Ontleend aan rov. 2 - 4 van het in cassatie bestreden (eind)arrest van 28 september 2010.
HR, 27-04-2012, nr. 11/00236
ECLI:NL:HR:2012:BV7337
- Instantie
Hoge Raad (Civiele kamer)
- Datum
27-04-2012
- Zaaknummer
11/00236
- Conclusie
Mr. Huydecoper
- LJN
BV7337
- Roepnaam
Gemeente Den Haag/Strandpaviljoen Zuid
- Vakgebied(en)
Civiel recht algemeen (V)
Verbintenissenrecht (V)
Huurrecht (V)
- Brondocumenten en formele relaties
ECLI:NL:PHR:2012:BV7337, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 27‑04‑2012
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2012:BV7337
Arrest gerechtshof: ECLI:NL:GHSGR:2010:BN8722
Arrest gerechtshof: ECLI:NL:GHSGR:2010:BN8722
ECLI:NL:HR:2012:BV7337, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 27‑04‑2012; (Cassatie)
In cassatie op: ECLI:NL:GHSGR:2010:BN8722, Bekrachtiging/bevestiging
Conclusie: ECLI:NL:PHR:2012:BV7337
In cassatie op: ECLI:NL:GHSGR:2010:BN8722, Bekrachtiging/bevestiging
Beroepschrift, Hoge Raad, 28‑12‑2010
- Vindplaatsen
Conclusie 27‑04‑2012
Mr. Huydecoper
Partij(en)
Zaaknr. 11/00236
Mr. Huydecoper
Zitting van 24 februari 2012
Conclusie inzake
de Gemeente Den Haag
eiseres tot cassatie
tegen
- 1.
[Verweerster 1]
- 2.
[Verweerster 2]
en
- 3.
[Verweerster 3], h.o.d.n. Strandpaviljoen [A]
verweerders in cassatie
Feiten1. en procesverloop
- 1.
Het gaat in deze zaak om het volgende:
de verweerders in cassatie, [verweerster] c.s., hebben in 2000 van de eiseres tot cassatie, de Gemeente, een stuk grond op het Zuiderstrand in Den Haag gehuurd. Zij exploiteren op de gehuurde grond een zogenaamd strandpaviljoen.
De huurovereenkomst is in 2004 en 2009 verlengd.
Het gehuurde en het daarop geplaatste paviljoen zijn bereikbaar via het strand en via vier duinpaden die beginnen in de Haagse wijk Duindorp.
2.
Vanaf het midden van de negentiger jaren van de vorige eeuw heeft de Gemeente met een woningbouwcorporatie plannen gemaakt voor de herontwikkeling van de wijk Duindorp.
In het kader van (de uitvoering van) deze plannen is in 2006 sloop en nieuwbouw begonnen aan de straten die toegang geven tot de duinpaden waarlangs het gehuurde-met-strandpaviljoen bereikbaar was. In 2009 is begonnen met de herinrichting van de openbare ruimte ter plaatse.
3.
De zojuist aangeduide werkzaamheden hebben ertoe geleid dat twee van de duinpaden die tot het gehuurde toegang gaven, tot eind 2009 afgesloten zijn geweest.
De Gemeente heeft [verweerster] c.s. hierover niet geïnformeerd toen de huurovereenkomst in 2004 verlengd werd. Zij heeft wel, op verzoek van en in overleg met [verweerster] c.s., stappen ondernomen om de bereikbaarheid en zichtbaarheid van de andere (twee) duinpaden enigszins te verbeteren.
4.
In deze zaak hebben [verweerster] c.s vorderingen tegen de Gemeente geldend gemaakt, gebaseerd op de stelling dat de Gemeente in haar hoedanigheid van verhuurster aansprakelijk is voor de gevolgen van verminderd genot van het gehuurde, in verband met de in alinea's 2 en 3 hiervóór kort aangeduide ontwikkelingen.
Zowel de (kanton)rechter in eerste aanleg als, in hoger beroep, het hof2. hebben geoordeeld dat de Gemeente inderdaad als verhuurster jegens [verweerster] c.s. tekort was geschoten, en uit dien hoofde ten opzichte van [verweerster] c.s. aansprakelijk is terzake van huurvermindering (als bedoeld in art. 7:207 BW) en schadevergoeding (als bedoeld in art. 7:208 BW).
5.
Namens de Gemeente is tijdig3. en regelmatig cassatieberoep tegen de beslissing van het hof ingesteld. [Verweerster] c.s. zijn in cassatie niet verschenen. De Gemeente heeft haar standpunt schriftelijk laten toelichten.
Bespreking van de cassatiemiddelen
6.
Het ging in de feitelijke instanties (vooral) om de vraag of de Gemeente, met name door [verweerster] c.s. niet in te lichten over de bouwwerkzaamheden die tijdens de duur van de in 2004 verlengde huurovereenkomst in het verschiet lagen, en door niet (voldoende) ervoor te waken dat de stoornissen in het huurgenot als gevolg van die werkzaamheden tot een aanvaardbaar minimum beperkt zouden blijven, in haar verplichtingen als verhuurster jegens [verweerster] c.s. tekort is geschoten (en uit dien hoofde aansprakelijk is).
In cassatie wordt die vraag opnieuw aan de orde gesteld, uiteraard: met inachtneming van de beperkingen die voor de beoordeling van een dergelijke vraag in cassatie gelden.
7.
Voor ik de klachten van de cassatiemiddelen bespreek lijkt het mij goed om twee dingen voorop te stellen:
Ten eerste: de wet geeft in art. 7:204 BW aan dat de verplichtingen van de verhuurder, naast de in art. 7:203 BW opgenomen verplichting tot beschikbaarstelling van het huurobject, worden bepaald door het in art. 7:204 lid 2 BW omschreven begrip "gebrek".
Of de prestaties van de verhuurder in de zin van art. 7:204 BW een "gebrek" vertonen is echter niet alleen daarvan afhankelijk, of aan de in art. 7:204 BW omschreven parameters is voldaan. De verplichtingen van de verhuurder, en het al-dan-niet gebrekkig zijn van de nakoming daarvan, worden namelijk ook, en vaak in beslissende mate, bepaald door de inhoud van de huurovereenkomst.
8.
Uit hoofde van de overeenkomst kunnen namelijk ruimere of beperktere verplichtingen op de verhuurder rusten. Als het gaat om huurobjecten die geen woonruimte in de zin van art. 7:232 e.v. BW zijn, staat het partijen in beginsel vrij, de inhoud van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst te bepalen4..
In de Parlementaire Geschiedenis wordt dan ook zowel het geval onder ogen gezien dat partijen afspraken maken waardoor de verplichtingen van de verhuurder ten opzichte van de omschrijving van art. 7:204 lid 2 BW worden beperkt5., alsook het geval dat een door de verhuurder ingenomen houding met zich meebrengt dat die verplichtingen ruimer komen te gelden dan men overigens aan de hand van art. 7:204 BW zou menen6..
9.
Het voorbeeld dat voor het als tweede genoemde geval in de Parlementaire Geschiedenis ter sprake komt7., bestaat erin dat een huurobject als vakantieverblijf is verhuurd met de mededeling dat het zich in een rustig natuurgebied bevindt, terwijl het in werkelijkheid nabij een lawaaiig industrieterrein blijkt te liggen.
Terwijl art. 7:204 BW, met name in lid 3, als uitgangspunt hanteert dat stoornissen in het huurgenot door (activiteiten van) derden géén gebrek in de van de verhuurder te vergen prestatie(s) opleveren, maakt deze vindplaats uit de Parlementaire Geschiedenis duidelijk dat dat anders is - althans: anders kan zijn - wanneer de huurder aan de hand van de door de verhuurder verstrekte informatie mocht verwachten dat er van dergelijke stoornissen geen sprake zou zijn.
10.
Iets op de dingen vooruitlopend: ik ga ervan uit dat wat blijkens de zojuist besproken bron geldt voor door de verhuurder gedane onjuiste mededelingen, ook kan gelden als op de verhuurder een mededelingsplicht rustte die hij niet is nagekomen, en de huurder op die manier een verkeerde indruk heeft gekregen van het genot dat hij van het gehuurde mocht verwachten.
Nog iets vooruitlopend: óf van een verhuurder bepaalde mededelingen verwacht mochten worden; en óf het uitblijven daarvan bij de huurder gerechtvaardigde verwachtingen ten aanzien van het genot dat deze tegemoet mocht zien in de hand heeft gewerkt, zijn twee gegevens die aan de hand van - feitelijke - vaststelling en weging van de omstandigheden van het geval beoordeeld moeten worden.
11.
En dan de tweede "prealabele opmerking":
in de rechtspraak over de vraag in hoeverre de verhuurder (toch) jegens de huurder aansprakelijk kan zijn voor stoornissen in het huurgenot door activiteiten van derden, is een lijn te onderkennen die inhoudt dat dit inderdaad het geval kan zijn wanneer de verhuurder een bijzondere mate van zeggenschap over de gedragingen van de derde(n) in kwestie heeft, en hij ook over middelen beschikt om die zeggenschap te effectueren; én wanneer het in de (rechts)verhouding tussen de verhuurder en de huurder op de weg van de verhuurder ligt om van de bedoelde zeggenschap en dito middelen gebruik te maken om te beletten dat op het rustig genot van de huurder inbreuk wordt gemaakt.
12.
De rechtspraak waarop ik hier doel betreft dan steeds gevallen waarin de verhuurder ook in die hoedanigheid - namelijk: de hoedanigheid van verhuurder - stond tegenover degenen die stoornis in het huurgenot veroorzaakten van een (andere) huurder van dezelfde verhuurder8.. Men kan zich afvragen of dit de enige relatie is waarin op de in de vorige alinea bedoelde regel(s) een beroep kan worden gedaan, dan wel of er ook andere situaties denkbaar zijn waarin de verhuurder in een zodanige positie verkeert ten opzichte van de derde die het genot van de huurder stoort, dat hij het gedrag van die derde kan beïnvloeden, en dat het in zijn verhouding tot de huurder ook aangewezen is dat hij, verhuurder, dat doet.
13.
Mij lijkt het antwoord "ja" op de vraag in de bijzin aan het slot van de vorige alinea, voor de hand te liggen. De tegengestelde gedachte, namelijk dat de verhuurder, wanneer hij ook verhuurder is van "stoornis-veroorzakers", wél gehouden kan zijn om zich ervoor in te zetten dat de stoornis ten opzichte van andere huurders wordt beëindigd, en dat dat (persé) niet het geval is als de verhuurder weliswaar invloed op het gedrag van de betrokkenen kan uitoefenen, maar niet in hoedanigheid van verhuurder, treft als arbitrair en onlogisch.
14.
Uiteraard is het niet altijd zo dat een verhuurder die in enig opzicht invloed kan uitoefenen op de gedragingen van anderen, gehouden is dat te doen om zijn huurder(s) voor stoornissen te behoeden9.. Afhankelijk van een scala aan denkbare "omstandigheden van het geval" zal dat in sommige verhoudingen wel zo zijn en in andere niet; maar dat alléén in het geval dat de verhuurder die hoedanigheid ten opzichte van de beide betrokkenen bij de stoornis inneemt, er een verplichting tot het in goede banen leiden van het storende gedrag zou (kunnen) bestaan, lijkt mij, zoals ik al liet blijken, erg onaannemelijk10..
15.
In deze zaak heeft het hof vastgesteld dat beide omstandigheden die hiervóór de revue passeerden, zich voordeden: de Gemeente is nalatig gebleven toen het er om ging, [verweerster] c.s. vóór de verlenging van de huurovereenkomst in 2004 in te lichten over de ontwikkelingsplannen die, volgens [verweerster] c.s., later tot een aanmerkelijke stoornis in hun genot van het gehuurde hebben geleid; en de Gemeente had in haar "publieke" hoedanigheid mogelijkheden om de stoornissen qua ernst en omvang te beperken, en heeft die niet benut in de mate die [verweerster] c.s. van de Gemeente mochten verwachten.
16.
In het licht van wat ik in alinea's 10 en 14 heb opgemerkt, zal duidelijk zijn dat ik de vraag of er, bij aanwezigheid van de genoemde omstandigheden, sprake is geweest van een verplichting van de Gemeente om zich als verhuurster anders op te stellen, aanmerk als een vraag die in aanzienlijke mate op basis van feitelijke waardering en afweging moet worden beantwoord; en in het verlengde daarvan zal het niet verbazen dat ik meen dat de klachten die de Gemeente in deze cassatiezaak aanvoert, en die vooral de hier bedoelde waardering en afweging betreffen, ondeugdelijk zijn.
17.
Ik zal de klachten van de Gemeente hierna stuk voor stuk bespreken.
In alinea's A.1 en A.2 wordt geklaagd dat het hof bij de beoordeling van het aan de Gemeente verweten tekortschieten buiten het kader van de rechtsstrijd zou zijn getreden en bovendien de appelgrief van de Gemeente die ertoe strekte dat van een te zeer beperkte bereikbaarheid (en "uitstraling") van het gebied waar het gehuurde zich bevindt, geen sprake is geweest, niet of niet deugdelijk gemotiveerd zou hebben onderzocht.
18.
Deze klachten lijken mij, met verschuldigde eerbied gezegd, te berusten op woordenspel. De vraag of de slechte bereikbaarheid (en "uitstraling") als gevolg van het ontwikkelingsproject in Duindorp een aan de Gemeente toerekenbare tekortkoming (oftewel een "gebrek") oplevert, vormt het centrale geschilpunt in deze procedure. Allicht kon het hof daarom de stellingen van de kant van [verweerster] c.s., en trouwens ook de vaststellingen van de rechter in de eerste aanleg (die het namens [verweerster] c.s. verdedigde goeddeels onderschreef) zo opvatten, dat die ertoe strekten dat de bereikbaarheid en uitstraling van (de omgeving van) het gehuurde tekort schoten ten opzichte van wat [verweerster] c.s. mochten verwachten, en in die zin "onvoldoende" waren (of, zoals het hof het in rov. 8 ook formuleerde: "een ... omstandigheid als gevolg waarvan het gehuurde aan [verweerster] c.s. minder genot verschaft dan zij op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten").
19.
Dat het hof het centraal staande geschilpunt zo heeft opgevat is daarom, op zijn minst genomen, goed te begrijpen11.. Daarmee ontvalt de grond aan de klacht dat het hof zich buiten het kader van de rechtsstrijd zou hebben begeven.
Het oordeel dat het hof over dit geschilpunt in rov. 8 en 13 heeft gegeven - dat ertoe strekt dat de bereikbaarheid en "uitstraling" waarover [verweerster] c.s. zich beklaagden, inderdaad ten opzichte van wat dezen als huurders mochten verwachten, als onvoldoende viel te kwalificeren - betekent noodzakelijkerwijs dat het hof grief 1 waarnaar het middel hier verwijst, niet aannemelijk heeft geacht.
20.
Deze grief strekte er namelijk toe dat de kantonrechter ten onrechte zou hebben geoordeeld dat pad A, één van de overgebleven toegangswegen tot het gehuurde, als gevolg van het ontwikkelingsproject lastig te vinden was, regelmatig afgesloten is geweest en als looproute minder aantrekkelijk was geworden. Met de vaststelling dat de bereikbaarheid en uitstraling niet beantwoordden aan wat [verweerster] c.s. mochten verwachten, is duidelijk dat het hof die grief inhoudelijk heeft verworpen.
21.
Onderdeel A.2 van het middel klaagt dat het hier gegeven oordeel met het oog op de door de Gemeente in eerste aanleg overgelegde producties (foto's) onvoldoende begrijpelijk zou zijn. Dat ben ik niet met de steller van de klacht eens. Het (aanzienlijke) aantal van weerszijden overgelegde foto's biedt wat mij betreft alle ruimte voor het (feitelijke) oordeel dat het hof daaraan heeft verbonden.
22.
Alinea B van het middel klaagt over een verkeerde beoordelingsmaatstaf. Zoals hiervóór zal zijn gebleken, meen ik dat het hof heeft beoordeeld of de bereikbaarheid en uitstraling van het gehuurde in de relevante periode beantwoordden aan wat [verweerster] c.s. (mede aan de hand van de opstelling van de Gemeente, met name doordat die verzuimd had [verweerster] c.s. te attenderen op de problemen in verband met het in aantocht zijnde bouwproject), mochten verwachten - rov. 8 geeft, zoals het middel trouwens ook vermeldt, met zoveel woorden aan dat het hof dát onderzoekt. Mij is daarom niet duidelijk op welke grond het middel wil verdedigen dat het hof een verkeerde beoordelingsmaatstaf zou hebben aangelegd; en in elk geval acht ik die stelling niet juist.
23.
Alinea C bevat wat ik aanmerk als de kern van de klachten van het middel. De strekking van deze alinea en de subalinea's die daarvan deel uit maken is, dat op onjuiste of ontoereikende gronden zou zijn aangenomen dat de slechte bereikbaarheid/uitstraling van het gehuurde een tekortkoming in de prestaties van de Gemeente als verhuurster kan opleveren, althans: in dit geval heeft opgeleverd.
Uit wat ik in alinea's 7 - 15 hiervóór heb opgemerkt zal al zijn gebleken dat ik deze klacht(en) als ondeugdelijk beoordeel, en waarom ik dat doe.
24.
Subalinea C.1 betoogt dat wanneer de Gemeente een stuk grond verhuurt, haar verplichtingen als verhuurster niet verder strekken, dan dat de verhuurde grond beantwoordt aan de eisen die gesteld mogen worden voor gebruik van die grond overeenkomstig de contractuele bestemming.
25.
Ter nadere toelichting van mijn andersluidende standpunt geef ik het volgende voorbeeld: de Gemeente verhuurt aan de uitbater van een consumptie-kiosk een stuk(je) grond, waarop deze zijn kiosk kan plaatsen en exploiteren. De Gemeente weet dat die grond gedurende een wezenlijk deel van de contractsduur geheel van de buitenwereld afgesloten zal zijn, maar laat dat niet aan de huurder weten. De grond is op zichzelf goed bruikbaar voor het plaatsen en exploiteren van een consumptie-kiosk. "Slechts" het feit dat het terrein onbereikbaar zal zijn, vormt daarvoor een beletsel.
26.
Het is, denk ik, niet voor serieuze discussie vatbaar dat de Gemeente in het hier verzonnen voorbeeld in haar contractuele verplichtingen tekort schiet. Maar waarom het dan principieel anders zou zijn wanneer de grond in kwestie niet geheel onbereikbaar is, maar "slechts" aanmerkelijk minder goed bereikbaar, lijkt mij niet goed in te zien.
27.
Subalinea C.2 doet er een beroep op dat de uitvoering van het project in Duindorp niet in handen was van de Gemeente, maar van de woningcorporatie en de door deze ingeschakelde aannemer. Aansluitend wordt verdedigd dat hier in wezen "planschade" zou worden gevorderd, maar langs een weg die voor het vorderen van dergelijke schade niet geëigend is.
28.
Het verzonnen voorbeeld uit alinea 25 hiervóór kan weer verduidelijken waarom ik ook deze stellingen niet wil volgen. Het gaat er, blijkens de oordelen van de rechters in beide feitelijke instanties, om dat de Gemeente heeft nagelaten [verweerster] c.s. in te lichten over de plannen die voor de exploitatie van het gehuurde een probleem zouden vormen. Wie die plannen zouden uitvoeren, doet daarbij niet of nauwelijks ter zake.
(Het gaat er overigens ook om dat de Gemeente onvoldoende haar invloed zou hebben aangewend om de last voor [verweerster] c.s. bij de uitvoering van het project tot aanvaardbare proporties terug te brengen; en ook dat verwijt wordt niet "ontkracht" doordat het project door anderen werd uitgevoerd - integendeel, dat is juist een van de gegevens waarop het verwijt ziet.)
29.
Ik merk terzijde op dat "planschade" er in pleegt te bestaan dat iemand nadeel lijdt doordat aan een bepaald gebied een andere planologische bestemming wordt gegeven (en eventueel: doordat die bestemming ook wordt gerealiseerd). In "onze" zaak gaat het veeleer om de overlast die bij de bouwkundige uitvoering van een plan aan in de nabijheid gevestigden wordt toegebracht. Schade in verband met zulke overlast behoort niet tot de gewoonlijk onder het hoofd "planschade" begrepen schade12..
30.
Maar dit is inderdaad een terzijde: want al zou dit anders zijn, het feit dat [verweerster] c.s. mogelijk (ook) voor vergoeding van "planschade" in aanmerking konden komen, doet niet af aan de aanspraken die zij kunnen ontlenen aan de ten laste van de Gemeente geconstateerde tekortkomingen bij de nakoming van haar verplichtingen als verhuurster13..
31.
Alinea C.3 strekt ertoe dat het niet aan de Gemeente was om [verweerster] c.s. over de te verwachten problemen in verband met het project-Duindorp in te lichten, maar dat [verweerster] c.s. daar zelf navraag naar hadden moeten doen.
In rov. 10 oordeelt het hof - daar komt het op neer - dat er in de relatie van de onderhavige partijen een mededelingsplicht aan de kant van de Gemeente bestond. Of een dergelijke plicht bestaat is een kwestie van in overwegende mate feitelijke vaststelling en waardering (en over het oordeel dat zo'n plicht bestond, klaagt het middel niet).
32.
Bij het bestaan van een mededelingplicht aan de kant van één partij bij een contractuele relatie geldt als uitgangspunt dat die partij, als zij haar mededelingsplicht niet is nagekomen, geen beroep kan doen op het tekortschieten van de andere partij in een eventueel op die partij rustende onderzoeksplicht terzake van het gegeven waarop de mededelingsplicht (ook) zag14.. Al daarom kon het hof aan dit argument voorbijgaan.
Ik merk overigens op dat het argument in de Memorie van Grieven, alinea 5.15, niet in de meer toegespitste en concretere vorm werd gepresenteerd die men in alinea C.3 van het cassatiemiddel aantreft. Het hof kon de stelling in de Memorie van Grieven zo lezen - zoals het hof blijkens rov. 10 ook heeft gedaan -, dat daarin werd gesuggereerd dat [verweerster] c.s. in feite wisten van de plannen rond het project-Duindorp. Die stelling kon het hof "afdoen" op de gronden die daarvoor in rov. 10 worden aangegeven, en die het middel niet bestrijdt.
34.
Alinea C.4 klaagt dat op onjuiste of ontoereikende gronden voorbij is gegaan aan argumenten van de Gemeente die ertoe strekten dat zij, Gemeente, alles wat redelijkerwijs van haar gevergd kon worden heeft gedaan om de overlast van het project-Duindorp in goede banen te leiden en dat zij - Gemeente - geen bevoegdheden had om in dit opzicht méér te doen.
De klacht neemt overigens tot uitgangspunt dat (een deel van) de eerdere klachten als gegrond is aan te merken, wat volgens mij niet het geval is. In zoverre mist de klacht een deugdelijke basis.
35.
Het middel verwijst verder naar zeven alinea's uit de Memorie van Grieven15.. Daarin tref ik inderdaad de stelling aan dat de Gemeente het nodige zou hebben gedaan om de overlast van het bouwproject te beperken - maar zonder noemenswaardige feitelijke onderbouwing (in de vorm van een toelichting over de concrete stappen die de Gemeente in dit verband zou hebben genomen)16..
36.
Bovendien wordt deze stelling in de Memorie van Grieven ingekaderd in een betoog dat ertoe strekte dat de Gemeente in het geheel niet verplicht was om [verweerster] c.s. in dit opzicht ter wille te zijn, zodat iedere bemoeienis van de Gemeente in dit verband, als méér zou moeten worden aangemerkt dan waartoe de Gemeente verplicht was.
37.
Het hof heeft echter aangenomen dat de Gemeente in haar hoedanigheid van verhuurster wél verplicht was om voor de belangen van [verweerster] c.s. te waken. Dat de Gemeente van het tegendeel uitging, gekoppeld aan het feit dat niets werd aangevoerd over de concrete stappen die de Gemeente in dit verband zou hebben genomen, betekent dat het hof de vrijheid had aan het onderhavige betoog voorbij te gaan, en om zich aan te sluiten bij de stellingen van [verweerster] c.s. van de tegenovergestelde strekking.
38.
Daarom beoordeel ik ook deze klacht als ongegrond.
Ik merk nog op dat een in alinea C.4 van het middel aangevoerd argument dat ertoe strekt dat de Gemeente bij eventueel ingrijpen in de uitvoering van het bouwproject, ook de belangen van de andere betrokkenen (zoals de woningcorporatie en het aannemingsbedrijf) in het oog moest houden (en dat dat feit beperkingen oplegt aan de mate waarin de Gemeente tot ingrijpen gehouden kon zijn), niet wordt aangevoerd in de alinea's uit de Memorie van Grieven waarnaar wordt verwezen. (Ook) dat argument kon daarom in de beoordeling door het hof geen rol spelen.
39.
Alinea C.5 bevat geen zelfstandige klachten - daarin wordt op de voorafgaande klachten voortgebouwd. Deze alinea behoeft daarom geen afzonderlijke bespreking.
40.
In alinea D keert het middel zich tegen het feit dat het hof (kennelijk) de aan de Gemeente verweten tekortkoming als toerekenbaar heeft aangemerkt.
Subalinea's D.1 en D.2 verwijzen daartoe naar voorafgaande klachten; en ik verwijs op mijn beurt naar mijn bespreking van die klachten.
41.
Subalinea D.3 bevat de klacht dat ten onrechte of op ontoereikende gronden zou zijn aangenomen, dat de aangevoerde tekortkomingen aan de Gemeente toerekenbaar zijn.
Deze zaak kenmerkt zich erdoor dat het hof, anders dan van de kant van de Gemeente was verdedigd, heeft aangenomen dat de Gemeente wél [verweerster] c.s. had behoren in te lichten over de plannen rond het project-Duindorp; en dat het, anders dan de Gemeente verdedigde, mogelijk was geweest de betrokkenen bij dat project te beïnvloeden zodat de beperkingen voor [verweerster] c.s. minder bezwaarlijk zouden zijn geweest - en dat de Gemeente ook tot de desbetreffende inspanningen verplicht was.
42.
In beide opzichten gaat het om tekortkomingen waaraan inherent is, dat die aan de debiteur in kwestie toerekenbaar zijn. Wanneer een debiteur het bestaan van een verplichting ontkent en dat aanvoert ter rechtvaardiging van het feit dat die verplichting niet is nagekomen, ligt immers in de vaststelling dat de verplichting in kwestie wél bestond besloten, dat het aan de debiteur in kwestie verwijtbaar is dat hij die verplichting niet heeft erkend en aanvaard, en dat hij in aansluiting daarop die verplichting niet is nagekomen.
Dat het hof in die zin heeft geoordeeld is daarom niet rechtens onjuist, en allerminst onbegrijpelijk.
43.
De passage uit de Memorie van Grieven waarnaar de Gemeente in dit verband laat verwijzen (waarbij ik aanneem dat bedoeld is te verwijzen naar alinea 5.31 van die Memorie), bevat overigens slechts de "kale" stelling dat de tekortkomingen die [verweerster] c.s. aan de Gemeente verwijten, aan haar - Gemeente - niet toerekenbaar zouden zijn, zonder enige nadere toelichting. Tegen de zojuist besproken achtergrond was het hof allicht niet gehouden, deze "kale" stelling in zijn motivering te betrekken.
44.
Daarmee heb ik ook de laatste klacht van het middel besproken. Geen van de klachten lijkt mij gegrond.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
Voetnoten
Voetnoten Conclusie 27‑04‑2012
De uitspraak van het hof wordt besproken door Rossel, Huurrecht algemeen, 2011, p. 182.
Het eindarrest waartegen het cassatieberoep gericht is dateert, zoals al even bleek, van 28 september 2010. (Daar is een tussenarrest van 7 april 2009 aan voorafgegaan, waarbij een zogenaamde 'comparitie vóór memoriewisseling' werd bevolen. De bij dit arrest bevolen comparitie heeft geen resultaat opgeleverd. Het arrest in kwestie speelt voor de beoordeling in cassatie geen rol.) De cassatiedagvaarding is op 28 december 2010 uitgebracht.
Voor woonruimte is dat anders, omdat de verplichtingen van de verhuurder in dat geval voor een belangrijk deel van zogenaamd 'semi-dwingend recht' zijn, zie in het bijzonder art. 7:242 BW. Dat geval is echter in deze zaak niet aan de orde. Daaraan kan ik dus verder voorbijgaan.
Zie de gevallen van de bouwvallige schuur en de krakkemikkige/wormstekige boot die ter sprake komen bij De Jonge - De Wijkerslooth-Vinke, Parlementaire Geschiedenis Huurrecht, 2008, p. 170, 188 - 189, 191 - 192, 194 en 197; zie ook de tekst op p. 167.
Nadere gegevens over de verhouding tussen art. 7:204 lid 2 BW en de inhoud van de huurovereenkomst in alinea's 7 - 10 van de conclusie voor HR 3 september 2010, NJ 2010, 474.
De Jonge - De Wijkerslooth-Vinke, Parlementaire Geschiedenis Huurrecht, 2008, p. 170; zie ook het besprokene op p. 165.
HR 19 juni 1994, NJ 1994, 670, rov. 3.3 en 3.4; HR 27 september 1991, NJ 1992, 131 m.nt. PAS, rov. 3.2.2 - 3.3; HR 5 oktober 1990, NJ 1991, 295 m.nt. PAS, rov. 3.1; zie ook De Jonge - De Wijkerslooth-Vinke, Parlementaire Geschiedenis Huurrecht, 2008, p. 177, 179, 183 - 185, 188 - 189 en 195.
De verhuurder die tevens overheid(sorgaan) is, zal bijvoorbeeld bij de uitoefening van zijn publieke taken veelal aan de publieke belangen die daarmee gediend worden voorrang mogen geven, ook al zou de desbetreffende instantie het in zijn macht hebben om, met voorbijgaan aan de bedoelde publieke belangen, te bevorderen dat huurders van stoornis gevrijwaard blijven.
In de literatuur komt men dan ook bij herhaling formuleringen tegen die een ruimere opvatting aanduiden, zie o.a. Huurrecht (losbl.), Huydecoper, art. 204, aant. 32; SDU Commentaar Huurrecht, Kloosterman, 2011, art. 204, par. C.8; Kloosterman c.s., Hoofdlijnen in het huurrecht, 2008, par. 3.3.1; Rossel, Huurrecht algemeen, 2011, par. 4.3.5.2. Zie ook T&C Burgerlijk Wetboek Boeken 6, 7, 8 en 10, Dozy, 2011, art. 7:204, aant. 4 onder b; De Jonge, Huurrecht 2009, par. 9.1; Rueb - Vrolijk - De Wijkerslooth-Vinke, De huurbepalingen verklaard, 2006, p. 10 - 11.
De uitleg van de partijstandpunten, en ook van de oordelen van de 'lagere' rechter, is overigens aan de rechters in feitelijke aanleg voorbehouden, zie bijvoorbeeld Asser, Civiele Cassatie, 2011, p. 54.
Zie o.a. Van Wijk - Konijnenbelt - Van Male, Hoofdstukken van bestuursrecht, 2011, p. 781 - 785.
In HR 8 juli 2011, NJ 2011, 463, rov. 3.6.3 - 3.6.4, is geoordeeld over de civielrechtelijke aansprakelijkheid van een Gemeente uit hoofde van niet-nakoming van contractuele verplichtingen in verband met het tot stand brengen van planologische maatregelen; en is aangenomen dat het bestaan van bestuursrechtelijke rechtsbescherming ten aanzien van de totstandbrenging van het plan zelf, niet afdeed aan de buiten het bereik van het bestuursrecht vallende civielrechtelijke rechtsbescherming ten aanzien van het schenden van te dien aanzien aanvaarde civielrechtelijke verplichtingen. In de thans te beoordelen zaak is er overigens geen sprake van verplichtingen aangaande planologische bevoegdheden, zoals die in het aangehaalde arrest aan de orde waren. Het gaat hier 'gewoon' om tekortschieten in een louter burgerrechtelijke rechtsverhouding. Men ziet dat misschien gemakkelijker in als men zich realiseert dat de verhuurder in het in alinea 25 hiervóór verzonnen voorbeeld evenzeer aansprakelijk zou zijn wanneer die niet een Gemeente was, maar een louter privaatrechtelijke deelnemer aan het rechtsverkeer.
O.a. HR 14 november 2008, NJ 2008, 588, rov, 3.4.2.
Er wordt ook verwezen naar stellingen uit de eerste aanleg. Aangezien de Gemeente in deze zaak als appellante optrad kon zij, in verband met het leerstuk van het 'grievenstelsel', er niet op rekenen dat stellingen uit de eerste aanleg, voor zover die niet tot onderwerp van grieven waren gemaakt, in appel nog aan de orde zouden komen.
In de aangehaalde alinea's 5.24 - 5.26 uit de Memorie van Grieven wordt wel, terloops en in abstracte termen, naar door de Gemeente genomen stappen verwezen; maar over wat die stappen precies zouden hebben ingehouden en ook: over wanneer die zouden hebben plaatsgehad, wordt niets meegedeeld. Vandaar dat ik de stellingen van de Gemeente in dit opzicht kwalificeer als niet (noemenswaardig) voorzien van feitelijke onderbouwing.
Uitspraak 27‑04‑2012
Inhoudsindicatie
Huur strand ten behoeve van exploitatie strandtent; vordering tot schadevergoeding en huurprijsvermindering wegens belemmering toegankelijkheid gehuurde door werkzaamheden. Het op grond van de huurovereenkomst door verhuurder te verschaffen genot van het gehuurde in de zin van art. 7:204 lid 2 BW omvat mede bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling. Gedeeltelijk art. 81 RO.
Partij(en)
27 april 2012
Eerste Kamer
11/00236
DV/AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
GEMEENTE DEN HAAG,
zetelende te 's-Gravenhage,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. M.E.M.G. Peletier,
t e g e n
1. [Verweerster 1],
wonende te [woonplaats],
2. [Verweerster 2],
wonende te [woonplaats],
3. [Verweerster 3], handelende onder de naam STRANDPAVILJOEN [A],
gevestigd te [vestigingsplaats],
VERWEERSTERS in cassatie,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als de Gemeente en [verweerster] c.s.
1. Het geding in feitelijke instanties
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:
- a.
het vonnis in de zaak 736981 08-5314 van de kantonrechter te 's-Gravenhage van 4 december 2008;
- b.
de arresten in de zaak 200.027.732/01 van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 7 april 2009 en 28 september 2010.
Het arrest van het hof van 28 september 2010 is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof van 28 september 2010 heeft de Gemeente beroep in cassatie ingesteld.
De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen [verweerster] c.s. is verstek verleend.
De zaak is voor de Gemeente toegelicht door haar advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het cassatieberoep.
De advocaat van de Gemeente heeft bij brief van 9 maart 2012 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
- (i)
[Verweerster] c.s. huren sinds 2000 van de Gemeente een stuk grond op het Zuiderstrand te 's-Gravenhage. Daarop exploiteren zij - overeenkomstig de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst - een strandpaviljoen met horecafunctie. De huurovereenkomst is in 2004 en in 2009 verlengd, waarbij in 2004 de huurprijs werd verhoogd.
- (ii)
Art. 1 lid 4 van de huurovereenkomst luidt:
"Er is sprake van een gebrek van de grond als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan de huurder het genot kan verschaffen dat de huurder daarvan bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten."
- (iii)
Het strandpaviljoen is bereikbaar via het strand en via vier duinpaden die beginnen aan de Wieringsestraat en de Duivelandsestraat in de wijk Duindorp. Bezoekers benaderen het strandpaviljoen veelal via de duinpaden.
- (iv)
De Gemeente heeft vanaf midden jaren negentig met de woningcorporatie Vestia plannen gemaakt voor de herontwikkeling van Duindorp. Met de sloop en nieuwbouw van woningen aan de Wieringsestraat is in 2006 een aanvang gemaakt. Na de voltooiing van deze werkzaamheden is de Gemeente in 2009 begonnen met de herinrichting van de openbare ruimte.
- (v)
Ten gevolge van de (bouw)werkzaamheden zijn twee duinpaden aan de Wieringsestraat vanaf 2007 tot eind 2009 afgesloten geweest. De Gemeente heeft [verweerster] c.s. over deze afsluiting niet geïnformeerd bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004.
3.2
Voor zover in cassatie nog van belang vorderen [verweerster] c.s.
- a)
voor recht te verklaren dat de Gemeente aansprakelijk is voor de schade die zij lijden en geleden hebben door de belemmering van de toegankelijkheid van het gehuurde,
- b)
veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van de, nader bij staat op te maken, schade over de periode 2007-2009 en
- c)
vermindering van de huurprijs over deze jaren.
De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen.
Zij overwoog daartoe onder meer - in rov. 3.9 - het volgende:
"[Verweerster] c.s. hebben (...) van de gemeente een stuk strand gehuurd met het doel om daarop een strandpaviljoen met horecafunctie te exploiteren. Bij de verlenging van deze overeenkomst in 2004 mochten [verweerster] c.s. er van uitgaan dat de situatie voor de looptijd van de huurovereenkomst ten opzichte van de situatie in 2000 ongewijzigd zou zijn in die zin dat het strandpaviljoen voor bezoekers via de aanwezige duinpaden bereikbaar zou blijven, dat bezoekers in Duindorp op de [verweerster] c.s. bekende parkeerplaatsen hun auto konden parkeren en dat de uitstraling van het duingebied ongewijzigd zou blijven. Zij waren immers niet in kennis gesteld van de in de nabije toekomst aan te vangen werkzaamheden in Duindorp en hoefden met de verslechtering van hun situatie geen rekening te houden. Temeer niet daar de huurprijs bij de verlenging van de huurovereenkomst werd verhoogd. Nu enkele duinpaden door de bouwactiviteiten in Duindorp voor een langere periode zijn afgesloten, de bereikbaarheid van de overige paden door de bouwactiviteiten is verminderd, de parkeergelegenheid is afgenomen en de uitstraling van het duingebied door de werkzaamheden is verminderd, leidt dit tot een aantasting van het genot dat [verweerster] c.s. bij het aangaan van de huurovereenkomst van de gehuurde grond mochten verwachten."
3.3
In hoger beroep heeft het hof de grieven van de Gemeente verworpen. Hetgeen het hof daartoe heeft overwogen kan als volgt worden samengevat. De grieven stellen in de eerste plaats de vraag aan de orde of de gestelde slechte bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het strandpaviljoen kan worden aangemerkt als een gebrek dat huurprijsvermindering (art. 7:207 BW) dan wel schadevergoeding (art. 7:208 BW) rechtvaardigt (rov. 6). De vraag is met andere woorden of sprake is van een schadeveroorzakende omstandigheid die krachtens de huurovereenkomst voor rekening en risico van de Gemeente komt (rov. 7). Onderzocht moet worden of sprake is van een aan de Gemeente toe te rekenen schadeveroorzakende omstandigheid als gevolg waarvan het gehuurde aan [verweerster] c.s. minder genot verschaft dan zij op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten. [Verweerster] c.s. stellen zich op het standpunt dat de volgens hen onvoldoende bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het (op het gehuurde geëxploiteerde) strandpaviljoen, als gevolg waarvan omzet- en winstderving is opgetreden, een dergelijke aan de Gemeente toe te rekenen omstandigheid is. Zij is immers nauw betrokken geweest bij de herstructurering van Duindorp, is verantwoordelijk voor de openbare ruimte en heeft het daarom in haar macht om tegen inbreuken op de toegankelijkheid en bereikbaarheid van het strandpaviljoen op te treden, en heeft in 2004 bij de verlenging van de huurovereenkomst en verhoging van de huur ten onrechte niet gewaarschuwd voor de gevolgen van de herstructurering van Duindorp voor de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het strandpaviljoen (rov. 8). Dit standpunt is terecht door de kantonrechter gevolgd (rov. 9-13).
3.4.1
De Hoge Raad ziet aanleiding onderdeel C.1 als eerste te behandelen. Evenals de overige onder C naar voren gebrachte klachten neemt dit onderdeel - terecht - tot uitgangspunt dat het hof heeft onderzocht of sprake is geweest van een vermindering van het genot dat [verweerster] c.s. op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten van een goed onderhouden stuk grond als het onderhavige. Dit impliceert dan, aldus het onderdeel, "dat het hof kennelijk heeft gemeend dat het genot dat [verweerster] c.s. op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten mede omvatte de voldoende toegankelijkheid, bereikbaarheid en uitstraling van het gehuurde en de daarmee samenhangende bezoekersaantallen, omzet en winst."
3.4.2
Dat het hof kennelijk heeft geoordeeld dat het genot dat [verweerster] c.s. op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten mede de met voldoende toegankelijkheid, bereikbaarheid en uitstraling samenhangende bezoekersaantallen, omzet en winst omvatte, berust op een onjuiste lezing van het bestreden arrest. Het oordeel van het hof aangaande het genot dat [verweerster] c.s. mochten verwachten ziet - hoezeer bezoekersaantallen, omzet en winst ook mede door die factoren worden bepaald - uitsluitend op de toegankelijkheid, bereikbaarheid en uitstraling van (de omgeving van) het strandpaviljoen.
3.4.3
Onderdeel C.1 behoeft, in verband met het hiervoor in 3.4.2 overwogene, nog slechts behandeling voor zover het klaagt dat het hof met zijn oordeel aangaande het genot dat [verweerster] c.s. op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten, heeft miskend dat de op de verhuurder van een los stuk strand rustende verplichting tot genotsverschaffing naar haar aard niet méér meebrengt dan dat dit stuk strand geschikt dient te zijn voor het overeengekomen gebruik als zodanig, in dit geval: de exploitatie van een strandpaviljoen.
3.4.4
Voor de door het onderdeel gehuldigde enge opvatting inzake art. 7:204 lid 2 BW biedt noch de tekst van die bepaling noch de wetsgeschiedenis een aanknopingspunt. Wat betreft deze laatste is veeleer het tegendeel het geval. Zo houdt de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot art. 7:204 onder meer het volgende in:
"Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek. Slechts duidelijkheidshalve en zonder tot het maken van onderscheid te nopen noemt lid 2 van deze omstandigheden nog in het bijzonder die welke het meest voorkomen: een staat of eigenschap van de gehuurde zaak. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak op zichzelf bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit, een wettelijk voorschrift dat, al of niet in verband met de gesteldheid van de zaak - bijv. te geringe afmetingen -, een bepaald gebruik verbiedt.
Men denke ook aan een vakantiehuisje dat volgens de prospectus in een rustig natuurgebied ligt, maar zich in werkelijkheid naast een lawaaiig industriegebied blijkt te bevinden." (Kamerstukken II, 1997-1998, 26 089, nr. 3, blz. 14)
Dit wordt in de Nota naar aanleiding van het verslag als volgt herhaald:
"Blijkens de omschrijving in lid 2 heeft het begrip "gebrek", zoals ook in de toelichting is uiteengezet, een ruime betekenis: daarbij gaat het niet alleen om de staat van de gehuurde zaak of de materiële eigenschappen daarvan, maar ook om iedere
andere omstandigheid die eraan in de weg staat dat de huurder het verwachte genot van de zaak heeft. Door deze in de wet neergelegde omschrijving bestaat niet het gevaar dat het begrip "gebrek", zoals men wellicht op het eerste gezicht geneigd zouzijn te doen, louter in materiële zin wordt opgevat."
3.4.5
Het door het onderdeel bestreden oordeel van het hof komt erop neer dat - nu [verweerster] c.s. bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004 mochten verwachten dat de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van (de omgeving van) het door hen op het gehuurde geëxploiteerde strandpaviljoen geen relevante wijziging zouden ondergaan als gevolg van herontwikkelingswerkzaamheden in Duindorp waarbij de Gemeente betrokken was - het genot dat de Gemeente ingevolge de huurovereenkomst aan [verweerster] c.s. diende te verschaffen mede bestond in bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling die aan die verwachting beantwoordden. Gelet op het hiervoor in 3.4.4 overwogene geeft dat oordeel niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting omtrent het begrip "genot" in de zin van art. 7:204 lid 2 , zodat de hier aan de orde zijnde klacht van onderdeel C.1 geen doel treft.
3.4.6
De overige in het middel aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] c.s. begroot op nihil.
Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, F.B. Bakels, W.D.H. Asser en A.H.T. Heisterkamp, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 27 april 2012.
Beroepschrift 28‑12‑2010
Heden, de achtentwintigste december tweeduizendtien, ten verzoeke van de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE DEN HAAG, gevestigd te 's‑Gravenhage, te dezer zake woonplaats kiezende te 's‑Gravenhage aan de Bezuidenhoutseweg nr 57. (2594 AC), gebouw New Babylon (postbus 11756, 2502 AT), ten kantore van mr. M.E.M.G. Peletier, advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden, die door haar wordt aangewezen om haar te vertegenwoordigen in na te melden geding in cassatie;
[heb ik, Hans Joseph Dominicus Maria Nijhuis, als toegevoegd kandidaat-deurwaarder werkzaam ten kantore van Gerrit Jan Bekman, gerechtsdeurwaarder met vestigingsplaats Almelo, aldaar kantoorhoudende aan de Haven Noordzijùe 129:]
AAN
1.
[gerequireerde 1], wonende te [woonplaats], maar overeenkomstig art. 63 lid 1 Rv mijn exploit doende te Almelo (7607 BZ), aan De Grenzen 2, ten kantore van mr. J.J. Paalman, advocaat, alwaar de gerequireerde in vorige instantie laatstelijk woonplaats heeft gekozen, sprekende met en afschrift dezes latende aan:
[Dhr. J.J. Paalman voormeld;]
en
2.
[gerequireerde 2], wonende te [woonplaats], maar overeenkomstig art. 63 lid 1 Rv mijn exploit doende te Almelo (7607 BZ), aan De Grenzen 2, ten kantore van mr. J.J. Paalman, advocaat, alwaar de gerequireerde in vorige instantie laatstelijk woonplaats heeft gekozen, sprekende met en afschrift deze latende aan:
[Dhr. J.J. Paalman voormeld;]
en
3.
de vennootschap onder firma [gerequireerde 3], h.o.d.n. STRANDPAVILJOEN [A], gevestigd te [vestigingsplaats], maar overeenkomstig art. 63 lid 1 Rv mijn exploit doende te Almelo (7607 BZ), aan De Grenzen 2, ten kantore van mr. J J. Paalman, advocaat, alwaar de gerequireerde in vorige instantie laatstelijk woonplaats heeft gekozen, sprekende met en afschrift deze latende aan:
[Dhr. J.J. Paalman voormeld;]
AANGEZEGD
dat mijn requirante hierbij beroep in cassatie instelt tegen het arrest van het Gerechtshof te 's‑ Gravenhage, onder zaaknummer 200.027.732/01 tussen mijn requirante als appellante en gerequireerden als geïntimeerden gewezen en ter openbare terechtzitting van 28 september 2010 uitgesproken;
voorts heb ik, deurwaarder, geheel exploiterend en relaterend als voormeld, de geïnsinueerden voornoemd,
GEDAGVAARD
om op vrijdag veertien (14) januari tweeduizendelf (2011), des voormiddags om 10.00 uur, [niet in persoon doch] vertegenwoordigd door een advocaat bij de Hoge Raad der Nederlanden, te verschijnen ter openbare terechtzitting van de Hoge Raad der Nederlanden, Eerste Enkelvoudige Kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken, die alsdan wordt gehouden in het gebouw van de Hoge Raad der Nederlanden aan de Kazernestraat nr. 52 te 's‑Gravenhage,
MET DE UITDRUKKELIJKE VERMELDING
dat in geval ten minste één van hen in het geding is verschenen, en de Hoge Raad tegen de niet op de voorgeschreven wijze in het geding verschenen verweerder(s) op de voet van art. 418a jo. 140 lid 1 Rv verstek heeft verleend, het jegens de verschenen verweerder(s) te wijzen arrest op grond van art. 140 lid 2 Rv ook jegens de niet verschenen verweerder(s) geldt als een arrest op tegenspraak,
TENEINDE
alsdan tegen voormeld arrest te horen aanvoeren het navolgende
Middel van cassatie
Schending van het recht en/of verzuim van het vormvereiste van een toereikende motivering doordat het hof heeft geoordeeld als vermeld in rovv. 6 tot en met 15, zulks ten onrechte om de navolgende, mede in onderling verband en samenhang in aanmerking te nemen redenen:
I. Inleiding
[gerequireerden] c.s. huren sinds 2000 van de gemeente [a-plaats] (hierna: de gemeente) een los stuk grond op het [a-strand] te [a-plaats]. Conform de voorgeschreven bestemming in de huurovereenkomst exploiteren [gerequireerden] c.s. op de grond een strandpaviljoen.
Vanaf midden jaren '90 heeft de gemeente samen met woningcorporatie Vestia plannen gemaakt voor de herontwikkeling van Duindorp. Vanaf 2006 is begonnen met werkzaamheden in de [a-straat], waarover één van de vier toegangspaden naar het strandpaviljoen loopt. In verband hiermee is de [a-straat] geruime tijd afgesloten geweest. De werkzaamheden zijn uitgevoerd door BAM, in opdracht van Vestia.
[gerequireerden] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat zij van de bouwwerkzaamheden dermate hinder hebben ondervonden dat zij in het kader van de exploitatie van het strandpaviljoen omzet hebben verloren en winst hebben gederfd. Zij hebben daartoe niet BAM of Vestia, maar de gemeente aangesproken en zich op het standpunt gesteld dat de verminderde bereikbaarheid van het strandpaviljoen een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
De gemeente heeft zich van meet af aan op het standpunt gesteld dat zij slechts een los stuk grond aan [gerequireerden] c.s. heeft verhuurd, dat voor het overeengekomen gebruik geschikt was, en dat de eventuele verminderde bereikbaarheid van het op de grond geëxploiteerde strandpaviljoen resp. de door [gerequireerden] c.s. gestelde omzetverliezen en winstderving voor rekening en risico komen van [gerequireerden] c.s. als huurders/ondernemers. Wel is de gemeente bereid geweest een aantal concrete maatregelen te nemen om de toegang langs de [a-straat] te verbeteren. Daarnaast heeft de gemeente meegedacht over een eventuele alternatieve locatie.
[gerequireerden] c.s. hebben desalniettemin de gemeente in rechte gedaagd. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de verminderde bereikbaarheid inderdaad een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 jo. 207 en 208 BW. Dit vonnis is in appel bekrachtigd.
Kern van het betoog in het onderhavige cassatieberoep van de gemeente is, dat de appelrechter hiermee de huurrechtelijke gebrekenregeling te zeer heeft opgerekt en daarbij met name het (geobjectiveerde) begrip ‘genot’ in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW heeft veronachtzaamd.
II. Klachten
A. Bereikbaarheid strandpaviljoen
Blijkens rov. 8 heeft het hof bij de beantwoording van de vraag of in casu sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW tot uitgangspunt genomen dat het gehuurde onvoldoende bereikbaar en toegankelijk is (geweest) en onvoldoende uitstraling heeft (gehad).
A.1
Door aldus te oordelen is het hof buiten de grenzen van de rechtsstrijd in appel getreden. De kantonrechter is er in zijn vonnis van 4 december 2008 vanuit gegaan dat het strandpaviljoen verminderd bereikbaar is (geweest) en dat de uitstraling van het omliggende duingebied is afgenomen. Tegen de genoemde vaststelling van de kantonrechter was met name grief 1 van de gemeente gericht, welke grief de strekking had dat het strandpaviljoen wel degelijk bereikbaar is (geweest).1. [gerequireerden] c.s. hebben tegen voornoemde vaststelling van de kantonrechter niet (voorwaardelijk) gegriefd. Bij die stand van zaken stond het het hof niet vrij om aan zijn beslissing ten grondslag te leggen dat de voor de toepassing van artikel 7:204 lid 2 BW relevante omstandigheid in casu bestond in de onvoldoende bereikbaarheid en toegankelijkheid van het gehuurde, alsmede de onvoldoende uitstraling van het gehuurde. Voor zover uit rov. 6 moet worden afgeleid dat het hof de strekking van grief 1 over het hoofd heeft gezien, is dat in het licht van de stukken onbegrijpelijk.2.
A.2
Het hof heeft sowieso verzuimd om uitdrukkelijk op grief 1 te responderen. Voor zover een beslissing op grief 1 moet worden gelezen in de hiervoor aangehaalde passage uit rov. 8, een en ander in samenhang met 's hofs slotsom in rov. 15, is dit oordeel onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd. Zulks klemt temeer in het licht van het door de gemeente in eerste aanleg overgelegde fotomateriaal3., waaruit genoegzaam volgt dat de door het hof in rov. 8 getrokken conclusie terzake van de bereikbaarheid en de uitstraling van het gehuurde niet (zonder meer) gerechtvaardigd is.
B. Onjuiste maatstaf
In rov. 7 neemt het hof tot uitgangspunt dat de vraag of in dezen sprake is van een gebrek in het gehuurde zich hier laat vertalen in de vraag of sprake is van een schadeveroorzakende omstandigheid die krachtens de huurovereenkomst voor rekening en risico komt van de gemeente. In rov. 8 neemt het hof tot uitgangspunt dat onderzocht moet worden of sprake is van een gebrek, meer precies een aan de gemeente toe te rekenen schadeveroorzakende omstandigheid als gevolg waarvan het gehuurde aan [gerequireerden] c.s. minder genot verschaft dan zij op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten.
B.1
Beide uitgangspunten zijn rechtens onjuist. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is eerst sprake indien een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid kan worden aangewezen, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Weliswaar blijkt uit rov. 9 tot en met 12 dat het hof van oordeel is dat de (volgens het hof) onvoldoende toegankelijkheid, bereikbaarheid en uitstraling van het gehuurde voor rekening en risico komt van de gemeente, zodat — naar het hof kennelijk heeft gemeend — van een aan [gerequireerden] c.s. als huurder toe te rekenen omstandigheid geen sprake is, maar het hof heeft niet, althans niet (voldoende) kenbaar, getoetst of die (volgens het hof) onvoldoende toegankelijkheid, bereikbaarheid en uitstraling van het gehuurde heeft geleid tot een vermindering van het genot dat [gerequireerden] c.s. op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten van een goed onderhouden stuk grond als het onderhavige.
C. Geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW
Voor zover ervan moet worden uitgegaan dat het hof in rovv. 7 t/m 12 en 15 wel (voldoende kenbaar) heeft getoetst of de (volgens het hof) onvoldoende toegankelijkheid, bereikbaarheid en uitstraling van het gehuurde heeft geleid tot een vermindering van het genot dat [gerequireerden] c.s. op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten van een goed onderhouden stuk grond als het onderhavige, dan impliceert dit dat het hof kennelijk heeft gemeend dat het genot dat [gerequireerden] c.s. op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten mede omvatte de voldoende toegankelijkheid, bereikbaarheid en uitstraling van het gehuurde en de daarmee samenhangende bezoekersaantallen, omzet en winst.
C.l
Alsdan is het hof uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting omtrent het bepaalde in artikel 7:203 BW, alsmede omtrent het (geobjectiveerde) begrip ‘genot’ zoals dat in artikel 7:204 lid 2 BW is opgenomen, althans heeft het hof in het licht van de (essentiële) stellingname van de gemeente terzake een onbegrijpelijke invulling gegeven aan de op de gemeente rustende verplichting tot ter beschikking stelling en genotsverschaffing in een geval als het onderhavige. Zoals ook volgt uit de stellingname van de gemeente brengt de verplichting van de verhuurder van een los stuk strand naar zijn aard immers niet méér mee dan dat dit stuk strand geschikt dient te zijn voor het overeengekomen gebruik — in casu: de exploitatie van een strandpaviljoen — als zodanig. De mate waarin de huurder profijt trekt van een op het als zodanig voor het overeengekomen gebruik geschikte stuk strand gevestigde onderneming, is geen zaak van de verhuurder. De omvang van dat profijt hangt immers af van vele factoren, zoals de kwaliteiten van de huurder als ondernemer en/of externe factoren, waarop de verhuurder doorgaans geen invloed heeft en welke daarom moeten worden geacht te behoren tot het (ondernemers)risico van de huurder. In de onderhavige zaak is het — naar de gemeente gemotiveerd heeft betoogd — niet anders, temeer nu de huurovereenkomst geen regeling bevat omtrent de toegang van het gehuurde en/of eventuele tegenvallende bezoekersaantallen.4. Tegen de achtergrond van een en ander kan, anders dan het hof blijkens rov. 7 heeft gedaan, ook geen doorslaggevende betekenis toekomen aan het feit dat de gemeente niet heeft betwist dat het de bedoeling van partijen is geweest dat [gerequireerden] c.s. op het gehuurde een strandpaviljoen zouden exploiteren.
C.2
Aan het voorgaande doet niet af dat, zoals het hof blijkens rovv. 9 en 10 in aanmerking heeft genomen, de gemeente betrokken was bij de herontwikkeling van Duindorp. Zoals de gemeente gemotiveerd heeft betoogd en door [gerequireerden] c.s. ook niet (gemotiveerd) is betwist, is de uitvoering van de herontwikkeling van Duindorp niet in handen van de gemeente, maar in handen van een tweetal marktpartijen (Vestia en BAM). Bij die marktpartijen berust dan ook de verantwoordelijkheid voor eventuele door derden ten gevolge van de uitvoeringswerkzaamheden ondervonden nadeel, een en ander uiteraard binnen de kaders van het (delictuele) aansprakelijkheidsrecht.5. Voor zover in dezen daarnaast nog een verantwoordelijkheid voor de gemeente zou zijn weggelegd, dan moet deze worden geacht (veeleer) te zijn gelegen in de vorm van een aanspraak van [gerequireerden] c.s. op vergoeding van planschade, dan wel een aanspraak op nadeelscompensatie. In wezen vorderen [gerequireerden] c.s. immers niets anders dan (inkomens)schade ten gevolge van planologische maatregelen van de gemeente en/of de uitvoering daarvan. Een bestuursrechtelijk traject tot verkrijging van dergelijke schadevergoeding is door [gerequireerden] c.s. echter, naar de gemeente onbetwist heeft betoogd, kennelijk niet gevolgd.6. Zulks stond [gerequireerden] c.s. vanzelfsprekend vrij, maar rechtvaardigt niet dat ten behoeve van hen alsnog een schadevergoedingsgrondslag wordt aangenomen via de band van een (te) ruime interpretatie van de huurrechtelijke gebrekenregeling. Veel meer dan mogelijk is in de huurrechtelijke gebrekenregeling, kan in het uitgebalanceerde schadevergoedingssyteem van het ruimtelijk bestuursrecht immers recht worden gedaan aan de bijzondere positie van de gemeente als overheidsorgaan. In elk geval blijkt uit rovv. 7 tot en met 12 niet dat het hof voor deze bijzondere positie van de gemeente (voldoende) oog heeft gehad.
C.3
In het licht van de — naar zijn aard dus: beperkte — verplichting tot ter beschikking stelling en genotsverschaffing van de verhuurder van een los stuk grond, geeft evenzeer blijk van een onjuiste rechtsopvatting 's hofs oordeel in rov. 10, dat (kort gezegd) de gemeente [gerequireerden] c.s. ten tijde van de verlenging van de huurovereenkomst had moeten informeren over de gevolgen van de herontwikkeling. Aan de geschiktheid van de grond voor de exploitatie van een strandpaviljoen als zodanig deed de herontwikkeling immers niet af, zodat het op de weg lag van [gerequireerden] c.s. als huurders-ondernemers om zich te informeren over de eventuele gevolgen die de herontwikkeling van Duindorp zou hebben op het door hen van de exploitatie te trekken profijt. In dit opzicht bestond tussen [gerequireerden] c.s. en andere ondernemers in de directe omgeving van herontwikkelingsgebied geen verschil. Zulks klemt temeer waar gesteld noch gebleken is dat adequate informatie over de herontwikkeling van Duindorp voor [gerequireerden] c.s. niet voor handen was. Zie in dit verband ook de (als essentieel aan te merken) stellingname van de gemeente, waaraan het hof op onbegrijpelijke wijze is voorbijgegaan.7.
C.4
Waar op de gemeente slechts de hiervoor geschetste, beperkte verplichting tot ter beschikkingstelling en genotsverschaffing rustte, terwijl voor ondernemers als [gerequireerden] c.s. in beginsel voldoende — en: meer geëigende — mogelijkheden voor handen waren om eventuele schade ten gevolge van de herontwikkeling van Duindorp te verhalen, kan evenmin doorslaggevende betekenis worden toegekend aan het feit dat de gemeente het in haar macht heeft op te treden tegen activiteiten die het onbelemmerde gebruik van de openbare ruimte verhinderen. Dat de gemeente die mogelijkheden in beginsel heeft, betekent immers niet dat zij tot het aanwenden daarvan in het onderhavige geval ook gehouden was, zeker niet nu de gemeente in een geval als het onderhavige ook rekening behoort te houden met de gerechtvaardigde belangen van de uitvoerders van de herontwikkeling (Vestia en BAM) bij een voortvarend verloop van de (mede de openbare ruimte rakende) bouwwerkzaamheden.8. 's Hofs andersluidende oordeel in rov. 11 is dan ook rechtens onjuist en/of onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd. Hetzelfde geldt voor 's hofs oordeel in dezelfde overweging dat de gemeente onvoldoende heeft aangetoond dat zij maatregelen heeft getroffen om het onbelemmerde gebruik van de openbare ruimte te verhinderen, althans aanvaardbaar te maken. In het licht van hetgeen de gemeente omtrent de door haar ten behoeve van [gerequireerden] c.s. genomen maatregelen naar voren heeft gebracht9., is dit oordeel bovendien onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd. Zie ook hierna onderdeel D.2.
C.5
's Hofs oordeel in rov. 12, dat de inbreuk op het huurgenot, zoals die door [gerequireerden] is ondervonden, krachtens verkeersopvattingen voor rekening en risico komen van de gemeente en dat dit impliceert dat noch sprake is van een feitelijke stoornis in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW noch van bouwwerkzaamheden in de directe omgeving van het gehuurde waarvoor de gemeente geen verantwoordelijkheid draagt, bouwt voort op de door de onderdelen A, B en C.1 tot en met C.4 bestreden overwegingen. Om die reden is rov. 12 evenzeer rechtens onjuist en/of onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd.
D. Geen grondslag voor huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW en/of schadevergoeding ex artikel 7:208 BW.
In rov. 13 verwerpt het hof de stelling van de gemeente dat zij niet meer schadebeperkende maatregelen heeft kunnen nemen dan zijn heeft gedaan. Uit die rechtsoverweging vloeit tevens voort dat het hof van oordeel is dat de gemeente schadeplichtig is op de voet van artikel 7:208 BW. In rov. 14 verwerpt het hof grief 4 van de gemeente, die was gericht tegen het oordeel van de kantonrechter terzake van huurprijsvermindering in de zin van artikel 7:207 BW.
D.1
Deze overwegingen, alsmede 's hofs slotsom in rov. 15, bouwen voort op 's hofs uitgangspunt, dat in casu sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De klachten van de onderdelen A, B en C hebben dan ook eveneens, mutatis mutandis, voor deze overwegingen te gelden.
D.2
's Hof oordeel in rov. 13 dat het feit dat de gemeente de bouwwerkzaamheden niet of nauwelijks heeft kunnen voorkomen of beëindigen niet betekent dat zij de belangen van [gerequireerden] c.s. niet had dienen aan te trekken, is gebaseerd op de — kennelijke — veronderstelling dat de gemeente de belangen van [gerequireerden] c.s. niet heeft aangetrokken. Die impliciete veronderstelling is in het licht van de (op dit punt door [gerequireerden] c.s. niet gemotiveerd betwiste) stellingname van de gemeente terzake van de door haar ten behoeve van [gerequireerden] c.s. genomen maatregelen niet navolgbaar. De gemeente verwijst naar de vindplaatsen, zoals hiervoor genoemd in onderdeel C.4, slot.
D.3
Het hof heeft in rov. 13 voorts miskend dat voor schadevergoeding in de zin van artikel 7:208 BW eerst plaats is indien het gebrek aan de verhuurder valt te toe te rekenen, waarvoor het bepaalde in artikel 6:75 BW maatgevend is. Aan die toerekeningsvraag heeft het hof echter, ondanks de daartoe strekkende grief V van de gemeente,10. geen woord gewijd. Voor zover in rov. 13, in samenhang met rov. 12, het impliciete oordeel moet worden gelezen dat het hof heeft gemeend dat het gebrek op grond van de verkeersopvattingen aan de gemeente moet worden toegerekend, is dat rechtens onjuist en/of onbegrijpelijk. De gemeente verwijst naar onderdeel C.5 hiervoor.
En op grond van dit middel te horen eis doen dat het de Hoge Raad behage het arrest, waarvan beroep, te vernietigen met zodanige verdere beslissing als de Hoge Raad zal vermenen te behoren; kosten rechtens.
De kosten dezes zijn voor mij, deurwaarder,
Exploit : | € | 73,89 |
Opslag (BTW) : | € | 14,04 |
Totaal : | € | 87,93 |
eiser(es) / requirante kan op grond van de Wet Omzetbelasting 1968 de hem/haar in rekening gebrachte omzetbelasting niet verrekenen, derhalve worden bovengenoemde kosten verhoogd met een percentage gelijk aan het percentage genoemd in bovengenoemde wet;
(t.k.-)gerechtsdeurwaarder.
Voetnoten
Voetnoten Beroepschrift 28‑12‑2010
Zie o.m.: Memorle van Grieven, par. 5.2–5.4.
Zie de vindplaatsen genoemd in noot 1.
Zie: producties 1 en 2 bij Conclusie van Antwoord.
Zie voor dit geheel aan stellingen o.m.: Conclusie van Antwoord, par, 3.12–3.16 en 4.4; Memorle van Grieven, par. 4.1–4.2, 4.10–4.11, 5.9, 5.11–5.12, 5.14–5.15, 5.19–5.20, 5.24–5.25, 5.30–5.31.
Zie o.m.: Memorle van Grieven , par. 5.6–5.9 en 5.18.
Zie o.m.: Conclusie van Antwoord, par. 4.8.
Zie o.m.: Conclusie van Antwoord, par. 2.3, 4.16; Memorie van Grieven, par. 5.15.
Zie in dit verband o.m.: Memorie van Grieven, par. 4.11, 4.16–4.18.
Zie o.m.: Conclusie van Antwoord, par. 2.4–2.7; Memorie van Grieven, par. 4.18, 5.24–5.26.
Zie: Memorie van Grieven, par. 31.