Hof 's-Hertogenbosch, 28-05-2021, nr. 20/00493

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Tevens is de aanslag gemeentelijke belastingen voor het jaar 2019 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt.

De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zitting heeft plaatsgevonden op 11 maart 2021 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een omstreeks 1966 gebouwde twee-onder-een-kapwoning van 453 m3. Tot de woning behoort een berging van 43 m3. De woning is gelegen in de wijk [de wijk] op een perceel met een oppervlakte van 200 m2.

De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 273.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vraag: heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor de peildatum 1 januari 2018 tot een te hoog bedrag vastgesteld?

Belanghebbende beantwoordt de onder 3.1 vermelde vraag bevestigend; de heffingsambtenaar ontkennend.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, vaststelling van de WOZ-waarde op een bedrag van € 220.000 en een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.1.Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.2.De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust hierbij op de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwd met behulp van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] .

Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de verkoop van het vergelijkingsobject [adres 4] te ver van de waardepeildatum is gelegen, waardoor de verkoop van dit object niet gebruikt kan worden. Het hof is van oordeel dat dit vergelijkingsobject alsnog meegenomen kan worden in de vergelijking. Dit gezien de beperkte overschrijding van de te hanteren periode rondom de waardepeildatum.

De vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar zijn naar oordeel van het hof aanvaardbaar. De omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten iets dieper in de wijk zijn gelegen dan de onroerende zaak doet hier niet aan af.

Belanghebbende heeft ter zitting voorts aangevoerd dat het vergelijkingsobject [adres 3] wat betreft onderhoud een waardering van een 4 zou moeten hebben in plaats van de waardering van 3. De heffingsambtenaar brengt hier tegen in dat een waardering van 4 mogelijk zou zijn, maar dat dit geen grote afwijking betekent in de eindwaarde, althans niet zodanig dat de waarde van de onroerende zaak tot een te hoog bedrag is vastgesteld.

Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

Vervolgens zal het hof de door belanghebbende bepleitte waarde toetsen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat de door belanghebbende gemaakte berekening naar zijn oordeel juist is. Wel had de heffingsambtenaar bezwaar tegen de gedateerdheid van de door belanghebbende gebruikte vergelijkingsobjecten.

Naar oordeel van het hof zijn ook de vergelijkingsobjecten van belanghebbende, te weten [adres 5] en [adres 6] en [adres 7] , alle gelegen te [woonplaats] , in voldoende mate vergelijkbaar met de onroerende zaak. Eventuele verschillen worden hierbij in voldoende mate gecorrigeerd door de door belanghebbende gehanteerde scores. Naar het oordeel van het hof heeft ook belanghebbende de door hem bepleite waarde voldoende onderbouwd.

Zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende hebben de door hen bepleite waarde van de onroerende zaak aannemelijk gemaakt. Uit de jurisprudentie3.volgt dat in een dergelijke situatie de rechter de waarde in goede justitie vast dient te stellen. Het hof bepaalt de waarde van de onroerende zaak in goede justitie op € 250.000.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

Ten aanzien van de immateriële schadevergoeding

Belanghebbende heeft het hof verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens de overschrijding van de redelijke termijn voor beslechting van dit belastinggeschil.

Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn voor beslechting van een belastinggeschil is overschreden gelden de volgende uitgangspunten. De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat de redelijke termijn is overschreden indien de rechtbank niet binnen twee jaar na die datum uitspraak doet. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat het hoger beroepschrift door het hof is ontvangen.4.

Nu geen sprake is van overschrijding van de redelijke termijn5., ziet het hof geen aanleiding tot het toekennen van een immateriële schadevergoeding.

Ten aanzien van het griffierecht

De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 48 respectievelijk € 131 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard.

Ten aanzien van de kosten van bezwaar en de proceskosten

Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om een vergoeding van de kosten van bezwaar. Nu sprake is van een gegrond hoger beroep zal het hof daarom de inspecteur veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het hof stelt de kosten van bezwaar op 2 (punten)6.x € 265 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 530.

Voorts veroordeelt het hof de inspecteur tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is.

Het hof stelt deze tegemoetkoming op 4 (punten)7.x € 534 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 2.136.

Dit bedrag wordt vermeerderd met een bedrag van € 128,26 (inclusief BTW) in verband met kosten van een door een taxateur opgemaakt taxatierapport.

Het hof:

vermindert de aanslag evenredig;

De uitspraak is gedaan door P.A.M. Pijnenburg, raadsheer, in tegenwoordigheid vanL.H.C. Mengelers, als griffier.

De uitspraak is alleen door de voorzitter ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2021 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.