Hof Arnhem-Leeuwarden, 06-09-2022, nr. 200.285.404

Naar aanleiding van het arrest van 11 januari 2022 heeft op 15 juni 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

De Stichting wil dat het besluit van de vergadering van de eigenaars van de VvE van 15 januari 2018, dat er toe strekt dat gebruik (anders dan door een gezin) van privé-gedeelten door meer dan drie personen niet is toegestaan en door drie personen alleen met toestemming van de vergadering, wordt vernietigd. De rechtbank heeft dat besluit vernietigd. De bedoeling van de VvE is dat het hof het vonnis vernietigd en dat het besluit van de vergadering van de eigenaars van de VvE in stand blijft. Het hof zal oordelen dat de Stichting met recht vernietiging van het Besluit heeft gevorderd en het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. Het hof legt hierna uit hoe hij tot dat oordeel komt.

De feiten

Het hof verwijst naar de door de rechtbank in het bestreden vonnis van 18 december 2019 in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.5 vastgestelde feiten en neemt die hier over. Voor zover relevant in dit hoger beroep komen de feiten neer op het volgende.

Ten tijde van het besluit was de Stichting de juridisch eigenaar van het appartementsrecht Marcusstraat 38 te Amsterdam. De eigendom in economische zin van het appartementsrecht behoorde toe aan de commanditaire vennootschap Urbanic Amsterdam I C.V., waarvan de beherend vennoot is de besloten vennootschap Urbanic Amsterdam I B.V. (deze partijen hierna te noemen CV, respectievelijk BV). De Stichting verhuurde het appartement aan vijf jongvolwassenen om daarmee inkomsten te verwerven voor de CV.

Van de veertien leden van de VvE heeft alleen de Stichting tegen het besluit gestemd.

De Stichting heeft de eigendom van het appartementsrecht op 2 maart 2020 overgedragen aan R-Town B.V. (hierna: R-Town).

Juridisch kader

Het besluit van de VvE, met de hiervoor aangegeven strekking, betekent dat artikel 17.4 van het modelreglement en daarmee de akte van splitsing van de VvE wordt gewijzigd.

Het hof stelt voorop dat een akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van het bestuur, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald (art. 5:139 lid 2 BW).

Het besluit is op deze grondslag genomen, aangezien (alleen) de Stichting tegen het besluit heeft gestemd. Uit art. 5:140b lid 1 BW volgt dan dat op vordering van de Stichting het besluit in beginsel wordt vernietigd. De rechter kan de vordering tot vernietiging alleen afwijzen wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld (art. 5:140b lid 3 BW).

De hoedanigheid van appartementseigenaar.

De VvE heeft tijdens de mondelinge behandeling van 15 juni 2022, met uitdrukkelijke instemming van de Stichting, een nieuw bezwaar geformuleerd tegen het bestreden vonnis, door te betogen dat de Stichting door de overdracht van het Appartementsrecht aan R-Town niet (langer) geraakt wordt door het besluit, waardoor haar beroep op art. 5:140b lid 1 BW niet meer kan slagen.

Het hof verwerpt dit betoog voor zover het de strekking heeft dat de Stichting door het verlies van de hoedanigheid van appartementseigenaar zich niet meer kan beroepen op art. 5:140b lid 1 BW. De Stichting heeft haar vordering tot vernietiging ingesteld bij inleidende dagvaarding van 13 april 2018. Op dat moment had de Stichting de hoedanigheid van appartementseigenaar die is vereist voor een vordering op grond van art. 5:140b lid 3 BW. Het besluit is bij uitvoer bij voorraad verklaard vonnis van 18 december 2019 vernietigd. Het gevolg daarvan is dat de rechtstoestand van vernietiging van het besluit onmiddellijk is ontstaan (zij het dat die rechtstoestand slechts een voorlopige gelding heeft die voortduurt zolang het vonnis niet als gevolg van dit hoger beroep is vernietigd). Dat de Stichting het appartementsrecht na 18 december 2019 heeft overgedragen aan R-Town doet daar niet aan af. Daar komt nog bij dat het hof bij arrest in het incident van 19 januari 2021 het verzoek van de Stichting om schorsing van de procedure en hervatting van de procedure door R-Town heeft afgewezen.

Voor zover het betoog van de VvE de strekking heeft dat de Stichting door de overdracht van het appartementsrecht aan R-Town niet langer schade zal lijden door het besluit, komt dat hierna aan de orde.

Leidt het ontbreken van schade tot vernietiging?

De essentie van de bezwaren (grieven) van de VvE tegen het bestreden vonnis is dat de vordering van de Stichting tot vernietiging van het besluit moet worden afgewezen omdat de Stichting door het besluit geen schade in haar vermogen lijdt. Die schade wordt geleden door de gerechtigden tot het vermogen van de CV. Niet relevant is of de Stichting een evident belang heeft het schadedebat te voeren ten behoeve van de gerechtigden van het CV-vermogen omdat dat tot haar taak behoort. Waar het volgens de VvE om gaat is of de Stichting dat belang heeft in de hoedanigheid van appartementseigenaar en dat belang heeft zij slechts als zij zelf schade lijdt. De door derden geleden schade doet daarbij niet ter zake, aldus nog steeds de VvE.

Het hof is het niet eens met de VvE dat het ontbreken van schade bij de Stichting in haar hoedanigheid van appartementseigenaar altijd moet leiden tot afwijzen van haar vordering tot vernietiging van het besluit. Art. 5:140b lid 3 BW geeft de rechter een discretionaire bevoegdheid - en geen verplichting - de vordering tot vernietiging af te wijzen wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden. De wetgever heeft overwogen dat bij het ontbreken van schade afwijzing van die vordering voor de hand ligt. Daarmee heeft de wetgever ruimte gelaten aan de rechter om tot een ander oordeel te komen.1.Het hof acht in dit verband het volgende van belang.

De rechtbank heeft beslist dat het waarschijnlijk is dat door de wijziging van artikel 17.4 van de akte van splitsing, de economisch eigenaar van het appartementsrecht er op achteruit zal gaan doordat dan nog maar aan twee of drie personen huur in rekening kan worden gebracht. In ieder geval kan niet als voldoende zeker kan worden aangenomen dat de economisch eigenaar er niet op achteruit zal gaan. Verder heeft de rechtbank vastgesteld dat de eigenaar aanzienlijke kosten zal moeten maken om het appartement aan te passen aan de nieuwe situatie indien het besluit in stand blijft. Deze oordelen zijn in hoger beroep niet bestreden zodat vaststaat dat de (economisch) eigenaar schade lijdt als gevolg van het besluit.

De VvE heeft niet betwist dat de Stichting tot taak heeft de belangen van de economisch eigenaar te behartigen en dat de Stichting door de economisch eigenaar kan worden aangesproken als zij die taak niet naar behoren uitvoert (door niet de vernietiging van het besluit te vorderen). De Stichting heeft tijdens de mondelinge behandeling - met instemming van de VvE - daaraan toegevoegd dat de exploitatiemogelijkheden van de nieuwe eigenaar R-Town worden aangetast indien het besluit in stand blijft en dat de Stichting voor die schade door R-Town aan te spreken is. Naar oordeel van het hof heeft de VvE dat onvoldoende weerlegd, waarbij van belang is dat R-Town die vernietiging niet zelf kon vorderen omdat zij toen nog niet de vereiste hoedanigheid van appartementseigenaar had. Daarmee houdt de Stichting ook in de huidige situatie belang bij de vernietiging van het besluit.

Op grond van het voorgaande oordeelt het hof dat de enkele omstandigheid dat de schade die ontstaat ten gevolge van het besluit voor de eigenaar van het appartementsrecht niet (langer) voor rekening komt van de Stichting, maar voor R-Town of de gerechtigden in het vermogen van de CV, in dit geval onvoldoende grond vormt om de vordering van de Stichting tot vernietiging van het besluit af te wijzen.

De conclusie

Het hoger beroep slaagt niet en het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. Omdat de VvE in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof de VvE tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen.

Het hof:

1. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 18 december 2019;

2. veroordeelt de VvE tot betaling van de volgende proceskosten van de Stichting:

€ 760,- aan griffierecht

€ 2.228,-- aan salaris van de advocaat van de Stichting (2 procespunten x appeltarief II)

Dit arrest is gewezen door mrs. M. Wallart, S.C.P. Giesen en W.C. Haasnoot, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 september 2022.

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 24 juli 2019 en 18 december 2019, die de rechtbank Amsterdam heeft gewezen.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 28 februari 2020,

- een akte houdende schorsing en hervatting van de zijde van de stichting,

- een antwoordakte van de zijde van de VvE,

- het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 28 juli 2020, waarbij het de zaak in de stand waarin deze zich bevindt, heeft verwezen naar dit hof.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

De stichting is sinds april 2017 eigenaar van het appartementsrecht Marcusstraat 38 te Amsterdam. De stichting is daarmee een van de veertien leden van de VvE.

Op 15 januari 2018 heeft de VvE bij meerderheid van stemmen besloten om artikel 17.4 van het modelreglement in de zin van artikel 5:111 sub d van het Burgerlijk Wetboek (BW) en daarmee de akte van splitsing te wijzigen.

Het originele artikel 17.4 luidt:

‘Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig

de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van

de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze

weer kan worden ingetrokken.

In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk

Wetboek van toepassing.’

De VvE heeft besloten artikel 17.4 aan te vullen als volgt:

‘Een privé gedeelte mag altijd door een gezin worden gebruikt.

Gebruik van een privé gedeelte door twee personen is altijd toegestaan.

Gebruik van een privé gedeelte door drie personen, anders dan zijnde een gezin, is slechts

na toestemming van de vergadering toegestaan en de toestemming kan alleen worden

gegeven als de Gemeente Amsterdam de daartoe vereiste (omzettings)vergunning

onherroepelijk heeft verleend.

Gebruik door meer dan drie personen, anders dan zijnde een gezin, is nooit toegestaan.

Bij overtreding of niet-nakoming van deze bepaling zal het bestuur de eigenaar van het

betreffende appartementsrecht een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per

aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.

Indien de betrokkene binnen veertien (14) dagen daarna geen gevolg geeft aan de

waarschuwing kan het bestuur hem een boete opleggen van ten hoogste vijfduizend euro

(€ 5.000,00) per dag voor elke overtreding of niet-nakoming, onverminderd de

gehoudenheid van de betrokkene tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en

onverminderd de andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of

het reglement.

De te verbeuren boeten komen ten bate van de vereniging.

Indien het bedrag van de boete niet tijdig wordt voldaan is artikel 6 eerste lid van

toepassing.'

Van de VvE stemden dertien leden vóór, de stichting stemde tegen.

De stichting heeft vervolgens in eerste aanleg op grond van artikel 5:140b lid 1 BW gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voornoemd besluit van de VvE zal vernietigen met veroordeling van de VvE in de (na)kosten van het geding.

Bij het bestreden – uitvoerbaar bij voorraad verklaarde – vonnis heeft de rechtbank de vorderingen toegewezen.

In haar akte houdende schorsing en hervatting in het door de VvE ingestelde hoger beroep heeft de stichting schorsing van de procedure en hervatting van de procedure door R-Town B.V. (hierna: R-Town) aangezegd op grond van artikel 225 lid 1 sub b in verbinding met artikel 227 lid 1 sub a Rv. Zij voert daartoe aan dat de eigendom van het appartementsrecht door haar op 2 maart 2020 is overgedragen aan R-Town.

De VvE verzet zich tegen de aangezegde schorsing en hervatting en voert daartoe aan:

- het enkele feit dat het appartementsrecht niet meer in eigendom is van de stichting is onvoldoende grond voor toewijzing;

- onduidelijk is welke afspraken de stichting en R-Town hebben gemaakt ten aanzien van de voorwaarden van de overdracht; de koopovereenkomst is niet overgelegd en uit de akte van levering, waarbij het appartementsrecht blijkbaar onderdeel is van de door de stichting geleverde onroerende zaken, blijkt niets van die voorwaarden;

- de stichting heeft de procedure in eerste aanleg geïnitieerd door de VvE in rechte te betrekken en vernietiging van het bestreden besluit te vorderen, omdat zij stelde schade te lijden als gevolg van het besluit;

- uit de akte blijkt niet dat R-Town bereid is als procespartij in de plaats te treden van de stichting, waarmee de (procesrechtelijke) situatie bij toewijzing van het verzoek onduidelijk wordt;

- het behoud van de huidige procespartijen staat aan tenuitvoerlegging van een arrest van het hof niet in de weg;

- het wijzigen van een van de procespartijen is in strijd met de goede procesorde, omdat R‑Town mogelijk feiten en omstandigheden in hoger beroep zal aanvoeren waarom juist zij schade zal lijden als gevolg van het besluit om de akte te wijzigen en niet ondenkbaar is dat deze gestelde schade substantieel anders is dan de door de stichting in eerste aanleg gestelde schade;

- de rechtsvraag of de stichting schade kán lijden (het meest verstrekkende verweer van de VvE in eerste aanleg) en de procedure in eerste aanleg zijn zo verweven met de (juridische entiteit van) partijen dat het honoreren van het verzoek mogelijk zal leiden tot een geheel ander feitencomplex;

- niet de eigendom van het appartementsrecht is relevant, maar de door de stichting gestelde schade.

In artikel 225 Rv (dat op grond van artikel 353 Rv ook in hoger beroep van toepassing is) is in lid 1 onder c bepaald dat een grond voor schorsing van het geding is het ophouden van de betrekkingen waarin een partij het geding voerde, hetzij ten gevolge van rechtsopvolging onder algemene titel op een ander, hetzij door een andere oorzaak. Hoewel daaronder ook het geval valt van rechtsopvolging onder bijzondere titel, acht het hof het verzet van de VvE tegen de aangezegde schorsing van de procedure gegrond.

Daartoe overweegt het hof dat de VvE kennelijk niet is geïnformeerd over de voorwaarden waaronder de overdracht van het appartementsrecht heeft plaatsgevonden, dat de VvE, als oorspronkelijk verwerende partij, specifieke verweren heeft gevoerd (met betrekking tot de door de stichting gestelde schade en de vraag of de stichting als zodanig schade kan lijden) die samenhangen met juist de stichting als wederpartij en dat de VvE bij inwilliging van het verzoek kan worden geconfronteerd met nieuwe feiten en omstandigheden in hoger beroep en nieuwe stellingen van de zijde van R-Town. Daardoor is de kans reëel dat de VvE wordt belemmerd in haar verweer en met hogere kosten van juridische bijstand te maken krijgt. Daarmee wordt de VvE op onaanvaardbare wijze in haar procesbelangen geschaad en is sprake van strijd met de goede procesorde . Daarnaast hoeft, zoals de VvE terecht aanvoert, het behoud van de stichting als procespartij aan eventuele tenuitvoerlegging van een door het hof te wijzen arrest niet in de weg te staan.

Het hof acht het verzet van de VvE tegen de aangezegde schorsing van de procedure en hervatting van de procedure door R-Town gegrond en zal bepalen dat de procedure wordt voortgezet tussen de VvE en de stichting. De stichting zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van dit incident worden veroordeeld. De kosten van het incident zullen tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE worden vastgesteld op € 1.074,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (1 punt x tarief II).

Het hof bepaalt dat de hoofdzaak wordt voortgezet in de stand waarin deze zich blijkens het roljournaal bevindt. Verder houdt het hof iedere beslissing aan.

Het hof, recht doende:

in het incident:

acht het verzet tegen de door de stichting gedane aanzegging tot schorsing van de procedure en hervatting van de procedure door R-Town gegrond;

bepaalt dat de procedure zal worden voortgezet tussen de VvE en de stichting;

veroordeelt de stichting in de kosten van het incident, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 1.074,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

in de hoofdzaak in hoger beroep:

bepaalt dat de zaak wordt voortgezet in de stand waarin deze zich volgens het roljournaal bevindt;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R. Prakke-Nieuwenhuizen, H. Wammes en S.B. Boorsma en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2021.