Hof 's-Hertogenbosch, 28-09-2010, nr. HD 200.035.735

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het comparitievonnis van 14 mei 2008.

Bij memorie van grieven, met producties, hebben BP en [X.] vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van [Y.] in conventie en tot toewijzing van de vorderingen van BP en [X.] in reconventie, met veroordeling van [Y.] in de kosten.

Bij memorie van antwoord met één productie heeft [Y.] de grieven bestreden.

Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

Tussen Mobil Oil Nederland N.V., de rechtsvoorgangster van BP, als huurster en de vennootschap onder firma [Z.] & Zn, de rechtsvoorgangster van [Y.], als verhuurster is met ingang 1 juli 1957 voor de duur van 20 jaren een schriftelijke huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot een perceel grond. Mobil Oil Nederland N.V. kreeg het recht het terrein te bebouwen en te exploiteren als een benzinestation. Uit artikel 4 van het contract volgt dat bij de aanvang van de huur het terrein nog onbebouwd was. De bepaling luidt:

De door Mobil Oil te vestigen opstallen zijn eigendom van Mobil Oil en [Z.] verbindt zich thans reeds op eerste aanmaning van Mobil Oil voor de inschrijving van dit recht van opstal in de daartoe bestemde register ten hypotheekkantore zorg te dragen.

Dat partijen niet een eigendomsrecht van de opstallen voor verhuurster hebben willen bewerkstelligen volgt ook uit artikel 2 van het contract, dat handelt over het einde van de huurovereenkomst, en – voor zover hier van belang – luidt:

(…) [firmant 1.] neemt krachtens het hierbij daartoe door Mobil Oil toegekende recht de eigendom van de opstallen over, (…)

Tussen Mobil Oil B.V., de rechtsopvolgster van Mobil Oil Nederland N.V., en de vennootschap onder firma [Z.] & Zn (onder toevoeging van wie de beide firmanten de heren [firmant 1.]en [firmant 2.], zich persoonlijk en hoofdelijk mede- verbinden), is met ingang van 1 juli 1977 voor de duur van 10 jaren, tweemaal voor een periode van vijf jaren te verlengen, een verlenging van de bestaande huur overeengekomen. In de preambule wordt vermeld dat sprake is van huur van een perceel grond. Artikel 1 luidt:

De huurovereenkomst d.d. 29 juni 1957 zal normaal op de overeengekomen voorwaarden worden gecontinueerd tot 1 juli 1977, met inachtneming van het hierna volgende.

In artikel 6 van het contract wordt bepaald dat bij het einde van de huurovereenkomst [Z.] het gehuurde zal aanvaarden in de staat waarin het zich alsdan bevindt, ‘dus compleet met bebouwing, bestrating en dergelijke’.

Tussen partijen is niet in geschil dat op deze huurovereenkomsten niet het regime van artikel 7A:1624 BW van toepassing is geworden (nadat deze bepaling per 1 mei 1971 in de wet was opgenomen) of geweest, maar alleen dat van toepassing was het huurrecht voor ongebouwd onroerend goed.

Tussen [firmant 1.] (overleden op 10 augustus 2003) en [firmant 2.] (overleden op 27 januari 1996), de toenmalige vennoten van voornoemde vennootschap onder firma als verhuurders, en Mobil Oil B.V. is op 28 mei 1993 een huur- overeenkomst tot stand gekomen, ingaande 1 juli 1992, dus aansluitend op de eerste van de hiervoor genoemde verlengingstermijn van vijf jaren. Het huurobject staat in dit contract beschreven als een ‘perceel grond aan de [vestigingsadres] te [vestigingsplaats]’. Voor het contract is deels (alleen de artikelen 1 tot en met 5 op de bladzijden 1 en 2 en de algemene voorwaarden) gebruik gemaakt van het standaardmodel huurovereenkomst bedrijfsruimte (ROZ-model oktober 1988), en het draagt dan ook die titel, en de daarbij behorende algemene bepalingen. Daarin zijn afzonderlijk opgestelde bepalingen toegevoegd. Artikel 12 daarvan bepaalt weer dat de verhuurder, aan het einde van de huurovereen- komst, het gehuurde zal aanvaarden in de staat waarin het zich alsdan bevindt, dus compleet met bebouwing, bestrating en dergelijke.

Artikel 19 bepaalt nog wel dat, in verband met de invoering van het nieuw Burgerlijk Wetboek onder meer voor ‘artikel 1624’ moet worden gelezen artikel 7A:1624, maar in het contract, noch in de algemene bepalingen, komt deze bepaling voor.

De onroerende zaak is 1 oktober 2007, na verkoop, overgedragen aan [Y.].

Inzet van dit geding vormt de vraag naar het toepasselijke huurregime met ingang van 1 juli 1992. BP en [X.] stellen dat het regime van (thans) artikel 7:290 BW van toepassing is; [Y.] dat het regime ongebouwd onroerend goed van toepassing is. [Y.] heeft de huur opgezegd tegen 1 juli 2012. De kantonrechter heeft [Y.] in het gelijk gesteld.

Grief 1 heeft betrekking op het toepasselijk huurregime; grief 2 op de toegewezen buitengerechtelijke kosten; grief 3 op de uitvoerbaarverklaring bij voorraad en grief 4 op de afwijzing van de reconventionele vorderingen die strekken tot verklaring voor recht dat het regime van artikel 7:290 BW van toepassing is en tot de indeplaatsstelling van [X.] als huurster.

Het toepasselijk huurregime

Partijen hebben verwezen naar HR 16 juni 1995, NJ 1995/705 waarin onder meer werd overwogen:

De Rechtbank heeft dan ook met juistheid geoordeeld dat de art. 1624 e.v. toepassing missen in een geval als het onder- havige, waarin tegen een overeengekomen vergoeding een onbebouwd terrein ter beschikking wordt gesteld met de bedoeling dat degeen die daarover de beschikking verkrijgt, aldaar een bebouwing zal oprichten, bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van art. 1624. Dit geldt ook wanneer de overeenkomst een verplichting tot bedoelde bebouwing en exploitatie inhoudt en het terrein ter beschikking is gesteld in het kader van een huurovereenkomst die betrekking heeft op de vergunningen om aldaar die bedrijfsruimte te exploiteren.

(…)

Voor het antwoord op de vraag of latere bebouwing van een aanvankelijk onbebouwd ter beschikking gesteld terrein leidt tot het alsnog toepasselijk worden van de art. 1624 e.v., is beslissend of partijen een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de inmiddels gebouwde, en tot bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 bestemde, onroerende zaak

Het hof stelt vast dat deze beslissingen nog steeds geldend recht zijn.

Het hof voegt hier het volgende aan toe. Voor de beantwoording van de vraag of de overeenkomst uit 1993 moet worden aangemerkt als een nieuwe zelfstandige overeenkomst dan wel als een verlenging van die uit 1957 en 1977, onder vernieuwde bedingen, komt het aan op de bedoeling van partijen die door de rechter moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Uit de stellingen van partijen – waarin met geen woord wordt gerept over de vraag of ten tijde van de onderhandelingen in 1992/1993 is gesproken over het toepasselijk huurregime – leidt het hof af dat partijen dit punt kennelijk niet voor ogen hebben gehad en dat zij dienaangaande dan ook niets over en weer hebben verklaard, zodat bewijsvoering op dit punt geen nieuwe inzichten kan opleveren en daarom achterwege moet blijven.

Uit het feit dat de huur eerder werd verlengd, namelijk per 1 juli 1977, in samenhang met het feit dat ook per 1 juli 1992 sprake is van een feitelijke continuering van de bestaande situatie alsmede gelet op de overeenstemmende omschrijving van het huurobject in de drie contracten, namelijk als perceel grond, en het ontbreken van onderhandelingen op het punt van het toepasselijke huurregime, valt (het vermoeden) af te leiden dat de verhuurders een verlenging van de huurverhouding voor ogen moet hebben gestaan en dat zij die zin daaraan ook redelijkerwijze konden toekennen. Ook in het spraakgebruik zal deze situatie als verlenging worden aangemerkt. Dat verhuurders bedacht waren of moesten zijn op het sluiten van een nieuwe overeenkomst, met een (ingrijpende) wijziging in de rechtsverhouding, in het bijzonder het van toepassing worden van de artikel 1624 e.v. BW, is niet aannemelijk geworden.

Tegen deze achtergrond is het aan BP en [X.], die zich bovendien beroepen op de rechtsgevolgen, om feiten en omstandig- heden te stellen, en bij betwisting te bewijzen, die de conclusie rechtvaardigen dat sprake is van het toepasbaar worden van de artikelen 7A:1624 BW in 1992/1993 op hun rechtsverhouding.

BP en [X.] wijzen daartoe in de eerste plaats op het feit dat het contract uit 1993 is aangegaan met de heren [firmant 1.]en [firmant 2.] en niet, zoals de twee voorafgaande contracten, met de vennootschap onder firma, waarvan zij de vennoten waren.

Naar het oordeel van het hof kan dit aspect geen gewicht in de schaal leggen voor hun standpunt. Het enkele feit dat sprake is van rechtsopvolging brengt niet noodzakelijk mee dat sprake is van een nieuwe overeenkomst en dat geen sprake kan zijn van een verlengde overeenkomst. De wet regelt expliciet de contractsoverneming in artikel 6:159 BW, terwijl die rechts- opvolging zonder rechtsgevolgen voor partijen in sterkere mate in het huurrecht geldt in verband met artikel 7:226 BW, koop breekt geen huur. In dit verband wijst het hof er nog op dat in het contract van 1997 de vennoten zich ook persoonlijk hadden verbonden, zodat feitelijk geen sprake is van een rechtsopvolging. De genoemde vennoten vormen de vennootschap onder firma.

BP en [X.] wijzen in de tweede plaats op de titel van het contract ‘huurovereenkomst bedrijfsruimte’. Ook aan dit argument kan het hof geen gewicht toekennen. Nog daargelaten dat bewoordingen niet zonder meer beslissend zijn voor het vaststellen van een bedoeling, kan uit het feit dat gebruik is gemaakt van standaardbepalingen (niet is gesteld of gebleken dat de ROZ een standaardcontract heeft voor de situatie zoals hier aan de orde, namelijk verhuur van een perceel grond met een recht voor de huurder om daarop te bouwen) niet worden afgeleid dat partijen geen verlenging van hun bestaande relatie hebben beoogd, maar expliciet een ‘nieuwe start’ hebben beoogd.

BP en [X.] menen dat de omschrijving van het gehuurde als een perceel grond niet opweegt tegen de hiervoor genoemde argumenten. Het hof kan hen daarin niet volgen. Het feit dat de objectomschrijving, één van de essentialia van de huurovereenkomst, ongewijzigd is gelaten wijst juist in de richting van verlenging en duidt niet op een nieuwe situatie die het sluiten van een nieuw contract kan verklaren. Daarbij komt dat BP en [X.] niet stellen, en uit het contract ook niet blijkt, dat partijen een vergoeding zijn overeengekomen voor het gebruik van de opstallen (of dat BP geen vergoeding voor de opstallen verschuldigd is). De overeengekomen huur heeft dus alleen betrekking op het in gebruik verstrekken van de onbebouwde grond. Ten aanzien van de essentialia van de huurovereenkomst is niets wezenlijks veranderd.

Ook aan de redactie en de omvang van het contract van 1993 kunnen geen argumenten ten gunste van BP en [X.] worden ontleend. Zij wijzen erop dat in het contract nergens wordt gesproken van verlenging. Dat is weliswaar juist, maar in de tekst wordt er ook nergens op gewezen dat sprake is van een nieuwe rechtsverhouding.

BP en [X.] wijzen erop dat het contract van 1993 13 bladzijden telt, waar de eerdere drie pagina’s besloeg. Ook aan dit argument kan naar het oordeel van het hof, geen gewicht worden toegekend. Het contract van 1993 beslaat in haar kern maar 4 bladzijden, waarvan er twee standaardtekst zijn. Daarnaast zijn er twee bladzijden betreffende een voorkeursrecht van koop en voor het overige de algemene voorwaarden. Deze toevoegingen wijzen vanwege hun geringe belang niet op het sluiten van een nieuwe overeenkomst. Dat het contract in 1993 het onderwerp bodemverontreiniging regelt kan worden geduid als een aanpassing aan de eisen van de tijd.

De enige verwijzing naar het huurrechtregime van artikel 7A:1624 BW in het contract is een inhoudsloze.

Het hof is met de kantonrechter, mede op de door hem gegeven gronden, van oordeel dat het contract van 1993 niet kan worden aangemerkt als een nieuwe huurverhouding, maar moet aangemerkt als een verlenging en een vernieuwing van de bestaande huurverhouding. De stellingen van BP en [X.] bieden daartoe onvoldoende onderbouwing, zodat bewijslevering niet aan de orde is. De artikelen 7:290 e.v. BW zijn derhalve niet van toepassing geworden. De grief faalt.

Grief 2, die betrekking heeft op de toegewezen buitengerechtelijk kosten van € 800,- faalt. De opzegging door [Y.] is door BP van de hand gewezen, waarna partijen, op initiatief van BP, in onderhandelingen zijn getreden. Het gaat hier om door [Y.] gemaakte kosten die niet hebben gediend ter voorbereiding of voor de instructie van de zaak. De redelijkheidstoets wordt doorstaan.

Grief 3 heeft betrekking op de uitvoerbaarverklaring bij voorraad.

BP en [X.] stellen dat een eventueel cassatieberoep niet zal leiden tot een uitspraak van de Hoge Raad vóór de expiratie- datum, 1 juli 2012 en dat daarom de uitvoerbaarverklaring bij voorraad achterwege moet blijven.

Het beroep van BP en [X.] op artikel 7:295 BW faalt reeds omdat de artikelen 7:290 e.v. BW niet van toepassing zijn. Daarbij komt dat, ook als niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, de huurovereenkomst eindigt per 1 juli 2012 en dat BP en [X.] vóór die datum het perceel dienen te hebben ontruimd. De enige werking van de uitvoerverklaring bij voorraad is dat de executoriale titel tot ontruiming (en de opgelegde dwangsom die de verplichting tot ontruiming versterkt) wordt geschorst.

Naar het oordeel van het hof zijn de door BP en [X.] naar voren gebrachte argumenten voor hun standpunt zodanig zwak dat er geen aanleiding bestaat de uitvoerbaarverklaring bij voorraad achterwege te laten.

Grief 4 heeft betrekking op de tegenvorderingen van BP en [X.].

De vordering strekkende tot verklaring voor recht dat op het gehuurde het regime van de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing is, is terecht afgewezen, zulks op de hiervoor uiteengezette gronden.

Het verzoek van BP en [X.] om [X.] voor BP als huurder in de plaats te stellen kan evenmin worden toegewezen reeds omdat die vordering kennelijk is gebaseerd op artikel 7: 307 BW (een andere wettelijke grondslag is niet aangevoerd en ontbreekt bovendien), welke bepaling echter alleen kan worden toegepast als de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zouden zijn geweest, hetgeen niet het geval is.

Nu de grieven falen zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. BP en [X.] zullen, als de in het ongelijk gestelde partijen, in de kosten worden verwezen.

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt BP en [X.], hoofdelijk, in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [Y.] gevallen, tot op heden begroot op

€ 262,- voor vast recht en op € 894,- voor salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Meulenbroek en Den Hartog Jager en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 september 2010.