HR, 12-01-1979, nr. 11317
ECLI:NL:PHR:1979:AC2294
- Instantie
Hoge Raad
- Datum
12-01-1979
- Zaaknummer
11317
- LJN
AC2294
- Roepnaam
Martens/Carmenna
- Vakgebied(en)
Huurrecht (V)
- Brondocumenten en formele relaties
ECLI:NL:HR:1979:AC2294, Uitspraak, Hoge Raad, 12‑01‑1979; (Cassatie)
Conclusie: ECLI:NL:PHR:1979:AC2294
ECLI:NL:PHR:1979:AC2294, Conclusie, Hoge Raad (Parket), 12‑01‑1979
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:1979:AC2294
- Vindplaatsen
NJ 1979, 253 met annotatie van P.A. Stein
NJ 1979, 253 met annotatie van P.A. Stein
Uitspraak 12‑01‑1979
Inhoudsindicatie
Huur en verhuur van een bedrijfsruimte met een daarbij behorende onzelfstandige woning. Toepasselijkheid van bepalingen betr. huur en verhuur van bedrijfsruimte?
12 januari 1979
Br.
De Hoge Raad der Nederlanden,
in de zaak van nr. 11.317 van
[eiser] , wonende te [woonplaats], eiser tot cassatie van een tussen partijen in kort geding gewezen arrest van het Gerechtshof te Arnhem van 12 december 1977, vertegenwoordigd door Mr. H.J. Sicman, advocaat bij de Hoge Raad,
t e g e n
de besloten vennootschap [verweerster], gevestigd te Zwolle, verweerster in cassatie, vertegenwoordigd door Mr. J.L.W. Sillevis Smitt, eveneens advocaat bij de Hoge Raad;
Gehoord partijen;
Gehoord de conclusie van de Advocaat-Generaal ten Kate, strekkende tot verwerping van het beroep met veroordeling van eiser tot cassatie in de kosten op het geding in cassatie gevallen;
Gezien het bestreden arrest en de stukken van het geding, waaruit het volgende blijkt:
Bij exploot van 5 september 1977 heeft verweerster in cassatie - verder [verweerster] te noemen - de eiser tot cassatie - [eiser] - in kort geding gedaagd voor de President van de Arrondissementsrechtbank te Zwolle en gevorderd dat [eiser] wordt veroordeeld om binnen 72 uur na de betekening van het vonnis de boven Restaurant [A], [a-straat 1] te [woonplaats], gelegen dienstwoning met al de zijnen te ontruimen, met een aantal nevenvorderingen.
Na verweer van [eiser], die onder andere betwistte dat hier sprake was van een dienstwoning, heeft de President bij vonnis van 23 september 1977 de vordering van [verweerster] afgewezen, daartoe onder meer overwegende:
“dat [verweerster] heeft gesteld dat de arbeidsovereenkomst, mede inhoudende de verplichting van [eiser] tot gebruik van de litigieuze woning, die kosteloos te zijner beschikking werd gesteld voor de duur van de dienstbetrekking, schriftelijk is vastgelegd, doch zij dit contract niet heeft overgelegd; dat nu [verweerster] het contract niet heeft overgelegd en [eiser] heeft ontkend, dat hij bij wijze van arbeidsvoorwaarde tot bewoning van de woning verplicht was, moet worden geoordeeld, dat [verweerster] de grondslag van haar vordering op dit kernpunt onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, zodat de vraag of de woning ook aan de andere vereisten, op grond waarvan zij als dienstwoning in strikte zin zou moeten worden aangemerkt, voldoet, kan blijven rusten;”.
[verweerster] is van deze uitspraak in hoger beroep gekomen bij het Gerechtshof te Arnhem, welk Hof het vonnis van de President heeft vernietigd en [eiser] heeft veroordeeld binnen drie weken na de betekening van de uitspraak de betreffende dienstwoning te ontruimen.
Het Hof heeft dienaangaande onder meer overwogen:
“dat met name de derde grief zich richt tegen het oordeel van de President dat te dezen geen sprake is van een dienstwoning en de mede daarop gegronde afwijzing van de vorderingen van [verweerster];
dat omtrent deze woning het navolgende als enerzijds gesteld en anderzijds niet, althans niet voldoende, betwist is komen vast te staan:
dat [eiser], met ingang van 18 september 1976 aangesteld tot bedrijfsleider in dienst van [verweerster] teneinde de bedrijfsvoering van het door [verweerster] geëxploiteerde “restaurant [A]” te [woonplaats] te leiden, omstreeks 1 november 1976 de op de bovenverdieping van het perceel [a-straat 1] aldaar gelegen woonruimte is gaan bewonen, welke woonruimte voordien door de vorige bedrijfsleider werd bewoond;
dat het betrekken van deze woonruimte geschiedde op uitdrukkelijke wens van [betrokkene 1], bestuurster en enig aandeelhoudster van [verweerster]; dat de woonruimte kosteloos ter beschikking van [eiser] werd gesteld; dat bedoelde woonruimte uitsluitend toegankelijk is via de voor het restaurant in gebruik zijnde gedeelten van genoemd pand en een gezamenlijke trap naar de bovenverdieping toegang geeft tot genoemde woonruimte en een op die verdieping gelegen eetzaal van het restaurant; dat het woongedeelte niet een eigen toilet heeft doch [eiser] gebruik moet maken van ook voor het restaurant in gebruik zijnde toiletten; dat in het woongedeelte zich een telefoontoestel bevindt dat behoort tot de huistelefooninstallatie van het restaurant;
dat de aard van de functie van bedrijfsleider in een restaurant als het onderhavige, waarvan de bereikbaarheid op allerlei tijdstippen voor de exploitatie van wezenlijk belang is, medebrengt dat het uitermate gewenst is dat die bedrijfsleider in het betreffende pand woont, te meer indien - zoals in het onderhavige geval - geen ander toezicht aanwezig is in dit door [verweerster] van de gemeente gehuurde perceel;
dat vanuit deze omstandigheid ook gezien moet worden de door [betrokkene 1] namens [verweerster] in verband met het aangaan van de dienstbetrekking uitgesproken wens dat [eiser] de voormelde woonruimte in het pand [a-straat 1] zou betrekken; dat [betrokkene 1] deze wens naar voren heeft gebracht, wordt bevestigd door de mededeling van [eiser] dat hij aan haar heeft geantwoord, dat hij zijn arbeidstaak minstens zo goed zou kunnen vervullen indien hij niet boven het restaurant zou gaan wonen; dat het feit dat [eiser], ondanks zijn van die van [betrokkene 1] afwijkende opvatting, toch, na het verlaten van de litigieuze woonruimte door de vorige bedrijfsleider, deze woonruimte heeft betrokken, tot de conclusie leidt dat hij gehoor heeft gegeven aan het verlangen van [betrokkene 1] dat hij in verband met en in het belang van de uitoefening van zijn functie ter plaatse zou gaan wonen; dat uit een en ander ook duidelijk blijkt en ook voor [eiser] bij het aanvaarden van zijn dienstbetrekking duidelijk moet zijn geweest, - te meer nu van enige andere oorzaak niet is gebleken - dat [eiser] zonder zijn functie als bedrijfsleider niet de beschikking over deze woonruimte zou hebben gekregen; dat dit laatste te meer klemt aangezien deze woonruimte, zoals hiervoor is gebleken, geheel verweven was met de ruimten waarin het restaurantbedrijf wordt uitgeoefend;
dat het Hof op grond van het vorenstaande voorshands van oordeel is dat [verweerster] als werkgeefster aan [eiser] als werknemer juist met het oog op de door hem te verrichten werkzaamheden en in het belang van een goede uitoefening daarvan, de litigieuze woonruimte ter beschikking heeft gesteld waarna [eiser] deze woonruimte - als uit hoofde van zijn dienstbetrekking daartoe verplicht - heeft betrokken; dat te dezen dan ook sprake is van een dienstwoning in eigenlijke zin, hetgeen niet anders is indien de vrije beschikking over deze woonruimte gold als een gedeeltelijke tegenprestatie voor de door [eiser] verrichte werkzaamheden; dat dit medebrengt dat bij het einde van de dienstbetrekking ook het recht van [eiser] op de litigieuze woonruimte kwam te vervallen;”;
Overwegende dat [eiser] deze uitspraak bestrijdt met het volgende middel van cassatie:
“Schending van het Nederlandse recht in eigenlijke zin en/of verzuim van vormen waarvan de niet-inachtneming uitdrukkelijk met nietigheid is bedreigd of ten aanzien waarvan zodanige nietigheid voortvloeit uit de aard van de niet in acht genomen vorm doordat het Hof heeft overwogen: “dat te dezen dan ook sprake is van een dienstwoning in eigenlijke zin hetgeen niet een gedeeltelijke tegenprestatie voor de door [eiser] verrichte werkzaamheden, dat dit medebrengt dat bij het einde van de dienstbetrekking ook het recht van [eiser] op de litigieuze woonruimte kwam te vervallen”,
zulks ten onrechte en in strijd met het Nederlandse recht aangezien de litigieuze woning is een onzelfstandige woning, die deel uitmaakt van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 1624 van het Burgerlijk Wetboek en die dientengevolge als onderverhuurde bedrijfsruimte mede onderworpen is aan de voorschriften vervat in artikel 1624 en volgende ban het Burgerlijk Wetboek, hetwelk impliceert dat de huur van deze onzelfstandige woning door [verweerster] onder inachtneming van de hiertoe wettelijk voorgeschreven termijn had dienen te worden opgezegd ter zake waarvan zij in gebreke is gebleven;”;
Overwegende omtrent dit middel:
Het middel faalt, daar het miskent dat artikel 1624 van het Burgerlijk Wetboek wél meebrengt dat in geval van huur en verhuur van een bedrijfsruimte met een daarbij behorende onzelfstandige woning, de regels in zake huur en verhuur van bedrijfsruimte mede van toepassing zijn met betrekking tot de onzelfstandige woning, maar niet dat een overeenkomst, die alleen omvat het gebruik - als woning - van de onzelfstandige woning, beheerst zou worden door de regels inzake huur en verhuur van bedrijfsruimte;
Verwerpt het beroep;
Veroordeelt [eiser] in de kosten op de voorziening in cassatie gevallen, welke tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] worden begroot op ƒ 230,45 aan verschotten en ƒ 1.700,-- voor salaris.
Aldus gedaan door Mrs. Dubbink, President, Minkenhof, Drion, Haardt en De Groot, Raden, en door de President voornoemd uitgesproken ter openbare terechtzitting van de twaalfde januari 1900 negen en zeventig, in tegenwoordigheid van de Advocaat-Generaal ten Kate.
Conclusie 12‑01‑1979
Inhoudsindicatie
Huur en verhuur van een bedrijfsruimte met een daarbij behorende onzelfstandige woning. Toepasselijkheid van bepalingen betr. huur en verhuur van bedrijfsruimte?
na.-
Nr. 11.317
Zitting 1 december 1978.
Mr. ten Kate
Conclusie inzake:
[eiser]
tegen
[verweerster] B.V.
Edelhoogachtbare Heren,
[verweerster] B.V., verweerster in cassatie, exploiteert in het perceel [a-straat 1] 3 te [plaats], het restaurant [A]. Het pand, aan de B.V. ter beschikking gesteld door [betrokkene], bestuurster en enig aandeelhoudster van de B.V., is tot dat doel van de Gemeente gehuurd.
[eiser], eiser tot cassatie, is met ingang van 18 september 1976 aangesteld tot bedrijfsleider in dienst van de B.V., welke arbeidsovereenkomst door ontslag op staande voet wegens dringende redenen bij exploit van 27 augustus 1977 (Prod.mem.v.gr.) is beëindigd. Dit ontslag is door [eiser] aangevochten.
In dit kort geding vordert [verweerster] B.V. dat [eiser] de bij het restaurant behorende onzelfstandige “dienst”woning die hij direct na het vertrek van de vorige bedrijfsleider begin november 1976 heeft betrokken, zal ontruimen. De President wees deze vordering af, omdat hij voorshands niet aangetoond achtte, dat hier sprake was van een dienstwoning.
In hoger beroep wees het Hof de gevorderde ontruiming toe. De kernoverweging is r.o. 5c, die ik hier geheel moge citeren:
“dat het Hof op grond van het vorenstaande voorshands van oordeel is dat [verweerster] als werkgeefster aan [eiser] als werknemer juist met oog op de door hem te verrichten werkzaamheden en in het belang van een goede uitoefening daarvan, de litigieuze woonruimte ter beschikking heeft gesteld waarna [eiser] deze woonruimte - als uit hoofde van zijn dienstbetrekking daartoe verplicht - heeft betrokken; dat ten deze dan ook sprake is van een dienstwoning in eigenlijke zin, hetgeen niet anders is indien de vrije beschikking over deze woonruimte gold als een gedeeltelijke tegenprestatie voor de door [eiser] verrichte werkzaamheden; dat dit medebrengt dat bij het einde van de dienstbetrekking ook het recht van [eiser] op de litigieuze woonruimte kwam te vervallen”.
Naar het oordeel van het Hof werd mitsdien het recht van [eiser] in de woning te verblijven aan de in de arbeidsovereenkomst neergelegde desbetreffende verplichting aldaar te wonen ontleend, terwijl - zo er al huurelementen zouden zijn - deze in casu van zo geringe betekenis zijn, dat deze aan de aard van de overeenkomst als arbeidsovereenkomst niet afdoen. Vgl. H.R. 4 juni 1976, N.J. 1977 no. 40 (P.Z.); van den Heuvel, losbladig “Huurrecht”, aant. 8b op art. 1624, p. 18; Middag-Muiden, “Nieuw huurrecht bedrijfsruimten” (1971), p. 54–55; de Mol, “Huurrecht” (1977), no. 3.3.1, p. 194; van der Grinten, “Arbeidsovereenkomstenrecht” (1976), p. 30, p. 128.
Tegen dit oordeel wordt in cassatie ingebracht, dat de betrokken woning deel uitmaakt van een bedrijfsruimte als bedoeld in art. 1624 B.W. en dat deze dientengevolge als onderverhuurde bedrijfsruimte mede onderworpen is aan de voorschriften vervat in de artt. 1624 e.v. B.W., welke voorschriften in casu niet zijn nageleefd.
Deze cassatieklacht kan reeds hierom niet slagen, omdat door het Hof niet aangenomen is dat tussen partijen een huurverhouding althans mede zou bestaan. De regeling van de artt. 1624 e.v. B.W. is alleen toepasselijk, zoals in de M.v.T. bij art. 1624, p. 15 l.k. (Wet 28 januari 1971, S. 44) werd gezegd, “op die huurovereenkomsten die de huurder de bevoegdheid geven het gehuurde voor de uitoefening van een bedrijf te gebruiken. Een gebruik voor dat doel door een huurder zonder dat hij daartoe krachtens de huurovereenkomst bevoegd is, maakt de overeenkomst niet tot huur van bedrijfsruimte”. Vgl. van den Heuvel t.a.p., aant. 8a op art. 1624, p. 17; Middag-Muiden t.a.p., p. 56–58; de Mol t.a.p., no. 3.3.2.3, p. 200. Hierbij speelt geen rol, hoe pp. hun overeenkomsten benoemen of inrichten, mits deze de kwalifikatie van huur-verhuur (mede) kunnen dragen. Vgl. in dit verband het aangenomen amendement stuk nr. 22 en de toelichting daarvan bij de mondelinge behandeling in de Tweede Kamer door de afgevaardigde Scholten, p. 75 l.k.; zie p. 87 r.k. Vgl. voorts H.R. 24 november 1972, N.J. 1973 93; Middag-Muiden t.a.p., p. 53; de Mol t.a.p., p. 195.
In de M.v.A., p. 7 l.k. wordt dit nog eens bevestigd. Het ontwerp is b.v.. niet van toepassing, indien het niet gaat om de huur-verhuur van het onroerend goed als zodanig doch om de verhuur of verpachting van een geheel bedrijf, waarvan het onroerend goed onderdeel uitmaakt.
In dit licht moet ook worden bezien de invoeging van de in het cassatiemiddel ingeroepen volzin uit art. 1624 B.W. bij de eerste Nota van Wijzigingen (stuk nr. 7), luidende: “Tot de (ik onderstreep; t. K.) bedrijfsruimte wordt ook gerekend de bij het een en ander behorende grond en de onzelfstandige woning”. Blijkens de M.v.A. bij art. 1624, p. 6 l.k. was voor deze invoeging de reden: “De onzelfstandige woning welke bij bedrijfsruimte behoort dient onder het begrip bedrijfsruimte te vallen, omdat het gebruik daarvan door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op overwegende praktische bezwaren zou stuiten”.
De veronderstelling die aan dit een en ander ten grondslag ligt, is dat de woning met de verhuur van de bedrijfsruimte als één geheel ter beschikking is gesteld. Zolang de huur van het onroerend goed als bedrijfsruimte duurt, moet de huur van de daarbij behorende onzelfstandige woning niet om redenen buiten de huurder liggende - met name niet omdat te dien aanzien een ander rechtsregiem zou gelden - in andere handen komen. Uw Raad (H.R. 2 december 1977, N.J. 1978 no. 149) heeft ook op het belang van deze samenhang rechtens gewezen. Ik meen dat Zonderland in zijn noot N.J. 1977 no. 40 aan dit punt onvoldoende aandacht heeft gegeven.
Onderhuur-verhuur van de onzelfstandige woning los van de bedrijfsruimte heeft ook geen kenmerken, die toepassing van de huurregeling van bedrijfsruimten op die verhouding zou rechtvaardigen. Dit geval valt ook buiten de opgegeven ratio van de ingevoegde volzin in art. 1624 B.W.
Van een verhuur van de restaurantruimte met de woning aan [eiser] was in casu echter geen sprake. Daarvan blijkt althans niets uit de stukken van het geding. Er was uitsluitend, aldus oordeelde het Hof, een arbeidsbetrekking tussen partijen in verband met de exploitatie van de bedrijfsruimte, uit welke betrekking alleen enerzijds de plicht en anderzijds het recht in de woning te verblijven voortvloeide. Dit oordeel is niet onjuist noch onbegrijpelijk. Ik mag nog eens verwijzen naar HR.. 19 december 1975, N.J. 1976 no. 240 (P.Z.); H.R. 4 juni 1976, N.J. 1977 no. 40 (P.Z.). Het cassatiemiddel mist derhalve doel.
Het cassatiemiddel ongegrond bevindende, concludeer ik tot verwerping van het beroep met veroordeling van eiser tot cassatie ([eiser]) in de kosten op het geding in cassatie aan zijde van verweerster ([verweerster] B.V.) gevallen.
De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,