HR, 19-06-2015, nr. 14/02629

[eiseres] heeft [verweerster] gedagvaard voor de rechtbank Roermond en betaling gevorderd van een bedrag van € 71.400,- vermeerderd met rente en kosten. Zij stelde daartoe, kort gezegd, dat zij ter uitvoering van de opdracht werkzaamheden heeft verricht en recht heeft op een courtage van 2% van de verkoopprijs nu het complex medio 2010 is verkocht.

[verweerster] voerde als verweer, kort gezegd, dat de opdracht alleen zag op de onderhandelingen over de verkoop van het complex aan het Bouwfonds in 2005 toen het complex viel onder de wet voorkeurrecht gemeenten en derhalve niet in de vrije verkoop kon.

Bij vonnis van 2 mei 2012 wees de rechtbank de vordering van [eiseres] af. [eiseres] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen en heeft zes grieven opgeworpen. Het hof heeft het bestreden vonnis bij arrest van 14 januari 2014 bekrachtigd. Daartoe overwoog het hof onder meer:

“4.10. Het hof overweegt als volgt.

Naar het oordeel van het hof dient de overeenkomst tussen partijen te worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Het gaat hier immers om een overeenkomst tussen (alleen) partijen. Van een situatie waarin een derde invulling heeft gegeven aan de rechtsverhouding van partijen (zoals bijvoorbeeld bij een CAO) is geen sprake. Weliswaar is gebruik gemaakt van het standaard NVM-model en is over de eerste pagina van de overeenkomst, op welke pagina de opdracht wordt verleend, door partijen niet onderhandeld (het addendum is overigens geen standaardtekst), maar dat neemt niet weg dat het partijen zijn geweest die invulling hebben gegeven aan hun relatie en dat derhalve moet worden vastgesteld wat de bedoeling van partijen is geweest. De tekst van het gebruikte model is daarbij niet doorslaggevend.

Het hof overweegt ten aanzien van (de omvang van) de opdracht – een algemene verkoopopdracht zoals [eiseres] stelt, of een opdracht met het oog op verkoop aan het Bouwfonds – als volgt.

Op het moment dat partijen in februari 2005 de overeenkomst tekenden, wisten zij dat de Wet Voorkeursrecht Gemeenten op het complex van toepassing was. Ook stond voor partijen vast dat op dat moment het Bouwfonds de enige partij was aan wie verkocht kon worden en daartoe ook de enige gegadigde was. Dit blijkt ook uit de brief van [eiseres] van 29 november 2004 waarin [eiseres] aangeeft dat het de bedoeling is dat haar kosten met behulp van [verweerster] door het Bouwfonds betaald zullen worden. [eiseres] is bovendien vanaf het begin nauw betrokken geweest bij de herontwikkeling van het gebied; zij was immers ook de beoogd makelaar voor de verkoop van de nieuw te bouwen appartementen. Deze aspecten zijn in het contract niet verwoord, maar zij zijn wel van belang voor de uitleg van de verleende opdracht. Tegen de achtergrond van het voorkeursrecht ligt het niet voor de hand aan te nemen dat partijen beoogd hebben een opdracht te verstrekken die verder ging dan bemiddeling bij de verkoop aan het Bouwfonds. Aan anderen kon immers in beginsel op dat moment niet verkocht worden. Voor een verdergaande opdracht beroept [eiseres] zich alleen op de tekst van het contract. Dit standaardcontract doet evenwel geen recht aan het feit dat er een voorkeursrecht bestond, dat er één potentiële koper was en dat er derhalve ook geen acquisitie-activiteiten behoefden te worden verricht (wat bij een standaard-opdracht wel het geval is) zonder dat daarvoor een verklaring wordt gegeven in de tekst. Daaruit valt af te leiden dat het contract hoe zeer ook gegoten in een standaardvorm geen verdere strekking had dan de bevestiging van het bestaan van een bepaalde opdracht en van de daaruit voortvloeiende financiële afspraken. Voor de (impliciete) stelling van [eiseres] dat indertijd beoogd is om die opdracht ook te doen voortduren na het eventueel mislukken van de verkoop aan het Bouwfonds, en dat daarover is onderhandeld, worden geen genoegzame feiten of omstandigheden aangevoerd. Het had op de weg van [eiseres] gelegen, als door hem een opdracht ook na het afketsen van de verkoop was beoogd, dit in de onderhandelingen te betrekken, of uitdrukkelijk tot uiting te brengen in de tekst van het door hem gehanteerde standaard-NVM-contract. Hij mocht er in de gegeven omstandigheden niet zonder meer vanuit gaan dat [verweerster] een opdracht met een open-einde beoogde.

Op het moment dat de overeenkomst met het Bouwfonds geen doorgang vond, werd [eiseres] ook niet actief. [eiseres] stelt weliswaar dat zij makelaarswerkzaamheden heeft verricht, maar zij heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door [verweerster] niet toereikend onderbouwd dat het handelde om activiteiten die onder de opdracht zouden (kunnen) vallen. De door [eiseres] ingebrachte schriftelijke verklaringen van mogelijke getuigen vermelden met name slechts algemene conclusies en geen aan hen uit eigen waarneming of wetenschap bekende feiten. Dat [verweerster] zelf na het mislukken van de deal met het Bouwfonds en het verval van het voorkeursrecht per 20 maart 2007 andere potentiële kopers heeft gezocht, noch andere acquisitie-activiteiten heeft verricht, zoals adverteren, noch bij [eiseres] heeft aangedrongen op het uitvoeren van zodanige werkzaamheden, draagt bij aan de door [verweerster] verdedigde uitleg.

Het hof acht hierbij voorts van belang dat partijen destijds al zo'n 50 jaar een zakelijke relatie met elkaar hadden en [eiseres] zich als huismakelaar van [verweerster] beschouwde. Dit laatste wordt door [verweerster] betwist, maar wel staat vast dat [verweerster] [eiseres] regelmatig inschakelde, niet alleen voor verkoop maar ook voor adviezen of bijvoorbeeld prijzen en contractuele bepalingen. De door [eiseres] na het afketsen van de verkoop aan het Bouwfonds verrichte activiteiten kunnen in dit licht worden geplaatst.

In dat kader was het dan ook begrijpelijk dat [eiseres] door [verweerster] werd benaderd om te adviseren bij de conceptovereenkomst met 3.L Projectmanagement in 2007. Het advies bij deze conceptovereenkomst heeft [eiseres] kennelijk niet uit hoofde van de overeenkomst in februari 2005 uitgebracht, aangezien [eiseres] naar die overeenkomst niet verwijst en er ook niet wordt geadviseerd tot het opnemen van een clausule tot verlegging van de courtagekosten als bedoeld in het addendum. Ook dit bevestigt de door [verweerster] gegeven uitleg.

Alles in onderling verband en samenhang bezien is het hof van oordeel dat de opdracht tot dienstverlening met [eiseres] zo moet worden uitgelegd dat zij beperkt is tot de onderhandelingen met het Bouwfonds en dat de opdracht was uitgewerkt op het moment dat de verkoop aan het Bouwfonds niet doorging. Doordat de opdracht was uitgewerkt hoefde [verweerster] - zoals [eiseres] stelt - de overeenkomst ook niet schriftelijk op te zeggen.

[eiseres] biedt nog het een en ander te bewijzen aan, maar het hof is van oordeel dat zij geen feiten stelt en te bewijzen aanbiedt die (indien juist) tot een andere uitleg (kunnen) leiden. De door [eiseres] ingebrachte schriftelijke verklaringen zijn daartoe onvoldoende. Het hof merkt hierbij op dat kern van het geschil tussen partijen is gelegen in de aard en de omvang van de schriftelijk bevestigde opdracht, niet in het feit dat [eiseres] ook na het afketsen van de verkoop aan Bouwfonds nog activiteiten voor [verweerster] heeft verricht. Ook herhaalt [eiseres] de door haar bedoelde uitleg van de overeenkomst wel steeds in algemene termen maar onderbouwt zij het niet genoegzaam met concrete relevante feiten. Dat de gemeente Weert het complex na verwerving uiteindelijk (alsnog) maart/april 2011 heeft (door)verkocht aan het Bouwfonds, kan niet tot een andere uitleg leiden en evenmin tot een herleving van de al geëindigde overeenkomst uit februari 2005. Het door [eiseres] gedane bewijsaanbod wordt om reden van dit alles gepasseerd.”

Van dit arrest is [eiseres] tijdig in cassatie gekomen. [verweerster] concludeert tot verwerping. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht; [eiseres] heeft nog gerepliceerd, [verweerster] zag af van dupliek.

Het middel bestaat uit 12 onderdelen.

De onderdelen 1 tot en met 6 bestrijden rov. 4.10.1 tot en met (kennelijk)2.4.10.4. De klachten berusten op het betoog, zoals uitgewerkt in de onderdelen 2 en 3, dat het hof in met name rov. 4.10.1 niet (kenbaar) de omstandigheid heeft betrokken dat tot de overeenkomst tussen partijen een addendum behoort, waarin met name ook is gestipuleerd (twee keer zelfs) dat de opdracht ziet op 'koper(s)'.

Onderdeel 2 verbindt daaraan de conclusie dat het addendum dus (ook) ziet op een andere of meer koper(s) dan louter het Bouwfonds, hetgeen wijst, althans kan wijzen op een algemene verkoopopdracht. Uit het grote gewicht dat toekomt aan die taalkundige betekenis van het woord 'koper(s)' in samenhang met het feit dat het addendum door [verweerster] is opgesteld en volgens vaststelling van het hof (rov. 4.10) geen standaardtekst is, volgt immers dat tenminste in die opzichten [eiseres] er wel degelijk vanuit mocht gaan dat [verweerster] een algemene verkoopopdracht beoogde, zodat het hof aan die opzichten niet voorbij had mogen gaan.

Volgens onderdeel 3 is onbegrijpelijk dat het hof overweegt dat [eiseres] zich alleen op de tekst van het contract beroept, nu zij zich ook uitdrukkelijk heeft beroepen op de woorden “kopers(s)” in het addendum.

Onderdeel 1 bevat een inleiding op deze klachten en de onderdelen 4 tot en met 6 geven aan dat deze klachten ook andere oordelen van het hof aantasten.

Het hof heeft in rov. 4.7 voorop gesteld, dat de kern van het geschil de vraag betreft hoe de overeenkomst alsmede het daarbij behorende addendum moeten worden uitgelegd. Voor de uitleg heeft het hof, in cassatie terecht niet bestreden, de in rov. 4.10 bedoelde Haviltex-maatstaf gebruikt. De weging van de door partijen in dit verband aangevoerde (gestelde) feiten en omstandigheden is als feitelijk van aard aan het hof voorbehouden en kan in cassatie niet worden overgedaan. De klachten van de onderdelen 1 tot en met 6 falen, omdat het hof het standpunt van [eiseres] wel heeft verdisconteerd en zijn oordeel voldoende heeft gemotiveerd.

Voor zover de onderdelen klagen dat het hof bij zijn oordeel niet kenbaar heeft betrokken dat tot de overeenkomst tussen partijen een addendum behoort, missen zij feitelijke grondslag. Het hof noemt het addendum in rov. 4.1.4 en 4.7. Het hof spreekt in rov. 4.10.1 van “het contract” en specificeert dat vervolgens aldus, dat wordt gesproken van het standaard NVM-contract. Dat het addendum het hof ook in de rov. 4.10 e.v. voor ogen is blijven staan, blijkt onder meer uit zijn weergave van het standpunt van [eiseres] in rov. 4.8 (“Volgens [eiseres] blijkt niet uit de overeenkomst, addendum of correspondentie dat partijen de bedoeling hadden om de overeenkomst slechts als machtiging te bestempelen ten aanzien van de onderhandelingen met het Bouwfonds”), de verwijzing ernaar in rov. 4.10 (“het addendum is overigens geen standaardtekst”) en de weging van de omstandigheden van het geval in rov. 4.10.1 e.v.

Daarbij dient te worden betrokken dat het hof in rov. 4.10.1 reageert op de in rov. 4.8 weergegeven stelling van [eiseres]. Over die weergave van het standpunt van [eiseres] wordt in cassatie, terecht, niet geklaagd. Uit de door de onderdelen genoemde passages van de processtukken (MvG nrs. 45-46, 75, 86; pleitnota van mr. Houben nrs. 10, 16, 32, 34, 50) blijkt, dat [eiseres] betoogde dat opdracht niet beperkt was tot de onderhandelingen met het Bouwfonds omdat een dergelijke beperking niet bleek uit de tekst van het NVM-contract of van het addendum. In die passages heeft [eiseres] niet specifiek het in onderdeel 2 bedoelde argument aangevoerd, dat is ontleend aan het gebruik van de term “koper(s)” in het addendum. In de MvG nr. 72 heeft [eiseres] dit argument wel aangevoerd als tegenwicht tegen het feit dat [eiseres] in haar brief van 29 november 2004 specifiek melding maakt van Bouwfonds; aan dat feit heeft het hof in rov. 4.101 (derde volzin) gewicht toekent. De term “koper(s)” is voorts tijdens de pleitzitting nog door het hof aan de orde gesteld en daarop is van de kant van [verweerster] en [eiseres] nog kort gereageerd (p.-v. van pleidooi, blad 2 onderaan en blad 4 midden). Door [verweerster] werd het gebruik ervan verklaard “met knippen en plakken vanuit een ander document”. Door (de advocaat van) [eiseres] werd aangevoerd: “[[verweerster]] heeft het in het addendum over kopers. Niet over Bouwfonds.” Het hof heeft in het licht van de in rov. 4.10.1 genoemde omstandigheden het gebruik door [verweerster] van de term “koper(s)” kennelijk niet als een voldoende zwaarwegende aanwijzing gezien voor een andere uitleg van de afspraak van partijen. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk. In het licht van het partijdebat behoefde het geen nadere motivering.

De onderdelen 7 tot en met 12 komen op tegen de conclusie die het hof bereikt in rov. 4.10.4 en tegen de verwerping van het bewijsaanbod in rov. 4.11.

Volgens de onderdelen 7 en 8 is de verwerping van het bewijsaanbod op de grond dat [eiseres] “geen feiten stelt en te bewijzen aanbiedt die (indien juist) tot een ander oordeel (kunnen) leiden” onder meer gebaseerd op het oordeel in rov. 4.10.2 (tweede en derde volzinnen), inhoudende: “[eiseres] stelt weliswaar dat zij makelaarswerkzaamheden heeft verricht, maar zij heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door [verweerster] niet toereikend onderbouwd dat het handelde om activiteiten die onder de opdracht zouden (kunnen) vallen. De door [eiseres] ingebrachte schriftelijke verklaringen van mogelijke getuigen vermelden met name slechts algemene conclusies en geen aan hen uit eigen waarneming of wetenschap bekende feiten” .

Onderdeel 8 klaagt over deze passage in rov. 4.10.2. Het betoogt dat het hof met deze overwegingen heeft miskend dat de relevantie van schriftelijke verklaringen van mogelijke getuigen als zodanig op haar beurt irrelevant is voor de onderbouwing van de stelling van [eiseres] dat haar bewuste makelaarswerkzaamheden onder de opdracht vallen, immers die stelling daaromtrent op haar beurt op zichzelf beschouwd en beoordeeld moet worden. Dienaangaande heeft het hof echter nagelaten te motiveren waarom die stelling ter zake niet toereikend onderbouwd is, ergo zijn arrest niet (voldoende) gemotiveerd.

Het hof heeft in rov. 4.10.2 en 4.10.3 aangegeven waarom de stellingen van [eiseres] ten aanzien van de door haar na het afketsen van de verkoop aan Bouwfonds verrichte activiteiten niet wijzen op de door haar verdedigde uitleg van de opdracht. De klacht berust naar mijn mening op een onjuiste lezing van het arrest, omdat het hof in rov. 4.10.2 blijkens de woorden “met name” ook het oog heeft op de stellingen van [eiseres] en niet alleen op de door haar overgelegde verklaringen. In ieder geval strandt de klacht op art. 407 lid 2 Rv nu niet wordt aangegeven welke essentiële door [eiseres] gestelde feiten het hof heeft miskend.3.

Ook de onderdelen 9 en 10 klagen zo begrijp ik over de begrijpelijkheid van rov. 4.10.2, tweede en derde volzin, en het daarop voortbouwende oordeel in rov. 4.11.

Onderdeel 9 wijst op de stelling van [eiseres], dat zij bij de verkoop aan de gemeente Weert in 2010 betrokken is geweest doordat [eiseres] tezamen met [betrokkene 1] een voor die verkoop essentiële 'verklaring inzake verwerving eigendommen familie [verweerster]' heeft bewerkstelligd (pleitnota mr. Houben nrs. 19-24). Volgens het onderdeel valt niet in te zien waarom de stelling van [eiseres] dat die werkzaamheden van haar onder de opdracht vallen ondanks dat de verkoop aan het Bouwfonds niet doorging, ontoereikend onderbouwd is.

Onderdeel 10 acht dit temeer onbegrijpelijk aangezien de ter zake door [eiseres] ingebrachte schriftelijke verklaringen van [eiseres] en [betrokkene 1] als mogelijke getuigen tenminste in zoverre kennelijk – anders dan het hof overweegt – wel degelijk op eigen waarneming of wetenschap zijn gebaseerd, immers zowel [eiseres] als [betrokkene 1] heeft de 'verklaring inzake verwerving eigendommen familie [verweerster]' persoonlijk ondertekend en ter zake conform evengenoemd uitgangspunt verklaard.

Beide klachten zien voorbij aan de vaststelling door het hof dat [eiseres] na het afketsen van de overeenkomst met het Bouwfonds als huismakelaar van [verweerster] nog meerdere werkzaamheden voor [verweerster] heeft uitgevoerd, welke volgens het hof om de in 4.10.1-4.10.3 genoemde redenen niet geacht kunnen worden voort te vloeien uit de opdracht van 2005. Ook als de uitvoering van de gestelde werkzaamheden komt vast te staan, is nog niets gezegd over de vraag of zij voortvloeiden uit die overeenkomst. Het is daarom niet relevant dat de verklaring van [eiseres] en [betrokkene 1] wel hun eigen waarneming betreft.

Anders dan onderdeel 9 aanvoert, is het oordeel van het hof in dit opzicht niet onvoldoende gemotiveerd, nu de verklaring van [eiseres] en [betrokkene 1] (in eerste aanleg overgelegd als productie 11 bij Akte overlegging producties) zag op de afgeketste transactie met Bouwfonds en [verweerster] heeft gesteld deze verklaring later nodig te hebben gehad in verband met een discussie tussen [verweerster] en de Belastingdienst over de fiscale behandeling van het complex in verband waarmee de waarde ervan relevant was (vgl. MvG nrs. 31, waarin de verklaring gedeeltelijk wordt geciteerd) en 32; MvA nrs. 40-41).

De klachten in onderdelen 11 en 12 bouwen voort op de voorgaande klachten en delen daarom hun lot. Onderdeel 12 miskent dat het hof alle door [eiseres] aangevoerde stellingen ten aanzien van haar blijvende betrokkenheid bij de verkoop van het project heeft beoordeeld en, uitgaande van de juistheid ervan, deze anders heeft gewogen dat door [eiseres] was bepleit. In rov. 4.11 wijst het hof daar nog op, door aan te geven dat de kern van het geschil is de omvang van de schriftelijke opdracht (rov. 4.10.1) en niet het feit dat [eiseres] na het afketsen van de verkoop aan Bouwfonds nog activiteiten voor [verweerster] heeft verricht (rov. 4.10.2-4.10.3).

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G