Hof 's-Hertogenbosch, 02-04-2020, nr. 19/00386

Het hof merkt de onder 1.7 vermelde brief van de heffingsambtenaar aan als een verzoek tot heropening van het onderzoek, als voorzien in artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht (de Awb). Het hof heeft in dat wat de heffingsambtenaar aanvoert geen reden gevonden om tot heropening van het onderzoek over te gaan. Het in de brief genoemde arrest van de Hoge Raad is tijdens de zitting van 13 februari 2020 uitvoerig aan de orde gekomen en de heffingsambtenaar heeft daarover - desgevraagd - zijn standpunt kenbaar gemaakt. Het hof rekent de brief van de heffingsambtenaar niet tot de gedingstukken en slaat daar verder geen acht op.

Ten aanzien van het geschil

De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer).1.De waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het hof volgt partijen hierin omdat dit standpunt niet noodzakelijkerwijs onjuist is.

De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan.3.

De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ‑waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de waarde eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing een taxatierapport overgelegd, waarin is vermeld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde € 2.482.000 bedraagt (zie 2.7). De heffingsambtenaar heeft daarbij in aanmerking genomen (i) een verlenging van de technische levensduur van de installaties en afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar en (ii) restwaarden voor de diverse deelobjecten variërend van 10 tot 30 procent. Uitsluitend deze twee onderdelen van de waardering van de onroerende zaak zijn in geschil.

Verlenging van de technische levensduur

Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardeverminderende effect dat uitgaat van de technische veroudering. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de technische levensduur van de onderscheiden deelobjecten immers ten onrechte verlengd.

De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de technische levensduur van een onroerende zaak bij elke (jaarlijkse) herwaardering opnieuw moet worden beoordeeld. De (onderhouds)toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar een verlenging van de levensduur van de installaties en de afbouw met 5 jaar en van de ruwbouw met 10 jaar. Hierbij heeft de heffingsambtenaar in aanmerking genomen:

 dat de onroerende zaak normaal wordt onderhouden en in gebruik is;

 dat de gebruiker heeft aangegeven dat er geen plannen zijn om de installaties te slopen;

 dat uit het meerjarige onderhoudsplan is gebleken dat de installaties niet op korte termijn moeten worden vervangen en dat enkel sprake is van de normale en te verwachten onderhoudswerkzaamheden;

 dat de installaties normaal functioneren; en

 dat de huidige gebruiker/eigenaar het gebruik niet op (korte) termijn zal beëindigen.

Belanghebbende heeft gesteld dat een onroerende zaak in het algemeen na de initieel bepaalde technische levensduur zijn restwaarde heeft bereikt, tenzij tussentijds een ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgehad. Belanghebbende heeft gesteld dat de onroerende zaak recent niet ingrijpend is verbouwd of gerenoveerd en oud en erg gedateerd is. Volgens belanghebbende mag de technische levensduur daarom niet worden verlengd. Belanghebbende heeft steun gevonden voor haar opvatting in het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169.

De heffingsambtenaar heeft bestreden dat de technische levensduur uitsluitend kan worden verlengd, als tussentijds een ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden. Volgens de heffingsambtenaar kan het door belanghebbende genoemde arrest niet worden toegepast, omdat in het onderhavige geval niet sprake is van een sportcomplex.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169 het volgende overwogen:

“2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering.

In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit.

Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.”.

Het hof acht de in 4.2.5 aangehaalde overwegingen van overeenkomstige toepassing op het onderhavige geval, omdat partijen eenparig vinden dat de onroerende zaak incourant is en op de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden gewaardeerd. De uitgangspunten op basis waarvan de heffingsambtenaar heeft geconcludeerd tot verlenging van de technische levensduur (zie 4.2.2), kunnen naar het oordeel van het hof, gelet op het in 4.2.5 vermelde arrest, geen aanleiding zijn voor verlenging van de technische levensduur. Anders dan de heffingsambtenaar ter zitting heeft betoogd, wijkt de onderhavige onroerende zaak niet in rechtens relevante zin af van die waarop dat arrest betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft geen andere argumenten aangevoerd op grond waarvan de technische levensduur van de verschillende objectonderdelen zou moeten worden verlengd.

Het hof beantwoordt vraag a dus bevestigend.

Het hof heeft de heffingsambtenaar tijdens de zitting gevraagd naar de gevolgen van eliminatie van de verlenging van de technische levensduur voor de WOZ‑waarde van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft daarop geantwoord dat hij deze vraag niet kon beantwoorden.

Restwaarde

Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van te hoge restwaarden voor de onderscheiden deelobjecten van de onroerende zaak.

De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de door hem per deelobject gehanteerde restwaarden zijn ontleend aan de “Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 18 Sport” met waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de taxatiewijzer). Volgens de heffingsambtenaar is de taxatiewijzer opgesteld door ter zake kundige partijen, waarbij gebruik is gemaakt van cijfers en kennis uit de praktijk. Bovendien is de taxatiewijzer door onafhankelijke keurcommissies van de Commissie Vastgoed van de LVLB getoetst. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de restwaarden van de deelobjecten binnen de in de taxatiewijzer genoemde bandbreedtes van specifieke archetypen zijn gesteld, namelijk in het midden van die bandbreedtes. Dat is volgens de heffingsambtenaar gerechtvaardigd gelet op de staat van onderhoud van de onroerende zaak per de waardepeildatum. Volgens de heffingsambtenaar zijn de gehanteerde restwaarden eerder te laag dan te hoog, omdat er brede herbestemmingsmogelijkheden zijn, omdat de onroerende zaak midden in de kern van [vestigingsplaats] , in een woonwijk, is gelegen.

Belanghebbende heeft gesteld dat niet zonder meer kengetallen uit een taxatiewijzer kunnen worden gevolgd. Volgens belanghebbende is een additionele onderbouwing met marktgegevens of andere objectieve gegevens nodig, wil aan een taxatiewijzer enige bewijskracht toekomen. Een additionele onderbouwing ontbreekt volgens belanghebbende in het onderhavige geval. Belanghebbende bepleit, verwijzend naar jurisprudentie, een restwaarde voor de ruwbouw van 15 procent, voor de afbouw van 10 procent en voor de installaties van 5 procent. Lage restwaarden zijn volgens belanghebbende gerechtvaardigd, omdat de zwembaden niet van deze tijd zijn en daardoor slechts een beperkte doelgroep hebben; deze zijn uitsluitend geschikt voor schoolzwemmen. Volgens belanghebbende is het bovendien een feit dat zwembaden aan het eind van de levensduur een zeer lage restwaarde hebben. Ten slotte heeft belanghebbende gesteld dat geen rekening mag worden gehouden met herbestemmingsmogelijkheden van de onroerende zaak.

Het hof is van oordeel dat de kengetallen in de taxatiewijzer een goed uitgangspunt vormen voor de onderbouwing van de restwaarden van de deelobjecten. De heffingsambtenaar heeft echter, in het licht van de stellingname van belanghebbende, niet inzichtelijk gemaakt dat bij de onderbouwing van de restwaarden rekening is gehouden met verschillen in objectkenmerken tussen de onroerende zaak van belanghebbende en die van de archetypen. Zo is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in bouwjaar van de onroerende zaak van belanghebbende (1981) en dat van het archetype zwembad (1995 en later). Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar nog betoogd dat ook rekening moet worden gehouden met de gunstige ligging, en daarmee met de herbestemmingsmogelijkheden van de onroerende zaak. Dat is echter geen valide argument omdat tussen partijen niet in geschil is dat de onroerende zaak als zwembad in gebruik is en ook enkel als zwembad moet worden gewaardeerd.

Het hof is van oordeel dat belanghebbende de door haar voorgestane restwaarden evenmin aannemelijk heeft gemaakt. De stellingen van belanghebbende dat het een feit is dat zwembaden aan het einde van de levensduur een zeer lage restwaarde hebben en dat de restwaarden kunnen worden ontleend aan jurisprudentie, zijn onvoldoende onderbouwd. Belanghebbende heeft geen inzicht verschaft in de onderbouwing van de door haar bepleite restwaarden van de deelobjecten.

Het hof beantwoordt vraag b bevestigend.

Daarom moet worden geoordeeld dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

De WOZ‑waarde

Uit het vorenstaande volgt dat geen van beide partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het hof zal ter beslechting van het geschil de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum schattenderwijs bepalen op € 2.000.000.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Het hof zal het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigen en de WOZ‑waarde verminderen.

Ten aanzien van het griffierecht

Omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd, moet de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof betaalde griffierecht van € 338 respectievelijk € 519 vergoeden.

Ten aanzien van de kosten van bezwaar en de proceskosten

Omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, ziet het hof aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar door de heffingsambtenaar, het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof. Het hof stelt deze tegemoetkoming als volgt, mede gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit), vast.

Het hof stelt de tegemoetkoming in de kosten van het bezwaar op 2 (punten) x € 261 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 522.

Het hof stelt de tegemoetkoming in de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank op 2 (punten) x € 525 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.050. Het hof stelt de in verband met de behandeling van het beroep gemaakte kosten van het bijwonen van de zitting bij de rechtbank door de taxateur op € 120 (1 uur maal € 120 per uur exclusief btw).

Het hof stelt de tegemoetkoming in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het hof op 2 (punten) x € 525 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.050. Het hof stelt de in verband met de behandeling van het hoger beroep gemaakte kosten van het bijwonen van de zitting bij het hof door de taxateur op € 120 (1 uur maal € 120 per uur exclusief btw).

Belanghebbende heeft de onroerende zaak één maal door een deskundige voor taxatie laten opnemen. Zij heeft gedurende de loop van de procedure twee taxatierapporten ingediend, die beide zijn gebaseerd op diezelfde opname. Ook overigens zijn de rapporten, afgezien van een verschil in getaxeerde waardes, identiek. Belanghebbende verzoekt kennelijk om vergoeding van de kosten van beide taxatierapporten, die elk zijn gebaseerd op 8 uren, gemoeid met opname/inventarisatie/rapport. Het hof stelt het totaal aantal in redelijkheid met de taxatie gemoeide uren vast op 8. Dat betekent dat de vergoeding voor taxatiewerkzaamheden moet worden gesteld op € 960 (8 x het uurtarief van € 120).

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit heeft gemaakt.

De proceskostenvergoeding bedraagt derhalve in totaal € 3.300.