Rb. Amsterdam, 25-06-2008, nr. 377360 / HA ZA 07.2303

de percelen c.q. de perceelsgedeelten gelegen aan en nabij de

HJ.E. Wenckebachweg 13 te Amsterdam, kadastraal bekend ge¬meente Amsterdam, sectie AG, nummer 486, sectie AG nummer 89, sectie AG, nummer 485 en sectie AG, nummer 1442, zoals met schuine arcering aangeduid op de hiervoor weergegeven fotoafdruk, groot circa 4410 m2;

de direct aangrenzende percelen c.q. perceelsgedeelten aan en

nabij de HJ.E. Wenckebachweg naast/nabij nummer 11 b te Am¬sterdam, groot circa 630 m2, die de Stichting in gebruik heeft ge¬geven aan de informele vereniging "The Hangout";

en dat deze bruikleenovereenkomst door de Gemeente bij brief van 24 april 2008 rechtsgeldig is opgezegd en is geëindigd;

Met betrekking tot de primaire vordering legt de Gemeente naast de vaststaande feiten aan haar vordering ten grondslag dat er tussen haar en de Stichting sprake is van een bruikleenovereenkomst voor het 4410 m² terrein, om niet en voor onbepaalde tijd. Die bruikleenovereenkomst is met inachtneming van een redelijke termijn en derhalve rechtsgeldig opgezegd bij brief van 24 april 2008. Op grond daarvan dient de Stichting het 4410 m² terrein te ontruimen, aldus de Gemeente. Voor zover de Stichting zou volhouden dat de bruikleenovereenkomst zich ook uitstrekt tot een naburig terrein van 630 m², dat in gebruik is bij The Hangout, volgt de Gemeente de Stichting hierin, en heeft eveneens te gelden dat sprake is van een bruikleenovereenkomst.

Subsidiair stelt de Gemeente dat aan de Stichting geen toestemming is gegeven voor het gebruik van het 4410 m² terrein. De Stichting gebruikt het 4410 m² terrein derhalve zonder recht of titel, hetgeen jegens de Gemeente onrechtmatig is.

De Gemeente stelt verder, zowel primair als subsidiair, de door de Stichting in gebruik genomen terreinen nodig te hebben in het kader van de voorgenomen herontwikkeling van het gebied. De Gemeente heeft daarom recht en belang bij de ontruiming.

Ter nadere toelichting stelt de Gemeente dat de gemeenteraad van Amsterdam het gebied Weespertrekvaart-Noord - waar de percelen van de Stichting deel van uitmaken - bij besluit van 24 mei 2005 heeft aangewezen als grootstedelijk project. Er is inmiddels een projectplan opgesteld, aldus de Gemeente, zodanig dat een volledig beeld ontstaat van het gebied, met het (uiteindelijke) doel een eind te maken aan de situatie waarin zonder toestemming terreinen in gebruik zijn genomen en illegaal (sta)caravans en andere onroerende zaken zijn geplaatst. De Gemeente stelt dat zij de percelen nodig heeft in het kader van de voorgenomen herontwikkeling van het gebied. Bij gelegenheid van de comparitie is verder namens de Gemeente nog toegelicht dat het programma van eisen in de zomer van 2008 zal zijn afgerond en dat wordt verwacht dat in 2010 met de uitvoering van de plannen kan worden begonnen.

Het verweer

De Stichting maakt bezwaar tegen de wijziging van (de grondslag van de) eis van de Gemeente. Deze wijziging is in strijd met de goede procesorde, aldus de Stichting, omdat haar slechts de mogelijkheid is geboden te reageren op een door de Gemeente overgelegde productie. Hierdoor heeft de Stichting geen mogelijkheid zich adequaat tegen de stellingen van de Gemeente te verweren. Dat geldt ook voor The Hangout die hiermee helemaal buiten spel zijn gezet, aldus de Stichting. De Stichting voert aan dat zij bij gelegenheid van de comparitie heeft geopperd het gebruik van het terrein door de Stichting als bruikleen te omschrijven, zij het dat zij daarbij nimmer het woord “opzeggen” heeft gebruikt. Er is dan ook geen sprake van bruikleen in de zin zoals de Gemeente daar invulling aan geeft, aldus de Stichting. Met de onder 2 h genoemde brief handelt de Gemeente bovendien in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur en schendt zij artikel 21 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). De wijziging van eis dient te worden afgewezen, aldus de Stichting.

Inhoudelijk betwist de Stichting de vorderingen van de Gemeente. Zij beroept zich daarbij met betrekking tot het 4410 m² terrein in de eerste plaats op een stilzwijgende overeenkomst van bruikleen - die niet is opgezegd. Teruggave is ook nooit besproken. Bij nadere akte heeft de Stichting daaraan toegevoegd dat ook het aan het 4410 m² terrein grenzende terrein, waarvan The Hangout gebruik maakt, door de Gemeente in 1974 aan de Stichting in gebruik is gegeven. De Stichting betwist de aan de wijziging van eis ten grondslag liggende stelling dat er sprake is van een opzegbare bruikleenovereenkomst, gelet op de lange duur van de rechtsverhouding, de onderhandelingen en de toezeggingen die de Gemeente niet gestand wil doen. Het gebruik door de Stichting van het desbetreffende terrein is gebaseerd op een contractuele relatie - derhalve rechtmatig - en dat gebruik kan in elk geval niet eerder worden beëindigd dan na oplevering van een ander, gelijkwaardig clubgebouw en terrein.

Subsidiair is sprake van verjaring van de vordering tot ontruiming, aldus de Stichting, op grond van artikel 3:306 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Zij heeft het gehele (gearceerde) terrein vanaf 1974 onafgebroken in gebruik. In ieder geval heeft de Stichting vanaf 1 januari 1988 - als gevolg van de onder 1 b genoemde “schenking” van het clubhuis door de Gemeente - te goeder trouw zowel het clubhuis als het gehele terrein voor zichzelf gehouden. Door de verjaring is de Stichting eigenaar geworden van het gehele terrein, inclusief het clubgebouw, in elk geval heeft de Stichting het zakelijk recht van vruchtgebruik verkregen, zoals bedoeld in artikel 3:202 BW.

Ter nadere toelichting voert de Stichting aan dat zij het terrein heeft ontdaan van oude en vergane gebouwen, het terrein heeft opgeruimd en voorzien van een toegangshek. Verder zijn stacaravans voor bewoning en opslagloodsen geplaatst. De Gemeente is dan ook vanaf 1974 ervan op de hoogte dat de Stichting het voortdurende vruchtgebruik heeft op het terrein en de Gemeente heeft ook steeds de grenzen gerespecteerd. De Stichting wijst er in dit verband op dat het terrein sindsdien ook regelmatig door ambtenaren en justitie is bezocht. Verder wijst de Stichting op ambtelijke verslagen en correspondentie waaruit het gebruik van het gehele terrein blijkt.

De Gemeente heeft ten onrechte de onderhandelingen afgebroken, aldus de Stichting, en voor de ontruiming van het terrein is geen belang aangevoerd, noch heeft een belangenafweging plaatsgevonden. De vordering van de Gemeente voldoet niet aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit en er is sprake van misbruik van recht.

Tenslotte voert de stichting aan dat de Gemeente geen belang heeft bij ontruiming. Er is geen bestemmingsplan voor het gebied en er is zelfs nog geen plan van eisen opgesteld voor het betreffende deel van het terrein. Er dient een integrale aanpak van het gehele gebied te komen, aldus de Stichting, waarbij ook rekening moet worden gehouden met milieubelangen. De vroegste datum met betrekking tot verdere plannen van de Gemeente zou 2010 zijn, doch die datum zal niet kunnen worden gehaald. De Gemeente gebruikt haar bevoegdheden willekeurig en onrechtmatig door andere gebruikers ongemoeid te laten.

In reconventie

De vordering en grondslag

De Stichting vordert, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht:

De Stichting legt naast de vaststaande feiten aan haar eisen ten grondslag hetgeen zij in conventie als verweer heeft aangevoerd.

Verder stelt de Stichting dat de Gemeente in gebreke is gebleven het oorspronkelijke clubhuis en het recht van opstal op het 590 m² terrein te leveren. Het oorspronkelijke clubhuis kan in verband met de brand niet meer worden geleverd, doch het recht van opstal dient nog te worden gevestigd. Tevens is de Gemeente gehouden de schade te vergoeden, te weten een door haar toegezegd vervangend clubhuis, uit hoofde van het onder 2 b genoemde besluit, het kort geding vonnis en de latere onderhandelingen. Ter nadere toelichting stelt de Stichting dat er jarenlang is onderhandeld met de Gemeente waarbij afspraken zijn gemaakt en toezeggingen zijn gedaan. De onderhandelingen omtrent de verplaatsing en levering van een nieuw clubhuis waren zo concreet dat er door de gemeente opdracht is gegeven aan verschillende architectenbureaus ontwerptekeningen te maken.

Met betrekking tot de vordering onder 14 c stelt de Stichting nog dat het de verantwoordelijkheid van de Gemeente was om er voor te zorgen dat de tijdelijke bouwvergunning werd verlengd. De Gemeente is immers nog steeds zakelijk gerechtigde. De Gemeente pleegt wanprestatie c.q. handelt onrechtmatig door in de gegeven omstandigheden over te gaan tot handhavingsmaatregelen. De Stichting heeft recht op ongestoord genot en de betreffende handhavingsmaatregelen vormen een inbreuk op dat recht. Er is ook strijd met beginselen van behoorlijk bestuur nu de Gemeente op 20 maart 2008 maatregelen heeft aangekondigd op grond van de Wet Bibob.

Verder stelt de Stichting met betrekking tot de vordering onder 14 e dat de Gemeente heeft toegezegd dat de Stichting na de brand zelf voor het tijdelijk vervangen van het clubhuis mocht zorgen. Dit heeft ook plaatsgevonden en de kosten hiervan bedroegen

€ 68.900,--. De Stichting wijst daarbij op een door haar overgelegde begroting. In afwachting van de oplevering van het nieuwe clubhuis diende de Gemeente uit hoofde van haar contractuele verplichting zorg te dragen voor een tijdelijk onderkomen en de noodzakelijke vergunningen.

Het verweer

De Gemeente betwist de vorderingen van de Stichting. Er is geen sprake van verkrijgende verjaring, aldus de Gemeente, nu daarvoor is vereist dat de Stichting minimaal 20 jaar onafgebroken het bezit van het desbetreffende terrein moet hebben gehad. Zowel met betrekking tot het 4410 m ² terrein als het 590 m² terrein is sprake van een overeenkomst van bruikleen, zodat de Stichting de terreinen houdt voor de Gemeente. Op grond van artikel 3:111 BW kan de Stichting - als houder voor de Gemeente - geen bezitter zijn geworden van de terreinen. In ieder geval was de verjaring vanaf 1 januari 1988 niet voltooid, nu de Stichting op 17 juli 2007 is gedagvaard. Het verkrijgen van een persoonlijk gebruiksrecht op het terrein door de Stichting, tengevolge waarvan de Stichting houdster wordt voor de Gemeente, staat eraan in de weg dat de Stichting door verjaring een zakelijk recht verkrijgt. De Gemeente heeft ook nooit de bedoeling of de wil gehad om het gehele terrein een duurzaam en zakenrechtelijk karakter te geven.

De Gemeente erkent dat een opstalrecht dient te worden gevestigd met betrekking tot het 590 m² terrein, zij het dat dit onder de gebruikelijke voorwaarden dient te geschieden. De Stichting heeft zich hiertegen steeds verzet, aldus de Gemeente, zodat niet kan worden gezegd dat de Gemeente onrechtmatig handelt.

De Gemeente betwist ook de onder 14 c genoemde vordering van de Stichting. De Stichting dient zich - net als ieder ander - aan de wet te houden en derhalve ook aan de voor haar geldende publiekrechtelijke voorschriften. Uitzonderingen zijn wettelijk niet mogelijk, aldus de Gemeente, en daarvoor bestaat ook geen aanleiding. De omstandigheid dat de Gemeente voornemens is de verlenging van de bouwvergunning van het tijdelijke clubhuis te weigeren, op grond van de Wet Bibob, staat los van deze zaak. De Stichting kan zich bij bezwaren tegen bestuursrechtelijke beslissingen desgewenst tot de bestuursrechter wenden.

De Gemeente betwist dat er concrete toezeggingen zijn gedaan met betrekking tot het verplaatsen van het clubhuis naar een andere locatie, laat staan door daartoe bevoegde ambtenaren. Ook uit het besluit van 28 juni 1988, het kort geding vonnis van 24 juli 1997 of latere onderhandelingen vloeit dat niet voort. Bestuurlijke goedkeuring heeft ook niet plaatsgevonden. Het strafrechtelijk onderzoek naar de Hell’s Angels, dat nog steeds gaande is, vormde een goede reden om de gesprekken niet voort te zetten, aldus de Gemeente.

De Gemeente betwist tenslotte aansprakelijk te zijn voor de kosten voor de tijdelijke voorzieningen, nu de Stichting de facto opstalhouder en - gerechtigde was. Afspraken daaromtrent zijn nimmer gemaakt. De vordering is ook niet onderbouwd en de Gemeente betwist ook de hoogte van de kosten.

Beoordeling

In conventie

De rechtbank zal eerst ingaan op de wijziging van eis. Artikel 130 Rv bepaalt dat zolang nog geen vonnis is gewezen de eiser bevoegd is zijn eis en de grondslag daarvan te veranderen of te vermeerderen. In dit geval is aan deze wettelijke voorwaarde voldaan. Blijft over de vraag of de wijziging van grondslag en van eis in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Anders dan de Stichting aanvoert kan niet worden gezegd dat zij geen gelegenheid heeft gehad zich uit te laten over de gewijzigde inzichten en de gewijzigde eis van de Gemeente. De wijziging van eis is door de Gemeente bij akte na comparitie ingediend en de Stichting heeft hierop - en op de daaraan ten grondslag gelegde stellingen - nadien, bij haar akte van 28 mei 2008, kunnen reageren. De Stichting heeft dat ook met zoveel woorden gedaan. In die zin is geen sprake van strijd met de eisen van een goede procesorde.

Inhoudelijk is met betrekking tot de wijziging van eis en de grondslag daarvan het volgende nog van belang. Bij gelegenheid van de comparitie van partijen is aan de raadsman van de Stichting gevraagd duidelijkheid te scheppen over het primaire standpunt van de Stichting. Een en ander was ingegeven door de op dit punt bestaande onduidelijkheid in de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie. Daarin is als samenvatting door de Stichting aangevoerd dat er een contractuele relatie zou bestaan tussen de Gemeente en de Stichting, die niet zonder meer zou kunnen worden beëindigd, en verder is in die conclusie onder meer onder nummer 3, 5, 9, en 13 gesproken over “gebruik” door de Stichting van het gehele terrein. De raadsman heeft bij de comparitie onvoorwaardelijk verklaard dat het primaire standpunt van de Stichting - zowel in conventie als in reconventie - is, dat er sprake is van een bruikleenovereenkomst tussen partijen. Bij akte van 16 april 2008, waarbij juist met betrekking tot deze stelling aan de Stichting gelegenheid is geboden tot nadere toelichting, heeft zij die stelling gehandhaafd, nu daarin is opgenomen: “De Stichting stelt dat het gehele terrein (inclusief de Hang-Out, inclusief het clubgebouw van 590 m²) door de Gemeente aan de Stichting Hells Angels in gebruik is gegeven in 1974”. De Gemeente heeft daarop, na bezichtiging ter plaatse, haar aanvankelijk ingenomen standpunt en haar eis met grondslag gewijzigd, en de Stichting gevolgd, in die zin dat zij thans erkent dat er een bruikleenovereenkomst bestaat. Niet valt in te zien waarom de Stichting met die erkenning in enig (processueel) belang zou zijn geschaad. De Gemeente geeft haar immers op het punt van de bruikleenovereenkomst gelijk. Of die bruikleenovereenkomst wel of niet opzegbaar is, komt hierna - inhoudelijk - nog aan de orde. Er is anders dan de Stichting aanvoert ook geen strijd met artikel 21 Rv. De Stichting heeft immers eerst ter comparitie goed duidelijk gemaakt hoe haar (primaire) standpunt luidt en daarna is er nog een bezichtiging van de situatie ter plaatse geweest. Het stond de Gemeente vrij, om naar aanleiding van de door de Stichting gegeven verduidelijking en op grond van nieuwe inzichten, haar standpunt en grondslag te wijzigen. Dat met betrekking tot de wijziging van eis strijd zou bestaan met algemene beginselen van behoorlijk bestuur is door de Stichting verder niet onderbouwd, zodat hieraan voorbij wordt gegaan. Op grond van het vorenstaande wordt het bezwaar van de Stichting tegen de wijziging van eis afgewezen.

In deze procedure zijn geen stukken overgelegd die het naastgelegen perceel van The Hangout aanduiden. Bij deze rechtbank is tevens een procedure aanhangig tussen de Gemeente en The Hangout (onder rolnummer HA ZA 07.2302) die sterk verwant is aan deze zaak. Dit blijkt onder meer uit de thans door partijen nader ingenomen standpunten, waarbij ook het perceel van The Hangout in deze procedure wordt betrokken. De comparitie en de gerechtelijke plaatsopneming hebben ook gelijktijdig plaatsgevonden en de zaken en daarbij behorende processtukken zijn ter comparitie ook gezamenlijk aan de orde geweest. De rechtbank acht zich derhalve vrij om de schetsmatige aanduiding van het perceel van The Hangout, zoals die in de procedure tussen de Gemeente en de The Hangout aan de orde is geweest, ook in deze procedure ter verduidelijking op te nemen. De Stichting is ook bekend met dat stuk. The Hangout hebben een perceel grond (met opstallen) in gebruik grenzend aan het 4410 m² terrein dat in gebruik is bij de Stichting, en gelegen aan de H.J.E. Wenckebachweg naast/nabij nummer 11b te Amsterdam een en ander zoals weergegeven met het gearceerde deel op onderstaande fotoafdruk.

Beide partijen gaan met betrekking tot het 4410 m² terrein (primair) ervan uit dat er sprake is van een onderlinge rechtsverhouding in de vorm van een bruikleenovereenkomst. De Gemeente heeft erkend dat dit vanaf 1974 het geval is en zij heeft tevens erkend dat de bruikleenovereenkomst zich ook uitstrekt over het aangrenzende terrein dat in gebruik is bij The Hangout. De rechtbank zal derhalve bij haar beoordeling ervan uitgaan dat tussen partijen een bruikleenovereenkomst bestaat met betrekking tot beide terreinen, dat wil zeggen het 4410 m² terrein alsmede het op bovenstaande fotoafdruk weergegeven gearceerde deel (hierna: het 630 m² terrein). De vordering van de Gemeente, zoals genoemd onder 3 a. primair (i) en (ii) betreft een verklaring voor recht dat er tussen partijen een overeenkomst van bruikleen “heeft gegolden”. Nu de Gemeente uiteen heeft gezet dat die overeenkomst per brief van 24 april 2008 is opgezegd met inachtneming van een termijn van zes maanden, en het feitelijke gebruik derhalve nog voortduurt, zal de rechtbank ervan uitgaan dat de verklaring voor recht betrekking heeft op een bruikleenovereenkomst die “geldt” tussen partijen. In zoverre is dat onderdeel van de vordering toewijsbaar.

De Stichting voert aan dat de bruikleenovereenkomst niet kan worden opgezegd. Dit verweer wordt verworpen. De rechtbank overweegt daartoe dat in het onderhavige geval sprake is van een overeenkomst van bruikleen voor een bepaald gebruik waarbij dat gebruik naar zijn aard voortdurend is en niet op een natuurlijke wijze eindigt. Er is derhalve sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd, die in beginsel kan worden opgezegd. De eisen die voortvloeien uit de redelijkheid en billijkheid brengen echter mee dat opzegging van de onderhavige bruikleenovereenkomst onder de omstandigheden zoals hier zijn geschetst, eerst mogelijk is met inachtneming van een redelijke, aan de omstandigheden aangepaste opzegtermijn.

De Gemeente heeft de bruikleenovereenkomst met de onder 2 h genoemde brief opgezegd. De Gemeente heeft wat de omstandigheden betreft met name gewezen op de voorgenomen planontwikkeling. Vast staat echter dat er nog geen bestemmingplan is voor het gebied waarvan de terreinen deel uitmaken. Blijkens de toelichting van de Gemeente is men thans niet verder dan het opgestelde projectplan. De rechtbank deelt niet de als optimistisch te beschouwen inschatting van de Gemeente dat de plannen voor het te ontwikkelen gebied reeds in een zo vergevorderd stadium zijn dat het terrein op relatief korte termijn ook beschikbaar zou moeten zijn. De procedure rondom de voorbereiding, het vaststellen en definitief worden van een bestemmingsplan is blijkens de Wet op de Ruimtelijke Ordening omgeven met de nodige waarborgen, waaronder goedkeuring door gedeputeerde staten, alsmede inspraak-, bezwaar- en beroepsmogelijkheden. Zonder een nadere toelichting - die ontbreekt - valt niet te verwachten dat binnen een termijn van twee jaar werkzaamheden op de uitgeleende terreinen in uitvoering kunnen worden genomen. Dat brengt mee dat de thans gehanteerde opzegtermijn van zes maanden, die afloopt op 24 oktober 2008, met een uiterlijke ontruiming op 14 november 2008, in strijd is met de eisen die voortvloeien uit de redelijkheid en billijkheid. Gelet op de door de Gemeente gestelde belangen, de nog uit te voeren planologische ontwikkeling en de belangen van de Stichting, acht de rechtbank een opzegtermijn van twee jaar vanaf dit vonnis redelijk en billijk. Dat brengt mee dat de primaire vordering van de gemeente in zoverre kan worden toegewezen, dat zal worden vastgesteld dat de Gemeente de bruikleenovereenkomst met betrekking tot het 4410 m² terrein en het 630 m² terrein rechtsgeldig heeft opgezegd, zei het met inachtneming van een opzegtermijn van twee jaar na dit vonnis. Dat betekent dat de bruikleenovereenkomst voor beide terreinen eindigt op 25 juni 2010.

Daaraan doet niet af hetgeen de Stichting aanvoert omtrent de destijds gevoerde onderhandelingen en plannen over een ander clubhuis. Uit de overgelegde stukken blijkt niet van (definitieve) toezeggingen namens de Gemeente, in de persoon van voormalig wethouder Stadig dan wel door een andere bevoegde vertegenwoordiger, op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat het de Gemeente niet langer vrij stond de onderhandelingen en de plannen stop te zetten. De Gemeente heeft daarvoor ook een reden genoemd en kon, gegeven de omstandigheden, ook afzien van verdere onderhandelingen. Anders dan de Stichting aanvoert heeft de Gemeente wél een belang gesteld voor de beëindiging van het gebruik van de terreinen, namelijk de toekomstige ontwikkeling van het gebeid. Eventuele (andere) belangenafwegingen, zoals de Stichting nog aanvoert, zullen in het kader van de verdere ontwikkeling van het gebied en de daarbij behorende bestuursrechtelijke procedures aan de orde kunnen komen. De Stichting heeft verder niet (duidelijk) toegelicht of onderbouwd waarom er sprake zou zijn van misbruik van recht aan de zijde van de Gemeente. De Stichting heeft ook niet toegelicht waarom de vordering van de Gemeente niet voldoet aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit en wat hiermee in casu precies wordt bedoeld.

De Stichting beroept zich (subsidiair) erop dat het recht van de Gemeente om ontruiming te vorderen overeenkomstig artikel 3:306 BW is verjaard, nu meer dan 20 jaar is verstreken sinds de Stichting de terreinen in gebruik heeft genomen. Bij akte na comparitie heeft de Stichting verder toegelicht dat zij meer dan 20 jaar bezitter is van die terreinen en zodoende eigenaar althans vruchtgebruiker is geworden. Artikel 3:306 BW bepaalt dat een rechtsvordering verjaart door verloop van twintig jaren. Artikel 3:105 BW bepaalt dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering, strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt. Vast staat dat de Stichting het (gehele) terrein meer dan 20 jaar in gebruik heeft. Nu echter eveneens vast staat dat sprake is van een rechtsverhouding tussen partijen - een bruikleenovereenkomst - en de stichting op basis daarvan het 4410 m² terrein gebruikt, is de Stichting vanaf het begin slechts houder van dat terrein en is de Gemeente steeds (middellijk) bezitter gebleven in de zin van artikel 3:107 BW. Dat betekent dat de Stichting geen beroep op verjaring toekomt en dus ook geen eigenaar of vruchtgebruiker is geworden. Artikel 7A:1778 bepaalt ook dat de uitlener eigenaar blijft van de uitgeleende zaak. Hetgeen is overwogen met betrekking tot het 4410 m² terrein geldt eveneens voor het 630 m ² terrein van The Hangout. De omstandigheid dat de Stichting het terrein heeft ontdaan van oude en vergane gebouwen en het terrein heeft opgeruimd, alsmede dat het terrein ook regelmatig door ambtenaren en justitie is bezocht, zoals de Stichting nog aanvoert, is hierbij niet van belang.

Uit het voorgaande volgt dat de Stichting het 4410 m² terrein en het 630 m² terrein met ingang van 25 juni 2010 zal dienen te ontruimen en de vordering van de Gemeente onder 3 primair b in die zin ook zal worden toegewezen. De subsidiaire vordering van de Gemeente kan buiten beschouwing blijven. Als de in het ongelijk gestelde partij zal de Stichting worden veroordeeld in de kosten van het geding in conventie, tot op heden aan de zijde van de Gemeente begroot als volgt:

Uit hetgeen in conventie is overwogen omtrent de verkrijgende verjaring volgt dat de vordering zoals genoemd onder 14 a dient te worden afgewezen.

De vordering onder 14 b strekt ertoe dat de rechtbank zal vaststellen dat de Stichting een recht van opstal “heeft” op het 590 m² terrein. De Stichting miskent daarmee dat een recht van opstal op grond van artikel 3:89 en 3:98 BW pas wordt gevestigd door een daartoe tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door de inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers. De vordering is als zodanig derhalve niet toewijsbaar. Daar komt bij dat blijkens het onder 2 d genoemde vonnis van de fungerend president in kort geding al is beslist dat de Gemeente moet meewerken aan de vestiging van een opstalrecht. Dit vonnis is onherroepelijk en de Gemeente erkent ook dat vestiging van een opstalrecht moet plaatsvinden. Voor zover de Gemeente zich met betrekking tot de tussen partijen overeen te komen voorwaarden, onwillig of onredelijk opstelt, zal een andere, daartoe strekkende vordering moeten worden ingesteld.

De vordering onder 14 c dient eveneens te worden afgewezen. Het gaat hier om bestuursrechtelijke bevoegdheden van de Gemeente op basis van bestuursrechtelijke regelgeving, die wat rechtsbescherming betreft, met voldoende waarborgen voor de Stichting is ingekleed. Met betrekking tot de bestuursaanzegging en eventueel andere door de Gemeente aangekondigde bestuursrechtelijke maatregelen - al dan niet in het kader van de wet Bibob - zal de Stichting zich overeenkomstig de daarvoor bestaande procedures tot de bestuursrechter moeten wenden.

De vordering onder 14 d zal eveneens worden afgewezen. Uit hetgeen in conventie onder 30 is overwogen volgt dat niet is gebleken dat de Gemeente concrete toezeggingen heeft gedaan over een nieuw te bouwen clubhuis. Het volgt ook niet uit de door Stichting aangevoerde omstandigheden zoals het onder 2 b genoemde besluit, het kort geding vonnis en de latere onderhandelingen. De omstandigheid dat de Gemeente in 1988 een gebouw om niet aan de Stichting zou overdragen - hetgeen door omstandigheden niet heeft plaatsgevonden - brengt niet mee dat de Gemeente thans, 20 jaar later, gehouden is een geheel nieuw te ontwerpen en te bouwen clubhuis zou moeten oprichten. Het enkel maken van plannen en het voeren van onderhandelingen brengt ook niet mee dat jegens de Gemeente aanspraken ontstaan op een geheel nieuw door of namens de Gemeente te bouwen clubhuis. Gesteld noch gebleken is verder dat partijen nadere invulling hebben gegeven aan die plannen en onderhandelingen, in de vorm van bijvoorbeeld het vaststellen van de voorwaarden waarop een en ander zou kunnen worden gerealiseerd.

De vordering onder 14 e is wel toewijsbaar. Uit het onder 2 b genoemde besluit volgt dat de Gemeente het in 1988 van Salon- en Wagenbouw B.V. gekochte gebouw om niet aan de Stichting zou leveren. Dat heeft echter niet plaatsgevonden en kon in verband met de brand in 2002 ook niet meer. Vast staat dat het gebouw niet tegen brandschade was verzekerd. De Gemeente heeft met betrekking tot het hiermee samenhangende punt van het niet vestigen van een opstalrecht aangevoerd, dat de vertraging die in de levering van het gebouw is ontstaan, het gevolg is van de weigering van de Stichting akkoord te gaan met redelijke voorwaarden. Wat daarvan ook zij, de Gemeente wist in ieder geval dat de Stichting het gebouw in gebruik had, zij is negen jaar later bij het kort geding vonnis ook nog bevolen haar medewerking te verlenen aan de vestiging van het opstalrecht - waarmee de levering van het gebouw samenhing - en liet ook daarna de Stichting het gebouw nog vijf jaar gebruiken. Tegen die achtergrond had het op de weg van de Gemeente gelegen de Stichting duidelijkheid te verschaffen over het wel of niet verzekerd zijn van het gebouw tegen de gebruikelijke risico’s. De Gemeente was immers nog steeds eigenaar van het pand. Gesteld noch gebleken is dat de Gemeente dat heeft gedaan. De Stichting heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij op dit punt schade heeft geleden zodat de vordering toewijsbaar is. Wel wordt reeds thans overwogen dat bij de begroting van de schade in de schadestaatprocedure, de gevorderde kosten voor procedures in verband met het instandhouden van het gebouw buiten beschouwing zullen worden gelaten, nu dergelijke procedures kennelijk alleen verband houden met het bestuursrechtelijke optreden van de Gemeente en niet valt in te zien waarom de Gemeente voor die kosten civielrechtelijk zou moeten opkomen.

Nu partijen in reconventie over en weer gedeeltelijk in het gelijk dan wel ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten in reconventie worden gecompenseerd, zodanig dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.