HR, 08-07-2016, nr. 15/00391

Is de gestelde overeenkomst tot stand gekomen?

De onderdelen 1 – 7 van het cassatiemiddel hebben betrekking op de rechtsverhouding tussen [eiser] c.s. en de gemeente. Daarvan hebben de onderdelen 1 – 5 betrekking op de vraag of tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen waarbij de gemeente de genoemde onroerende zaak te Portugaal aan [eiser] c.s. heeft verkocht.

Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan, zo leert art. 6:217 BW. Een aanbod vervalt, doordat het wordt verworpen (art. 6:221 lid 2 BW). Een ‘aanvaarding’ die van het aanbod afwijkt, geldt als een nieuw aanbod en als een verwerping van het oorspronkelijke aanbod. Wijkt een tot aanvaarding strekkend antwoord op een aanbod daarvan slechts op ondergeschikte punten af, dan geldt dit aanbod als aanvaarding en komt de overeenkomst overeenkomstig deze aanvaarding tot stand, tenzij de aanbieder onverwijld bezwaar maakt tegen de verschillen (art. 6:225, lid 1 en lid 2 BW)6..

In de redenering van het hof was met de inschrijving van [eiser] c.s en de reactie van de makelaar daarop (zie 1.1.3 hiervoor) nog geen sprake van aanvaarding door de gemeente van het aanbod van [eiser] c.s. (zie rov. 2, in cassatie onbestreden). In rov. 3 heeft het hof zich gericht op de vraag of in een later stadium alsnog overeenstemming tussen partijen is bereikt. Onder verwijzing naar de tussen partijen gevoerde correspondentie, heeft het hof in rov. 3 geconstateerd dat partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over (volgens het hof als essentieel te beschouwen) voorwaarden van de overeenkomst. Het hof noemt: (A) de wijze waarop wordt omgegaan met eventuele bodemverontreiniging en (B) de, door de gemeente in een informatiebijeenkomst in aanwezigheid van [eiser] benadrukte, verplichting tot restauratie.

Met betrekking tot punt A stelt het hof vast, dat de gemeente niet méér heeft toegezegd dan dat de te verkopen onroerende zaak geschikt is voor de functie ‘wonen’. Dit kan volgens het hof niet gelijk worden gesteld met de afwezigheid van elke verontreiniging, waarop [eiser] c.s. met de door hen gewenste ‘schone grond-verklaring’ het oog hadden. Ook uit het verslag van een bespreking op 20 mei 2009, waarop [eiser] c.s. zich hadden beroepen, valt volgens het hof niet op te maken dat de gemeente akkoord is gegaan met een verder gaande garantie, in de vorm van een verklaring dat de grond volledig schoon is.

Met betrekking tot punt B (de verplichting tot restauratie van deze boerderij, die blijkens de gedingstukken en de brochure is aangewezen als gemeentelijk monument) overwoog het hof dat [eiser] c.s. bleven inzetten op gedeeltelijke sloop en herbouw en dat de gemeente daarover niet met hen tot overeenstemming is kunnen komen.

Ten slotte (punt C) acht het hof van belang dat ook de oppervlakte van de te leveren onroerende zaak, en daarmee de prijs, tussen partijen nog in discussie was7..

Onderdeel 1 van het middel heeft betrekking op punt A en richt een motiveringsklacht tegen het desbetreffende oordeel van het hof. Het middelonderdeel vermeldt onder 1.2 drie argumenten, samengevat:

a. Uit de stellingen van [eiser] c.s. kan niet worden opgemaakt dat zij, met hun eis van een schone grond-verklaring8., het oog hadden op garantie van ‘afwezigheid van elke bodemverontreiniging’, zoals het hof in rov. 3 veronderstelt. Uit hetgeen in hoger beroep was aangevoerd blijkt volgens de klacht dat de gemeente en [eiser] c.s. het eens waren over de reikwijdte van de te verstrekken garantie, te weten: dat de onroerende zaak geschikt is om er te wonen. [eiser] c.s. bedoelden met ‘schone grond-verklaring’ slechts een bewijsstuk dat aan die garantie (geschiktheid voor wonen) is voldaan.

b. Partijen hebben, na 20 mei 2009 maar vóór het tijdstip waarop de gemeente de onderhandelingen beëindigde9., overeenstemming bereikt over de wijze waarop met eventuele bodemverontreiniging zou worden omgegaan. De tekst van (art. 19 in) de laatste versie van de concept-koopovereenkomst, geformuleerd in de brief van de gemeente van 22 juli 2009, is het resultaat van die besprekingen (behoudens een door de gemeente voorgestelde toevoeging, die volgens [eiser] c.s. van ondergeschikte aard is).

c. De tekst van art. 19 in de laatste versie van de concept-koopovereenkomst ging al verder dan enkel de garantie dat de grond geschikt is voor ‘wonen’; dit maakt het oordeel van het hof, dat de gemeente niet verder wilde gaan dan die toezegging, onbegrijpelijk.

Onder 1.3 klagen [eiser] c.s. dat de alsnog bereikte overeenstemming blijkt uit de geaccepteerde tekst van (art. 19 in) de concept-koopovereenkomst. Onder 1.4 is een motiveringsklacht voorgedragen, voor het geval dat de bestreden beslissing berust op het feit dat de gemeente aan (art. 19 in) de concept-koopovereenkomst een termijn van zes maanden heeft toegevoegd.

Het hof verwijst in rov. 3 naar de in het geding gebrachte correspondentie. Uit die correspondentie heeft het hof opgemaakt – en kunnen opmaken − dat de gemeente niet bereid was méér te garanderen dan dat de te verkopen onroerende zaak geschikt was voor de functie ‘wonen’. Volgens het hof heeft [betrokkene 1] namens de gemeente aan [eiser] c.s. bevestigd dat de grond gesaneerd is en geschikt is voor woningbouw. Het hof heeft uit de correspondentie mogen opmaken dat [eiser] c.s. geen genoegen namen met een verklaring dat het object van de koop geschikt was voor de functie ‘wonen’10., maar met hun eis van een ‘schone grond-verklaring’ wilden bereiken dat het risico van kosten van een eventuele bodemsanering voor rekening van de gemeente zou worden gebracht. In het middelonderdeel wordt dat bestreden, maar wat er zij van hetgeen [eiser] c.s. bedoelden met hun uitdrukkelijke voorbehoud van een schone grond-verklaring, een feit is dat de gemeente deze eis van [eiser] c.s. heeft opgevat als een garantieverklaring, op basis waarvan eventueel te maken saneringskosten door de kopers op de verkoopster (de gemeente) zouden kunnen worden verhaald. Uit de correspondentie heeft het hof mogen opmaken dat de gemeente zo ver niet heeft willen gaan. De vaststelling en de uitleg van de gedane mededelingen en toezeggingen zijn voorbehouden aan de rechter die over de feiten oordeelt. Onbegrijpelijk is dat oordeel niet, ook niet in het licht van de brief van de gemeente van 22 juli 2009 – nota bene: na meer dan een jaar onderhandelen −, waarin (gelet op het in die brief vervatte ultimatum) kennelijk het uiterste bod van de gemeente was vervat. Dat aanbod is door eisers niet tijdig aanvaard. Het argument onder a gaat daarom niet op.

Het gestelde in het middelonderdeel onder b en c noopte het hof niet tot een ander oordeel, noch maakt dit het oordeel onbegrijpelijk. Het moge zijn, dat partijen geruime tijd hebben onderhandeld en elkaar in verscheidene opzichten in de onderhandelingen tegemoet gekomen zijn, dit neemt niet weg dat het hof de eis van een ‘schone grond-verklaring’ (inclusief de formulering en eventuele geldigheidsduur daarvan) heeft mogen aanmerken als essentieel voor het bereiken van een overeenkomst. Bovendien mag niet uit het oog worden verloren dat, zelfs al zou het hof de formulering en eventuele geldigheidsduur van een ‘schone grond-verklaring’ hebben aangemerkt als een aanvaarding door de gemeente die slechts op ondergeschikte punten afwijkt van het aanbod, de mogelijkheid bestaat dat de aanbieder onverwijld bezwaar maakt tegen de verschillen, in welk geval géén overeenkomst tot stand komt; zie alinea 2.2 hiervoor. Om dezelfde reden was er voor het hof geen noodzaak om een zogenaamde ‘romp-overeenkomst’ aan te nemen (zoals in het debat tussen partijen in eerste aanleg was gesuggereerd), waarbij de details later door partijen ingevuld hadden kunnen worden. De slotsom is dat onderdeel 1 in zijn geheel faalt.

Onderdeel 2 heeft betrekking op punt B: de verplichting tot restauratie van de boerderij. Het hof overweegt dat gebleken is dat [eiser] c.s. in de onderhandelingen bleven inzetten op een gedeeltelijke sloop en herbouw van de boerderij en dat de gemeente daarover met hen niet tot overeenstemming is kunnen komen (rov. 3). Onder 2.2 klaagt het middel dat indien het hof de restauratieverplichting heeft gezien als essentieel voor het tot stand komen van de koopovereenkomst, dit oordeel onbegrijpelijk is. Immers, geen van de concepten voor een koopovereenkomst die tussen partijen circuleerden bevatte een dergelijke verplichting (toelichting onder a). Partijen gingen ervan uit dat de kwestie ‘sloop of renovatie?’ binnen het publiekrechtelijke kader van de vergunningverlening zou worden opgelost (toelichting onder b). [eiser] c.s. wijzen erop dat partijen ook niet de intentie hebben gehad later alsnog een contractuele restauratieverplichting op te nemen in de koopovereenkomst: de burgemeester had zelfs al een concept-koopovereenkomst ondertekend waarin geen restauratieverplichting is vermeld (toelichting onder c). Onder 2.3 klaagt het middel dat, voor zover het hof op goede gronden de restauratieverplichting heeft opgevat als essentieel voor het aangaan van een overeenkomst, dit oordeel onbegrijpelijk is.

Indien onderdeel 1 faalt, behoeft deze klacht geen bespreking meer, want dan blijft het oordeel van het hof overeind dat geen overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Hoe dan ook: een rechterlijke beslissing wordt niet onbegrijpelijk voor de lezer door enkel de omstandigheid dat in het procesdossier ook feiten of argumenten te vinden zijn die in een andere richting wijzen dan die, welke het hof is ingeslagen. Van een innerlijke tegenstrijdigheid of andere redeneerfouten is in de motivering van het hof geen sprake. Evenmin kan worden volgehouden dat op dit geschilpunt een dragende motivering ontbreekt. Het hof is in rov. 2 begonnen met de constatering dat het besluit van B en W om de onroerende zaak te gaan verkopen niet betekent dat de verkoop tot stand komt met de inschrijving door [eiser] c.s., noch met de bevestiging daarvan of met de toezending van een concept-koopakte. Partijen waren in onderhandeling; niet meer of minder dan dat. Het ging om een gemeentelijk monument, waarbij het hof van belang acht dat van de zijde van de gemeente de restauratieverplichting is benadrukt tijdens een informatiebijeenkomst waarbij [eiser] aanwezig was. Het hof bedoelt hiermee kennelijk dat ook voor [eiser] c.s. duidelijk moet zijn geweest dat dit voor de gemeente een essentieel punt was in de onderhandelingen. Wanneer een aspirant-koper inzet op een gedeeltelijke sloop en herbouw van het te verkopen monument en partijen het daarover niet eens kunnen worden, kan dit voor de verkoper heel wel een reden zijn om van de verkoop aan deze aspirant-koper af te zien, zelfs al zou op alle overige voor een koopovereenkomst essentiële punten overeenstemming zijn bereikt: dán liever een andere koper. De omstandigheid dat ook een publiekrechtelijke handhaving van het bepaalde in de gemeentelijke monumentenverordening mogelijk is, doet hieraan niet af. De motivering in rov. 3 kan het oordeel dragen dat de restauratie essentieel was voor het wel of niet tot stand komen van de beweerde koopovereenkomst. Anders dan het middelonderdeel veronderstelt, was daarvoor niet nodig dat in de koopovereenkomst uitdrukkelijk een beding over de restauratieplicht was opgenomen: indien partijen het op dit punt wel eens hadden kunnen worden, zouden de kopers, eenmaal eigenaar geworden, een vergunning nodig hebben gehad om wijzigingen aan het monument aan te brengen. Onderdeel 2 faalt.

Onderdeel 3 heeft betrekking op punt C. Het hof heeft geconstateerd dat de oppervlakte van de te verkopen onroerende zaak nog ter discussie stond tussen partijen. Die constatering als zodanig is in cassatie niet bestreden. Onder 3.2 en 3.3 klaagt het middel dat, gelet op hetgeen in appel was aangevoerd door [eiser] c.s., in cassatie moet worden uitgegaan van de hypothese dat de bepaling van de oppervlakte niet tot de essentialia behoorde. Daarvan uitgaande, achten [eiser] c.s. de gevolgtrekking dat geen overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen is, onbegrijpelijk. Onder 3.4 wordt geklaagd dat, ook afgezien van die hypothese, het oordeel op dit punt onbegrijpelijk is. [eiser] c.s. bedoelen kennelijk dat over dit (relatief geringe) verschil gemakkelijk overeenstemming had kunnen worden bereikt of een beslissing had kunnen worden uitgelokt.

Zoals de gemeente in het verweerschrift in cassatie heeft doen opmerken, missen [eiser] c.s. belang bij deze klacht. Naast hetgeen het hof had overwogen omtrent het ontbreken van de schone grond-verklaring en de restauratieverplichting, heeft de constatering dat de oppervlakte nog ter discussie stond, het karakter van een overweging ten overvloede. Onderdeel 3 leidt reeds daarom niet tot cassatie. Voor zover de Hoge Raad aan deze klacht toekomt, noteer ik dat de onderhandelingen zich hier over een zeer lange periode hebben voortgesleept. De wederpartij kan een stadium bereiken waarin zij de onderhandelingen wil afsluiten: hetzij met een contract, hetzij door afscheid te nemen. In die fase is het juridisch mogelijk dat aangelegenheden die aanvankelijk het karakter hadden van kwesties die naar verwachting nog wel zijn op te lossen in nadere onderhandelingen, het karakter krijgen van breekpunten.

Onderdeel 4 is gericht tegen rov. 8, waarin het hof de bewijsaanbiedingen van [eiser] c.s. passeert met de overweging dat, ook als de gestelde feiten zouden worden bewezen, dit niet tot een ander oordeel zou leiden. De klacht (onder 4.2 en 4.3) houdt in dat [eiser] c.s. specifiek bewijs heeft aangeboden, te weten door het horen van [betrokkene 2], de toenmalige verantwoordelijke wethouder, als getuige. Zij had kunnen getuigen over de vraag of tijdens de besprekingen inderdaad overeenstemming was bereikt op de genoemde punten.

Het is vaste rechtspraak dat, ingevolge het bepaalde in art. 166 lid 1 in verbinding met art. 353 lid 1 Rv, een partij in hoger beroep tot getuigenbewijs moet worden toegelaten indien zij voldoende specifiek bewijs aanbiedt van feiten die tot beslissing van de zaak kunnen leiden. Het antwoord op de vraag of een bewijsaanbod voldoende specifiek is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij zal de rechter, mede in verband met de eisen van een goede procesorde, moeten letten op de wijze waarop het processuele debat zich heeft ontwikkeld en op het stadium waarin de procedure verkeert. In hoger beroep zal van een partij die bewijs door getuigen aanbiedt, in beginsel mogen worden verwacht dat zij voldoende concreet aangeeft op welke van haar stellingen dit bewijsaanbod betrekking heeft en, voor zover mogelijk, wie daarover een verklaring zou kunnen afleggen, doch zal in het algemeen niet mogen worden verlangd dat daarbij ook wordt aangegeven wat daarover door getuigen zal kunnen worden verklaard. Indien reeds getuigen zijn gehoord of schriftelijke verklaringen van getuigen zijn overgelegd, zal de eis dat het bewijsaanbod voldoende specifiek en ter zake dienend moet zijn, kunnen meebrengen dat nader wordt aangegeven in hoeverre de getuigen meer of anders kunnen verklaren dan zij al hebben gedaan. De rechter mag echter niet op grond van zijn waardering van de reeds afgelegde verklaringen of de inhoud van de schriftelijke verklaringen, aan een bewijsaanbod voorbijgaan, omdat hij daarmee ten onrechte vooruit zou lopen op het resultaat van de bewijsvoering die nog moet plaatsvinden11..

[eiser] c.s. verwijzen in de cassatiedagvaarding in het bijzonder naar de bewijsaanbiedingen in de memorie van grieven onder 158, 250 en 251. Daar valt te lezen dat een bewijsaanbod is gedaan met betrekking tot het al dan niet handhaven van de boeteclausule in de koopovereenkomst en een daarmee verband houdende waarborgsom. Het is niet onbegrijpelijk dat het hof heeft geoordeeld dat, als het gestelde al bewezen had kunnen worden, dit niet tot een ander oordeel kan leiden. Het bereiken van overeenstemming tussen partijen over het al dan niet handhaven van de boetebepaling, zou immers niet afdoen aan het oordeel dat geen overeenstemming bestond met betrekking tot de (door het hof als essentieel beschouwde) kwesties van de schone grond-verklaring en de restauratieverplichting. Voor zover [eiser] c.s. bedoelen dat de wethouder in het algemeen iets zou kunnen verklaren over het verloop van de onderhandelingen, heeft het hof dit aanbod van getuigenbewijs als onvoldoende concreet mogen passeren. Onderdeel 4 faalt.

Onderdeel 5 heeft het karakter van een veegklacht: mocht het hof in rov. 3 hebben bedoeld dat er nog andere voorwaarden, door het hof essentieel geacht voor het aangaan van een koopovereenkomst, bestonden waarover partijen geen overeenstemming hebben bereikt, dan is dat oordeel ontoereikend gemotiveerd. Deze klacht mist feitelijke grondslag. Zoals gezegd, moet rov. 3 zo worden gelezen dat het hof de kwestie van de ‘schone grond-verklaring’ en de restauratie (het afzien van plannen tot gedeeltelijke sloop en herbouw) als essentieel voor het wel of niet sluiten van de koopovereenkomst heeft beschouwd en daarbij ten overvloede heeft overwogen dat ook over de oppervlakte, en dus over de prijs, geen overeenstemming bestond. In dit licht is het woordje “zoals”, in rov. 3, goed te verklaren en duidt dit niet op een extra (door het hof niet genoemde) essentiële voorwaarde. Onderdeel 5 faalt.

Is sprake van een verplichting tot dooronderhandelen?

Onderdeel 6 richt een motiveringsklacht tegen het oordeel dat van de zijde van [eiser] c.s. onvoldoende is aangevoerd om het oordeel te kunnen dragen dat zij gerechtvaardigd erop hebben mogen vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen en tegen de gevolgtrekking dat het beëindigen van de onderhandelingen niet een onrechtmatige daad van de gemeente jegens [eiser] c.s. oplevert (rov. 4). De toelichting op deze motiveringsklacht wijst op de volgende stellingen:

- dat de gemeente [eiser] c.s. op 14 juli 2009 had uitgenodigd om op 16 juli 2009 de koopakte te komen ondertekenen (argument a);

- dat de burgemeester in een eerder stadium een door hem ondertekend koopcontract aan [eiser] c.s. had laten verzenden (waarvan de redactie nog niet door [eiser] c.s. was goedgekeurd), waaraan zij het vertrouwen meenden te mogen ontlenen dat, na aanpassing van die redactie, overeenstemming over de koop zou worden bereikt; argument b);

- dat partijen voortdurend hebben onderhandeld tussen 25 april 2008 (datum bod) en 22 juli 2009 (datum door gemeente gesteld ultimatum), terwijl gedeeltelijk reeds uitvoering aan de overeenkomst werd gegeven, namelijk door het perceel te saneren (argument c).

Ieder van de onderhandelende partijen — die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen — is vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.12.

De redengeving van het hof berust op het oordeel dat partijen het voor aansprakelijkheid vereiste stadium van de onderhandelingen nog niet hadden bereikt toen de gemeente de onderhandelingen beëindigde. Partijen zijn het, ondanks langdurige onderhandelingen, niet eens kunnen worden over voorwaarden die te beschouwen zijn als essentieel voor het aangaan van een overeenkomst. Bovendien overweegt het hof dat [eiser] c.s. onvoldoende hebben aangevoerd om de gevolgtrekking te kunnen dragen dat zij een gerechtvaardigd vertrouwen mochten hebben dat niettemin (dus langs een andere route) een koopovereenkomst tot stand zou komen. De bezwaren tegen rov. 3 zijn bij de bespreking van de voorgaande middelonderdelen al aan de orde geweest. Het oordeel dat te weinig is aangevoerd om de door [eiser] c.s. gewenste gevolgtrekking te rechtvaardigen, berust op een waardering van de feiten – met inbegrip van de in dit middelonderdeel onder a – c bedoelde feiten − die niet onbegrijpelijk is voor de lezer. Meer valt hierover, dunkt me, niet te zeggen. Onderdeel 6 faalt.

Onderdeel 7 is gericht tegen de beslissing over de buitengerechtelijke kosten (rov. 5). Onderdeel 8 heeft betrekking op de beslissing in de rechtsverhouding tussen [eiser] c.s. en Kinderopvangcentrum BonBon B.V. In die rechtsverhouding resteerde alleen nog de beslissing op de vordering tot schadevergoeding wegens het door die vennootschap gelegde beslag. Deze klachten bouwen uitsluitend voort op de voorgaande klachten en behoeven geen afzonderlijke bespreking.

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden,

a. – g.