Rb. Midden-Nederland, 20-07-2021, nr. UTR 20/1193, nr. UTR 20/1194

Bij twee beschikkingen van 31 mei 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de onroerende zaak) vastgesteld voor het belastingjaar 2018 en naar de waardepeildatum 1 januari 2017 op € 4.300.000,- en voor het belastingjaar 2019 op eveneens € 4.300.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018.

Verweerder heeft bij deze beschikkingen aan eiseres als eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag rioolheffing opgelegd, waarbij de waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.

Bij twee uitspraken op bezwaar van 13 februari 2020 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak voor de beide belastingjaren 2018 en 2019 gehandhaafd.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraken op bezwaar. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.

De rechtbank heeft het beroep gericht tegen de uitspraak op bezwaar met betrekking tot het belastingjaar 2018 geregistreerd onder procedurenummer UTR 20/1194 en het beroep gericht tegen de uitspraak op bezwaar met betrekking tot het belastingjaar 2019 geregistreerd onder procedurenummer UTR 20/1193.

De beroepen zijn behandeld op de zitting van 2 februari 2021, waarbij een rechter heeft deelgenomen via een skypeverbinding. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld van mr. B.J.B.M. Dankbaar, kantoorgenoot van gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde via een skype-verbinding en [taxateur 1] en [taxateur 2] , beiden taxateur.

1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Deze wordt geëxploiteerd door de [naam golfclub] V.O.F. (de Golfclub). Van deze vennootschap onder firma zijn de vennoten: [vennoot 1] B.V. en [vennoot 2] B.V. Eiseres is van deze dochtervennootschappen de enige bestuurder.

2. De onroerende zaak betreft een golfcomplex, bestaande uit een 9 holes golfbaan met clubhuis en terras en binnen- en buiten (oefen)faciliteiten, een stallingsruimte, een turnhal en een parkeerterrein. De opstallen zijn gebouwd in 2000. De golfbaan/drivingrange is aangelegd in 2014. De perceeloppervlakte bedraagt 254.034 m².

Vanaf het belastingjaar 2018 heeft verweerder de onroerende zaak als één object aangemerkt.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017 en de waardepeildatum 1 januari 2018.

Volgens eiseres is de waarde op de beide waardepeildata te hoog. Eiseres bepleit een waarde van respectievelijk € 1.727.000,- en € 1.793.000,-.

Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 4.300.000,- voor de beide belastingjaren.

4. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak een incourant object is en dat de WOZ-waarde dient te worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde.

5.Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder een taxatierapport van taxateur [taxateur 1] van 28 mei 2020 overgelegd. In dat rapport heeft de taxateur de gecorrigeerde vervangingswaarde getaxeerd op € 4.300.000,- voor beide waardewaardepeildata. De taxateur heeft daarbij gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Algemeen en de Taxatiewijzer Sport.

Waardering op bedrijfswaarde

6. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde voor de beide belastingjaren niet hoger kan worden vastgesteld dan de bedrijfswaarde, daarbij rekening houdend met de economische situatie. De bedrijfswaarde van de onroerende zaak is lager dan de door verweerder vastgestelde waarde.

7. Indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd, kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde, dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. Waardering op bedrijfswaarde is passend indien de waarde van een zaak voor de eigenaar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. In overeenstemming daarmee moet worden aangenomen dat van bedrijfsmatig gebruikte incourante onroerende zaken slechts sprake is indien de exploitatie van die zaken geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen1..

Is sprake van een commerciële exploitatie?

8. Voor het antwoord op de vraag of waardering op bedrijfswaarde passend is, dient dus eerst beoordeeld te worden of hier sprake is van een commerciële exploitatie van de onroerende zaak met het uitsluitende doel om daarmee winst te behalen. De bewijslast daarvan ligt bij eiseres.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres aannemelijk gemaakt dat sprake is van een commerciële exploitatie en dat de waarde van de onroerende zaak voor haar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. In beroep en op de zitting is van de zijde van eiseres de concernstructuur en de wijze van exploitatie toegelicht. Het golfterrein en de opstallen worden door eiseres commercieel geëxploiteerd door middel van de verhuur aan de Golfclub die door twee 100% dochtervennootschappen van eiseres wordt geëxploiteerd. De gerealiseerde resultaten, zowel winsten als verliezen, komen daardoor volledig voor rekening van eiseres. De rechtbank volgt niet het standpunt van verweerder dat hier geen sprake kan zijn van een commerciële exploitatie vanwege de verwevenheid tussen verhuurder en huurder. Dat sprake zou zijn van een jaarlijks fluctuerende huur en mogelijke verlaging van de huur om de golfclub in stand te houden, betekent naar het oordeel van de rechtbank nog niet dat daaraan geen winststreven ten grondslag ligt. Van de zijde van eiseres zijn op de zitting ook haar commerciële afwegingen ten aanzien van de abonnementsgelden toegelicht. Uit de stukken en de toelichting op de zitting blijkt voldoende dat eiseres naar een optimaal rendement streeft en concurreert op de markt voor onder andere golfbanen.

Dat maakt dat hier sprake is van een commerciële exploitatie van de onroerende zaak.

Is de bedrijfswaarde lager dan de door verweerder vastgestelde waarde?

10. Eiseres stelt dat de bedrijfswaarde lager is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat deze daarom op de bedrijfswaarde moet worden gesteld. Eiseres verwijst daarvoor ter onderbouwing naar de twee waarderingsrapporten van de Golfclub van 7 september 2020. Daarin is de going-concern waarde van de Golfclub op basis van de Discounted Cash Flow methodiek berekend op € 1.727.000,- per 31 december 2016 en per 31 december 2017 op

€ 1.793.000,-.

11. Verweerder heeft in reactie daarop een aanvullend rapport van 20 januari 2021 van taxateur [taxateur 1] overgelegd ter onderbouwing dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De taxateur gaat daarin nader in op de waardering van het onderdeel extra grond (overgrond) ter grootte van 239.740 m². Voor die grond is, onder verwijzing naar aankoop en inbreng van grond, een prijs van € 12,- per m² verdedigbaar. De directe opbrengstwaarde dan wel de grondwaarde is daardoor al minimaal € 4.167.000,-, waardoor de taxateur komt op een totaal getaxeerde waarde van € 5.738.000,-.

12. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder geslaagd in zijn bewijslast dat de gecorrigeerde vervangingswaarden voor de onroerende zaak voor de beide belastingjaren niet te hoog zijn vastgesteld. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

13. Zoals volgt uit een arrest van de Hoge Raad kunnen de waarden waarvoor een onroerende zaak is opgenomen in de commerciële balansen als uitgangspunt dienen voor het vaststellen van de (lagere) bedrijfswaarden2.. Dat gaat dat echter niet zover dat verweerder de waarde altijd - zonder de mogelijkheid van nader onderzoek en aanpassingen - moet stellen op de waarden die in de commerciële balansen zijn opgenomen3..

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in dit geval met het aanvullend rapport van 20 januari 2021 inzichtelijk gemaakt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet te hoog is vastgesteld en heeft de taxateur de door eiseres gestelde lagere bedrijfswaarden gemotiveerd weerlegd. Ook ter zitting heeft verweerder gemotiveerd toegelicht dat er geen aanwijzingen zijn dat sprake is van slechte economische omstandigheden en een noodlijdende exploitatie, zodat vaststellen op een lagere bedrijfswaarde, zoals eiseres voorstaat, niet aan de orde is. Uit de waarderingsrapporten is op te maken dat sprake is van een stijgend bedrijfsresultaat en een rendabele onderneming. De ontwikkelingen in de golfbranche geven ook geen aanleiding tot het verlagen van de waarde. Het bedrijfsresultaat is gedurende de periode 2017-2019 fors verbeterd door een groei in het aantal golfers. Ook toont de benchmark aan dat de onroerende zaak zich in alle opzichten kan meten met andere commerciële 9-holes banen. Sinds 2019 is de Golfclub in een consolidatiefase terechtgekomen.

14. Eiseres voert aan dat sprake is van een eenvoudig clubhuis en dat dit afwijkt van de markt. Ook heeft de horeca van de Golfclub beperkte openingstijden en dat heeft een negatief effect op de omzet. Verweerder heeft gemotiveerd waarom hij geen aanwijzingen ziet voor correcties voor economische of functionele veroudering. Van een dergelijke correctie kan sprake zijn indien er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen minder behoefte zou bestaan aan de onroerende zaak. Er moet dus in beginsel sprake zijn een verandering van de situatie die van buitenaf komt die maakt dat de behoefte aan dit golfclubcomplex doet afnemen. Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat uit de door eiseres overgelegde waarderingsrapporten is af te leiden dat daar geen sprake van is.

15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur aan de hand van zijn nadere rapport van 20 januari 2021 voldoende inzichtelijk gemaakt dat de directe opbrengstwaarde van de grond hoger is dan de bedrijfswaarde. Ook in het geval niet zou worden uitgegaan van de door eiseres betwiste prijs van € 12,- voor de extra grond, maar van de prijs van € 6,- per m².

16. Op grond van het voorgaande tezamen is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de gecorrigeerde vervangingswaarde van € 4.300.000,- voor de onroerende zaak voor de waardepeildatum 1 januari 2017 en de waardepeildatum

1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld.

17. De beroepen zijn ongegrond. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, voorzitter, en mr. R.C. Stijnen en

mr. J.R. van Es-de Vries, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier.

De beslissing is uitgesproken op 20 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.