Hof Den Haag, 05-11-2013, nr. 200.110.938/01

De door de rechtbank in rechtsoverweging 2 (2.1 tot met 2.8) van het bestreden vonnis vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.

Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende. (2.1) Tussen de rechtsvoorgangster van Ballast Nedam (Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij) – het hof zal hierna over Ballast Nedam spreken, waarmee zowel Ballast Nedam als haar rechtsvoorgangster wordt bedoeld, tenzij er reden is om de betreffende rechtspersonen apart te noemen – en [appellant] is op 7 maart 2007 een koopovereenkomst gesloten, waarbij [appellant] twee percelen met cultuurgrond/terrein in Noordwijkerhout (hierna: ‘de percelen’) heeft verkocht aan Ballast Nedam. Deze percelen zijn op 6 juli 2007 aan Ballast Nedam geleverd. (2.2) Op 7 maart 2007 is door partijen ook een aanvullende overeenkomst (hierna: de aanvullende overeenkomst) gesloten waarvan de inhoud, voor zover relevant, luidt:“AANVULLENDE OVEREENKOMST De ondergetekenden:

I. […] [appellant], […] hierna te noemen: “Verkoper”

II. Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V., […]”Koper”[…]

Artikel 1 Aanvullende koopprijs

Indien en zodra voor het Verkochte een gewijzigd structuurplan waarin het Verkochte geheel of gedeeltelijk is aangewezen voor woningbouwdoeleinden respectievelijk bedrijfsgebouwdoeleinden met bijbehorende binnenwijkse groen-, water- en wegvoorzieningen is vastgesteld door de gemeenteraad van Noordwijkerhout dat onherroepelijke rechtskracht heeft gekregen, zal de koopprijs van het Verkochte eenmalig worden verhoogd met een bedrag van vijftien euro per vierkante meter (€ 15,--/m2) voor dat gedeelte van het Verkochte dat alsdan krachtens dat gewijzigd structuurplan de bestemming woningbouwdoeleinden respectievelijk bedrijfsgebouwdoeleinden met bijbehorende binnenwijkse groen-, water- en wegvoorzieningen heeft gekregen en betaling zal plaatshebben binnen een termijn van twee maanden nadien.

Indien en zodra voor het Verkochte een gewijzigd bestemmingsplan waarin het Verkochte geheel of gedeeltelijk is aangewezen voor woningbouwdoeleinden respectievelijk bedrijfsgebouwdoeleinden met bijbehorende binnenwijkse groen-, water- en wegvoorzieningen is goedgekeurd door gedeputeerde staten van de provincie dat onherroepelijke rechtskracht heeft gekregen, zal de koopprijs van het Verkochte eenmalig worden verhoogd met een bedrag van tachtig euro per vierkante meter (€ 80,--/m2) respectievelijk zeventig euro (€ 70,--/m2) voor dat gedeelte van het Verkochte dat alsdan krachtens dat gewijzigde bestemmingsplan de bestemming woningbouwdoeleinden respectievelijk bedrijfsgebouwdoeleinden met bijbehorende genoemde binnenwijkse voorzieningen heeft gekregen en betaling zal plaatshebben binnen de termijn van twee maanden nadien.

De in artikel 1.1 en 1.2 opgenomen regelingen omtrent de verhoging van de koopprijs en de nabetalingsverplichtingen zijn van rechtswege vervallen indien deze niet voor 31 december 2025 definitief verschuldigd is geworden.”(….)

(2.3) Op 17 december 2009 is door de gemeenteraden van de Duin- en Bollenstreek de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport (hierna: de ISG)) vastgesteld, met een tijdshorizon tot 2030. Tevens is daarin omtrent het gebied waarin ‘de percelen’ liggen (’s-Gravendamseweg Oost) in de ISG als volgt bepaald: Naast bovengenoemde bedrijventerreinen wordt voor de periode na 2030 ruimte gereserveerd aan de ’s-Gravendamseweg Oost (hierna ook: de ‘ISG nieuw’ of de ‘ruimtereservering’). Laatstbedoelde bepaling vormt een wijziging ten opzichte van de oorspronkelijk ter besluitvorming voorliggende ISG, waarin ‘de percelen' waren aangewezen als ‘uitbreiding duurzaam bedrijventerrein’ binnen de tijdshorizon tot 2030 (hierna: de ‘ISG oud’). In de uiteindelijke ISG zijn 'de percelen' dus opgenomen als ruimtereservering bedrijventerrein voor na 2030.

(2.4) Nadat de ‘ISG nieuw’ door de gemeenteraden was vastgesteld heeft [appellant] zich gewend tot de ‘kopende’ makelaar, […] B.V. (hierna ook: de makelaar). Deze makelaar heeft Ballast Nedam in het bezit gesteld van de raadsstukken. In deze procedure is onduidelijk gebleven hoe de makelaar aan deze stukken is gekomen. Op basis van deze stukken heeft Ballast Nedam, ervan uitgaande dat was voldaan aan artikel 1.1 van de aanvullende overeenkomst, een bedrag van€ 899.025,-- aan [appellant] betaald. Achteraf heeft Ballast Nedam naar haar zeggen ontdekt dat zij heeft betaald op basis van een verkeerde versie van de ISG (de ‘ISG oud’).

Ballast Nedam vordert in deze procedure, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [appellant] tot terugbetaling van een bedrag van € 899.025,--, met wettelijke rente vanaf 27 september 2011, alsmede de proceskosten. Ballast Nedam baseert deze vordering op onverschuldigde betaling. Zij stelt daartoe, kort gezegd, dat zij genoemd bedrag onverschuldigd aan [appellant] heeft betaald, omdat haar achteraf is gebleken dat 'de percelen' niet zijn aangewezen in de ISG als bedoeld in artikel 1.1 van de aanvullende overeenkomst. De ruimtereservering voor de periode na 2030 kan niet als zodanig gelden.

De rechtbank heeft geoordeeld dat met ‘de reservering van de ruimte’ de situatie als bedoeld in artikel 1.1 van de aanvullende overeenkomst zich niet heeft voorgedaan, zodat er geen rechtsgrond was voor de betaling aan [appellant]. De rechtbank heeft vervolgens de vordering van Ballast Nedam op grond van onverschuldigde betaling toegewezen. Daarbij heeft de rechtbank, toetsend aan artikel 6:204 BW, verworpen het verweer van [appellant] , inhoudende dat hij niet in staat is tot terugbetaling, nu hij het geld te goeder trouw heeft aangenomen en heeft geïnvesteerd in bloembollengrond,die inmiddels aanzienlijk minder waard was geworden.

[appellant] is met vier grieven tegen deze beslissing opgekomen. Met deze grieven, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen, betoogt [appellant] primair dat met ‘de reservering van de ruimte na 2030’ de situatie als bedoeld in artikel 1.1 zich heeft voorgedaan, zodat er geen sprake is van onverschuldigde betaling. Subsidiair betoogt [appellant] in de kern dat hij te goeder trouw de betaling in ontvangst heeft genomen en met terugbetaling ervan redelijkerwijs geen rekening heeft hoeven houden. Met name op deze grond betoogt hij dat hij niet tot terugbetaling gehouden is, althans niet tot terugbetaling van het gehele bedrag.

Het hof oordeelt als volgt. Allereerst zal het hof met toepassing van de Haviltexmaatstaf nagaan of met ‘de reservering van de ruimte voor de periode na 2030’ (naar het hof begrijpt als bedrijventerrein) is voldaan aan de voorwaarde van artikel 1.1 van de aanvullende overeenkomst. Hierbij is tussen partijen niet in geschil dat de aanvullende overeenkomst zijn gelding heeft behouden na de wetswijziging per 1 juli 2008, waarbij (onder meer) het begrip ‘structuurplan’ is vervangen door het enigszins gewijzigde begrip ‘structuurvisie’. Artikel 1.1 van de aanvullende overeenkomst voorziet, zakelijk weergegeven, in een nabetaling van € 15 per m² in het geval een gewijzigd structuurplan wordt vastgesteld waarin 'de percelen' worden aangewezen met bestemming bedrijfsgebouwdoeleinden. Zoals Ballast Nedam met juistheid betoogt vormt ‘de reservering van ruimte als bedrijventerrein na 2030’ in de ISG van 17 december 2009 niet een dergelijke aanwijzing. Dit volgt niet alleen uit de tekst van dit artikel (een ‘reservering van ruimte als bedrijventerrein’ is nog geen ‘aanwijzing van een bestemming als bedrijventerrein’), maar sterker nog, zowel onder het oude recht (van 2007) als onder het recht daarna, vormt een ‘ruimtereservering’ zoals in de ISG opgenomen, slechts een mogelijkheid om 'de percelen' in de toekomst als zodanig te bestemmen. Deze mogelijkheid is een beduidend zwakkere variant van de overeengekomen ‘aanwijzing’. Weliswaar heeft men, zoals [appellant] betoogt, ook in het geval van een ‘aanwijzing’ binnen de planperiode geen zekerheid dat daadwerkelijk de bedrijfsgebouwdoeleinden worden gerealiseerd, maar zijn stelling dat er in geval van een ‘aanwijzing’ enkel sprake is van een ‘spoorboekje’ voor het geval de gemeente bestemmingsplannen maakt, doet geen recht aan de juridische systematiek. Een ‘aanwijzing’ in de structuurvisie vormt immers een afdoende ruimtelijke onderbouwing voor vergunningverlening. Dit betekent dat ‘een aanwijzing voor bedrijfsdoeleinden’ een tamelijk zekere bouwtitel geeft, die bij de onderhavige ruimtereservering ontbreekt. Dit gold zeker onder het oude recht van 2007, maar geldt nog steeds onder het nieuwe recht. Nu partijen, gelet op het bepaalde in artikel 1.2 van de aanvullende overeenkomst (met de aanzienlijk sterkere variant van aanwijzing in het bestemmingsplan en het aanzienlijk hogere ‘prijskaartje’), kennelijk hebben beoogd om een oplopend bedrag te verbinden aan het verkrijgen van steeds meer zekerheid over de mogelijkheden voor gebruik voor bedrijfsgebouwdoeleinden, is er, gelet op het voorgaande geen aanleiding om aan te nemen dat partijen redelijkerwijs (in de zin van de Haviltexmaatstaf) hebben bedoeld om het in artikel 1.1 afgesproken bedrag ook te verbinden aan de mindere variant van ‘ruimtereservering na 2030’. Dit klemt temeer, nu deze mindere variant zich bovendien niet lijkt te verdragen met het bepaalde in artikel 1.3 van de aanvullende overeenkomst, waarin de nabetalingsverplichtingen vervallen als deze niet voor 31 december 2025 definitief verschuldigd zijn geworden. De conclusie is dan ook dat met de ‘reservering van de ruimte na 2030’ niet is voldaan aan het bepaalde in artikel 1.1 van de aanvullende overeenkomst.

Het gevolg hiervan is dat Ballast Nedam het bedrag van € 899.025,-- onverschuldigd aan [appellant] heeft betaald. Ballast Nedam is gerechtigd dit bedrag op grond van artikel 6: 203 BW terug te vorderen, ongeacht de vraag of Ballast Nedam in een eerder stadium (voordat ze aan [appellant] betaalde of kort daarna) nader onderzoek had kunnen/ moeten doen, zoals [appellant] stelt. Het bewijsaanbod van [appellant] bij pleidooi om de makelaar te horen over de aard van de stukken, die hij aan Ballast Nedam heeft gestuurd, wordt daarom als niet relevant verworpen. Ballast Nedam heeft in het licht hiervan geen belang bij beantwoording van haar verweer bij pleidooi dat [appellant] een nieuwe (dus tardieve) grief naar voren heeft gebracht door pas bij pleidooi in hoger beroep (voor het eerst) te stellen dat de makelaar de goede stukken aan Ballast Nedam heeft gestuurd.[appellant] heeft verder nog gesteld, dat Ballast Nedam met de betaling van het bedrag van € 899.025,-- aan [appellant], heeft erkend dat was voldaan aan het bepaalde in artikel 1.1 van de aanvullende overeenkomst. Deze stelling vindt geen grondslag in de gestelde feiten – Ballast Nedam heeft immers steeds gezegd dat ze zich heeft vergist – , nog daargelaten de vraag dat niet deugdelijk is onderbouwd wat het gevolg hiervan zou zijn voor de onderhavige vordering van Ballast Nedam. Voor zover [appellant] bij memorie van grieven (blz 11) heeft gesteld dat aan de uitbetaling een vermoeden van de juistheid van de uitleg van [appellant] had moeten worden afgeleid, wordt deze stelling verworpen, nu deze algemene stelling geen grondslag vindt in het recht. Voor benoeming van een deskundige om het recht uit te leggen, zoals door [appellant] voorgesteld, is geen grond, nu dit de taak is van het hof.

Ingevolge artikel 6:203, tweede lid BW moet [appellant] een gelijk bedrag aan Ballast Nedam terug betalen. Dit wordt niet anders door de stelling van [appellant] dat hij met terugbetaling redelijkerwijs geen rekening hoefde te houden en dat hij dit bedrag in gerechtvaardigd vertrouwen in ontvangst heeft genomen.Voor zover [appellant] met deze stelling, evenals de rechtbank, het oog heeft gehad op het bepaalde in artikel 6:204, eerste lid BW, wordt deze stelling verworpen. Dit artikel heeft slechts betrekking op de al dan niet toerekenbare tekortkoming bij de teruggave van een goed, bedoeld in artikel 6:203, eerste lid BW (derhalve niet zijnde een geldsom) en de daaraan gekoppelde schadevergoedingsplicht van de schuldenaar. Deze aspecten zijn in de onderhavige procedure niet aan de orde. De onderhavige procedure gaat immers slechts over de wettelijke teruggaveverplichting van artikel 6:203, tweede lid BW, dus de teruggave van een ‘gelijk bedrag’.Niet in geschil is overigens dat vanaf het moment van verzuim tot terugbetaling de wettelijke rente hierover verschuldigd is, zoals Ballast Nedam vordert.

[appellant] heeft nog gesteld dat hij het bedrag niet kan terugbetalen; dat hij het om fiscale redenen heeft geïnvesteerd in bollengrond, die nu aanzienlijk minder waard is geworden, zodat het niet redelijk is dat hij het hele bedrag moet teruggeven. Voor zover [appellant] heeft bedoeld om aldus een beroep te doen op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:2, tweede lid BW, wordt ook dit beroep verworpen. Het door [appellant] gestelde, wat hier ook van zij, is niet van dien aard dat onverkorte toepassing van de wettelijke verbintenis tot restitutie onaanvaardbaar wordt geoordeeld.

De slotsom is dat de grieven falen. Ook het hof komt tot de conclusie dat er sprake is van onverschuldigde betaling en dat [appellant] tot terugbetaling is gehouden. Nadere aparte bespreking van de grieven en weren kan achterwege blijven. Voor bewijslevering is geen grond, nu geen relevante feiten te bewijzen zijn aangeboden. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Hierbij past een proceskostenveroordeling ten laste van [appellant].