Hof 's-Hertogenbosch, 19-06-2014, nr. AWB-13-00562

Bij besluit van 28 februari 2011 heeft de Heffingsambtenaar krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 30 (hierna: de winkel), te [vestigingsplaats], per waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 782.000 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot 1 januari 2012.

Belanghebbende heeft bij brief van 7 april 2011 bezwaar gemaakt tegen, onder andere, voornoemd besluit.

Bij uitspraak op bezwaar van 10 januari 2012 heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de winkel ongewijzigd vastgesteld.

Belanghebbende heeft op 20 februari 2012 tegen dat besluit beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 310.De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 478. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zitting heeft plaatsgehad op 2 mei 2014 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A], als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B].

Belanghebbende heeft zonder bezwaar van de wederpartij een kopie overgelegd van een transportakte van (onder andere) de winkel.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. Van het onderzoek ter zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.

De volgende feiten zijn tussen partijen niet in geschil.

Belanghebbende is mede-eigenaar en huurder van de winkel. Het betreft een babyspeciaalzaak, gelegen aan een winkelstraat in het centrum van [vestigingsplaats]. Als belendingen kent de winkel andere winkelpanden.

De winkel vormt met twee bovenwoningen een geheel pand (hierna: het gehele pand).

Tot de stukken van het geding (bijlage 7 van het hoger beroepschrift) behoort documentatie, waaruit blijkt dat het gehele pand op 3 februari 2012 te koop stond voor een vraagprijs van € 775.000. Voorts blijkt uit deze stukken dat het gehele pand op 3 februari 2012 reeds 434 dagen, dus vanaf eind 2010, te koop werd aangeboden.

De volle en onbezwaarde eigendom van het gehele pand is in december 2013 verkocht voor een bedrag van € 555.000.

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:

(A) Heeft de Heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel geschonden door in de bezwaarfase de referentieobjecten, waarmee hij de winkel heeft vergeleken ter onderbouwing van de door hem verdedigde WOZ-waarde, te “anonimiseren”, dat wil zeggen de huisnummers van die objecten niet te vermelden?

(B) Wat is de WOZ-waarde van de winkel?

Belanghebbende is van mening dat vraag A bevestigend moet worden beantwoord, de Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend. Voor wat betreft vraag B verdedigt belanghebbende een waarde van € 656.000; de Heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 782.000.

De Heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift het standpunt ingenomen dat, ook indien belanghebbendes hoger beroep gegrond zou zijn, zij toch geen recht heeft op een vergoeding van proceskosten, ook niet een vergoeding op grond van het puntenstelsel van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Voor een dergelijke vergoeding zou noodzakelijk zijn dat belanghebbende met bewijsstukken aantoont dat zij kosten heeft gemaakt c.q. de gemachtigde heeft betaald, aldus de Heffingsambtenaar. Dergelijke stukken zijn er niet, aldus de Heffingsambtenaar, omdat de gemachtigde op basis van no cure no pay zijn diensten verricht. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar dit standpunt ingetrokken.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Ter zitting hebben zij deze standpunten nader toegelicht.

Belanghebbende

De Heffingsambtenaar

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vaststelling van de WOZ-waarde van de winkel op een bedrag van € 656.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ten aanzien van het geschil

Vraag A. De motiveringsklacht

De Rechtbank heeft overwogen:

“4. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

5.In artikel 4, eerste lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is bepaald dat de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voor niet‑woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking, dan wel door middel van een discounted‑cash‑flowmethode. Voor het bepalen van de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode is het noodzakelijk om te beschikken over marktgegevens met betrekking tot gerealiseerde huurprijzen en met betrekking tot gerealiseerde verkoopcijfers in verband met het bepalen van de kapitalisatiefactor. Daarbij is tevens van belang dat inzicht wordt verschaft in die onderliggende gegevens.”

Het Hof neemt deze overwegingen over.

De Heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase geweigerd de huisnummers te verstrekken van de door hem gebruikte referentieobjecten. Wel heeft hij van deze objecten de straten genoemd, de ingangsdata van de huurovereenkomsten, de huurprijzen en de oppervlakten.

Belanghebbende herhaalt in hoger beroep haar klacht, dat zij door de ‘anonimisering’ niet in staat was de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde te controleren en dat zij bijgevolg genoodzaakt was om in beroep te komen. De Heffingsambtenaar zou immers de rechter wél de volledige, niet-geanonimiseerde gegevens, moeten verstrekken en alleen dan zou een adequate controle op de taxatie door de Heffingsambtenaar mogelijk zijn.

De Heffingsambtenaar heeft belanghebbendes standpunt bestreden met een beroep op privacy van de eigenaren of huurders van de referentieobjecten. Hij heeft voorts gesteld dat belanghebbende, ook als de huisnummers wel zouden zijn verstrekt, in beroep zou zijn gekomen. Belanghebbende is dan ook niet onevenredig in haar processuele positie geschaad, aldus de Heffingsambtenaar, zodat de motiveringsklacht dient te worden verworpen.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase kon volstaan met het overleggen van de in 4.3 genoemde gegevens, zonder vermelding van huisnummers. In beroep heeft hij – terecht – alsnog de huisnummers overgelegd. Door deze gang van zaken is belanghebbende, aldus de Rechtbank, niet onevenredig in zijn procesbelang geschaad. De Rechtbank heeft daarom de motiveringsklacht verworpen.

Het Hof overweegt ter zake als volgt. Artikel 40, eerste lid, van de Wet WOZ bepaalt:

Op verzoek kan het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak door de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar worden verstrekt aan een ieder die kan aantonen uit hoofde van de belastingheffing te zijnen aanzien een gerechtvaardigd belang te hebben bij de verkrijging daarvan.

Naar het oordeel van het Hof had belanghebbende een gerechtvaardigd belang als bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ. Bij een waarderingsmethode gebaseerd op vergelijking van het te waarderen object met andere objecten gaat het (1) om de vraag of het referentieobject wat betreft de waardebepalende elementen (ligging, grootte, staat van onderhoud etc.) voldoende overeenkomsten vertoont met het te waarderen object om überhaupt als referentieobject te kunnen dienen en, zo ja, (2) om de vraag welke de eventuele verschillen zijn tussen deze objecten en (3) of met deze verschillen op de juiste wijze rekening is gehouden.

Het standpunt van de Heffingsambtenaar komt hier op neer, dat hij belanghebbende van de noodzakelijke informatie heeft voorzien. Hij heeft haar immers de informatie gegeven, die betrekking heeft op de voor de huurwaardekapitalisatiemethode relevante waarde bepalende elementen: huurprijzen, oppervlakten, ligging etc. Dat moet, aldus de Heffingsambtenaar, genoeg zijn. Althans voor de bezwaarfase.

Naar het oordeel van het Hof is het echter van essentieel belang om te weten om precies welk referentieobject het gaat. Zonder dit gegeven kan een belastingplichtige de door de heffingsambtenaar verstrekte gegevens niet controleren. Als de heffingsambtenaar zegt dat het gaat om een pand ergens in straat A, en dat de staat van onderhoud van dat pand goed is, kan de belastingplichtige die mededeling niet controleren. Hij kan dus ook niet controleren of op juiste wijze met een eventueel verschil in staat van onderhoud tussen dat pand en het zijne rekening is gehouden. Hetzelfde geldt voor de door de heffingsambtenaar opgegeven vierkante meters et cetera. De belastingplichtige kan evenmin controleren of de huurprijs van het referentieobject tot stand gekomen is tussen niet-gelieerde partijen, noch bepalen of het referentieobject bijzondere waarde vermeerderende of –verminderende factoren kent.

Het Hof komt aldus tot het oordeel, dat de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase ook de huisnummers van de referentieobjecten aan belanghebbende had moeten verstrekken.

Anders dan de Rechtbank, acht het Hof de motiveringsklacht dan ook gegrond. Belanghebbende heeft aan haar klacht de conclusie verbonden, dat zij recht heeft op een vergoeding van proceskosten, zelfs als de waarde van de winkel in hoger beroep niet zou worden verminderd. Zij heeft verzocht om een vergoeding conform het systeem van het Besluit. De vraag of de waarde juist is vastgesteld, behandelt het Hof hierna.

Vraag B. De waardering

Partijen zijn het eens over de systematiek van waardering, te weten de huurwaardekapitalisatiemethode. Zij hanteren bij deze methode beide een kapitalisatiefactor van 11,5. Belanghebbende heeft daarbij aangegeven dat kapitalisatiefactor en huurwaarde communicerende vaten zijn en dat zij de factor 11,5 in principe juist acht.

De Heffingsambtenaar is bij de waardering van de winkel als volgt te werk gegaan. Hij heeft aan de hand van referentieobjecten gerealiseerde huurwaarden vastgesteld. Vervolgens heeft hij, omdat hij het met belanghebbende eens is, dat de ligging van de winkel minder is dan die van de referentieobjecten, de huurwaarde van de winkel lager vastgesteld.

Belanghebbende vindt echter dat de Heffingsambtenaar niet ver genoeg is gegaan: de huurwaarde van de winkel ligt volgens haar nog lager. Zij voert daartoe het volgende aan:

De Heffingsambtenaar stelt dat het in strijd zou zijn met de door de Wet WOZ voorgeschreven wijze van waarderen om aan vraagprijzen belang te hechten. Daarom kan geen acht worden geslagen op de vraaghuurprijzen van de belendende panden en is ook de vraagprijs voor de verkoop van de winkel c.q. het gehele pand niet relevant. Hij is daarom terecht uitgegaan van de referentieobjecten, omdat daarvan – hoewel zij verderop liggen – wél gerealiseerde prijzen bekend zijn. Vervolgens heeft hij, zo stelt hij, in voldoende mate rekening gehouden met het verschil in ligging en waarde.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat, ofschoon het belanghebbende moet worden toegegeven dat het niet waarschijnlijk is dat er uiteindelijk een hogere huurprijs gerealiseerd zal worden dan de vraagprijs, dit onverlet laat dat de waarde van de winkel bepaald moet worden aan de hand van daadwerkelijk gerealiseerde transacties. Een vergelijking met vraaghuurprijzen zou, aldus de Rechtbank, in strijd zijn met de door de Wet WOZ voorgeschreven waarderingsmethode.

Belanghebbende bestrijdt dit oordeel van de Rechtbank terecht. De Hoge Raad heeft meermalen geoordeeld, dat onjuist is het standpunt dat een belastingplichtige de WOZ-waarde slechts kan onderbouwen met inachtneming van de ingevolge de Wet WOZ in aanmerking te nemen waarderingsregels. De ingevolge de Wet WOZ in aanmerking te nemen waarderingsregels vormen, aldus de Hoge Raad, weliswaar hulpmiddelen om te bereiken dat het waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar die waarde kan ook op andere manieren worden bepaald (Hoge Raad 19 december 2003, nr. 39294 en Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35797).

De vraag rijst derhalve of belanghebbende, met hetgeen zij aanvoert, aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de winkel lager is dan de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Het Hof beantwoordt die vraag, gelet op hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd (zie hierboven, onder 4.15) bevestigend. Nu op grond van ervaringsregels – ondersteund door het onderzoek van de Waarderingskamer – moet worden aangenomen dat de uiteindelijk gerealiseerde huurprijzen niet hoger zijn dan de vraagprijzen, terwijl niet aannemelijk is dat de huurvraagprijzen van de belendende panden gemanipuleerd zijn, vormen de lagere huurvraagprijzen van de belendende panden een sterke aanwijzing dat de Heffingsambtenaar in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de winkel. Deze aanwijzing wordt versterkt door het ‘gat van 3 ton’ tussen de vraagprijs van het gehele pand en de WOZ-waarde die de Heffingsambtenaar daaraan heeft toegekend. Het Hof acht daarbij van belang, dat het gehele pand eind 2013 voor een bedrag van € 555.000 verkocht is, welk bedrag aanzienlijk beneden de vraagprijs van € 775.000 ligt. Weliswaar ligt de datum van verkoop enkele jaren na de waardepeildatum, maar het tijdsverloop is niet zodanig groot dat aan de verkoop iedere betekenis moet worden ontzegd. Dit completeert het beeld dat de vastgestelde waarde te hoog is.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.

Het Hof is van oordeel dat de door belanghebbende bepleite waarde van € 656.000 niet te laag is. Zij heeft een waarderapport overgelegd, opgesteld door [C] makelaardij en taxaties (hierna: [C]). Het Hof acht, op de hiervoor reeds gegeven gronden, de in dit rapport gehanteerde huurwaarden bruikbaar, ofschoon die zijn gebaseerd op vergelijking met huurvraagprijzen. Het Hof acht voorts van belang dat de verkoopvraagprijs voor het gehele pand € 775.000 bedroeg. De Heffingsambtenaar heeft voor het gehele pand een waarde van € 1.097.000 vastgesteld, te weten voor de twee bovenwoningen € 174.000 en € 141.000 respectievelijk en voor de winkel € 782.000. Gelet op deze waardeverhoudingen en gelet op het feit dat het gehele pand uiteindelijk voor € 555.000 werd verkocht, acht het Hof aannemelijk dat de door belanghebbende bepleite waarde van € 656.000 eerder te hoog dan te laag is.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd.

Ten aanzien van het griffierecht

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 310 respectievelijk € 478 te vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, alsmede van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het Hof stelt deze kosten, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, als volgt.

Het gewicht van de zaak stelt het Hof op factor 1.

De vergoeding wegens door derden beroepsmatig verleende bijstand bedraagt derhalve voor de bezwaarfase € 243 en voor de fase van het beroep en hoger beroep (4 x € 487) = € 1.948, in totaal € 2.191.

Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten van het opstellen van het taxatierapport. Volgens de door [C] ingediende factuur zijn er met het opstellen van het rapport 6 uren gemoeid. Het Hof acht dit aantal uren redelijk. Het Hof zal, met inachtneming van de aard van de werkzaamheden, het uurtarief bepalen conform de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties en wel op € 65 per uur. Het te vergoeden bedrag beloopt aldus (6 x € 65 =) € 400.

Het Hof

- verklaart het hoger beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar;

- bepaalt dat de waarde van de winkel per waardepeildatum 1 januari 2010 wordt vastgesteld op € 656.000;

- gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 788 vergoedt; en

- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 2.591.

Aldus gedaan op 19 juni 2014 door W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, voorzitter en J. Swinkels en H.J. Cosijn, in tegenwoordigheid van Th.A.J. Kock, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.