Rb. Den Haag, 27-05-2019, nr. AWB - 18 , 5396

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2018 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als Van [adres 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 vastgesteld op € 155.000.

Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 26 juni 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2019.

Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [A] en [B].

De eigenaresse van de woning, Woningbouwvereniging [woningbouwvereniging], is uitgenodigd door de rechtbank om deel te nemen aan deze beroepsprocedure. Zij heeft zich echter niet als belanghebbende gesteld.

Feiten

1. Eiser is huurder van de woning. De woning is een appartement met lift en berging uit 1968. De inhoud van de woning is ongeveer 247m³.

3. Eiser bepleit een waarde van € 135.000. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met relevante marktcijfers. Verweerder heeft in de door hem gehanteerde matrix aan het onderhoud van de woning een vlok-codering 3 (gemiddeld) toegekend. Het onderhoud is echter onder gemiddeld en zou net zoals de kwaliteit en luxe van de woning een vlok-codering 2 moeten krijgen. De door eiser aangevoerde vergelijkingspanden onderbouwen de bepleite waarde van € 135.000. Verder voert eiser aan dat verweerder het bedrag aan VVE-reserves ten onrechte niet uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen heeft geëlimineerd.

4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar de door hem overgelegde matrix. In deze matrix is de waarde van de woning berekend op € 155.581. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix ook gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Beoordeling van het geschil

Derde-belanghebbende

5. In onderhavige procedure is eiser huurder van de woning. De uitkomst van deze procedure tegen de hoogte van de WOZ-waarde kan echter een direct gevolg hebben voor de eigenaresse van de woning, in casu Woningbouwvereniging [woningbouwvereniging]. Voor de eigenaresse is er ingevolge de wettelijke bepalingen geen aparte rechtsingang. De Algemene wet bestuursrecht (Awb) kent in artikel 8:26, eerste lid een regeling waarin een belanghebbende in de gelegenheid wordt gesteld als zogenoemde derde-partij aan het geding deel te nemen. Artikel 30 van de Wet WOZ verwijst naar de Algemene wet rijksbelastingen( Awr). In de Awr is echter geen bepaling opgenomen vergelijkbaar met artikel 8:26 Awb. Naar het oordeel van de rechtbank is hier sprake van een leemte in de rechtsbescherming en dient artikel 8:26 Awb van overeenkomstige toepassing op onderhavige procedure te zijn.

Dit brengt mee dat het in voorkomende gevallen op de weg van verweerder ligt om een derde-belanghebbende in de gelegenheid te stellen zich desgewenst over het voorliggende geschil uit te laten. In de onderhavige zaak heeft dit niet plaatsgevonden. De rechtbank verbindt hieraan echter geen verdere gevolgen, aangezien Woningbouwvereniging [woningbouwvereniging] in beroep de mogelijkheid is geboden als procespartij deel te nemen aan het geding.

Waarde van de woning

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit deze matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix heeft verweerder drie referentiepanden opgenomen. De referentiewoning [adres 2] is op 1 februari 2017 verkocht voor € 173.500. Deze referentiewoning is gebouwd in 1963 en heeft een iets kleinere inhoud (244 m³) dan de woning. Tussen partijen is niet in geschil dat de ligging van dit appartement vergelijkbaar is met de woning. Wel heeft verweerder de kwaliteit en luxe van deze referentiewoning hoger, met een vlok-codering 3, gewaardeerd. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwt verweerder met deze referentiewoning de waarde van de woning. Ook de referentiewoning aan de Van [adres 3] onderbouwt de waarde van de woning. Deze referentiewoning is op 12 april 2016 verkocht voor € 141.500. Deze referentiewoning heeft geen lift, heeft 17m³ minder inhoud en is van een ouder bouwjaar, te weten 1960. Ook deze referentiewoning heeft een hogere vlok-codering voor kwaliteit en luxe dan de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen dit referentieobject en de woning. Het derde door verweerder gehanteerde referentie-object betreft [adres 4]. Deze woning is praktisch op de peildatum verkocht, te weten op 19 december 2016, voor een bedrag van € 141.250. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat deze referentiewoning een ‘kluswoning’ betrof en op het moment van verkoop in een veel slechtere staat verkeerde dan de woning. Verweerder heeft dit in de matrix tot uitdrukking gebracht door aan de onderhoudstoestand een vlok-codering 2 toe te kennen. Gelet op het voorgaande heeft verweerder met deze referentiewoning de waarde van de woning eveneens onderbouwd.Eiser heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte de VVE-reserves die opgenomen zijn in de verkoopcijfers van de referentiewoningen niet heeft geëlimineerd. Ten aanzien hiervan overweegt de rechtbank als volgt. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad (zie onder meer het arrest van 8 september 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5446) volgt dat ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak, gelet op verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken, de invloed van de aanwezigheid van een VVE-reserve dient te worden uitgeschakeld door met dat gedeelte van de verkoopprijzen dat aan die reserve kan worden toegerekend geen rekening te houden. Alle referentiepanden maken deel uit van een VVE. De bedragen van deze reserves, zoals eiser ter zitting naar voren heeft gebracht, zijn echter van zodanige geringe omvang dat naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk is dat door hieraan voorbij te gaan de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft met de door hem aangedragen vergelijkbare woningen de door hem bepleite waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt.

9. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, voorzitter, en mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. A.D. van Riel, leden, in aanwezigheid van mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2019.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.