Hof Arnhem-Leeuwarden, 22-11-2022, nr. 21/00897

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 4 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 655.000. Tegelijk met die beschikking is voor de onroerende zaak een aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar vastgesteld van € 987,09 (hierna: de aanslag).

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de beschikking verminderd tot een bedrag van € 610.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool als de gemachtigde van belanghebbende en [naam1] , taxateur, alsmede [naam2] , [naam3] (taxateur) en [naam4] namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal gemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een woonzorgobject genaamd [naam5] , oorspronkelijk gebouwd in 1970. De onroerende zaak omvat woonruimtes en gemeenschappelijke ruimtes op de begane grond en de eerste verdieping. Op de tweede verdieping is opslag- en kantoorruimte. Verder zijn er twee vrijstaande bergingen. De totale oppervlakte van de gebouwen bedraagt ongeveer 1.100 m². De kaveloppervlakte bedraagt 2.333 m². De onroerende zaak wordt door belanghebbende gebruikt als (woon)verblijf voor verstandelijk gehandicapten.

In de onroerende zaak is in 2006 een bedrag van € 360.000 geïnvesteerd en in 2017 zijn twee CV-ketels en de boiler vervangen.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 655.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep. Belanghebbende neemt het standpunt in dat de waarde moet worden gesteld op € 443.000 en concludeert eveneens tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ (hierna: GVW), moet worden bepaald. Voorts zijn de objectkenmerken van de te onderscheiden deelobjecten en de door de heffingsambtenaar daarvoor gehanteerde archetypen niet in geschil. Ook is niet in geschil dat bij de bepaling van de GVW de “Taxatiewijzer en kengetallen deel 9 Verzorging Waardepeildatum 1 januari 2018” (hierna: de Taxatiewijzer) kan worden gebruikt, behalve wat betreft de restwaarden. Evenmin is in geschil dat de levensduur van de ruwbouw (drie jaar) en afbouw en installaties (vijf jaar) terecht is verlengd.

Tussen partijen is wel in geschil of de heffingsambtenaar is uitgegaan van de juiste restwaarden en grondwaarde, welke vraag belanghebbende ontkennend beantwoordt.

Het Hof ziet geen reden af te wijken van het gezamenlijke standpunt van belanghebbende en de heffingsambtenaar dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de GVW.

Belanghebbende heeft de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist op het punt van de restwaarden en de grondwaarde, zodat op de heffingsambtenaar in beginsel de last rust te bewijzen dat hij die waarde (en de totale waarde) niet te hoog heeft vastgesteld.

De GVW is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft en wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die onroerende zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan (vgl. HR 10 juli 2015, nr. 14/05142, ECLI:NL:HR:2015:1818).

De GVW strekt ertoe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak (HR 5 juni 1996, nr. 30 314, ECLI:NL:HR:1996:BI5433 en HR 31 januari 2020, nr. 19/03803, ECLI:NL:HR:2020:169). Dat sluit een waardering op restwaarde na afloop van de vooraf ingeschatte levensduur niet uit, ook als de onroerende zaak op dat moment nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker terwijl de onroerende zaak nog dezelfde functie als daarvoor vervult. Er kan echter aanleiding zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn (HR 31 januari 2020, nr. 19/03803, ECLI:NL:HR:2020:169).

Bij het bepalen van de GVW wordt een correctie wegens technische veroudering toegepast, waarbij wordt gekeken naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van de levensduur zal hebben. In de Taxatiewijzer en kengetallen Algemeen deel Waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: Taxatiewijzer Algemeen) is in dit kader opgemerkt dat bij het bepalen van de levensduur van een onroerende zaak wordt gekeken naar een combinatie van bouwtechnische, economische, installatietechnische en esthetische levensduur. De resterende levensduur is maximaal zo lang als de technische levensduur, maar kan korter zijn vanwege bijvoorbeeld economische overwegingen. Daarbij wordt opgemerkt dat, naarmate wordt uitgegaan van een langere levensduur, de nauwkeurigheid van de inschatting afneemt. Om die reden wordt de levensduur in het kader van de Wet WOZ ‘conservatief’ ingeschat, aldus de Taxatiewijzer Algemeen. Volgens diezelfde toelichting is het gevolg van het conservatief inschatten, dat de daadwerkelijke levensduur van vrijwel alle objecten langer is dan vooraf wordt ingeschat en dat derhalve niet kan worden uitgesloten dat het gebruik van de desbetreffende objecten aan het einde van de ingeschatte levensduur kan worden en wordt voortgezet. Om deze reden wordt in de Taxatiewijzer uitgegaan van een restwaarde van de onroerende zaak gebaseerd op een staat van de onroerende zaak aan het eind van de levensduur waarin het nog geschikt is voor het doel waarvoor het is gesticht.

Uit jurisprudentie volgt verder dat, indien beide partijen voor de vaststelling van de GVW de richtsnoeren van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt nemen, de partij die daarvan wil afwijken, de bewijslast draagt de redenen voor een dergelijke afwijking aannemelijk te maken (vgl. HR 23 oktober 2020, nr. 19/05580, ECLI:NL:HR:2020:1671, r.o. 2.4.2 en 2.4.3). Voor de onderhavige zaak betekent dit dat de heffingsambtenaar mag uitgaan van (de gemiddelden van) de restwaarden zoals opgenomen in de Taxatiewijzer en dat op belanghebbende de bewijslast rust aannemelijk te maken dat de restwaarde van de opstallen, in afwijking van de Taxatiewijzer, op een lager bedrag moet worden gesteld.

De heffingsambtenaar heeft zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat de Rechtbank ten onrechte de restwaarden heeft bijgesteld. Dit omdat de Rechtbank onvoldoende rekening heeft gehouden met (i) de specifieke ligging, bestemming en indeling van de onroerende zaak en (ii) de omstandigheid dat diverse onderbouwingen de restwaarden onderbouwen. Met betrekking tot (i) stelt de heffingsambtenaar dat de onroerende zaak een woonbestemming heeft, een courante ligging heeft, relatief kleinschalig van aard is, zeer geschikt is om te verkopen waarbij een andere woonfunctie wordt toegekend en voortgezet gebruik tot de mogelijkheden behoort. Inzake (ii) verwijst de heffingsambtenaar naar de uitspraak van dit Hof van 13 oktober 2020, nrs. 19/01088 en 19/01089, ECLI:NL:GHARL:2020:8238, en het ingebrachte waarderapport dat op 16 juli 2021 is opgesteld door [naam3] , taxateur (hierna: het waarderapport). In het waarderapport is de GVW vastgesteld op afgerond € 676.000 en is vermeld dat de onroerende zaak goed vergelijkbaar is met de vergelijkingsobjecten [adres2] 25 te [plaats2] , [adres3] 30 te [plaats3] , [adres4] 1 te [plaats4] en [adres5] 4 te [plaats5] . Het was volgens de heffingsambtenaar niet gemakkelijk om vergelijkingsobjecten te vinden. Inzake [adres2] 25 te [plaats2] wordt in het waarderapport opgemerkt dat dit vergelijkingsobject ruim ouder is dan de onroerende zaak, wat betreft kwaliteit en voorzieningen ruim minder is en na een levensduur van 57 jaar is verkocht. [adres3] 30 te [plaats3] kent een levensduur van 45 jaar. De oorspronkelijke levensduur van afbouw en installaties van dit object is verstreken en het is enigszins gerenoveerd, maar in mindere mate dan de onroerende zaak. Bovendien heeft dit vergelijkingsobject geen woonbestemming. [adres4] 1 te [plaats4] is na een levensduur van 24 jaar verkocht, is nieuwer en verkeert in min of meer dezelfde staat als de onroerende zaak. Dit vergelijkingsobject heeft weliswaar een woonbestemming, maar er is geen sprake van een gebouw dat zondermeer door iedere willekeurige koper kan worden gekocht, onder meer gelet op het aantal vierkante meters grond en de grootte en afwijkende aard van de opstallen. Het vergelijkingsobject [adres5] 4 te [plaats5] heeft geen woonbestemming. De heffingsambtenaar heeft de restwaarden niet geïndexeerd naar de waardepeildatum omdat getoetst is aan de Taxatiewijzer die het dichtst bij de transactiedatum ligt en in dit kader gesteld dat de in de Taxatiewijzer vermelde restwaarden in de laatste jaren nagenoeg ongewijzigd zijn gebleven. Uit de transacties van deze vergelijkingsobjecten wordt in het waarderapport de conclusie getrokken dat de hieruit voortvloeiende restwaarden overeenkomen met de restwaarden zoals die in de Taxatiewijzer zijn opgenomen. Met betrekking tot de grondprijs wordt in het waarderapport vermeld dat de gehanteerde grondprijs grond bij niet-woningen € 50 per m², exclusief BTW, is, waarbij aansluiting is gezocht bij de grondprijs die de gemeente hanteert voor grond met een woonbestemming. De grondprijs is volgens het waarderapport tevens afgeleid uit transactiecijfers, te weten [adres6] 60A te [plaats6] , [adres7] 10 te [plaats7] , [adres8] 11 te [plaats1] , [adres9] 8 te [plaats8] en [adres10] 2 te [plaats8] . De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de gehanteerde grondprijs valt binnen de bandbreedte, zelfs aan de onderkant daarvan, van de Taxatiewijzer, geldend voor objecten met een maatschappelijke bestemming. Volgens de heffingsambtenaar dienen de restwaarden op dezelfde bedragen te worden gesteld als de restwaarden volgens de Taxatiewijzer, ook al is sprake van een – niet in geschil zijnde – levensduurverlenging van drie jaar voor de ruwbouw en vijf jaar voor de afbouw en installaties. De restwaarden voor de ruwbouw, afbouw en installaties zijn derhalve volgens de heffingsambtenaar terecht vastgesteld op respectievelijk 30%, 25% en 17%.

Belanghebbende heeft hiertegen ingebracht dat de in het waarderapport gebruikte systematiek haar niet bekend is en bij deze systematiek de GVW en de marktwaarde door elkaar worden gebruikt. Verder worden de in het waarderapport gebruikte transacties niet geïndexeerd naar de waardepeildatum. De transacties van de vergelijkingsobjecten [adres3] 30 te [plaats3] en [adres5] 4 te [plaats5] zijn te ver van de waardepeildatum gelegen (1 januari 2018) om als goede referentie te kunnen dienen, de waarde dient te worden bepaald inclusief BTW en er is geen of onvoldoende informatie bekend omtrent de staat van de panden en de omstandigheden waaronder de transacties hebben plaatsgevonden, aldus belanghebbende. Aangezien [adres2] 25 een verkoop in verhuurde staat betreft, is deze transactie niet bruikbaar. Met betrekking tot [adres3] 30 te [plaats3] heeft belanghebbende opgemerkt dat, gelet op de beperkte ouderdom van 43 jaar en de initieel ingeschatte levensduur van 55 jaar voor de ruwbouw, dit vergelijkingsobject ten tijde van verkoop nog niet op zijn restwaarde stond. Bovendien is dit vergelijkingsobject gelegen op een perceel met de bestemming wonen, welke percelen een hogere grondprijs hebben dan percelen met een maatschappelijke bestemming. De heffingsambtenaar gaat ten onrechte uit van een grondprijs van € 80 per m², exclusief BTW. Hij dient uit te gaan van de door hem zelf genoemde prijs van € 206 per m², inclusief BTW, zoals genoemd op pagina 36 van het waarderapport. Gelet op de beperkte ouderdom van 23 jaar en de initieel ingeschatte levensduur van 55 jaar voor de ruwbouw van het vergelijkingsobject [adres4] 1, bevond dit object zich ten tijde van verkoop nog niet op zijn restwaarde. Bovendien heeft het perceel de bestemming wonen. Hetzelfde geldt voor het vergelijkingsobject [adres5] 4 te [plaats5] . Belanghebbende heeft de berekeningen van de heffingsambtenaar in het waarderapport inzake de vergelijkingsobjecten door een taxateur laten doorrekenen, waaruit volgt dat – door uit te gaan van veel hogere grondwaarden – de restwaarden op lagere bedragen moeten worden vastgesteld. Inzake de door de heffingsambtenaar gehanteerde gemeentelijke gronduitgifteprijs in het waarderapport is volgens belanghebbende de heffingsambtenaar in hoger beroep zonder enige onderbouwing van € 40 per m² naar € 50 per m², exclusief BTW, en van € 48 per m² naar € 60,50 per m², inclusief BTW, gegaan. De heffingsambtenaar stelt daarmee een te hoge grondwaarde vast die ofwel afwijkt van het door hem gehanteerde gronduitgiftebeleid ofwel afwijkt van het door hem gehanteerde taxatiebeleid waarbij voor soortgelijke objecten wel wordt uitgegaan van een grondprijs van € 40 per m², exclusief BTW, (of € 48 per m², inclusief BTW), aldus belanghebbende. Ook verwijst belanghebbende naar een op 2 december 2021 door [naam6] BV opgemaakt taxatierapport (hierna: het taxatierapport). In het taxatierapport wordt de waarde vastgesteld op € 443.000 en zijn de restwaarden voor ruwbouw, afbouw en installaties op 10% gesteld. Belanghebbende heeft ten slotte in het nader stuk van 20 september 2022 bijlagen meegestuurd ter onderbouwing van de door haar verdedigde restwaarden.

Het Hof is van oordeel dat belanghebbende, op wie de bewijslast rust omdat zij wil afwijken van de Taxatiewijzer, niet in het leveren van het van haar verlangde bewijs is geslaagd. Hierbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar en nog dezelfde functie als daarvoor vervult. De restwaarde die in de Taxatiewijzer wordt vermeld, ziet blijkens de toelichting in de Taxatiewijzer Algemeen expliciet op deze situatie en vormt een inschatting van de restwaarde die de onroerende zaak voor belanghebbende vertegenwoordigt bij voortgezet gebruik door die belanghebbende. De heffingsambtenaar is uitgegaan van het midden van de in de Taxatiewijzer vermelde bandbreedtes voor deze restwaarde bij voortgezet gebruik, zodat, wat er zij van hetgeen de heffingsambtenaar verder ter onderbouwing van de restwaarde heeft ingebracht, de heffingsambtenaar niet is afgeweken van de Taxatiewijzer. Hetgeen belanghebbende ter onderbouwing van de door haar voorgestane restwaarden heeft ingebracht (het taxatierapport en berekeningen van de restwaarden van diverse woon- en zorgcentra in het gehele land), gaat uit van de situatie waarin, anders dan hier het geval is, het gebruik van de onroerende zaak als woon- en zorgcentrum daadwerkelijk is beëindigd. Deze onderbouwing is om die reden naar het oordeel van het Hof onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat belanghebbende in het leveren van het van haar verlangde bewijs is geslaagd.

In het waarderapport is uitgegaan van een woonbestemming en een grondwaarde van € 50 per m², exclusief BTW. Hieraan zijn drie transacties ten grondslag gelegd met een woonbestemming, één transactie met een bedrijfsbestemming (met woning) en één transactie met bedrijfsbestemming. Zoals hiervoor is overwogen, is tussen partijen evenwel niet in geschil dat moet worden gezocht naar de GVW, en wel – naar het oordeel van het Hof – voor objecten met een maatschappelijke bestemming. Hoewel de heffingsambtenaar met hetgeen hij daartoe heeft aangevoerd daarom niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gehanteerde grondwaarde overeenkomt met de op de markt voor grond met dezelfde bestemming tussen onafhankelijke partijen overeengekomen prijzen, is het Hof, gelet op het verschil tussen de beschikte waarde van € 655.000 en de in het waarderapport getaxeerde waarde van € 676.400 en de toelichting door de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof (zie 4.7), van oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd, in die zin dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en het incidentele hoger beroep ongegrond.

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, en

– verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 november 2022.

De griffier is verhinderd De voorzitter,

te ondertekenen.

(B.F.A. van Huijgevoort)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 23 november 2022.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.