Rb. Rotterdam, 20-09-2013, nr. 1417962 CV EXPL 13-5381

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

de dagvaarding d.d. 28 januari 2013;

de conclusie van antwoord zijdens [gedaagde 1], tevens voorwaardelijke eis in reconventie;

de conclusie van antwoord zijdens [gedaagde 2];

het tussenvonnis waarin een comparitie van partijen is gelast;

het proces-verbaal van de comparitie van partijen;

de pleitaantekeningen zijdens [eiseres] en zijdens [gedaagde 1];

de overige overgelegde bescheiden.

1.1. Met ingang van 1 november 1999 is (de rechtsvoorgangster van ) [eiseres] met Huurder een huurovereenkomst winkelruimte aangegaan voor een periode van 15 jaar betreffende het pand staande en gelegen aan de [adres], bestaande uit de kelder en gedeeltes van de begane grond alsmede de tweede tot en met de vierde verdieping, alsmede het achtergelegen expeditie hof aan het [straat] te [plaats].

1.2. Art 1.4 van de huurovereenkomst bepaalt;

“

Indien huurder een gedeelte van de gehuurde ruimte wil laten gebruiken voor een andere bestemming dan hiervoor aangegeven verplicht huurder zich uiterlijk één maand voor aanvang van dat gebruik aan verhuurder een nauwkeurige opgave te verstrekken van de gewenste bestemming, de exacte locatie en het aantal vierkante meters van de afwijkende bestemming.

Verhuurder zal haar toestemming voor de afwijkende bestemming niet dan op redelijke gronden weigeren Als redelijke grond zal in elk geval aangemerkt worden wanneer de afwijkende bestemming

“

1.3. [gedaagde 2] was tot 11 juni 2010 aandeelhouder van [gedaagde 1]. Huurder maakte deel uit van een concern dat o.a. winkels (boekhandels) exploiteerde, maar ook een groothandel voor studieboeken en een uitgeverij.

Op 11 juni 2010 heeft [gedaagde 2] haar boekhandelsactiviteiten overgedragen aan [X BV]

1.4. Op 27 maart 2012 is [X BV] failliet verklaard.

[gedaagde 1], een werkmaatschappij van [X BV], is verkocht aan [Y], die op haar beurt de aandelen heeft ondergebracht in [Z]

1.5. Er heeft nimmer overdracht door [gedaagde 2] van huurrechten en verplichtingen aan [X BV] plaats gevonden.

1.6. Bij brieven van 26 maart 2012 en 23 maart 2012 heeft [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 oktober 2014 wegens

1.7. [gedaagde 1] heeft niet ingestemd met opzegging van de huurovereenkomst.

1.8. Er zijn plannen om direct aansluitend aan het gehuurde te realiseren: “Forum Rotterdam”, een project waarbij aan het bestaande ABN Amro bankgebouw een multifunctionele transparante kubus wordt toegevoegd met 35.000 m2 winkels, 3.000 m2 horeca, 2.000 m2 cultuur, 15.000 m2 kantoren , een hotel met 150 kamers en 100 appartementen.

2.1. [eiseres] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde 2] stelt zich primair op het standpunt dat zij geen (mede)huurster meer is. Zij heeft destijds als moedermaatschappij meegetekend, maar zij ging en gaat er van uit dat ze na de overname niets meer met de huurovereenkomst te maken heeft. [gedaagde 2] meent dat [eiseres] ook in 2010 heeft aanvaard dat zij geen medehuurster meer is, hetgeen ook blijkt uit het feit dat de eerste opzeggingsbrief aanvankelijk niet naar [gedaagde 2] was gestuurd zoals [eiseres] erkent. [gedaagde 2] betwist overige opzeggingsbrieven ontvangen te hebben.

Eventuele tekortkomingen van [gedaagde 1] kunnen [gedaagde 2] dan ook niet worden aangerekend.

Subsidiair refereert zij zich aan het oordeel van de kantonrechter.

4.1. [gedaagde 1] heeft de vorderingen betwist en geconcludeerd tot afwijzing.

Volgens [gedaagde 1] zijn de opzeggingsgronden niet aanwezig en dient ook een belangenafweging in haar voordeel uitpakken.

Daartoe voert zij het volgende aan.

4.2. [gedaagde 1] komt haar verplichtingen na en haar bedrijfsvoering is zoals een goed huurder betaamt.

[eiseres] is immer bekend geweest met de onderhuur en heeft er nimmer echt bezwaar tegen gemaakt, bijvoorbeeld middels een vordering tot ontbinding. Inmiddels zijn de contracten met [A] en [C] opgezegd, c.q. beëindigd.

Na de doorstart is [gedaagde 1] samengegaan met [B] en is er een nieuwe verkoopformule ontwikkeld welke veel verkoopruimte vergt, zodat van leegstand geen sprake meer is en [gedaagde 1] zelfs meer vierkante meters kan gebruiken.

De verkoop van 2e hands boeken en antiquariaat valt niet onder [B] B.V., maar is nieuw assortiment dat door [gedaagde 1] gevoerd wordt. Die boeken worden geselecteerd op kwaliteit.

Onderzoek heeft overigens aangewezen dat juist de doelgroep HBO-plus door dat soort boeken wordt aangetrokken. De combinatie van nieuw en tweedehands is (inmiddels) in de boeken branche zeer gebruikelijk. De beleggingswaarde van het gehuurde zal niet lager worden nu [gedaagde 1] slechts mee gaat met de nieuwe ontwikkelingen in de internationale boekenmarkt.

4.3. [gedaagde 1] betwist gemotiveerd dat haar financiële basis zwak is. De fusie van beide formules ([gedaagde 1] & [B]) is succesvol en winstgevend gebleken in het eerste jaar van de doorstart.

4.4. [gedaagde 1] betwist dat er concrete plannen zijn voor een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. De omschrijving van de renovatiewerkzaamheden door HB Bouw advies is gedateerd juni 2013. Er zijn offertes overgelegd, maar niet is gebleken dat er opdracht is verstrekt.

Met betrekking tot Forum Rotterdam voert zij aan dat het vooralsnog onzeker is dat dat plan wordt gerealiseerd, omdat er nog geen eindbelegger is. Bovendien staat het gehuurde los van het Forum blijkens de meest recente ontwikkelingsplannen.

Zo er wel renovatie van het gehuurde dient plaats te vinden, dan kan die plaats vinden met voortzetting van de huurovereenkomst.

Plaats en functie van het gehuurde blijven gelijk volgens [gedaagde 1]. De vergroting is slechts een kleine uitbreiding ten opzichte van het gehuurde, te weten 1/8. Van een substantiële wijziging is geen sprake.

[eiseres] had aan [gedaagde 1] een renovatie voorstel ex 7:220 lid 2 BW moeten doen. [gedaagde 1] wil graag meewerken aan een renovatie van het gehuurde en is ook bereid zelf investeringen te doen. De extra te realiseren oppervlakte kan [gedaagde 1] voor haar nieuwe formule goed gebruiken.

[gedaagde 1] is bereid haar exploitatie aan de renovatie aan te passen en zelfs tijdelijk te staken indien nodig.

4.5. Omdat er volgens [gedaagde 1] geen concrete plannen zijn- er is volgens haar slechts één

(voorwaardelijke) vergunning voor de sloop van de bestaande expeditieruimte aan de [straat] en de bouw van een nieuwe grotere expeditie ruimte gegeven- is er geen sprake van dringend eigen gebruik, nu er volgens haar ook geen bedrijfseconomische redenen zijn waarin die dringendheid gelegen is. [eiseres] onderbouwt de gestelde rendementsverbetering onvoldoende en gezien de aanzienlijke leegstand en krappe markt, is het de vraag of een potentiële huurder bereid is de gewenste huurprijs te betalen.

4.6. [gedaagde 1] meent dat een belangenafweging in haar voordeel dient uit te vallen.

Voor [gedaagde 1] weegt de continuïteit zwaar, terwijl voor de nieuwe formule de winkel in Rotterdam een zogenaamde “Flagship Store” is. [gedaagde 1] heeft onlangs nog aanzienlijke

investeringen gedaan, zij wil haar goodwill niet verliezen er wijst erop dat zij werk biedt aan 35 personeelsleden. Daartegenover staan volgens [gedaagde 1] vage plannen van [eiseres].

4.7 Tot slot heeft [gedaagde 1] zich gemotiveerd verzet tegen een kostenveroordeling en een eventueel uitvoerbaar verklaring van het vonnis.

4.8. In het geval het beëindigingsverzoek van [eiseres] wordt toegewezen, vordert [gedaagde 1] een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, welke zij vooralsnog begroot op €2.500.000 en een schadevergoeding indien later mocht blijken dat de wil om he gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik te nemen voor renovatie in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, nader op te maken bij staat.

heeft aangevoerd dat zij volgens haar geen huurder meer is, omdat zij destijds slechts als moedermaatschappij de huurovereenkomst meegetekend heeft. Met betrekking tot de gevorderde ontbinding en ontruiming heeft zij zich gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter.

[eiseres] heeft gemotiveerd de hoogte van het gevorderde bedrag aan verhuis- en inrichtingskosten betwist.

Bouwkundige voorzieningen vallen niet onder inrichtingskosten, [gedaagde 1] dient het gehuurde leeg op te leveren conform de overeenkomst, er dient een nieuw voor oud correctie plaats te vinden, er is slechts sprake van een tegemoetkoming en tenslotte vallen overheadkosten niet onder verhuis- en herinrichtingskosten. In het meest verstrekkende geval is een bedrag van €125.000 geïndiceerd, aldus [eiseres].

in conventie

7.1. Anders dan [gedaagde 2] meent is zij nog steeds medehuurder, nu niet is gebleken dat de overeenkomst tussen haar en [eiseres] beëindigd is. Dat [gedaagde 2] [gedaagde 1] van de hand heeft gedaan, betekent niet dat de overeenkomst tussen [eiseres] en haar is geëindigd.

7.2. Nu echter [gedaagde 2] zich refereert aan het oordeel van de kantonrechter voor wat betreft de gevorderde ontbinding, zal dat onderdeel van de vordering jegens [gedaagde 2] worden toegewezen.

7.3. Allereerst is aan de orde of de huurovereenkomst beëindigd dient te worden wegens dringend eigen gebruik in die zin dat er sprake is een (voorgenomen) renovatie welke zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet worden uitgevoerd.

Daarvan heeft [eiseres] de kantonrechter niet kunnen overtuigen.

[eiseres] wenst het winkeloppervlak uit te breiden met circa 700m2, hetgeen een relatief kleine uitbreiding van het winkeloppervlakte (minder dan 15%) is. Die meerdere vierkante meters zouden gerealiseerd worden door een aanbouw aan de achterzijde op het terrein dat thans nog het expeditiehof is. Niet gezegd kan worden dat door de voorgestelde relatief geringe uitbreiding de functie of plaats van het gehuurde wijzigt. Het winkelpand blijft staan waar het staat en de overige indeling wordt niet of nauwelijks gewijzigd. Dat het plan ook een ondergronds aanvoer omvat maakt dat niet anders. Voor de realisering daarvan wordt het pand niet afgebroken of ingrijpend gewijzigd.

7.4.Naast de uitbreiding staan werkzaamheden aan het pand gepland waardoor- kort gezegd- het pand een facelift krijgt en weer voldoet aan de eisen van de huidige tijd. Het moge zo zijn dat die renovatie van de bestaande ruimten van het pand noodzakelijk is, maar daarvoor hoeft de overeenkomst niet beëindigd te worden. Onvoldoende is aannemelijk gemaakt dat die “facelift” niet zonder beëindiging van het huurcontract gerealiseerd kan worden, nu functie en plaats niet wijzigen. Bovendien, [gedaagde 1] wil graag meewerken aan de plannen en een tijdelijke verhuizing, tijdelijke aanpassing van de wijze van exploiteren of een tijdelijke staking van de activiteiten zijn bespreekbaar, zodat ook de duur van de renovatie geen onoverkomelijk bezwaar is.

7.5. [eiseres] verwacht na de voorgestelde uitbreiding en renovatie meer rendement en een hogere beleggingswaarde, doch haar stellingen dienaangaande zijn gebaseerd op algemeenheden en niet concreet onderbouwd. Concreet blijkt niet dat er potentiële huurders zijn die bereid zijn de veel hogere huur die dat hogere rendement moet genereren, te betalen. Overigens is gesteld noch gebleken dat de huidige exploitatie niet rendabel zou zijn.

Daarbij kan nog de vraag gesteld worden of die uitbreiding noodzakelijk is vanwege de ontwikkelingen in de omgeving van het gehuurde. Partijen zijn het erover eens dat “Forum” los staat van het gehuurde. [eiseres] heeft betoogd dat de dringendheid van de uitbreiding en renovatie ook daarin gelegen is dat zij met de nieuw te ontwikkelen winkelruimten in Forum moet kunnen blijven concurreren. Echter, zo “Forum” al wordt gerealiseerd conform de huidige plannen, kan niet gezien worden dat daardoor het bestaansrecht en de concurrentiepositie van het gehuurde in de huidige omvang wordt aangetast. Daartoe heeft [eiseres] ook niets concreets gesteld, laat staan aangetoond.

Bovendien heeft [gedaagde 1] gesteld dat zij graag de voorgestelde uitbreiding en “renovatie” gerealiseerd wenst te zien en een hogere huurprijs alsdan onderhandelbaar is.

7.6. Op grond van het voorgaande concludeert de kantonrechter dat er geen sprake is van duurzaam in eigen gebruik nemen nu niet aannemelijk is geworden dat de renovatie dringend noodzakelijk is en de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.

7.7. Als tweede grondslag voor haar vordering heeft [eiseres] gesteld dat de bedrijfsvoering van huurder niet is zoals een goed huurder betaamt.

In de huurovereenkomst is bepaald dat de bedrijfsruimte gebruikt dient te worden als boekhandel en diensten die dienen voor de overdracht van informatie.

Daarin staat dus niet voorgeschreven dat er een “kwaliteitsboekhandel”, wat daaronder ook verstaan moge worden, gedreven dient te worden.

Dat [gedaagde 1] thans ook tweedehands boeken en “antiquariaat” (op het gebied van boeken) verkoopt, kan haar dan ook niet tegengeworpen worden.

Niet is gesteld of gebleken dat Huurder op enig moment een achterstand heeft doen ontstaan in de betaling van de huurpenningen. Reeds daarom gaat de kantonrechter voorbij aan hetgeen [eiseres] heeft gesteld aangaande de solvabiliteit van [gedaagde 1], danwel haar moedermaatschappij. In hoeverre de investeringsmaatschappij verstand heeft van de boekenbranche is weinig relevant, omdat ervan uitgegaan mag worden kennis en kunde op dat gebied ingehuurd wordt.

Ook [gedaagde 1] zelf erkent dat de boekhandel branche voor uitdagingen staat in een veranderende markt, doch zulks brengt niet met zich mee dat daarom [gedaagde 1] niet een goede huurder zou zijn.

7.8. [gedaagde 1] heeft onbetwist gesteld dat de onderhuur contracten opgezegd zijn en dat [B] geen onderhuurder is, doch dat na het samengaan van [gedaagde 1] en [B], [gedaagde 1] zelf de tweedehands boeken en het antiquariaat ook is gaan voeren. [gedaagde 1] heeft voorts onbetwist gesteld dat [eiseres] altijd geweten heeft van de onderhuurders en niet eerder dan op het moment dat zij de overeenkomst na ommekomst van de termijn niet wilde verlengen bezwaar tegen die onderverhuur heeft gemaakt.

Onder die omstandigheden is derhalve van slecht huurderschap op dit punt evenmin sprake.

7.9. Als derde grondslag voor haar vordering heeft [eiseres] gesteld dat zij op grond van de belangenafweging genoemd in artikel 7:296 lid 3 Bw de huurovereenkomst kan opzeggen.

Aan [eiseres] kan worden toegegeven dat huur een eindig recht is en dat Huurder er rekening mee moet houden bij zijn investeringen die zij in het pand doet dat de huurovereenkomst na 15 jaar kan eindigen.

[eiseres] heeft er belang bij een renovatie te kunnen uitvoeren waarbij zij “de handen vrij” heeft voor wat betreft het rekening moeten houden met belangen van een huurder en waarna zij wellicht het rendement op eenvoudige wijze kan verbeteren, alleen al vanwege het feit dat zij meer meters verhuurt.

Aan [eiseres] kan bovendien worden toegegeven dat de winkel in [plaats] niet de enige boekwinkel is die de moedermaatschappij van [gedaagde 1] drijft en zij derhalve niet afhankelijk van de winkel in het gehuurde is.

Aan de andere kant heeft [gedaagde 1] er belang bij de grootste boekhandel van [plaats] te kunnen blijven drijven in de belangrijkste winkelstraat van die stad, de [straat]. Een ander pand van die omvang zal op korte termijn niet eenvoudig beschikbaar zijn. [gedaagde 1] wil haar goodwill niet verliezen. Het moge zo zijn dat de naam van de winkel onlangs is gewijzigd, maar daardoor is het wellicht juist van nog meer belang dat de winkel op dezelfde plaats blijft.

[gedaagde 1] is zoals reeds is overwogen bereid medewerking te verlenen aan de renovatie en [eiseres] kan voor wat betreft een beter rendement dit trachten te behalen middels een huurprijsherzieningsprocedure ex artikel 7:303 Bw, nog daargelaten dat [gedaagde 1] niet onwelwillend staat tegenover een huurprijsverhoging na uitbreiding.

7.10. Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen met betrekking tot [gedaagde 1] zullen worden afgewezen.

7.11. De vordering tot ontruiming jegens [gedaagde 2] zal ook worden afgewezen, enerzijds omdat de overeenkomst met [gedaagde 1] blijft bestaan en anderzijds omdat het tussen partijen in confesso is dat [gedaagde 2] feitelijk geen gebruik maakt van het gehuurde.

voorwaardelijk reconventie

7.12. De voorwaardelijke reconventie komt niet meer aan de orde, nu de vorderingen jegesn [gedaagde 1] worden afgewezen.

7.13. [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure gevallen aan de zijde van [gedaagde 1]. De kantonrechter vindt aanleiding de kosten tussen [eiseres] en [gedaagde 2] te compenseren.

De kantonrechter:

stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde 2] met betrekking tot het gehuurde (gelegen aan de Lijnbaan 148/150 te Rotterdam) zal eindigen vast op 31 oktober 2014;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1], vastgesteld op € 1600,- aan salaris gemachtigde;

compenseert de proceskosten tussen [eiseres] en [gedaagde 2];

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

634