Hof 's-Hertogenbosch, 19-06-2020, nr. 19/00778

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZ‑beschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) naar waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 1.690.000. Deze waarde geldt voor het jaar 2018. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2018 bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft hier tegen bezwaar gemaakt.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 28 mei 2020 in ’s-Hertogenbosch. Namens belanghebbende heeft deelgenomen [A] , en namens de heffingsambtenaar taxateur [taxateur 1] .

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.

De onroerende zaak is een bedrijfspand van het bouwjaar 2000 met, onder andere, een bedrijfshal, opslagruimte, een kantoorgedeelte, en een luifel. De onroerende zaak is gelegen op kadastraal perceel gemeente [vestigingsplaats] , sectie […] , nr. [nummer] (7.512 m2).

Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gelegen in de nabijheid van de autosnelweg A73 op bedrijventerrein [bedrijventerrein] in [vestigingsplaats] en beschikt over een omheinde parkeerplaats die plaats biedt aan circa 65 auto’s.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde een taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 7 juni 2019 door [taxateur 1] , taxateur (hierna: [taxateur 1] ). Volgens de methode van de huurwaardekapitalisatie heeft taxateur [taxateur 1] de WOZ‑waarde getaxeerd op € 1.690.000. Daarbij is een huurwaarde van € 179.855 vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 9,4. De huurwaarde (oppervlakte van het object vermenigvuldigd met de huurprijs per m2 per jaar naar prijspeil van 1 januari 2017) van € 179.855 is als volgt opgebouwd:

- bedrijfshal van 2.843 m2 à € 51 = € 144.993;

- kantoorruimte begane grond en 1e verdieping van 152 m2 à € 95 = € 14.440;

- opslag/magazijn van 378 m2 à € 49 = € 18.522;

- luifel van 100 m2 à € 19 = € 1.900.

Als vergelijkende marktgegevens heeft taxateur [taxateur 1] gebruikt de huurcijfers van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [vestigingsplaats] en [adres 5] 10 in [plaats 1] . De vergelijkingsobjecten zijn verhuurd respectievelijk vanaf 1 september 2014, 1 januari 2015, 1 april 2016 en 1 april 2017. Verder heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het eigen huurcijfer. De onroerende zaak is vanaf 20 januari 2011 verhuurd voor de duur van vijftien jaar. De aanvangshuurprijs van de onroerende zaak met ingangsdatum 20 januari 2011 betrof € 180.000 met een korting in het eerste jaar van € 25.000. De betaalde huur over het jaar 2017 is € 189.000.

In hoger beroep heeft belanghebbende een taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 22 januari 2020 door [taxateur 2] , taxateur (hierna: [taxateur 2] ). Volgens dat rapport bedraagt de WOZ‑waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2017 € 1.410.000. Daarbij is een huurwaarde van € 147.603 vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 9,56. De huurprijs (oppervlakte van het object vermenigvuldigd met de huurprijs per m2 per jaar naar prijspeil van 1 januari 2017) van € 147.603 is als volgt opgebouwd:

- bedrijfsruimte van 2.843 m2 à € 42,50 = € 120.828;

- kantoorruimte begane grond van 44 m2 à € 85 = € 3.740;

- kantoorruimte 1e verdieping van 125 m2 à € 85 = € 10.625;

- opslag/magazijn van 340 m2 à € 34 = € 11.560;

- luifel van 100 m2 à € 8,50 = € 850.

Als vergelijkende marktcijfers heeft taxateur [taxateur 2] gebruikt de huur- respectievelijk verkoopcijfers van [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] in [vestigingsplaats] , [adres 11] in [plaats 2] en [adres 12] in [plaats 3] .

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 1.410.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Ten aanzien van het geschil

Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meest biedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om de waarde van een onroerende zaak zoals bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ te berekenen. Volgens artikel 4, lid 1, aanhef en letter b, Uitvoeringsregeling kan de waarde, bedoeld in de hiervóór genoemde wetsbepaling, van niet‑woningen, zoals de onderhavige onroerende zaak, onder meer bepaald worden door middel van een methode van kapitalisatie van de huurwaarde (hierna: HWK-methode). Bij deze HWK-methode wordt aan de hand van een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten, de huurwaarde van een object bepaald. Deze huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een (referentie) kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van een of meerdere vergelijkba(a)r(e) object(en) gedeeld door de getaxeerde huurwaarde van dat betreffende object.

Op de heffingsambtenaar rust de last om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 1.690.000 niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat zij daarvoor heeft ingebracht.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde gewezen op het door hem ingediende taxatierapport (zie 2.3) met de daarin opgenomen vergelijkingspanden. Deze panden zijn echter naar het oordeel van het hof niet geschikt om als vergelijkingspanden te dienen. De referentiepanden [adres 2] en [adres 3] liggen weliswaar op hetzelfde bedrijfsterrein als de onroerende zaak, toch zijn deze panden naar het oordeel van het hof niet geschikt als vergelijkingspanden. Deze panden wijken namelijk wat oppervlakte betreft aanzienlijk af van de onroerende zaak. Verder zijn de huurcijfers van deze panden niet geschikt als vergelijkingscijfers omdat deze huurcijfers te ver van de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Het referentiepand [adres 4] wijkt qua oppervlakte ook te veel af van de onroerende zaak. De onroerende zaak is namelijk meer dan vijf keer zo groot als [adres 4] . Het referentiepand op de [adres 5] 10 is gelegen in een andere gemeente dan waar de onroerende zaak is gelegen en naar het oordeel van het hof daarom evenmin geschikt als vergelijkingspand.

Het eigen huurcijfer dat de heffingsambtenaar aanhaalt is naar het oordeel van het hof niet bruikbaar. De huurovereenkomst is tot stand gekomen op 20 januari 2011 voor een periode van 15 jaar. Naar het oordeel van het hof is een periode van zes jaar een te lange periode om zonder aanvullende informatie over de ontwikkeling van de huurprijzen in die periode in de onderhavige regio zonder meer ervan te kunnen uitgaan dat het eigen huurcijfer een marktconforme huur op de waardepeildatum weerspiegelt. De enkele stelling dat belanghebbende in 2020 een huur van € 200.000 betaalde, is daartoe niet voldoende, omdat deze huur eveneens het resultaat is van het indexeren van de in 2011 overeengekomen huur. De heffingsambtenaar heeft – mede gelet op de uitvoerige betwisting van belanghebbende – daarom niet aannemelijk gemaakt dat de feitelijke huurprijs op de waardepeildatum marktconform is. Dit leidt tot de slotsom dat de heffingsambtenaar de beschikte waarde naar het oordeel van het hof niet aannemelijk heeft gemaakt.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde gewezen op het door haar ingebrachte taxatierapport (zie 2.4) met de daarin opgenomen vergelijkingspanden. Deze referentiepanden zijn naar het oordeel van het hof evenmin geschikt als vergelijkingsobjecten. [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] vertonen naar het oordeel van het hof te veel verschillen met de onroerende zaak wat betreft de oppervlaktes, bouwjaren en type objecten. De huurder van [adres 9] betreft, zoals de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, een overheidsgerelateerde huurder. Het hof acht dit object daarom evenmin geschikt als referentieobject. [adres 11] en [adres 12] zijn gelegen in een andere gemeente dan die waarin de onroerende zaak is gelegen, waardoor deze panden ook niet bruikbaar zijn als referentieobjecten.

Tijdens de zitting heeft belanghebbende verklaard dat het door haar gebruikte huurcijfer van [adres 10] van € 78.540 is afgeleid van het verkoopcijfer. Dit is dus geen daadwerkelijk gerealiseerd huurcijfer. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde huurovereenkomst van [adres 10] van een latere datum (1 januari 2019) volgt echter een aanzienlijk hoger huurcijfer (€ 240.000). De overgelegde huuroverkomst, hoewel van een latere datum, zorgt daarmee voor zodanig twijfels over de juistheid en bruikbaarheid van het afgeleide huurcijfer van belanghebbende dat het hof ook [adres 10] buiten beschouwing laat als referentiepand. Naar het oordeel van het hof heeft belanghebbende gelet op het voorgaande evenmin de door haar bepleite waarde aannemelijk gemaakt.

Uit het vorenstaande volgt dat geen van beide partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het hof zal ter beslechting van het geschil de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum in goede justitie bepalen op € 1.570.000.

Tussenconclusie

De tussenconclusie is dat het hoger beroep gegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 345 respectievelijk € 519 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard.

Ten aanzien van de kosten van het bezwaar en de proceskosten

Aangezien het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is acht het hof termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar door de heffingsambtenaar, het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof. Het hof stelt deze tegemoetkoming als volgt, mede gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit), vast.

Het hof stelt de tegemoetkoming in de kosten van het bezwaar op 2 (punten)1.x € 261 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 522.

Het hof stelt de tegemoetkoming in de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank op 1 (punt)2.x € 525 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 525.

Het hof stelt de tegemoetkoming in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof op 2 (punten)3.x € 525 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.050.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd. Voor een ingebracht deskundigenrapport in WOZ-zaken gelden de uitgangspunten voor de vergoeding volgens de Richtlijn per 1 juli 2018 (Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Raad voor de Rechtspraak, Staatscourant 2018, 28796). Volgens genoemde Richtlijn wordt voor taxaties van courante niet-woningen een vergoeding van € 68 per uur toegekend. Wat betreft het aantal uren is geen norm gesteld. Belanghebbende heeft een nota betreffende de taxatiewerkzaamheden overgelegd, waarin een aantal uren is gefactureerd van 11,5. Dat aantal is niet weersproken. Voor het opgemaakte taxatierapport wordt dan ook een vergoeding van 11,5 x € 68 = € 782 toegekend. Dit bedrag wordt vermeerder met de kadasterkosten van € 11,80.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit heeft gemaakt.

Het hof:

De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, voorzitter, P.C. van der Vegt en T.A. Gladpootjes, in tegenwoordigheid van S.B.A. Vriens, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2020 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De uitspraak is alleen door de griffier ondertekend aangezien de voorzitter is verhinderd deze te ondertekenen.

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.