Besluit onroerende zaken omzetbelasting:onbenoemd 3.3.2

Besluit onroerende zaken omzetbelasting

3.3.2 Over- of onderbebouwing van gebouwen

Geldend

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Het komt regelmatig voor dat gebouwen worden over- of onderbebouwd. Bij over-/onderbebouwing is sprake van bebouwing in meerdere lagen door het aanbrengen van gebouwen over een perceel bebouwde grond, dan wel onder maaiveldniveau van een perceel bebouwde grond. Voorbeelden zijn een treinverbinding op pilaren over landbouwgrond, waarbij rondom de pilaren van de treinverbinding winkels zijn voorzien, en de aanleg van een bruggebouw op pilaren over een bestaande snelweg.

Om vast te stellen welk btw-regime geldt voor de over- of onderbebouwing, is allereerst van belang of deze zelfstandig is ten opzichte van het te over- of onderbebouwen gebouw (zie hiervoor § 3.3.1). Als de over- of onderbebouwing een zelfstandige zaak vormt, krijgt deze een eigen btw-status. Als dat niet het geval is, zijn twee situaties mogelijk:

1.

De aanwezige bebouwing gaat op in de over- of onderbebouwing. Dit doet zich voor als sprake is van een ingrijpende verbouwing waardoor sprake is van een vervaardiging zodat het geheel de btw-status van ‘nieuwe onroerende zaak’ krijgt.

2.

De over- of onderbebouwing gaat op in de al aanwezige bebouwing. In dit geval krijgt de over- of onderbebouwing dezelfde btw-status als de al aanwezige bebouwing. Er is geen sprake van vervaardiging.

Meestal wordt een gebouw pas na verloop van enige tijd over- of onderbebouwd. Ten behoeve van de nog te realiseren over- of onderbebouwing worden vaak beperkte zakelijke rechten gevestigd. De vestiging e.d. van het beperkte zakelijke recht dat als levering kwalificeert (zie § 4.1) volgt de btw-status die geldt voor de onroerende zaak waarop het recht komt te rusten. Als voor de op het maaiveld te realiseren nieuwe onroerende zaak een dergelijk beperkt recht wordt gevestigd, is alleen de btw-status van het maaiveld relevant, als de te realiseren nieuwe onroerende zaak zelfstandig is ten opzichte van de bestaande ondergrondse bebouwing. Als een beperkt zakelijk recht wordt gevestigd ten behoeve van een gebouw dat zich al onder de grond bevindt, zoals een tunnel, bepaalt het zelfstandige ondergrondse gebouw de btw-status van het beperkte zakelijke recht.

Volgens artikel 12, lid 2, van de btw-richtlijn, artikel 11, vijfde lid, onderdeel a, van de wet en de jurisprudentie zijn gebouwen vast met de grond verbonden. Het is bij de vestiging van een zakelijk recht niet mogelijk om de luchtkolom boven een nog te overbebouwen gebouw voor de btw te beschouwen als een aparte onroerende zaak, zodat de btw-status van het te vestigen beperkt zakelijk recht daarop niet kan worden bepaald.

De uitwerking van deze algemene uitgangspunten wordt hierna toegelicht aan de hand van enkele voorbeelden.1.

1.

Een treinverbinding op pilaren wordt over een perceel grond heen gebouwd. Onder de treinverbinding, rondom de pilaren, zijn winkels gepland. De treinverbinding, die in fysiek opzicht kan worden onderscheiden van het perceel grond waarop de winkels zijn voorzien, is een zelfstandig te gebruiken zaak. De treinverbinding vormt voor de btw-heffing daarom een zelfstandige onroerende zaak met een eigen status (nieuw gebouw). De grond rondom de pilaren van de treinverbinding is zelfstandig te gebruiken en heeft daarom ook een eigen btw-status (onbebouwde grond, zodat een kwalificatie als bouwterrein mogelijk is). De stukken grond waarop de pilaren van de treinverbinding rusten, zijn niet los van de treinverbinding te gebruiken. Deze stukken grond volgen na de aanleg van de verbinding de btw-status van de treinverbinding (bebouwde grond).

2.

Een zogenoemd bruggebouw wordt over een bestaande geasfalteerde autosnelweg heen gebouwd (de snelweg bevindt zich buiten de tweejaarstermijn). Het bruggebouw wordt in een boog over de snelweg aangebracht en zal rusten op de pijlers die naast de snelweg worden gerealiseerd. De eigenaar van de percelen waarop de pijlers staan (bijvoorbeeld de provincie) wordt door (horizontale) natrekking eigenaar van het bruggebouw. De eigenaar van de autosnelweg (bijvoorbeeld de gemeente) vestigt op die zaak een opstalrecht ten behoeve van de brug van het bruggebouw die boven de snelweg zal liggen. De snelweg en het bruggebouw, die fysiek niet met elkaar zijn verbonden, zijn zelfstandig te gebruiken zaken en vormen dus aparte onroerende zaken met een eigen btw-status. De grond waarop de snelweg is aangelegd, hoort bij de snelweg en is bebouwde grond. Als zich een levering van de snelweg zou voordoen, zou deze levering zijn vrijgesteld omdat het gebouw (de snelweg) zich buiten de tweejaarstermijn bevindt. De stukken onbebouwde grond waarop de pijlers van het bruggebouw zullen rusten, zijn bestemd om te worden bebouwd en vormen een bouwterrein waarvan de levering is belast met btw. Het opstalrecht volgt het btw-regime dat zou gelden bij levering van de snelweg.2. Het is niet mogelijk de luchtkolom boven de snelweg aan te merken als een bouwterrein waarop de btw-behandeling van het opstalrecht kan worden bepaald voor de nog te realiseren ‘brug’ van het bruggebouw. Een eventuele doorlevering van het bruggebouw kan plaatsvinden via overdracht van de eigendom van de percelen waarop de pijlers staan.3. Voor het btw-regime van deze levering is dan de btw-status van het bruggebouw relevant. Dit betekent dat de overdracht van het perceel waarop de pijlers staan belast is, als het bruggebouw op het moment van levering ongebruikt is of zich in de tweejaarstermijn bevindt.

3.

Boven een ondergrondse parkeergarage is een zelfstandig te gebruiken kantoorgebouw gepland. Niet van belang is of het kantoorgebouw in bouwkundig opzicht komt te rusten op de parkeergarage. Ten behoeve van het kantoorgebouw wordt een erfpachtrecht op de grond gevestigd. Op het tijdstip van de vestiging e.d. is de grond kennelijk bestemd om te worden bebouwd met het kantoorgebouw. De parkeergarage en het te realiseren kantoorgebouw vormen zelfstandig te gebruiken gebouwen, omdat deze voldoende fysiek gescheiden zijn en zich lenen voor zelfstandig gebruik. In dat geval wordt voor de – als levering kwalificerende – vestiging e.d. van het erfpachtrecht aangesloten bij de btw-status van het maaiveld. Dat zich (vlak) onder het maaiveld een parkeergarage bevindt staat niet in de weg aan de kwalificatie van het maaiveld als onbebouwde grond, die een bouwterrein vormt (de grond is immers kennelijk bestemd om te worden bebouwd met het kantoorgebouw). De vestiging e.d. van het erfpachtrecht is daarom van rechtswege belast met btw. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat het uitsteken boven het maaiveld van enige ondergeschikte onderdelen van de parkeergarage, zoals een luchtpijp of een nooduitgang, niet tot een andere uitkomst leidt.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.