HR, 21-06-1973

HR, 21-06-1973

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 21‑06‑1973

Inhoudsindicatie

Holleman/Huisman. Beëindiging huurovereenkomst op grond van slechte bedrijfsvoering. Van een bedrijfsvoering die niet is zoals een goede huurder betaamt, kan ook sprake zijn indien de huurder met betrekking tot die bedrijfsvoering geen verwijt kan worden gemaakt. De strekking van art. 1631a lid 2 onder 2 BW oud (vgl. art. 7:296 lid 1 sub a BW nieuw) brengt mee dat de huurovereenkomst op grond van die bepaling niet voor verlenging in aanmerking komt indien een als winkel verhuurde ruimte in feite niet meer als zodanig wordt geëxploiteerd en als gevolg daarvan de waarde van het verhuurde niet onaanzienlijk is verminderd.

21 juni 1973

Req.nr. 4374

Br.

De Hoge Raad der Nederlanden,

Gezien bovenstaand verzoekschrift van [verzoeker], wonende te [woonplaats], het verweerschrift van [verweerder], eveneens wonende te [woonplaats], alsmede de overige stukken van het geding;

Gelet op de conclusie van de Procureur-Generaal, strekkende tot verwerping van het beroep, onder bepaling dat aan verzoeker geen kosten in rekening zullen worden gebracht;

Overwegende dat verzoeker, nader te noemen [verzoeker], in zijn grief onder a tegen de beschikking van de Rechtbank heeft aangevoerd, dat de Rechtbank ten onrechte heeft beslist dat de stelling van verweerder, nader te noemen [verweerder], dat de bedrijfsvoering van [verzoeker] niet is geweest, zoals een goed huurder betaamt, niet tardief is aangevoerd en dat de processuele frontverandering van [verweerder] niet in strijd is met de goede trouw en met de beginselen van een behoorlijke procesvoering; dat [verzoeker] daartoe heeft aangevoerd dat [verweerder], wiens geschil met [verzoeker] aanvankelijk slechts de hoogte van de bij de aanvankelijk door beide pp. verlangde verlenging van de huurovereenkomst te bepalen huurprijs betrof, zijn recht beroep te doen op onbetamelijke bedrijfsvoering heeft prijs gegeven, zodat hij niet in het allerlaatste stadium van de procedure voor de Kantonrechter — te weten bij acte-verzoek na de tweede interlocutoire beschikking — dit beroep kon doen en ook niet in hoger beroep;

dat deze grief echter faalt, immers uit de beschikking van de Rechtbank blijkt dat de omstandigheden op grond waarvan [verweerder] zich bij bedoeld acte-verzoek tegen de verlenging van de huurovereenkomst heeft verzet, aan [verweerder] eerst zijn gebleken ter gelegenheid van het onderzoek dat [verweerder] naar aanleiding van de tweede interlocutoire beschikking van de Kantonrechter heeft ingesteld naar de door [verzoeker] gestelde onderhoudsgebreken van het verhuurde perceel; dat daarom niet kan worden aanvaard dat [verweerder], door zich, van die omstandigheden onkundig, aanvankelijk niet tegen de verlenging van de huurovereenkomst te verzetten, het recht zou hebben prijs gegeven dit alsnog te doen, nadat hem uit genoemde omstandigheden was gebleken dat de bedrijfsvoering van de huurder niet was geweest zoals een goed huurder betaamt;

Overwegende dat in de grief onder b door [verzoeker] wordt aangevoerd, dat [verweerder] zijn recht zich op onbetamelijke bedrijfsvoering te beroepen, heeft verwerkt, omdat hij er reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst van op de hoogte was dat [verzoeker] geen chocolade-winkelier, maar pottenbakker was en reeds jaren lang wist dat [verzoeker] geen chocolaterie meer exploiteerde;

dat echter ook deze grief niet kan worden aanvaard, daar zij ervan uitgaat dat de door de Rechtbank aanvaarde bezwaren van [verweerder] tegen de bedrijfsvoering van [verzoeker] hierin bestonden, dat [verzoeker] in het gehuurde geen chocoladewinkel meer dreef, terwijl uit de bestreden beschikking blijkt dat die bezwaren niet het staken van de chocoladeverkoop betroffen, doch de omstandigheden dat [verzoeker] de winkelruimte ook voor de verkoop van keramische artikelen meer en meer voor het publiek heeft gesloten, dat zowel [verweerder], als de door hem ingeschakelde deurwaarder [deurwaarder] hebben ondervonden dat de winkel gedurende de normale winkeluren niet voor het publiek toegankelijk was, dat de winkelruimte meermalen een zeer rommelige aanblik bood en dat door een en ander de waarde van het gehuurde als bedrijfsruimte niet onaanzienlijk was gedaald;

Overwegende dat in de grief onder c aan de Rechtbank wordt verweten te hebben volstaan met de overweging dat niet aannemelijk was gemaakt dat [verweerder] vóór de procedure met de geschetste ontwikkelingen op de hoogte was, in plaats van te onderzoeken of hij van die ontwikkelingen op de hoogte was toen hij op 12 april 1972 aan de Kantonrechter verzocht de huurovereenkomst te verlengen;

dat deze grief echter feitelijke grondslag mist, aangezien, zoals reeds hierboven is overwogen, de Rechtbank heeft aangenomen dat [verweerder] van de omstandigheden die voor hem aanleiding waren zich alsnog tegen de verlenging van de huurovereenkomst te verzetten en voor de Rechtbank de grond waren het verzoek van [verzoeker] tot de verlenging van de huurovereenkomst af te wijzen, eerst op de hoogte is gekomen na een onderzoek dat naar aanleiding van de tweede interlocutoire beschikking van de Kantonrechter, zijnde deze beschikking van 3 mei 1972, is ingesteld;

dat, voor zover het de bedoeling van de grief mocht zijn om deze vaststelling te bestrijden, zij te vergeefs opkomt tegen een oordeel van feitelijke aard, dat in cassatie niet op zijn juistheid kan worden getoetst;

Overwegende dat de grief onder d berust op de stelling dat van een bedrijfsvoering, die niet is, zoals een goed huurder betaamt, alleen dan kan worden gesproken, indien de huurder met betrekking tot die bedrijfsvoering enig verwijt kan worden gemaakt, zodat de Rechtbank ten onrechte in het midden zou hebben gelaten, of [verzoeker] verwijtbaar tekort is geschoten in het tot ontwikkeling brengen van het door hem in het gehuurde uitgeoefende bedrijf;

dat deze stelling echter niet kan worden aanvaard, aangezien de strekking van het in artikel 1631 a, lid 2, onder 2° bepaalde meebrengt, dat, indien, zoals hier door de Rechtbank is aangenomen, een als winkel verhuurde ruimte in feite niet meer als zodanig wordt geëxploiteerd en als gevolg daarvan de waarde van het verhuurde niet onaanzienlijk is verminderd, de huurovereenkomst op grond van die bepaling niet voor verlenging in aanmerking komt, ook al zouden de omstandigheden die tot de desbetreffende bedrijfsvoering hebben geleid, niet aan de schuld van de huurder kunnen worden geweten;

Overwegende dat volgens de grief onder e de Rechtbank ten onrechte buiten beschouwing zou hebben gelaten of en zo ja in hoeverre achterstalligheid van door de verhuurder te verrichten onderhoud van invloed op de bedrijfsvoering van de huurder en/of op de waarde van de bedrijfsruimte is geweest;

dat echter de Rechtbank in het door [verzoeker] ten aanzien van het achterstallige onderhoud gestelde blijkbaar niet heeft gelezen dat dit op de wijze van zijn bedrijfsvoering van invloed is geweest, terwijl, nu de Rechtbank vaststelde dat door de wijze waarop [verzoeker] zijn bedrijf heeft gevoerd, het verhuurde een niet onaanzienlijke waardevermindering heeft ondergaan, het voor de toepasselijkheid van artikel 1631 a, lid 2, onder 2 niet van belang was of ook het achterstallige onderhoud tot waardevermindering van het gehuurde heeft geleid;

Verwerpt het beroep;

Compenseert de kosten op de voorziening in cassatie gevallen in dier voege dat iedere partij de hare drage;

Verleent [verzoeker] vergunning in cassatie kosteloos te procederen.

Gedaan en gewezen te ’s-Gravenhage de een en twintigste juni 1900 drie en zeventig, bij Mrs. Wiarda, President, Ras, van der Linde, Minkenhof en Drion, Raden, in tegenwoordigheid van de Griffier Reyers.

Conclusie 29‑05‑1973

Inhoudsindicatie

Huisman/Holleman. Beëindiging huurovereenkomst op grond van slechte bedrijfsvoering. Van een bedrijfsvoering die niet is zoals een goede huurder betaamt, kan ook sprake zijn indien de huurder met betrekking tot die bedrijfsvoering geen verwijt kan worden gemaakt. De strekking van art. 1631a lid 2 onder 2 BW oud (vgl. art. 7:296 lid 1 sub a BW nieuw) brengt mee dat de huurovereenkomst op grond van die bepaling niet voor verlenging in aanmerking komt indien een als winkel verhuurde ruimte in feite niet meer als zodanig wordt geëxploiteerd en als gevolg daarvan de waarde van het verhuurde niet onaanzienlijk is verminderd.

V.

Nr. 4374/813 rekest.

Mr. Langemeijer.

Aan de Hoge Raad der Nederlanden

Kamer van Burgerlijke Zaken.

Parket, 29 mei 1973.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Edelhoogachtbare Heren,

Gezien het verzoekschrift, op 5 april 1973 bij Uw Raad ingekomen, van

[verzoeker]

houdende beroep in cassatie van een door de Arrondissementsrechtbank te Amsterdam op 6 februari 1973 gegeven beschikking in zake

[verweerder], als appellant

en

VERZOEKER, als geïntimeerde;

Gezien het op 25 april 1973 ingekomen verweerschrift van [verweerder] voornoemd, de beschikking waarvan beroep en de overige stukken betreffende de zaak;

Overwegende dat als cassatiemiddel onder a wordt aangevoerd dat de Rechtbank ten onrechte zou hebben overwogen en beslist dat de stelling van [verweerder]: dat de bedrijfsvoering van [verzoeker] niet was zoals een goed huurder betaamt, niet tardief was aangevoerd en dat processuele frontverandering van [verweerder] niet in strijd was met de beginselen van de goede trouw en van een behoorlijke procesvoering;

Overwegende dat bedoelde stelling van [verweerder] voor het eerst is aangevoerd bij akte genomen nadat de Kantonrechter bij tweede interlocutoire beschikking een dag had bepaald waarop partijen inlichtingen zouden kunnen verstrekken over door de tegenwoordige verzoeker beweerde gebreken in het onderhoud van de bedrijfsruimte waarom het gaat, zulks in verband met de bij de door de verzoeker gevraagde huurverlenging te betalen huurprijs;

Overwegende dat de Kantonrechter zich over deze stelling ook bij zijn eindbeschikking in het geheel niet heeft uitgelaten;

Overwegende dat de Rechtbank omtrent dit punt het volgende heeft overwogen:

‘’Appellant heeft aanvankelijk aan geïntimeerde een nieuwe huurovereenkomst aangeboden en voor de kantonrechter geen bezwaren tegen geïntimeerde als huurder aangevoerd. Niettemin is zijn onderhavige stelling niet als tardief te beschouwen. Uit de stukken van eerste aanleg blijkt immers, dat appellant de nodige moeite heeft gedaan om, overeenkomstig de wens van de kantonrechter, zich op de hoogte te stellen van de beweerde onderhoudsgebreken van het verhuurde perceel. Daarbij heeft appellant, aldus zijn in zoverre onweersproken ‘’akteverzoek’’ sub factis vermeld, geconstateerd dat, hoewel hij enige malen op normale winkeluren bij het verhuurde perceel verscheen de deur steeds gesloten was en van een winkel-exploitatie geen althans weinig sprake meer was. Op grond hiervan heeft appellant bij dat ‘’akteverzoek’’ gesteld dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is noch is geweest zoals een goed huurder betaamt, waarop appellant het verzoek van de kantonrechter heeft gebaseerd het verzoek van geïntimeerde af te wijzen met bepaling van de dag van ontruiming. Impliciet heeft appellant aldus zijn eerder aan geïntimeerde gedane aanbod, een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan, ingetrokken. Dienovereenkomstig strekt de onderhavige grief, mede blijkens het primaire petitum van het appel-rekest, tot handhaving van de huuropzegging en afwijzing van geïntimeerdes verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst, met bepaling van de dag der ontruiming. Onder de geschetste omstandigheden is appellants bovenomschreven processuele frontverandering noch in strijd met de goede trouw noch in strijd met de beginselen van een behoorlijke procesvoering, nu hetgeen hij in hoger beroep aan zijn eerste grief ten grondslag heeft gelegd, door hem reeds in eerste instantie summierlijk is aangevoerd en door de kantonrechter is verworpen op de materiële grond, dat ‘’... het er niet toe doet of de bedrijfsruimte een voor het publiek op alle dagen en uren toegankelijk gedeelte omvat’’, welke beslissing hoewel niet door geïntimeerde uitgelokt, vatbaar is voor hoger beroep’’.

Overwegende dat de Rechtbank bij de aldus vastgestelde feiten zeker kon komen tot het oordeel dat de bedoelde stelling van [verweerder] niet tardief en in strijd met een goede procesorde was opgeworpen, zodat het middel onder a faalt;

Overwegende dat het middel onder b klaagt dat de Rechtbank ten onrechte niet heeft geoordeeld dat [verweerder] zijn beroep op onbetamelijke bedrijfsvoering had verwerkt, althans niet deugdelijk heeft gemotiveerd waarom zij niet tot dit oordeel kwam;

Overwegende dat verzoeker als geïntimeerde in hoger beroep zijn stelling: dat [verweerder] zich niet te goeder trouw op niet-betamelijke bedrijfsvoering kon beroepen (waarmee geacht mag worden hetzelfde te zijn bedoeld als met de stelling van het middel dat [verweerder] het recht daartoe heeft verwerkt) uitsluitend hierop heeft gebaseerd dat [verweerder] zeer goed kon weten dat het bedrijf inmiddels uitsluitend een handel in keramische artikelen en niet langer mede een chocolaterie was;

Overwegende dat [verweerder] echter zijn stelling mede hierop baseerde dat verzoeker het bedrijf ook als handel in keramische artikelen niet met normale activiteit heeft gevoerd, van welke omstandigheid verzoeker wel uitvoerig een verklaring heeft gegeven, maar niet heeft betoogd dat [verweerder] ook met dit laatste reeds eerder dan ten tijde van zijn akte-verzoek bekend had behoren te zijn;

Overwegende dat de Rechtbank, die blijkens haar desbetreffende overwegingen het falen van de keramiekhandel als de voornaamste uiting van niet behoorlijke bedrijfsvoering heeft beschouwd, geen reden had het niet aannemen van verwerking van het recht om een beroep op dit laatste te doen te motiveren, zodat ook het middel onder b faalt;

Overwegende dat het middel onder c stelt dat de Rechtbank ten onrechte heeft overwogen en beslist dat niet aannemelijk was gemaakt dat [verweerder] van de in rechtsoverweging 6 geschetste ontwikkeling op de hoogte was voor de onderhavige procedure, welk middel als gericht tegen een zuiver feitelijke beslissing uiteraard faalt;

Overwegende dat het middel onder d betoogt dat de Rechtbank door te beslissen dat de bedrijfsvoering van [verzoeker] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, dit laatste begrip heeft miskend, dit namelijk omdat de Rechtbank uitdrukkelijk in het midden laat of [verzoeker] daarvan verwijt treft;

Overwegende dat de wet bij genoemd begrip van verwijtbaarheid niet rept en de kennelijke ratio van het voorschrift alle reden geeft om daaronder ook te begrijpen zoal niet alle zodanige bijzonderheden van de bedrijfsvoering als voor risico van de huurder komen dan toch tenminste diegene die bovendien zijn opzettelijke handelwijze vormen, voorzover de belangen van de verhuurder daardoor schade kunnen lijden; dat dus ook dit middel geen doel kan treffen;

Overwegende dat het middel onder e ertegen opkomt dat de Rechtbank buiten beschouwing heeft gelaten of en zo ja in hoever de achterstalligheid in onderhoud van het pand van invloed op de bedrijfsvoering van de huurder en of de waarde van het pand als bedrijfsruimte is geweest;

Overwegende dat [verzoeker] in zijn verweerschrift in hoger beroep onder 31–39 een gehele reeks van oorzaken opsomt waardoor zijn bedrijfsvoering is geweest zoals zij was en daarbij niet duidelijk maakt waarom het slechte onderhoud daarnaast nog invloed van enig belang op die bedrijfsvoering kon hebben, zodat ook dit middel ongegrond is, terwijl de waarde van het pand bij afwijzing van de verlenging geen rol speelt;

Overwegende dat de in het verzoekschrift vermelde verklaring als bedoeld in artikel 857 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering reden geeft voor vergunning tot kosteloos procederen.

Concludeert tot verwerping van het beroep, onder bepaling dat aan verzoeker ter zake geen kosten in rekening zullen worden gebracht.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.