Rb. Utrecht, 12-05-2010, nr. 275298 / HA ZA 09-2337

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Op 22 mei 2009 is ter zake van twee panden aan de [adres] nummers [nummer] en [nummer] in [plaats] een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen Begonie en de heer [A], bewindvoerder van mevrouw [B]. [B] is eigenaar van deze panden.

Artikel 3 van deze koopovereenkomst bepaalt:

Op 22 juni 2009 is tussen AAA en Begonie een koopakte (hierna: Akte) tot stand gekomen. In artikel 3 van deze Akte is bepaald:

Artikel 11 van de Akte luidt:

Artikel 15 van de Akte bepaalt:

Bij akte van 4 augustus 2009 levert [A] de panden aan Begonie. Deze leveringsakte is op 5 augustus 2009 in de registers van het Kadaster ingeschreven. Op dezelfde datum overlijdt [B].

Bij brief van 20 augustus 2009 stelt AAA Begonie in gebreke. In deze brief schrijft zij onder meer:

Bij akte van 1 september 2009 levert Begonie de panden aan AAA. Op dezelfde datum is de leveringsakte ingeschreven in de registers van het Kadaster.

AAA vordert na eisvermindering — samengevat — veroordeling van Begonie tot betaling van EUR 47.500,-, althans een zodanig bedrag als door de rechtbank in goede justitie te bepalen, vermeerderd met de handelsrente vanaf 29 augustus 2009 tot aan de dag van algehele voldoening alsmede kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten.

AAA legt aan haar vorderingen ten grondslag dat het Begonie bekend was dat zij de panden wilde renoveren, splitsen in appartementen en vervolgens doorverkopen. Bij de doorverkoop van de appartementen door AAA binnen zes maanden na verwerving ervan zou op grond van artikel 13 lid 1 Wet Belastingen Rechtsverkeer (WBR) een vermindering van de overdrachtsbelasting verkegen worden. Om deze termijn ten volle te benutten voor onder meer het aanvragen van de benodigde bouw- en splitsingsvergunningen en vervolgens het uitvoeren van renovatiewerkzaamheden, zijn partijen overeengekomen dat de afname en doorlevering van de panden door Begonie op één dag zou plaatsvinden, namelijk op 1 september 2009. Omdat Begonie de panden eerder dan overeengekomen van [B] heeft afgenomen, kan AAA — gelet op de te verrichten werkzaamheden — geen gebruik maken van de 6-maandentermijn van de WBR. Door eerder af te nemen, is Begonie hoe dan ook toerekenbaar tekort geschoten, zodat zij de contractuele boete van artikel 11 van de Akte verschuldigd is, aldus AAA.

Ter gelegenheid van de comparitie heeft AAA toegelicht dat zij geen aanspraak meer maakt op schadevergoeding (van EUR 18.000,-), omdat de wanprestatie van Begonie niet tot schade heeft geleid.

Begonie voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Zij erkent dat het belang voor AAA van de overeengekomen datum van 1 september 2009 gelegen is in het fiscale voordeel van artikel 13 WBR. Verder erkent zij dat zij tekort is geschoten in de op haar rustende verplichting de panden op 1 september 2009 van [B] af te nemen.

Zij stelt echter dat de boete tot nihil gematigd moet worden, omdat zij gelet op de omstandigheden alles heeft gedaan wat redelijkerwijs van haar verlangd kon worden. Zij verkeerde in een dwangsituatie waarin zij moest kiezen tussen de minste van twee kwaden. Daartoe voert Begonie aan dat zij op 3 augustus 2009 door bewindvoerder [A] telefonisch in kennis gesteld werd van het feit dat [B] een hersenbloeding had gekregen en binnen enkele dagen zou overlijden, welke mededeling als een verrassing kwam. De notaris heeft haar vervolgens meegedeeld dat [B] geen kinderen en geen testament had en dat het traceren van haar erfgenamen enkele maanden tot jaren in beslag zou nemen. Daarmee was de kans zeer groot dat Begonie niet op 1 september 2009 zou kunnen leveren. Nadat zij vergeefs telefonisch contact had proberen te krijgen met AAA, heeft zij de panden op 4 augustus 2009 afgenomen. Zodoende heeft zij adequaat gehandeld en voor de voor AAA minst bezwaarlijke oplossing gekozen, aldus Begonie.

In dit licht wijst Begonie er ook op dat zij reeds voor de doorlevering van de panden aan AAA heeft voorgesteld een bedrag van EUR 18.000,- bij de notaris te deponeren, welk bedrag onder bepaalde omstandigheden aan AAA zou worden uitbetaald als vergoeding voor de mogelijk door haar te lijden schade bestaande uit minder fiscaal voordeel als gevolg van de versnelde afname van de panden door Begonie. Ter onderbouwing hiervan wijst zij op de door haar in het geding gebrachte conceptdepotovereenkomst van 18 augustus 2009. AAA bleek echter niet tot ondertekening van de overeenkomst bereid maar stond op vergoeding van de bedongen boete, aldus Begonie.

De boete moet volgens Begonie ook worden gematigd, omdat geen onderscheid wordt gemaakt in de ernst van de tekortkoming en de daardoor veroorzaakte schade. Verder heeft zij er tijdens de comparitie op gewezen dat AAA geen schade heeft geleden.

In reactie hierop stelt AAA dat Begonie niet heeft aangetoond dat de erven van [B] niet traceerbaar zijn. Verder stelt zij dat, als het al zo is dat deze erven niet traceerbaar zijn, dit voor risico van Begonie behoort te komen.

Tijdens de comparitie heeft AAA verder toegelicht dat zij telefonisch onbereikbaar was, maar dat Begonie wel beschikte over het emailadres van haar DGA, de heer [C], en dus in staat was contact met haar op te nemen. Als Begonie dit had gedaan, had AAA mogelijk ingestemd met een vervroegde ABC-constructie, zodat zij eerder met verbouwen had kunnen beginnen en eerder een splitsingsvergunning had kunnen aanvragen.

Tot slot stelt AAA zich op het standpunt dat het bij de beoordeling van de vraag of de boete gematigd moet worden, niet van belang is dat zij geen schade heeft geleden. Destijds bestond het risico op schade.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Tussen partijen is niet in geschil dat Begonie tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting genoemd in artikel 15 van de Akte. In de stellingen van partijen ligt verder besloten dat de brief van 20 augustus 2009 van AAA (zie r.o. ?2.4) als een ingebrekestelling in de zin van artikel 11 van de Akte aangemerkt moet worden. Ter beantwoording ligt de vraag voor of Begonie als gevolg van haar tekortkoming gehouden is de contractuele boete aan AAA te betalen.

In de kern komt het standpunt van Begonie erop neer dat de boete moet worden gematigd, omdat:

Matiging van een tussen partijen bedongen boete is op grond van artikel 6:94 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) alleen mogelijk als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De rechter dient zijn bevoegdheid tot matiging terughoudend te hanteren. In dit verband heeft deze rechtbank in haar vonnis van 30 september 2009, NJF 2010, 34 gewezen op de parlementaire geschiedenis bij de artikelen 6:91-94 BW die met betrekking tot de bevoegdheid van de rechter om een overeengekomen boete te matigen de volgende overwegingen bevat:

De Hoge Raad heeft de maatstaf van artikel 6:94 BW in zijn arrest van 24 april 2007, NJ 2007, 22 nader ingevuld. De rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen.

De rechtbank zal aan de hand van de door Begonie ter onderbouwing van haar beroep op matiging aangevoerde omstandigheden, gezien in het licht van de overige feiten en omstandigheden, beoordelen of er aanleiding bestaat tot matiging van de bedongen boete.

Tussen partijen is niet in geschil dat de verslechtering van de gezondheidstoestand van [B] en haar overlijden als een verrassing kwamen. Begonie stelt, zakelijk weergegeven, dat zij vervolgens adequaat heeft gehandeld. De rechtbank begrijpt dit standpunt aldus dat het voor Begonie niet mogelijk was contact met AAA op te nemen. Ook als zij wel contact had opgenomen, zou de situatie niet zijn veranderd, omdat zij ook dan niet in staat zou zijn geweest de panden op 1 september 2009 van [B] af te nemen en aan Begonie door te leveren. De rechtbank overweegt als volgt.

Begonie heeft de stelling van AAA, inhoudende dat zij beschikte over het emailadres van [C] en daarom contact met haar had kunnen opnemen (zie r.o. ?3.4), niet weersproken. Op deze stelling heeft Begonie tijdens de zitting namelijk gereageerd met de woorden ‘zou kunnen’. Als vaststaand moet daarom worden aangenomen dat Begonie over dit emailadres beschikte en zij dus — zij het niet telefonisch — contact met AAA had kunnen opnemen om over de ontstane situatie te praten.

De rechtbank is evenwel van oordeel dat niet valt in te zien dat de panden — als Begonie per mail contact met AAA had opgenomen — conform het bepaalde in artikel 15 van de Akte door Begonie op 1 september 2009 van [B] hadden kunnen worden afgenomen. Als niet weersproken staat immers vast dat [A] Begonie heeft meegedeeld dat [B] op korte termijn zou overlijden. Dit is op 5 augustus 2009 ook gebeurd. Door dit overlijden is de bewindvoering van [A] geëindigd, zodat hij niet meer bevoegd was de panden namens [B] aan Begonie te leveren. Gelet op de duur die in het algemeen met een boedelafwikkeling door de notaris is gemoeid, moet worden aangenomen dat de panden — ook als [B]' erfgenamen wel te traceren zijn, zoals AAA stelt — niet reeds op 1 september 2009 (dus binnen een maand na het overlijden van [B]) aan Begonie geleverd hadden kunnen worden.

AAA voert ook aan dat zij, als Begonie contact met haar had opgenomen, mogelijk bereid was geweest in te stemmen met een ABC-constructie op een eerdere datum dan 1 september 2009. Dit standpunt veronderstelt dat zij in staat was eerder dan gepland met de beoogde renovatiewerkzaamheden te starten. AAA heeft immers gesteld dat de datum van 1 september 2009 in de Akte is opgenomen om haar in de gelegenheid te stellen tijdig bouw- en splitsingsvergunningen aan te vragen waarna zij de panden zou kunnen renoveren (zie r.o. ?3.2). Als deze ABC-constructie op een eerdere datum dan 1 september 2009 had plaatsgevonden, zou de 6-maandentermijn van artikel 13 lid 1 WBR eveneens naar voren zijn geschoven. Omdat gesteld noch gebleken is dat AAA reeds de benodigde vergunningen had aangevraagd, laat staan dat deze waren verleend, kan AAA niet worden gevolgd in haar voornoemde standpunt.

Gelet op de onvoorziene omstandigheden waarmee Begonie zich geconfronteerd zag en mede gelet op het feit dat AAA geen schade heeft geleden, is de rechtbank al met al van oordeel dat Begonie adequaat heeft gehandeld door afname van de panden veilig te stellen, zodat onverkorte toepassing van het boetebeding tot een onaanvaardbaar resultaat leidt.

Bij dit oordeel betrekt de rechtbank tevens de omstandigheid dat Begonie heeft gesteld (welke stelling niet door AAA is weersproken) dat zij reeds in augustus 2009 aan AAA heeft voorgesteld de schade die zij mogelijk zou lijden te vergoeden, maar dat AAA hiermee niet akkoord ging en stond op vergoeding van de contractuele boete (zie r.o. ?3.3). Gelet op de omstandigheden waarin Begonie verkeerde, is de rechtbank van oordeel dat AAA niet had mogen volstaan met het zonder meer passeren van het voorstel van Begonie.

De rechtbank is van oordeel dat de omstandigheden die hebben geleid tot het vervroegd afnemen van de panden door Begonie niet in overwegende mate voor rekening en risico van een van partijen behoren te komen, maar door beide partijen in gelijke mate gedragen moeten worden. Hierin ziet zij aanleiding de boete tot 50% te matigen, dus tot een bedrag van EUR 23.750,-. De vordering van AAA zal in zoverre worden toegewezen.

De stelling van Begonie dat gematigd moet worden, omdat artikel 11 van de Akte geen onderscheid maakt tussen de ernst van de tekortkoming en de daardoor veroorzaakte schade, behoeft — wat daar ook van zij — gelet op het voorgaande geen bespreking.

De rechtbank

veroordeelt Begonie aan AAA te betalen een bedrag van EUR 23.750,00 (drieëntwintigduizend zevenhonderd en vijftig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 29 augustus 2009 tot de dag van volledige betaling,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Heinemann en in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2010.