Rb. Leeuwarden, 04-02-2009, nr. 86875 HA ZA 08-35

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

[x] is eigenares van een bedrijfsgebouw gelegen aan de Firmawei 16 te [woonplaats] (hierna: het pand). [x] en [y] hebben respectievelijk op 3 juli 2007 en 2 juli 2007 een koopakte met betrekking tot het pand ondertekend (hierna: de koopakte). De koopsom bedroeg EUR 295.000,00 exclusief BTW en de beoogde leveringsdatum was 1 augustus 2007.

In de koopakte was onder andere de volgende ontbindende voorwaarde opgenomen (hierna: het financieringsvoorbehoud):

[y] kon van zijn financier, de ING Bank, niet op korte termijn uitsluitsel krijgen omtrent de financiering van het pand. Partijen zijn vervolgens overeengekomen dat de leveringsdatum zou worden uitgesteld tot 1 september 2007.

[y] heeft op 1 september 2007 niet afgenomen, waarna hij op 8 oktober 2007 door [x] in gebreke is gesteld. Tussen partijen heeft overleg plaatsgevonden, waarbij gesproken is over het eventueel sluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot het pand. De makelaar van [x] heeft op 21 september 2007 aan [y] een huurcontract toegezonden. [y] heeft dit contract noch ondertekend, noch geretourneerd aan [x]. [y] heeft aangegeven dat de in het huurcontract opgenomen maximale vloerbelasting niet geschikt is voor de uitoefening van zijn bedrijf en [y] heeft voorgesteld de vloer uit te breken en te vervangen. [x] is met dit voorstel niet akkoord gegaan.

Partijen hebben afgesproken dat de nieuwe leveringsdatum 1 november 2007 zou zijn. Tevens hebben zij afgesproken dat [y] aan [x] een rentevergoeding over de koopsom verschuldigd was voor de periode tussen 1 september 2007 en 1 november 2007, ter hoogte van EUR 4.500,00. [y] heeft dit bedrag aan [x] betaald.

[y] heeft aan [x] medegedeeld dat de ING Bank niet tot financiering van de aankoop van het pand over wilde gaan. [x] heeft [y] op 5 november 2007 nogmaals aangeschreven en zij heeft aanspraak gemaakt op de krachtens de koopovereenkomst verschuldigde boete van EUR 29.500,00.

Op 11 november 2007 heeft [y] per fax gereageerd door aan te geven dat hij ervan uitging dat er nog over het huren van het pand gesproken zou worden. [x] heeft vervolgens bij schrijven van 13 november 2007 aangegeven dat van het sluiten van een huurovereenkomst geen sprake meer kan zijn. Tevens heeft [x] [y] in voornoemd schrijven een laatste termijn voor het afnemen van het pand geboden, omdat [y] bij de Friesland Bank mogelijk een hypotheek kon krijgen. [x] heeft aangegeven dat hij bereid was het pand te leveren, als [y] voor 1 december 2007 definitief zou bevestigen dat hij het pand uiterlijk 31 december 2007 zou afnemen. Tot slot heeft [x] in voornoemd schrijven [y] nogmaals in gebreke gesteld en heeft hij aanspraak gemaakt op de verschuldigde boete van EUR 29.500,00.

[x] vordert samengevat - veroordeling van [y] tot betaling van EUR 29.500,00, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding te voldoen binnen acht dagen na betekenig van het vonnis. Tevens vordert [x] veroordeling van [y] tot betaling van de proceskosten. Dit alles voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

[y] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

[x] vordert betaling van EUR 29.500,00, nu [y], volgens hem, tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en [y] hierdoor, na in gebreke te zijn gesteld, op grond van het tussen partijen gesloten koopcontract een boete ter hoogte van dit bedrag heeft verbeurd.

[y] stelt zich primair op het standpunt dat hij rechtsgeldig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud, waardoor de overeenkomst ontbonden is. [y] voert daartoe aan dat hij telkens duidelijk heeft aangegeven aan de makelaar van [x] welke problemen met betrekking tot de financiering van de aankoop van het pand hij had en dat dit resulteerde in het meerdere malen uitstellen van de levering. Hieruit heeft [y] afgeleid dat de termijn binnen welke hij rechtsgeldig een beroep op het financieringsvoorbehoud kon doen ook telkens is verlengd. Hierbij stelt [y] dat hij bij schrijven van 14 december 2007 daadwerkelijk een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud.

De rechtbank is van oordeel dat voor zover al gesteld zou kunnen worden dat de termijn voor het doen van een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud telkens bij het uitstellen van de leveringsdatum verlengd zou worden op grond van de redelijkheid en de billijkheid, dit [y] in de onderhavige kwestie niet kan baten. Tussen partijen staat vast dat aan het laatste uitstel van de leveringsdatum de voorwaarde verbonden was dat [y] uiterlijk 1 december 2007 moest laten weten of hij het pand wilde afnemen. [y] heeft niet betwist dat hij niet voor of op 1 december een reactie heeft gegeven, zodat dit als vaststaand feit kan worden aangenomen. De rechtbank is van oordeel dat de termijn van 1 december 2007 voor partijen een duidelijke en finale termijn was, zodat [y], voor zover hij in zijn betoog zou kunnen worden gevolgd, in ieder geval voor of op 1 december 2007 een beroep op het financieringsvoorbehoud had moeten doen. Nu [y] dit niet heeft gedaan, kan zijn primaire verweer hoe dan ook niet slagen.

Subsidiair stelt [y] zich op het standpunt dat de inhoud van de koopovereenkomst gewijzigd is, nu tussen partijen gedurende enige tijd sprake is geweest van een huurovereenkomst met betrekking tot het pand. Partijen zijn volgens [y] overeengekomen dat de huurovereenkomst zou lopen totdat hij financiering voor de aankoop van het pand verkregen had. Deze huurovereenkomst heeft er volgens [y] toe geleid dat de koopovereenkomst is gewijzigd in die zin dat het nu gaat om een voorwaardelijke koopovereenkomst onder de opschortende voorwaarde dat [y] financiering voor de aankoop van het pand zou verkrijgen. Het feit dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is ontbonden, doet hieraan, volgens [y], niet af. [y] concludeert dat de koopovereenkomst niet ontbonden kan worden nu de verbintenis nog geen werking heeft. [x] betwist dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen.

De rechtbank zal in het midden laten of tussen partijen een (mondelinge) huurovereenkomst tot stand gekomen is, nu zelfs als sprake zou zijn van een huurovereenkomst met de inhoud zoals door [y] gesteld, dit niet kan leiden tot de door hem getrokken conclusie. De omstandigheid dat de gestelde huurovereenkomst tussen partijen onder ontbindende voorwaarde zou zijn gesloten, is immers van geen enkele invloed op de inhoud van de koopovereenkomst. Hierbij merkt de rechtbank op dat gesteld noch op andere wijze gebleken is dat van enige opname van opschortende voorwaarde in het koopcontract sprake is geweest en dat [y] voor het overige ook geen redenen heeft gesteld op grond waarvan de inhoud van de koopovereenkomst gewijzigd zou kunnen zijn zoals door hem betoogd.

[y] heeft meer subsidiair betoogd dat de door [x] gevorderde boete een vorm van schadevergoeding is. [x] lijdt, volgens [y], echter geen schade, althans geen schade welke aan hem valt toe te rekenen. Hiertoe voert [y] aan dat het pand thans te koop staat voor een prijs van EUR 315.000,-- en dat hij aan [x] reeds een rentevergoeding van EUR 4.500, -- heeft betaald. Meest subsidiair verzoekt [y] de rechtbank de boete te matigen op grond van de billijkheid. Hiertoe voert hij aan dat het toekennen van de vordering van [x] zou leiden tot het faillissement van zijn bedrijf, alsmede dat de rechtbank bij de beoordeling rekening moet houden met de (onduidelijke) gang van zaken bij de koop van het pand en het feit dat [x] geen schade heeft geleden door de gang van zaken.

Beide verweren lenen zich voor gezamenlijke behandeling, nu zij zien op de schade van [x] en (de hoogte van) het boetebeding. De rechtbank overweegt allereerst dat partijen het boetebeding in alle vrijheid zijn overeengekomen en dat deze afspraken voor hun verhouding in de eerste plaats bepalend zijn. Nu partijen een boete zijn overeengekomen en hieraan niet de voorwaarde is verbonden dat [x] daadwerkelijk schade moet hebben voordat tot betaling van de boete zal worden overgegaan, is de vordering [x] in principe toewijsbaar. Op grond van het bepaalde in artikel 6:94 BW kan de rechtbank echter op verzoek overgaan tot matiging van de bedongen boete. Van deze bevoegdheid tot matiging van een contractuele boete dient echter terughoudend gebruik te worden gemaakt.

Hoewel de rechtbank oog heeft voor de consequenties van het toewijzen van de gevorderde boete voor [y], is zij van oordeel dat de door [y] aangevoerde gronden onvoldoende zijn om tot matiging van de contractuele boete over te gaan. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

Het opnemen van een boetebeding in het koopcontract is bij onroerende zaken gebruikelijk en maatschappelijk aanvaard. Hier komt bij dat de stelling van [y] dat [x] geen schade heeft geleden, nu het pand thans voor een hogere prijs te koop staat dan de tussen partijen overeengekomen koopprijs, geen hout snijdt, nu volstrekt onzeker is wanneer en voor welke prijs het pand verkocht zal worden, terwijl hierbij ook geen rekening is gehouden met de kosten die het bezit van onroerend goed met zich meebrengt. Voor het overige heeft [y] niets aangevoerd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat er sprake is van een buitensporige wanverhouding tussen de schade en de bedongen boete. Van groot belang voor haar afweging acht de rechtbank verder dat de tekortkoming op grond waarvan [x] de koopovereenkomst heeft ontbonden aan [y] kan worden toegerekend. Het ligt immers in de risicosfeer van [y] dat hij, doordat hij geen financiering heeft kunnen verkrijgen, niet kan afnemen en dat hij ook niet tijdig een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Derhalve komt de rechtbank tot de conclusie dat het meer en meest subsidiaire verweer niet kunnen slagen. Nu geen van de verweren van [y] slagen, zal de vordering van [x] worden toegewezen.

[x] heeft gevorderd dat de contractuele boete zal worden vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de dag der dagvaarding. De rechtbank is van oordeel dat gelet op het feit dat het in de onderhavige zaak gaat om betaling van een contractueel overeengekomen boete en niet om betaling van de koopsom, [x] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij aanspraak heeft op vergoeding van de wettelijke handelsrente. Volstaan wordt daarom met toewijzing van de gewone wettelijke rente.

[y] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [x] worden begroot op: