5.3 Verhuur van onroerende zaken; nutsvoorzieningen en servicekosten

Bij de verhuur van onroerende zaken brengt de verhuurder in bepaalde gevallen kosten voor nutsvoorzieningen of zogenoemde servicekosten aan de huurder in rekening. Hierbij gaat het om bedragen die de verhuurder aan de huurder berekent voor door of namens/in opdracht van de verhuurder te verzorgen aanvullende leveringen en diensten, zoals bijvoorbeeld de levering van gas, water, elektriciteit, warmte en koude (nutsvoorzieningen), en werkzaamheden van de huismeester, schoonmaak en reparaties, huisvuilverwijdering, het ter beschikking stellen van elektronische apparatuur zoals een alarmsysteem en het afsluiten van een glasverzekering (servicekosten).1.

Deze kosten kunnen in de huursom zijn verdisconteerd of los van de huur in rekening worden gebracht. Voor de btw-heffing komt in beide gevallen de vraag aan de orde welk btw-regime voor deze kosten geldt. Daarvoor moet worden bepaald of de prestaties waarvoor de kosten in rekening worden gebracht afzonderlijke prestaties vormen (§ 5.2.1) of bijkomende prestaties die het btw-regime van de verhuurdienst volgen (§ 5.2.2).

Bij de beoordeling of de leveringen en diensten als afzonderlijke prestaties kwalificeren (naast de verhuurdienst) of als bijkomende prestaties bij de verhuurdienst, kan de inhoud van een huurovereenkomst een belangrijke aanwijzing vormen.2. In het arrest Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warzawie3. heeft het HvJ bepaald dat de verhuur van een onroerende zaak en de in het kader daarvan verrichte levering van elektriciteit, verwarming en water en het ophalen van afval afzonderlijke prestaties vormen als de huurder de leveranciers of dienstverrichters zelf kan kiezen en/of zelf kan beslissen in welke mate hij de goederen of diensten afneemt.

Op basis van genoemd arrest is voor de levering van een nutsvoorziening voor gebruik in een onroerende zaak, waaronder ook valt het gebruik in een woning, in ieder geval sprake van een van de verhuur te onderscheiden prestatie als de huurder vrij zijn verbruik van de nutsvoorziening kan bepalen. Dat een individuele meter is geïnstalleerd en dat de facturatie plaatsvindt aan de hand van het werkelijke verbruik, vormt een belangrijke aanwijzing dat de verstrekking van de nutsvoorziening moet worden beschouwd als een van de verhuurdienst te onderscheiden prestatie. Het door de verhuurder doorberekende vastrecht voor de levering van een nutsvoorziening gaat op in de levering van die nutsvoorziening.

Voorbeeld

Als een verhuurder van woningen ook warmte en koude levert (bijvoorbeeld door middel van een WKO4.) aan de huurders, is de levering van warmte en koude een van de verhuur te onderscheiden prestatie in het volgende geval. De huurder bepaalt zijn eigen verbruik van warmte en koude. Dat verbruik kan worden vastgesteld doordat in elke woning een individuele meter aanwezig is en wordt met elke huurder apart afgerekend op basis van het werkelijk gebruik door de huurder. Daar doet niet aan af het feit dat de verhuurder aan de huurder de verplichting oplegt om warmte en koude bij hem af te nemen en dat de huurovereenkomst en de overeenkomst tot levering van warmte en koude in zoverre uitsluitend tezamen kunnen bestaan.

Prestaties waarvoor servicekosten worden berekend zoals schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, worden geacht van de verhuur te onderscheiden prestaties te vormen als elke huurder afzonderlijk of de huurders gezamenlijk de dienstverrichter kunnen kiezen5. en deze op de factuur als afzonderlijke post is vermeld.6.

De toepassing van bovengenoemde jurisprudentie was nog niet opgenomen in het beleid. Dit kan gevolgen hebben voor verhuurders van onroerende zaken die hebben gehandeld met toepassing van het beleid in § 7.4.4 van het besluit OZ 2013. Om verhuurders in de gelegenheid te stellen deze wijziging door te voeren, mogen zij op grond van een redelijke wetstoepassing het beleid uit de hiervoor genoemde § 7.4.4 nog toepassen tot 1 januari 2025.