Hof 's-Hertogenbosch, 23-10-2015, nr. 14/00272 tot en met 14/00279

Aan belanghebbende zijn in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) in één geschrift vervatte beschikkingen gezonden, waarbij de waarde van de hierna vermelde onroerende zaken per de peildatum 1 januari 2011 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 op de hierna vermelde de bedragen:

Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van elk van de onroerende zaken een aanslag in de onroerendezaakbelasting over het jaar 2012 opgelegd, welke aanslagen in één geschrift zijn verenigd met de beschikkingen. Na tegen voormelde in één geschrift vervatte beschikkingen en aanslagen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken, de waarde van elk van de onroerende zaken alsmede de aanslagen gehandhaafd.

Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende in elk van de zaken een griffierecht geheven van € 42. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Tegen deze uitspraken heeft belanghebbende de hoger beroepen ingesteld bij het Hof.

Ter zake van het hoger beroep met kenmerk 14/00272 heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122. Ter zake van de hoger beroepen met kenmerk 14/00273 tot en met 14/00279 heeft de griffier geen griffierecht geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft schriftelijk gerepliceerd. De Heffingsambtenaar heeft geen conclusie van dupliek ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 5 juni 2015 te ‘s-Hertogenbosch.

Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens belanghebbende, [B] , vergezeld van de gemachtigde van belanghebbende, de heer [C] en van mevrouw [D] , taxateur, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [E] en [F] , taxateur.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:

De onroerende zaken betreffen acht appartementen, welke zijn gerealiseerd in een voormalige carréboerderij. Het oorspronkelijke bouwjaar van de carréboerderij is circa 1900. De onderhavige appartementen zijn in 2001 gerealiseerd. In totaal zijn in deze boerderij elf appartementen gerealiseerd.

Ter onderbouwing van de door hem bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaken heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 10 januari 2013 door de heer [F] RT, gediplomeerd WOZ-taxateur, waarin de waarde van de onroerende zaken is bepaald op de hierna vermelde bedragen:

In het taxatierapport zijn de onroerende zaken vergeleken met zeven referentieobjecten, te weten:

Belanghebbende beroept zich in hoger beroep ter onderbouwing van haar standpunt op een taxatierapport, opgemaakt op 1 november 2012 door mevrouw [H] , taxateur, waarin de waarde van de onroerende zaken is bepaald op de hierna vermelde bedragen. Belanghebbende stelt primair dat de waarde moet worden gesteld op de door mevrouw [D] getaxeerde bedragen. Belanghebbende stelt zich subsidiair op het standpunt dat, indien moet worden uitgegaan van de referentieobjecten van de Heffingsambtenaar, de waarde van de onroerende zaken moet worden gesteld op de bedragen als vermeld in onderstaande overzicht bij “Waarde (subsidiair)”:

In het taxatierapport van belanghebbende zijn de onroerende zaken vergeleken met drie referentieobjecten, te weten:

[g-straat] 78 was ten tijde van de transactie niet voorzien van een keuken en sanitair, tevens waren vloeren en muren nog niet afgewerkt.

Het geschil betreft het antwoord op vraag of de waarde van elk van de onroerende zaken op een te hoog bedrag is vastgesteld.

Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Partijen hebben hieraan ter zitting het volgende toegevoegd.

Belanghebbende:

Ik weerspreek met klem dat de ligging van de appartementen aan de [f-straat] vergelijkbaar zouden zijn met de ligging van de onroerende zaken. [f-straat] ligt in een villawijk in [G] , in de nabijheid van een winkelcentrum en een middelbare school en op tien minuten rijden van het centrum.

In de matrix van de Heffingsambtenaar is [d-straat] 18 E vermeld. Dit betreft een prima referentieobject. [d-straat] 18 E is verkocht voor € 52.000 in slechte staat. Daarna is deze woning opgeknapt; de Heffingsambtenaar heeft aan dit object vervolgens een m³-prijs verbonden in opgeknapte staat, terwijl dit object in slechte staat verkocht is. Dat is naar mijn mening een onjuiste methode. De Heffingsmbtenaar had dit referentieobject moeten taxeren naar de staat waarin dit is verkocht.

In [A] is geen basisschool, geen huisarts en geen tandarts. Deze voorzieningen zijn ook niet dichtbij gelegen, maar in het eerstvolgende kerkdorp, minimaal vijf minuten rijden met de auto. [A] is dicht bij Duitsland gelegen. Daar kan men wel terecht voor levensmiddelen, maar niet voor andere zaken. De [J] in [G] beschikt daarentegen over buurtvoorzieningen, een school, een huisarts, een tandarts en de wijk is gelegen tegen het stadsleven van [G] . Deze voorzieningen zijn op loopafstand gelegen. Naar mijn mening is er een groot onderscheid in ligging tussen de appartementen gelegen in de [f-straat] in [G] en de onroerende zaken.

De Heffingsambtenaar heeft de inhoud van de appartementen verkeerd berekend. De inhoud is door mij berekend aan de hand van de meest recente bouwtekeningen, bovendien zijn door de taxateur alle appartementen inpandig bekeken. Subsidiair stel ik dat uitgegaan moet worden van de door de Heffingsambtenaar berekende inhoud van de referentieobjecten.

Het enige verkochte carrépand is [d-straat] 18 E. Daarnaast heb ik aangegeven dat moet worden gekeken naar het waardeniveau van eensgezinswoningen in [A] . Ik ben het er niet mee eens dat [G] te kampen heeft met overlast. De bewoners van de appartementen aan de [f-straat] wonen mooi, in het groen en rustig, maar wel dicht bij het centrum. Maar waarom wijk je uit naar een ander waardegebied? [d-straat] 18 E is goed vergelijkbaar.

Heffingsambtenaar:

In de stukken van 10 april 2014 is aan de ligging van de onroerende zaken een cijfer zes toegekend, wat overeenkomt met een minder dan gemiddelde ligging. Dat is naar mijn mening te laag. Aan de referentieobjecten gelegen aan de [f-straat] is een cijfer negen toegekend, dat is naar mijn mening te hoog. De referentieobjecten aan de [f-straat] hebben een gemiddelde ligging in de wijk. Het betreft een mooie wijk, met minder voorzieningen. De appartementen zijn ook gelegen in een dorp met weinig voorzieningen. Naar mijn mening is de correctie die belanghebbende aanbrengt in verband met de ligging, te hoog.

Het is waar dat [A] niet beschikt over scholen en een tandarts en dat men vijf minuten moet rijden naar een school of tandarts. Maar op de [J] heeft men ook een auto nodig om in het centrum van [G] te komen. Het centrum van [G] geeft daarbij ook overlast. Er zijn weinig verkoopcijfers beschikbaar in [A] , dat geeft ook aan dat mensen daar niet graag weg willen. Vanuit [A] is men binnen vijf minuten in het centrum van [woonplaats] . Vanuit [A] is het mogelijk om inkopen te doen in Duitsland en daar goedkoop te tanken. Het is niet waar dat het een ontzettend slecht dorp is om te wonen.

In hoger beroep onderbouwen wij de waarde met de zeven referentieobjecten zoals in het taxatierapport vermeld. De inhoud van de appartementen is door ons berekend aan de hand van de bouwtekeningen, voor de juistheid van de door mij berekende inhoud van de onroerende zaken durf ik mijn hand in het vuur te steken.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de uitspraken van de Heffingsambtenaar en primair respectievelijk subsidiair tot vermindering van de bij beschikkingen vastgestelde waarde van de onroerende zaken tot de bedragen vermeld onder 2.3 hiervoor. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank.

Ten aanzien van het geschil

Ten aanzien van de bewijslastverdeling

Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de Heffingsambtenaar.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar de waarde van de onderhavige onroerende zaken voldoende heeft onderbouwd. Vervolgens heeft de Rechtbank geoordeeld dat zij daarom niet meer toekomt aan een bespreking van de door belanghebbende bepleite waarde. Belanghebbende klaagt dat de Rechtbank het Oostflakkee-arrest (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300) onjuist heeft uitgelegd. Volgens belanghebbende is sprake van een hardnekkige misinterpretatie van dit arrest.

Zoals het Hof heeft overwogen in zijn uitspraak van 15 juni 2012, nr. 11/00673, ECLI:NL:GHSHE:2012:BW9025 is sprake van een vaak voorkomend misverstand met betrekking tot de uitleg van het Oostflakkee-arrest en derhalve over de wijze van bewijslastverdeling in WOZ-zaken. Het misverstand wordt veroorzaakt door een incomplete lezing van het arrest. Het Hof heeft dienaangaande in voormelde uitspraak het volgende overwogen:

“Uit overweging 3.2. van het Oostflakkee-arrest kan weliswaar worden afgeleid dat indien de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, men niet meer toekomt aan de taxatierapporten die de belanghebbende heeft overgelegd, maar overweging 3.2. geeft geen antwoord op de vraag wanneer de heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Uit de veelvuldig genegeerde overweging 3.3. van het Oostflakkee-arrest volgt, dat bij de beantwoording van die vraag, conform de hoofdregel in het fiscale bewijsrecht, gelet zal moeten worden op hetgeen de belanghebbende aanvoert, en dus ook op de door hem overgelegde taxatierapporten. De vraag of de heffingsambtenaar zijn stelling aannemelijk heeft gemaakt, hangt dus af van de wapens die de belanghebbende daartegen in stelling heeft gebracht. Tot die wapens behoren eventuele taxatierapporten.

Het is derhalve onjuist om als regel te aanvaarden dat een op zichzelf geloofwaardige - en in die zin dus aannemelijke - taxatie door de heffingsambtenaar steeds gevolgd zou moeten worden. Indien tegenover deze geloofwaardige taxatie een evenzeer geloofwaardig geschraagde betwisting door de belanghebbende staat, kan dat immers betekenen, dat de heffingsambtenaar, in het licht van de betwisting door de belanghebbende, zijn (geïsoleerd beschouwd aannemelijke) stelling niet aannemelijk gemaakt heeft. Het door de belanghebbende ingebrachte taxatierapport, alsmede eventuele andere gedingstukken, dienen derhalve van meet af aan te worden betrokken in het onderzoek door de rechter en door hem op hun bewijskracht te worden beoordeeld.”

De Rechtbank heeft het voorgaande miskend en derhalve ten onrechte nagelaten de inhoud van het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport te betrekken in haar beoordeling van de waarde van de onderhavige appartementen.

Ten aanzien van de waarde

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak zeven referentieobjecten aangedragen. Het Hof is van oordeel dat van deze zeven referentieobjecten alleen [f-straat] 37 N en [f-straat] 37 P in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Beide objecten zijn, evenals de onroerende zaken, gesitueerd in een carréboerderij en hebben derhalve een met de onroerende zaken vergelijkbare uitstraling. [d-straat] 18 E is eveneens gelegen in een carréboerderij, maar dit object was ten tijde van de verkoop in een zodanig slechte staat van onderhoud, dat dit object naar het oordeel van het Hof niet kan dienen als onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaken.

[b-straat] 2c, [c-straat] 45, [c-straat] 63 en [e-straat] 20 B betreffen daarentegen niet in een carréboerderij gelegen appartementen met een geheel andere uitstraling dan de onroerende zaken. Het Hof acht deze objecten om die reden niet vergelijkbaar met de onroerende zaken. Het voorgaande brengt mee dat de verkoopcijfers van [b-straat] 2c, [c-straat] 45, [c-straat] 63, [e-straat] 20 B en [d-straat]

18 E bij de beoordeling van de waarde van de onroerende zaken buiten beschouwing moeten worden gelaten.

Het ligt naar het oordeel van het Hof op de weg van de Heffingsambtenaar om bij een gemotiveerde betwisting door belanghebbende van de door de Heffingsambtenaar gestelde ligging van een referentieobject nader inzicht te verstrekken in de ligging van die referentieobjecten. De enkele stelling in beroep en hoger beroep dat de ligging vergelijkbaar is met de ligging van de onroerende zaken, is daartoe onvoldoende. Tegenover de betwisting door belanghebbende, die gemotiveerd heeft gesteld dat de referentieobjecten [f-straat] 37 N en 37 P op een veel betere locatie dan de onroerende zaken zijn gelegen, heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat bij de vergelijking met deze objecten in voldoende mate acht is geslagen op de (verschillen in) ligging van deze referentieobjecten.

De Heffingsambtenaar heeft voorts gesteld dat de inhoud van de onroerende zaken door de taxateur is ingemeten aan de hand van de bouwtekeningen, maar hij heeft die stelling niet nader onderbouwd. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof de door hem gestelde inhoud van de onroerende zaken niet aannemelijk gemaakt.

Gelet op het voorgaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaken niet aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof zal vervolgens beoordelen of belanghebbende de door haar verdedigde waarde van de onroerende zaken aannemelijk heeft gemaakt.

De door belanghebbende aangedragen referentiewoningen [g-straat] 78, [h-straat] 32 en [c-straat] 45 betreffen elk niet in een carréboerderij gelegen appartementen met daardoor een geheel andere uitstraling dan de onroerende zaken. Het Hof acht deze objecten om die reden niet vergelijkbaar met de onroerende zaken en zal de verkoopcijfer van [g-straat] 78, [h-straat] 32 en [c-straat] 45 bij de beoordeling van de waarde van de onroerende zaken buiten beschouwing laten. Belanghebbende heeft de door haar verdedigde waarde in hoger beroep voorts onderbouwd met de referentieobjecten [f-straat] 37 N, [f-straat] 37 P en [d-straat] 18 E. Zoals onder 4.6. overwogen is het Hof van oordeel dat van deze referentieobjecten alleen [f-straat] 37 N en [f-straat] 37 P in voldoende mate met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn.

Belanghebbende heeft gesteld dat de onroerende zaken aanzienlijk slechter zijn gelegen dan de laatstgenoemde referentieobjecten, maar zij heeft haar stelling niet nader onderbouwd. Tegenover de betwisting door de Heffingsambtenaar heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat het verschil in ligging tussen de onroerende zaken en de referentieobjecten zo groot is als door haar gesteld. De stelling van belanghebbende dat de referentieobjecten gelegen zijn in de goudkust van [G] , aan welke ligging een cijfer negen moet worden toegekend, terwijl de onroerende zaken zijn gelegen in een voorzieningsloos gehucht, aan welke ligging een cijfer zes moet worden toegekend heeft zij tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt. Voor zover belanghebbende stelt dat belang moet worden toegekend aan de verkoopcijfers van de onroerende zaken [j-straat] 20A en [j-straat] 10, beide gelegen te [woonplaats] , gaat het Hof aan die stelling van belanghebbende voorbij, nu beide onroerende zaken een ander type woning, namelijk eengezinswoningen, betreffen en reeds om die reden niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaken.

Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de inhoud van de onroerende zaken is berekend aan de hand van de meest recente bouwtekeningen en dat elk van de onroerende zaken door de taxateur inpandig is opgenomen, maar zij heeft haar stellingen betreffende de inhoud van de onroerende zaken niet nader onderbouwd. Op grond van het voorgaande is het Hof van oordeel dat belanghebbende de door haar verdedigde waarde van de onroerende zaken niet aannemelijk heeft gemaakt.

Conclusie

Aangezien beide partijen de door hen bepleite waarde van de onroerende zaken niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof, rekening houdende met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en tijdens het onderzoek ter zitting, de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken op 1 januari 2011 in goede justitie vaststellen, zoals hierna vermeld.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak van de Heffingsambtenaar dienen te worden vernietigd en de waarde van de onroerende zaken moet worden verminderd als onder 4.12 vermeld.

Ten aanzien van het griffierecht

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van de beroepen bij de Rechtbank en de hoger beroepen bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van in totaal € 336 (8 x € 42) respectievelijk € 122 te vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

Daarbij wordt uitgegaan van acht samenhangende zaken waarin belanghebbende belanghebbenden geheel of gedeeltelijk in het gelijk is gesteld. Dit betreft acht zaken ten name van belanghebbende met kenmerknummers 14/00272 tot en met 14/00279.

Het Hof stelt de tegemoetkoming in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op

2 (punten) x € 490 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x 1,5 (factor samenhangende zaken) is € 1.470.

In beroep heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd. Van dit taxatierapport heeft belanghebbende een rekening ten bedrage van € 780,30 overgelegd. Het Hof stelt onder verwijzing naar de Staatscourant 2012, nr. 26039, van 18 december 2012, waarin de Richtlijn van de Belastingkamers van de Gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties is bekendgemaakt, de vergoeding van het taxatierapport vast op 4 uur à € 50 te vermeerderen met de BTW, resulterend in een bedrag van € 238.

Het Hof stelt de tegemoetkoming in verband met de behandeling van het hoger beroep, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2,5 (punten) x € 490 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) x 1,5 (factor samenhangende zaken) is € 1.837,50.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.

De in totaal voor vergoeding in aanmerking komende kosten bedragen € 3.545,50.

Het Hof

Aldus gedaan op 23 oktober 2015 door P. Fortuin, voorzitter, A.O. Lubbers en W.P.J. Schramade, in tegenwoordigheid van A.A. van Wendel de Joode, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.