5.1 Begrip ‘verhuur’

Het begrip ‘verhuur’ van een onroerende zaak is niet in de btw-richtlijn gedefinieerd, maar is volgens vaste rechtspraak van het HvJ een autonoom Unierechtelijk begrip.1. De uitleg van het verhuurbegrip volgens het nationale civiele recht is daarom niet van belang.

Volgens de vaste rechtspraak van het HvJ wordt ‘verhuur van een onroerende zaak’ gedefinieerd als het recht dat de eigenaar van een onroerend goed aan een huurder verleent om:

Bij de toets of aan deze drie wezenlijke kenmerken wordt voldaan, moet rekening worden gehouden met alle eigenschappen van de dienst en de omstandigheden waaronder deze wordt verricht.3. De beoordeling ziet op de relatie tussen de ondernemer die de onroerende zaak ter beschikking stelt en zijn afnemer. Hoe de afnemer de onroerende zaak aanwendt, is niet relevant.4. Daarnaast geldt dat het gaat om de objectieve aard van de handeling en niet om de kwalificatie die partijen daaraan geven.5. Onderverhuur kan ook als verhuur worden aangemerkt.

Uit de rechtspraak van het HvJ blijkt dat cumulatief aan de drie vermelde criteria moet zijn voldaan.6. Deze drie criteria zijn in bepaalde opzichten genuanceerd. Zo is het niet noodzakelijk dat de partijen de tijdsduur van de huur vooraf bij het sluiten van de huurovereenkomst vastleggen en kan de tijdsduur van een lopende huurovereenkomst worden bekort of verlengd.7. Aan de voorwaarde dat het gebruiksrecht een bepaalde tijdsduur moet betreffen wordt in beginsel niet voldaan als de terbeschikkingstelling louter incidenteel en tijdelijk is.8. Ook de eis dat de huurder de onroerende zaak kan gebruiken als ware hij de eigenaar ervan en ieder ander van het genot van dat recht uit te sluiten, is genuanceerd. Er kan bijvoorbeeld ook nog sprake zijn van een exclusief gebruiksrecht als de verhuurder de onroerende zaak regelmatig mag bezichtigen of als de verhuur mede gedeelten betreft waarvan het gebruik met anderen moet worden gedeeld.9.

Het HvJ heeft aangegeven dat de vrijstelling die geldt voor de ‘verhuur van een onroerende zaak’ wordt verklaard door het feit dat de verhuur van onroerende zaken wel een economische, doch in de regel betrekkelijk passieve activiteit is, die geen toegevoegde waarde van betekenis oplevert. Een dergelijke activiteit moet dus worden onderscheiden van andere activiteiten die ofwel een zakelijk-industrieel en commercieel karakter hebben, zoals de uitzonderingen van artikel 135, lid 2, onderdeel a tot en met d, van de btw-richtlijn, ofwel een voorwerp hebben dat beter wordt gekarakteriseerd door het leveren van een prestatie dan door de enkele terbeschikkingstelling van een goed, zoals het recht een golfterrein te gebruiken, het recht een brug te gebruiken tegen betaling van tolgeld of het recht sigarettenautomaten te plaatsen in een bedrijfsruimte.10.