevoegde feiten, op een wijze die ten aanzien van een erkenning dat de beloning is toegezegd voor de tip èn de bedoelde mededelingen, in een geschil over de vraag of de beloning is toegezegd voor de tip dan wel als beloning voor de tip en de mededelingen, ook dan niet kan zijn toegelaten wanneer splitsing van de erkenning ten nadele van degeen die de erkenning doet is toegelaten, zijnde de erkenning die het Hof uit de erkenning van [eiser] heeft afgesplitst in strijd met hetgeen [eiser] met zijn erkenning bestrijdt, te weten: dat het tipgeld is toegezegd voor de tip, zodat 's Hofs overweging in strijd is met de regelen geldend voor de splitsing van erkenningen, in het bijzonder artikel 1961 van het Burgerlijk Wetboek, dan wel:

omdat het Hof de beweringen welke [eiser] als zijn erkenningen heeft voorgedragen, ambtshalve aanvullend, had dienen aan te merken, behoudens de daarvan te scheiden erkenning dat het tipgeld was toegezegd, als naar inhoud en strekking een ontkenning van de juistheid van de feitelijke stellingen van de tegenpartij waarop deze betrekking hadden, in het bijzonder een ontkenning dat [eiser] het tipgeld had toegezegd voor "deze tip", en dat de grief dienovereenkomstig klaagt over het passeren van deze ontkenning, dan wel:

omdat het Hof in appel oordelend over een erkenning dat het tipgeld is toegezegd voor "deze tip" is getreden buiten de grondslag van het geding, zoals deze door de grieven aan 's Hofs oordeel was onderworpen, nu in de grief niet geklaagd wordt over de splitsing van zulke erkenning, maar over splitsing van de erkenning dat het tipgeld is toegezegd voor "deze tip" en de mededelingen, dan wel:

omdat het Hof niet naar behoren heeft gemotiveerd waarom het Hof gemeend heeft dat [eiser] erkend heeft dat het tipgeld is toegezegd als beloning voor "deze tip".

III. Schending van het recht en/of verzuim van vormen, waarvan de niet-inachtneming nietigheid medebrengt, doordat het Hof het beroep op dwaling zijdens [eiser] betreffende de bedoelde prestatie en wederprestatie heeft verworpen op grond van omstandigheden waaruit het Hof heeft afgeleid dat [verweerster] van [eiser] mocht verwachten dat [eiser] niet dadelijk en zonder meer op mededelingen van [verweerster] zou afgaan en de beloning toezeggen, alvorens zich er zelf van te vergewissen of de huurder een eerste klas huurder was en of de huur niet te economisch was, zulks in samenhang met overwegingen welke inhouden dat de toezegging van de wederprestatie, in de door het Hof bedoelde zin, dadelijk en zonder meer is gedaan, althans inhouden dat de toezegging is gedaan op dezelfde dag als de tip van [verweerster] en voordat, op diezelfde dag, het pand is gekocht, ten onrechte,

omdat bedoelde verwachtingen zijdens [verweerster] kennelijk betreffen een andere wijze waarop partijen tot overeenstemming omtrent een eventuele beloning voor de tip hadden kunnen komen, en niet de wijze waarop en het tijdstip waarop de toezegging is gedaan en in deze zin ook niet de zelfstandigheid van de zaak als onderwerp van de toezegging zoals deze, zoals ten processe gesteld en vastgesteld, is gedaan, zodat het Hof het beroep op dwaling heeft afgewezen op gronden waarop een beroep op dwaling ten aanzien van de zelfstandigheid van de zaak niet mag worden afgewezen, dan wel:

omdat het Hof, aldus overwegende, had dienen vast te stellen of [eiser] in overeenstemming met de bedoelde verwachtingen van [verweerster] handelend de toezegging heeft kunnen doen op het moment en de wijze waarop hij dit deed, en mitsdien de verwachtingen een redelijkerwijs te verwachten handelwijze tot voorwerp hebben, zodat het arrest niet naar behoren is gemotiveerd.";

Overwegende daaromtrent:

In het licht van de processtukken is niet onbegrijpelijk dat het Hof de stellingen van [verweerster] aldus heeft verstaan dat daarin een subsidiair beroep is gedaan op de in rechtsoverweging 5 vermelde omstandigheid dat " [verweerster] van [eiser] mocht verwachten, dat [eiser] niet zonder meer op mededelingen van [verweerster] zou afgaan, doch zich er zelf van zou vergewissen, of de huurder een eerste klas huurder was en of de huur niet te economisch was, alvorens tot de koop van dat object over te gaan en aan [verweerster] een tipgeld voor zijn tip toe te zeggen". Middel I faalt dus.

Middel II faalt eveneens. Van een met het verbod van artikel 1961 van het Burgerlijk Wetboek strijdige splitsing van een bekentenis is geen sprake, nu het Hof veronderstellenderwijs is uitgegaan van de juistheid van de stellingen van [eiser] omtrent de hem door [verweerster] gedane mededelingen.

Middel III richt zich tegen 's Hofs oordeel dat, al zou komen vast te staan dat [verweerster] de in rechtsoverweging 2 vermelde mededelingen aan [eiser] heeft gedaan, zulks een beroep op dwaling niet rechtvaardigt. Het Hof heeft daartoe in aanmerking genomen, niet alleen dat — kort gezegd — [verweerster] van [eiser] mocht verwachten dat hij zichzelf zou vergewissen omtrent de in rechtsoverweging 5 vermelde punten, maar ook dat de gang van zaken op de betreffende dag aldus is geweest dat: [verweerster] éérst aan [eiser] het onderhavige object als te koop heeft getipt, [eiser] daarna dit object in rechtstreekse onderhandelingen met de verkoper van deze heeft gekocht, en [eiser] toen — dat wil zeggen: na die verkoop — aan [verweerster] voor de tip het ten processe bedoelde tipgeld heeft toegezegd. Door op grond van een en ander, in onderling verband bezien, te oordelen dat de beweerdelijk door [verweerster] in het eerste stadium gedane mededelingen aan de rechtsgeldigheid van de na de totstandkoming van de desbetreffende transactie gedane toezegging van tipgeld niet in de weg staan, heeft het Hof — anders dan middel III betoogt — niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. 's Hofs oordeel is naar behoren gemotiveerd. Ook middel III faalt dus;

Verwerpt het beroep;

Veroordeelt eiser tot cassatie in de kosten op de voorziening in cassatie gevallen, tot aan deze uitspraak aan de zijde van verweerster in cassatie begroot op ƒ 230,45 aan verschotten en ƒ 1.700,-- voor salaris.

Aldus gedaan door Mrs. Ras, Vice-President, Drion, Haardt, Martens en de Groot, Raden, en door Mr. Haardt voornoemd uitgesproken ter openbare terechtzitting van de dertiende maart 1900 eenentachtig, in tegenwoordigheid van de Procureur-Generaal.

Conclusie 09‑01‑1981

Inhoudsindicatie

Toezegging van tipgeld. Dwaling. Splitsing van bekentenis?

Nr. 11.648

Zitting 9 januari 1981.

Mr. ten Kate.

Conclusie inzake:

[eiser] ,

tegen:

[verweerster] Makelaardij onroerend goed B.V.

Edelhoogachtbare Heren,

Bij een gesprek dat de makelaar in onroerend goed [betrokkene 1] , directeur van verweerster in cassatie, op 23 juli 1976 met de handelaar in onroerend goed [eiser] (eiser tot cassatie) op diens kantoor had, heeft [betrokkene 1] [eiser] getipt dat te Rotterdam aan de [a-straat 1] een pand te koop was, dat bestond uit bedrijfsruimte en woningen. De bedrijfsruimte was verhuurd aan het kledingbedrijf [A] tegen een huurprijs van ƒ 240.000,-- (geïndexeerd) per jaar.

[eiser] heeft dat pand in rechtstreekse onderhandelingen met de verkoper daarop direct gekocht (ƒ 2.250.000,--), waarna hij aan [betrokkene 1] een tipgeld van ƒ 25.000,-- heeft toegezegd (r.o. 2 arrest; c.v.a. van [eiser] onder 4). Blijkens prod.1 bij Nadere Conclusie in eerste aanleg heeft [betrokkene 1] nog diezelfde dag, 23 juli 1976, aan [eiser] een desbetreffende nota gezonden.

[eiser] heeft dit bedrag niet voldaan. Bij de dit geding inleidende dagvaarding van 7 maart 1977 vordert [betrokkene 1] althans zijn B.V. dit bedrag op.

Ten verwere heeft [eiser] aangevoerd, dat [betrokkene 1] bij voormeld gesprek had gezegd, dat de huur-verhuur van de bedrijfsruimte een eerste klas huurder — d.w.z. een huurder die zijn verplichtingen kan nakomen en nakomt — betrof en dat de huurprijs niet te economisch was, d.w.z. dat bij beëindiging van de bestaande huurovereenkomst zonder al te veel moeite een andere huurder voor dezelfde huurprijs te vinden zou zijn. Dit zijn naar de stellingen van [eiser] (laatstelijk mem.v.gr. onder 3 en onder Grief I) bij aankoop van zulke panden beslissende gegevens.

Beide gegevens bleken onjuist, aldus [eiser] (laatstelijk mem.v.gr. onder 4 en onder Grief I). [A] beëindigde de huur enkele weken na de koop, volgens Antwoord Nadere Conclusie onder 5 wegens financiële moeilijkheden. Nieuwe verhuur bleek slechts mogelijk tegen ƒ 210.000,-- (geïndexeerd) per jaar. Er waren bovendien courtage-kosten van ƒ 22.302,-- nodig.

Aangezien volgens [eiser] het tipgeld mede op grond van voormelde mededelingen was toegezegd, stelt [eiser] het tipgeld onder deze omstandigheden niet verschuldigd te zijn. De koop was veel minder gunstig dan hij ( [eiser] ) op grond van de mededelingen van [betrokkene 1] had aangenomen, ook al was de koop niet een duidelijk verliesgevende zaak geworden (Antwoord Nadere Conclusie onder 4) of tegen een koopprijs die beduidend hoger lag dan de waarde van het gekochte (slot van de laatstaangehaalde Conclusie).

[betrokkene 1] ontkende in de eerste plaats tegenover deze stellingen van [eiser] de door [eiser] bedoelde mededelingen te hebben gedaan; [eiser] zou zelfs naar deze gegevens niet gevraagd hebben. [betrokkene 1] lichtte dit in de c.v. repl. onder 2 alsvolgt toe: " [betrokkene 1] heeft gedaagde ( [eiser] ) wel medegedeeld, dat het object was verhuurd aan het kledingmagazijn [A] . Gedaagde heeft niet gevraagd naar de kwaliteit van de huurder; dit behoefde ook niet omdat [A] een bekende Haagse onderneming was en gedaagde, die in en om Den Haag en Rotterdam de zakenwereld zeer goed kent dergelijke informatie dan ook niet van [betrokkene 1] behoefde te betrekken. Eiseres ( [betrokkene 1] B.V.) betwist eveneens, dat gedaagde [betrokkene 1] zou hebben gevraagd of de huur al dan niet te economisch was. Ook op dit gebied had gedaagde eiseresses mening in het geheel niet nodig, aangezien gedaagde zeer wel zelf kan beoordelen of een huur al dan niet te economisch zou zijn".

Onder 5 in deze conclusie voegde [betrokkene 1] voorts als verweer toe: "Daarenboven vestigt eiseres ( [verweerster] B.V.) er de aandacht op, dat gedaagde ( [eiser] ) zelf de onderhandelingen met de verkoper van het object heeft gevoerd, daarbij zelf al die aspecten heeft onderzocht c.q. heeft kunnen onderzoeken, welke voor hem kennelijk belangrijk waren of belangrijk konden zijn, en eiseres daarop geen invloed heeft gehad of heeft kunnen hebben. Derhalve kan door gedaagde evenmin staande worden gehouden, dat het feit, dat de onroerend goed transactie eventueel minder aantrekkelijk voor gedaagde is of zou zijn uitgevallen, tot gevolg heeft, dat eiseres geen aanspraak op de gevorderde ƒ 25.000,-- zou hebben". Dit bedrag werd ook eerst ná de aankoop toegezegd.

Noch bij de Rechtbank (vonnis 15 november 1978) noch bij het Hof (arrest 13 december 1979) had [eiser] met zijn verweer succes.

Middel I in cassatie is gericht tegen de ook in het middel geciteerde r.o. 5 van het arrest. De klacht is dat het Hof met deze rechtsoverweging zich buiten de grenzen van de rechtsstrijd van partijen heeft begeven. De juistheid van de overweging wordt hier op zichzelf niet betwist. De klacht is met een motiveringsklacht versterkt.

In het middel wordt deze klacht primair gemotiveerd met de stelling "dat door partijen ten processe niet is gesteld dat appellant ( [eiser] ) in de door het Hof bedoelde zin niet ("niet" moet worden ingelezen blijkens pleitnota Mr Houtappel, p. 9) zonder meer en dadelijk op mededelingen van geïntimeerde ( [betrokkene 1] ) zou mogen afgaan". Dit bezwaar — de juistheid daarvan daargelaten — loopt echter langs de bestreden rechtsoverweging van het arrest heen en mist reeds daarom doel. Het Hof neemt daar immers (en juist andersom) tot uitgangspunt, of [betrokkene 1] mocht verwachten dat [eiser] in feite zonder meer op de mededelingen zou afgaan. Daaraan doet niet af, of [eiser] eventueel zonder meer op die mededelingen zou (hebben) mogen afgaan, waarover in het middel wordt gesproken. De al dan niet juistheid van 's Hofs uitgangspunt, wordt op zichzelf in deze klacht — zoals reeds gezegd — niet ter discussie gesteld.

Met deze bestreden overweging heeft het Hof zich ook niet buiten de wederzijdse stellingen van partijen begeven. Het betrof hier een tip tussen terzakekundigen. Met name kon het Hof uit de posita van [betrokkene 1] een zodanige stelling tegenover de posita van [eiser] , althans subsidiair, afleiden. De uitleg van de stukken is feitelijk en aan het Hof voorbehouden. Met name kon het Hof dit doen, gezien het hierboven uit de c. v. repl. geciteerde en voorts gelet op de Nadere Conclusie van [betrokkene 1] onder 2 slot, 3, 6 en 8 slot.

Ter toelichting en mede ter beantwoording van de volgende middelen is het wellicht goed nog eens met andere woorden de wederzijdse stellingen en aldus de rechtsstrijd van partijen na te lopen.

Blijkens diens inleidende dagvaarding en ook diens verdere stellingen in het geding was de inzet van de door het Hof in r.o. 8 — in cassatie onbestreden (vgl. ook Pleitnota Mr Houtappel, p. 4/5) — aangenomen overeenkomst, waarbij [eiser] tipgeld toezegde, van de zijde van [betrokkene 1] de tip zonder meer.

[eiser] stelde daartegenover — ik citeer uit Grief I in appel — "dat hij tipgeld heeft toegezegd als beloning voor de tip, zoals gegeven door [betrokkene 1] , dus mèt de zo belangrijke gegevens: eerste klas huurder en huur 'niet te economisch'. Dit mocht niet worden afgesplitst van de erkenning, dat [eiser] tipgeld had toegezegd. Ook de bij repliek overgelegde bescheiden, waarop de Rechtbank zich beroept, kunnen slechts leiden tot de conclusie, dat [eiser] slechts erkend heeft, tipgeld te hebben toegezegd voor de tip mèt de belangrijke gegevens. [eiser] heeft reeds in de eerste instantie betoogd, dat hij nooit voor alleen een tip, dat een onroerend goed te koop was, zonder dat uit verdere gegevens kon worden afgeleid, dat de aankoop van dat onroerend goed als een goede koop kon worden beschouwd, tipgeld zou hebben toegezegd. [eiser] herhaalt het: voor het aankopen van onroerende goederen net aan de prijs heeft hij geen tips nodig".

Dat alleen een gunstige tip grond voor tipgeld is, is op zichzelf een begrijpelijke stelling. Een tip wordt echter niet gunstig door de enkele omstandigheid dat daaraan mededelingen als omstreden zijn verbonden. Dit is eerst het geval indien vervolgens de aankoop slaagt en het getipte object inderdaad in de bedoelde gunstige omstandigheden verkeert, zelfs onverschillig of dit is medegedeeld of niet. De toezegging van het tipgeld volgde in casu dan ook op het sluiten van de koop.

Het valt nu op dat in het geciteerde uit Grief I gesproken wordt over "gegevens", ofschoon het slechts om desbetreffende mededelingen van [betrokkene 1] ging die in feite een waardering in de zin van taxatie van het getipte object, gebaseerd op ligging, de plaatselijke marktsituatie enz., en van de kwaliteit van de huurder inhielden en niet zozeer op zichzelf objectief vaststaande feiten vormden. Zo is ook het onbestreden uitgangspunt van 's Hofs arrest (men zie r.o. 2 en 5). Dat omstreden is dat deze mededelingen in dit kennelijk zonder aanwezigheid van derden tussen partijen gevoerde gesprek zijn gedaan, mag ik hier verder laten rusten.

Ten aanzien van deze mededelingen is in de processtukken niet gesteld dat deze de strekking hadden dat [betrokkene 1] zich voor de juistheid daarvan sterk maakte of de juistheid daarvan garandeerde. [betrokkene 1] heeft dit van zijn zijde wel bestreden (mem. v. antw. ad Grief III en IV, tweede alinea). Evenmin is aangevoerd dat [eiser] de juistheid van deze mededelingen als voorwaarde aan zijn toezegging van het tipgeld had verbonden.

Deze mededelingen maakten dan ook niet in die zin onderdeel uit van de omstreden overeenkomst tussen [betrokkene 1] en [eiser] .

[eiser] heeft slechts maar wel gemotiveerd (in ieder geval volgens het Hof, gezien het verband tussen r.o. 2 slot en r.o. 5) aangevoerd dat voor hem voormelde mededelingen van [betrokkene 1] in verband met de tip reden waren tot de koop over te gaan en uit tevredenheid over de totstandkoming daarvan vervolgens het tipgeld toe te zeggen (vgl. b.v. c.v.a. onder 3 en 4; c.v.dupl. onder 2 en 9; antwoord nadere conclusie onder 2 en 3).

Hiermede waren de mededelingen — zo gedaan — of in het licht van het voorgaande wellicht beter: Hiermede was de juistheid van de omstreden mededelingen echter nog geen onderdeel van de door het Hof in de onbestreden r.o. 8 aangenomen overeenkomst, waarbij [eiser] aan [betrokkene 1] tipgeld toezegde, zoals bij pleidooi in cassatie is gesuggereerd. In ieder geval behoefde het Hof dit niet aan te nemen bij deze uit het proces blijkende constellatie, mede gezien het hier eerder gezegde.

Zo stond het Hof — mede voor de afbakening van het geschil — voor de vraag, welk belang de door [eiser] gestelde mededelingen van [betrokkene 1] in het verband van het toegezegde tipgeld toekwam, gesteld dat het doen van deze mededelingen zou komen vast te staan of althans zou moeten worden aangenomen.

Het Hof meent in r.o. 5, onder verwijzing naar r.o. 4, dat in casu deze beweerdelijk in de precontractuele fase gedane mededelingen geen beslissende betekenis toekwamen. Het stelt daartoe in de in cassatie onbestreden gebleven r.o. 4 allereerst vast, dat [eiser] wist dat het pand verhuurd was aan [A] , dat [A] een bekende Haagse onderneming is en dat [eiser] als handelaar in onroerend goed de zakenwereld in Den Haag en Rotterdam zeer goed kende. Met welke kwaliteit huurder [eiser] te doen had, wist hij dus althans kon hij zeer gemakkelijk aan de weet komen.

Voorts stelt het Hof in de bedoelde r.o. 4 vast dat [eiser] zeer wel zelf kon beoordelen, of de gegeven huur al dan niet te economisch was.

Daarbij komt dat [betrokkene 1] niet voor de verkoper optrad. Het was [eiser] zelf die met deze sprak, onderhandelde en tot een koopprijs kwam.

's Hofs conclusie, dat bij deze stand van zaken waarbij de toezegging van het tipgeld op het sluiten van de koop in rechtstreekse onderhandelingen met de verkoper (en volgens de Nadere Conclusie onder 2 na het inwinnen van inlichtingen bij de Friesch-Groningsche Hypotheekbank te Rotterdam ) volgde, de door [eiser] aan [betrokkene 1] toegeschreven vóór de koop gedane mededelingen in de verhouding van partijen (beiden terzakekundigen) niet van doorslaggevende betekenis voor de toezegging van het tipgeld te oordelen zijn althans dat [betrokkene 1] dat niet behoefde te verwachten, is dan een feitelijk oordeel. Dit oordeel berust immers op feitelijke waardering en komt het Hof in hoogste ressort toe. Onbegrijpelijk is het op zich zelf niet. Het is ook niet in dier voege in cassatie bestreden. Men zie ook hieronder de nadere uitwerking van het voorgaande bij het aangetekende naar aanleiding van middel III.

Zoals reeds gezegd met dit oordeel begaf het Hof zich niet buiten de rechtsstrijd van partijen, terwijl het Hof niet afzonderlijk behoefde te motiveren, waarom het meende dat dit niet het geval was. Middel I zal derhalve falen.

Uit het voorgaande volgt, dat ook middel II moet stranden, dat het verouderde en sterk omstreden art. 1961 B.W. betreft. Vgl. onder meer: M.v.T. ontwerp nieuw bewijsrecht (Zitting 1969–1970–10377, stuk nr. 3), p. 10 r.k., laatste twee alinea's onder 6; Veegens-Wiersma, "Het nieuwe bewijsrecht in burgerlijke zaken" (1973), § 36, p. 94 e.v.; Scheltema, "Nederlandsch Burgerlijk Bewijsrecht", p. 154, p. 180; Asser-Anema-Verdam (1953), p. 410, 411.

Het Hof heeft de veronderstelde mededelingen van [betrokkene 1] , de wederzijdse stellingen van partijen waarderende en afwegende, niet als behorend tot de tipgeldovereenkomst begrepen, doch beschouwd als gedaan in de precontractuele fase, die voor [eiser] tot de koop en vervolgens tot de tipgeldovereenkomst aanleiding is geweest. Zo werd de door [eiser] gestelde samenhang van de tip en de mededelingen tegenover het door hem toegezegde tipgeld gezien en het geschil tenslotte door het Hof afgebakend. Uit het voorgaande blijkt dat het Hof ook tot dat oordeel kon komen.

In het middel — ook zoals bij pleidooi in cassatie toegelicht — wordt echter in de vier aan elkaar subsidiair voorgestelde klachten van een andere lezing van de stukken uitgegaan, zodat het middel als geheel feitelijke grondslag mist.

Nu de mededelingen van [betrokkene 1] op zichzelf door het Hof op grond van een feitelijke waardering in de verhouding van partijen niet relevant zijn geacht, kon een beroep op deze mededelingen ter afwering van de vordering tot nakoming van de tipgeldovereenkomst moeilijk succes hebben.

Aldus kon dit beroep evenmin beschouwd worden als een beroep op bevrijdende daadzaken in de zin van art. 1961 B.W. dan wel als geschikt om op zichzelf gevoegd bij een overigens gelijke lezing van de feiten tegenover de posita van [betrokkene 1] een andere voorstelling van zaken te dragen.

Daar — als gezegd — de posita van partijen overigens overeenstemden, kon het Hof van deze als vaststaand uitgaan. De term "erkend" komt daarmee niet in strijd. Voor het Hof was ook reden deze term te gebruiken, nu het Hof antwoord gaf op de stellingen van [eiser] , die deze zelf in appel in de vorm van een onsplitsbare bekentenis had gegoten. Aangezien de motiveringseis tegenover de stellingen van partijen geldt, is het gebruik van deze term in dat verband dan ook niet onbegrijpelijk.

De verschillende subsidiair voorgestelde klachten in middel II zullen derhalve doel missen.

In middel III wordt tenslotte opgekomen tegen het verwerpen van het beroep op dwaling door het Hof. In de laatste zinsnede van de eerste alinea van het middel staat te lezen "en voordat, op diezelfde dag, het pand is gekocht". Bij pleidooi in cassatie is verbetering gevraagd van "voordat" in "nadat" (pleitnota, p. 16, onder 11), waartegen van de zijde van verweerster is aangevoerd dat dit toch een wijziging is die voor het herstel van een schrijffout wel erg ver gaat (dupliek onder 2). Dit mag inderdaad aan verweerster in cassatie worden toegegeven, temeer omdat door deze wijziging de zinsnede in het verband van het relaas ondersteunende betekenis verliest. Wat daarvan zij, "nadat" is wel overeenkomstig de feiten, zoals deze in cassatie vaststaan.

Het hierboven besproken andere uitgangspunt omtrent de inzet van het geschil werkt ook door in dit middel. In zoverre mist ook dit middel feitelijke grondslag. Ik meen wat dit betreft met een verwijzing naar het voorgaande te mogen volstaan.

De klachten berusten op een andere waardering van de beweerdelijk gedane mededelingen in de verhouding van partijen dan het Hof daaraan, feitelijk oordelende, heeft gehecht. Zoals ook uit de toelichting van het middel bij pleidooi blijkt, gaat eiser tot cassatie ervan uit dat het Hof hier als leidraad voor zijn beslissing zag het geval dat één van de partijen die bij een transactie tegenover elkaar staan, aan de andere partij inlichtingen over het object van de transactie heeft verschaft. Men zie b.v. pleitnota, p. 17: "Het gaat niet om de vraag of de toezegging voor [betrokkene 1] onverwacht was, maar om de vraag welke veronderstellingen hij had of redelijkerwijs kon hebben toen deze, wellicht onverwachte, toezegging werd gedaan. Heeft hij, in de gegeven situatie, moeten begrijpen dat [eiser] de kwaliteiten van huur en huurder geverifieerd had ....".

Dit was echter niet het uitgangspunt van het Hof. Daaraan ligt een andere feitelijke waardering ten grondslag.

Ter toelichting loop ik eerst nog eens het arrest van het Hof na. Ik doe dit verkort en verwijs naar de hier reeds eerder gegeven uitvoeriger beschouwingen.

[betrokkene 1] had het door [eiser] gekochte pand niet in handen; hij trad niet op namens de verkoper (r.o. 4f). De tip, die [betrokkene 1] gaf — al is hij makelaar in onroerend goed (vgl. Antwoord Nadere Conclusie onder 3) — was een tip van iemand die zelf buiten de zaak stond — zoals [eiser] ook wist — en gegeven aan iemand die terzakekundig was en de plaatselijke situatie in Den Haag en [plaats] zeer goed kende. De huurder van het gekochte pand, [A] , op dat ogenblik was een bekend Haags kledingmagazijn (r.o. 4b–e). Onder deze omstandigheden (r.o. 5) mocht [betrokkene 1] volgens het Hof verwachten dat [eiser] "niet zonder meer op mededelingen van geïntimeerde ( [betrokkene 1] ) zou afgaan, doch zich er zelf van zou vergewissen, of de huurder een 1e klas huurder was en of de huur niet te economisch was, alvorens tot de koop van dat object over te gaan en aan geïntimeerde een tipgeld voor zijn tip toe te zeggen". [eiser] had de koop zelf in rechtstreekse onderhandelingen tot stand gebracht en het tipgeld eerst daarna toegezegd.

Niet aan de orde is dus het geval dat bij onderhandelingen de ene partij aan de andere inlichtingen verschaft heeft en de daaruit voortvloeiende vraag welke betekenis dit in hun onderlinge relatie naar goede trouw moet worden toegekend. Het gaat om een derde die inlichtingen geeft ("tipt"), maar die niet zelf nader bij het getipte object of in de transactie betrokken is dan wel — meer bepaald — de verkoop van het object bevordert. Er was — zo mag ik het wellicht vrij vertalen — een aan [eiser] medegedeelde schatting of waarneming van [betrokkene 1] ; meer niet. Nu [eiser] , die toch ter zake kundig is, van de tip gebruik maakte en kocht (en daarvan ook gebruik bleef maken; vgl. Nadere Conclusie onder 5 met prod. d, p. 2/3 en Antwoord Nadere Conclusie onder 8), kan hij niet achteraf zeggen het na de transactie toegezegde tipgeld niet verschuldigd te zijn op de enkele later aangevoerde grond dat hij bij het een en ander zonder meer op de verdere mededelingen van [betrokkene 1] is afgegaan en deze mededelingen onjuist zijn gebleken. De tip is intussen opgebruikt.

In de gedachtengang van het Hof gaat het dan ook niet om de al dan niet geloofwaardigheid van de mededelingen van [betrokkene 1] en wat partijen daaromtrent van elkaar begrepen of op grond van de goede trouw moesten begrijpen. In het centrum staat dat niet [betrokkene 1] doch [eiser] de actieve en tot onderzoek meest gerede partij was. [betrokkene 1] deelde slechts mee, wat hem bekend was geworden en wellicht wat hij ervan dacht.

In deze feitelijke zin en tegen deze feitelijke achtergrond mocht [betrokkene 1] van [eiser] verwachten hetgeen het Hof in r.o. 5 overweegt. Zo lag de taakverdeling tussen partijen volgens het Hof. Dit oordeel is feitelijk en niet onbegrijpelijk. Hierin steekt ook een belangrijk verschil met H.R. 30 november 1973, N.J. 1974 no. 97 (G.J.S.), omtrent middel II. Aangezien de toezegging van het tipgeld op de koop volgde, geldt in die verhouding niet anders.

Aan het middel liggen andere uitgangspunten ten grondslag. Zoals reeds gezegd, het zal daarom niet slagen.

Ik concludeer derhalve tot verwerping van het beroep tot cassatie met veroordeling van eiser tot cassatie ( [eiser] ) als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten op dit beroep gevallen.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.